hits

desember 2015

Boligmarkedet 2016 - starten på slutten

Bolighandel i Norge har stort sett foregått på samme måte i uoverskuelig tid. Har du vært på boligjakt, er det du som har jaktet boligen. Det vil endre seg, raskt.

I år lot jeg innlegget «spådommer om boligprisspådommer» ligge, hovedsakelig fordi ekspertuttalelser og medienes dekning av boligmarkedet har blitt mer edruelig. Boliginvestor Ivar Tollefsen oppsummerer greit 2016 i Finansavisen fredag 18.desember. «Deler av Norge vil oppleve prisnedgang, men lav rente og god nasjonal økonomi, gir en samlet oppgang».

Selve prosenten har aldri vært viktig. Det er flaks, ikke analytiske evner som slår til når eksperter treffer. Visste du at SSB spådde realprisfall i boligprisene for 2015?

Jeg lar prosenten for 2016 ligge og gir deg istedet spådommer knyttet til en trend som i stor grad vil påvirke boligmarkedet i 2016 - digitalisering.

Når jeger blir bytte
Vi har alt sett drypp av det som kommer gjennom Dnb sin «Boligreisen», Privatmeglerens «KLiKK» og Eiendomsmegler Vest sin «Min megler». 2015 går inn i historiebøkene som året aktørene i boligmarkedet tok fremtiden inn over seg, i 2016 gir dette betydelig digital akselerasjon.

2016 blir året måten bolig primært annonseres på endres. Annonsering vil ikke lenger handle om hvem som treffer flest, men hvem som treffer målgruppen best. Boligannonsen vil jakte boligjegeren oftere enn boligjegeren søker frem en bolig. Privatmeglerens «KLiKK» er et eksempel, Schibstedt har allerede meldt sin adkomst med «Blink» og flere vil følge.

"Boligannonsen vil jakte boligjegeren

Informasjon om deg blir enda viktigere i 2016. Hva du gjør, liker, til og med hva du føler (emojis). Det er ikke uten grunn Twitter byttet stjernen med et hjerte og Facebook vurderer å bytte sin «like» med seks ulike emojis. Informasjonen finnes over alt, den er billig å lagre, samtidig som analyseverktøy og real-time teknologi nå gjør det mulig å kommunisere med deg som person.

Selv om jeg er sikker på at annonsør og kundeforhold står foran den største endringen siden Internett ble allemannseie sent på 90-tallet, tror jeg ikke finn.no forsvinner med det første. Endringen er likevel starten på slutten av annonsering slik vi kjenner den, en vesentlige utfordring for aktører som definerer seg som markedsplass. Spilles kortene feil er de snart historie, personlig er jeg redd det gjøres akkurat nå.


"Boltreplassen for boligannonser i 2016 blir Facebook og Google

Boltreplassen for boligannonser i 2016 blir mobiltelefoner og flertallet vil se annonsene på Facebook og Google.

En eksplosiv annonsevekst her kommer riktignok med en pris. Kvaliteten på annonsørenes algoritmer vil variere, mange som ikke ønsker å se «den annonsen» vil gjøre det. Resultatet er en cocktail hvor kraftig vekst i antall annonsører øker prisen på annonseringen, mens mengde gjør at effekten av annonsering faller. Vi har allerede sett det i 2015. Plagsom annonsering har gitt vekst i antall brukere som blokkerer reklame på nett. 

Det er ikke bare ulykke. For papiraviser vil det bli en midlertidig og kjærkommen livbøye.

Det vi derimot vet er at det jobbes på spreng for bringe den gode brukeropplevelsen tilbake. Blant annet vil en ny og bedre løsning fra Google forbedre hvordan vi mottar informasjon raskt og ryddig på mobile enheter.



En ny verden
Salgsoppgaven er langt fra det eneste meglerforetakene vil digitalisere. Vi vil få en bølge av digitale løsninger. Flertallet vil bli utviklet fordi det er mulig akkurat nå, ikke fordi det forbedrer prosesser nevneverdig eller dekker behov. Det er i tiden å ha en app - la oss lage en!

Resultatet vil for flertallet bli kortlevde- eller lite brukervennlige løsninger som ikke er godt nok forankret strategisk eller i forhold til brukeren. Årsakene er mange, men som eksempel nevner jeg at mange vil la utviklere, reklamefolk og ledere være menneskene som støper løsningene.

"Utviklere, reklamefolk og ledere vil være menneskene som støper løsningene.

Noen løsninger vil derimot garantert fungere. Det betyr derimot ikke at det er noe markedet ønsker. Jeg tror likevel CRM-løsninger i økende grad vil tas i bruk. Skal en tilbyder presse pris på meglertjenester er det å overlate deler av jobben til maskiner og kunden selv veien å gå.

Om jeg ikke kjøper google-sjef Jan Grønbech utsagn om at eiendomsmeglere umiddelbart bør lære seg koding, for det er feil som mange tror at alle aksjemeglere ble erstatte med aksjeroboter, er jeg sikker på at roboter i 2016 får jobb i flere meglerforetak. Riktignok ingen Terminator, men programmer som forenkler, forbedrer og utfører rutinepregede oppgaver.

Såkalt kunstig intelligens vil også tas i bruk. De gamle grekerne drømte om å skape intelligente maskiner, i dag er maskiner i stand til å utføre mange av menneskehjernens funksjoner bedre enn oss. De husker bedre, tar mer rasjonelle avgjørelser og er raskere. Det nevnte annonsesytemet KLiKK evaluerer data og bruker informasjonen til å forbedre seg.

Hvor langt kunstig intelligens kan gå er en skremmende tanke. Google og NASA varslet nylig et gjennombrudd i å lage en kvantedatamaskin, noe som i teorien endrer grensene for hvor ekte kunstig intelligens kan bli. Hvor langt det kan gå er umulig å si. I følge «The Future of Employment: How susceptible are jobs to computerisation?» er sannsynligheten 86% for at eiendomsmegling forsvinner grunnet digitalisering innen de to neste tiår.
Det er også laget en analyse, «Computerization and the future of jobs in Norway», som tar for seg hvordan digitalisering vil påvirke ulike yrker i Norge i tiårene som kommer. Denne refererer, som svært mye innen dette feltet til overnevnte «The future of Employment».

Jeg tror digitalisering, som det meste, vil ta litt lenger tid i Norge. Jeg er derimot ikke i tvil om at det kommer. Det sagt er jeg sikker på at yrket som megler i likhet med teknologi, ikke forblir statisk. Hva gjør en megler i 2016 og hva gjør megleren i 2025? At også yrker utvikler seg mener jeg  overnevnte prediksjoner ikke tar godt nok høyde for.


Toget går
Bransjen selv så i 2015 inn i krystallkulen. De så for seg endring i et 5 års perspektiv for sin år 2020 visjon. Nye løsninger vil derimot utfordre det eksisterende allerede i 2016. Disse vil komme, fra bransjen selv og som den brukerbaserte tjenesten Livvin, fra utsiden.

"Flertallet vil basere idéen på dagens boligmarked, ikke morgendagens.

Men at jakten på neste «facebook-suksess» pågår for fult betyr ikke at noen vil lykkes med det første. Flere av årsakene er nevnt lenger oppe. Flertallet vil basere idéen på dagens boligmarked, ikke morgendagens. Løsningen vil være utviklet av mennesker uten tilstrekkelig markedskunnskap (noe jeg allerede har sett) og flertallet vil mangle en god forretningsmodell.

Er det derimot en ting som er udiskutabelt, så er det at omstilling er kommet for å bli.

Kanskje blir du en av dem som i 2016 kjøper en bolig du ikke visste at du trengte, basert på annonsering tilpasset akkurat deg?

En guide?

Årets desidert mykeste julegave kommer fra Geir Nilsen, styreleder i eiendomsmeglerguiden.no.
Under tittelen «Derfor trenger vi en eiendomsmeglerguide», forteller han at den digitale revolusjonen hjelper forbruker til bedre beslutninger.

I sin kommentar spør Nilsen hvordan man kan velge eiendomsmegler i skogen av tilbud det ikke er lett å se forskjell på.

Det jeg lurer på er om Nilsen ikke har vært tilstede det siste halvåret?

Den verste skogen en forbruker kan gå inn i er Nilsens egen kreasjon eiendomsmeglerguiden.no. Guiden villeder forbrukerne mer enn den rettleder - noe svært mange etter hvert har påpekt.


I sin kommentar forteller Nilsen at guiden nå skal levere på meglerens krav om at «tjenestene gir et riktig bilde av virkeligheten».

"Guiden villeder forbrukerne mer enn den rettleder...

Da blir mitt neste spørsmål, hvem sin virkelighet? Vår virkelighetsoppfatning synes nemlig å ligger et stykke fra hverandre.

Det er ingen tvil. Guiden rangerer ikke annet enn de mest anbefalte meglerne på selve guiden, de som er med på å "spille spillet". Likevel fortsetter guiden bevisst å villede forbruker gjennom å påstå at de kan vise deg "Norges mest anbefalte eiendomsmeglere".

Et riktig bilde av virkeligheten er åpenbart et vidt begrep. Det er også tilfelle når Nilsen hevder at guiden følger samme trender som Airbnb og Facebook. Den sammenligningen er det umulig å svelge. I sterk kontrast til eiendomsmeglerguiden er Airbnb og Facebook tjenester som faktisk fungerer. Uansett hvor mange ganger det gjentas representerer ikke guiden noen teknisk innovasjon. Den er til sammenligning en skute med kraftig slagside, noe kaptein Nilsen i sin jakt på "Facebook-suksess" trolig håper alle overser.

Tilsynelatende skjønner ikke guiden hvorfor bransjen er kritisk til den. Styreformannen spør seg om guiden er en trussel mot meglernes kompetanse og jobb. Svaret er selvsagt et tydelig nei - den er en trussel mot forbrukerens rett til å foreta et riktig valg.

"...den er en trussel mot forbrukerens rett til å foreta et riktig valg.

Kritikk er uansett noe man tilsynelatende ikke bryr seg særlig med. Som e24 beskriver reaksjonen på NEF sin kritikk av guiden 25.november - "Kritikken preller fullstendig av styreleder og talsperson for Eiendomsmeglerguiden, Geir Morten Nilsen".

Og prelle av gjør det fortsatt. At Norges største meglerkjeder og Norges Eiendomsmeglerforbund beskriver guiden som "useriøs og ubrukelig" omtaler Nilsen som en "interessant debatt i mediene".

Personlig har jeg derav mistet troen på at denne skuten kommer på rett kurs. Jeg har selv hatt møte med dem og i etterkant trukket en forbrukerklage knyttet til ulovlig og villedende markedsføring av "Norges mest anbefalte meglere". Møte var 24.september, som du ser av vedlagte faksmilen hevder de fortsatt å ha "Norges mest anbefalte meglere" den 7.desember.


Annonse vg.no 7.desember 2015

Til syvende og sist tror jeg likevel ikke det er forbrukeren eller meglerbransjens gunst guiden nå er mest avhengig av. Spørsmålet av betydning er hvor langt Schibsted er villig til å strekke seg for å holde liv i en potensiell omdømmerisiko og en forretningside som kanskje ikke er så god.

"Spørsmålet av betydning er hvor langt Schibsted er villig til å strekke seg...

Nilsen forteller at de som Facebook så et udekket behov: "Det må bli slutt på at boligselgere gjør blindebukkvalg av eiendomsmegler". 

Det behovet er fortsatt udekket...