hits

november 2015

...og slik ender boligmarkedet 2015!

Forbruk og planlagt forbruk påvirkes av nyheter om økning i arbeidsledighet, lavere oljepris og lavere økonomisk veksttakt. Nyheter, eller rettere sagt vårt forbruk, kan indirekte bli vårt fremste økonomiske problem.

Et eksempel er verdifallet onsdag 10. august 2011 i den franske storbanken Société Générale (SG). Tilsynelatende basert på en politisk fiksjon i den franske avisen Le Monde, skrev den britiske avisen Mail on Sunday at storbanken Société Générale sto på kanten av stupet. Påfølgende onsdag stupte aksjene i Société Générale med 20 prosent.

Ironisk nok var formålet med den politisk-økonomiske føljetong å sette søkelyset på ekspertenes rolle i et kriserammet finansmarked.

Jeg har tidligere påstått at deler av det norske boligprisfallet i 2008 skyldtes ekspertene. Selv om jeg opplever dagens uttalelser og medienes dekning som lagt mer nyansert og reflektert, er heller ikke dagens boligmarked upåvirket. Ekspertene har fortalt oss at prisene med unntak av Oslo skal falle i november. Det psykologiske klima tilsier at de får rett. Ingen dramatikk i det!

"Det psykologiske klima i tilsier at de får rett. Ingen dramatikk i det"

Ser man på snitt av de siste 10 år finner man for november en nominell nedgang på 0,40% (eller en oppgang på 0,48% sesongjustert). Størst avvik hadde man i 2004, 2008 og 2013.
 
Årets november vil tilsvare 2013. Det året fikk vi et nominelt fall på 1,3%, (eller - 0,4% sesongjustert). Sagt på en annen måte, flere storbyer enn Stavanger får en prisnedgang på mer enn 1% i november 2015.

November vil også vise seg å bli årets tregeste måned hva gjelder omsetningshastighet. Årsaken til dette er naturlig. Markedet er ikke bare roligere. Ettersom prisene har falt noe sitter mange boligselgere med prisforventning, prisantydning og takst som ikke stemmer med markedet. Disse menneskene må nå velge om de skal selge i 2015 eller vente på bedre pris i 2016. Flertallet av de, velger i det minste å vente i det lengste innen de selger, derav er det ikke overraskende om vi passerer 35 dager omsetningshastighet.

Det er likevel liten grunn til å ligge våken og bekymrer seg for høstens prisfall. Utviklingen i forbruk og ledighet viser at støtdemperne i norsk økonomi fungerer godt. Dette vil bidrar til å skape trygghet i forhold til at det også i 2016 er greit å investere i bolig.

Utsikter til ytterligere lettelser i pengepolitikken i eurosonen vil gi flere rentekutt, mulig allerede i desember. Norge tåler ikke en sterk krone, det betyr at dagens rekordlave rentenivå vil holde seg der - lav i lang tid!

"...dagens rekordlave rentenivå vil holde seg der - lav i lang tid!"

Oppi det hele er det fristende å minne om at flertallet ved inngangen til året forventet at den gjennomsnittlige boligprisen i 2015 ville ligge 4-6 prosent over det gjennomsnittlige prisnivået fra 2014. Selv sa jeg 4-5 prosent. Eiendom Norge sa den gang at avmatting gjennom året ville gi gradvis nedgang i 12 måneders-veksten. Fra et nivå på 7-8 prosent ved slutten av 2014, til 2-3 prosent ved årsskiftet 2015/16. Der er vi på vei.

Desember er i større grad enn november en måned med prisfall. Treffer jeg med forventningene om november, vil de nominelle prisene fortsetter ned enda en prosent i desember (det vil i så tilfelle tilsvare nullvekst, sesongkorrigert). Og slik ender 2015, der «alle trodde» vi ville havne ved årets inngang. 

Med på kjøpet får vi også et langt hyggeligere utgangspunkt for videre, om enn avdempet, vekst i 2016.

Nå stuper boligprisene (igjen)

Markedet er fortsatt svært godt, for enkelte boligselgere. Andre merker at det har blitt høst i boligmarkedet. Uavhengig av om man er boligkjøper-, selger eller megler oppleves mulig markedet litt seigere?

Jeg tror enkelte områder (igjen) vil oppleve prisfall på 2% i oktober.

Svakere utvikling i den norske økonomien vil få skylden når ekspertene forklarer utviklingen. Hovedårsaken er derimot at boligmarkedet på slutten av året må gjøre bot for en årsvekst som har vært svært høy.

På samme tid trer kjøpere, selgere, takstmenn, meglere, journalister og eksperter inn i faste spor.


Er dette kjøpers marked?

Tilsynelatende gjør du et bedre kjøp dersom du handler bolig under prisantydning. I realiteten gjør flertallet det i beste fall marginalt.

Årsaken er at meglere og takstmenn baserer verdifastsettelse på historiske omsetninger. Sagt på en annen måte, de ligger på etterskudd av markedets bevegelser - både opp og ned. Tenk litt over det. Man kjøper hyppigere over takst i første, samt andre kvartal og under ved årets slutt. Har jeg rett?

"Man kjøper hyppigere over takst i første og andre kvartal og under ved årets slutt."

Ironisk nok vegrer enkelte seg for å kjøpe akkurat nå. Med prisfall følger mediesaker som skaper frykt for at fall er langvarig. Mange føler faktisk større behag ved å kjøpe bolig etter budrunde i januar, enn å kjøpe uten budrunde nå.


Bildeteks: Det er få vinnere og tapere i høstmarkedet,
selv om det åpebart for enkelte kan føles nettopp slik.



Velkommen is i magen!

Mange boliger selges fortsatt på første visning til en pris selger er mer enn tilfreds med. Andre gjør det ikke. 

Selgere, hvis eiendom i markedet ikke blir solgt til ønsket pris - har som kjøpere et forutsigbart reaksjonsmønster. De kan deles i gruppen som mulig kan akseptere en pris under opprinnelig forventning og de som ikke kan det. Sistnevnte tar gjerne boligen av markedet nå og legger den tilbake på nyåret.

Tilbudssiden svekkes ytterligere av at stadig flere selgere nå utsetter salget til nyåret. Årsaken er markedets utvikling, medieomtale og sesong. Dette gir årets kraftigste knekk ned i antall boliger for salg, noe som igjen kan medfører at det blir lukrativt selge nå. Gitt at du har en attraktiv bolig å selge - riktignok.

Ikke akkurat høyspent

Kanskje vil olje og arbeidsledighet trumfe rente, men jeg tror ikke det. Om så skjer bør vi forvente å se en markant korreksjon i Rogaland først. Ikke bare er ringvirkningene av lav oljepris sterkest her, de har også hatt en prisvekst som er opp mot 50% kraftigere enn Oslo og Bergen de siste 10 år.

"Det jeg er sikker på er at det er praktisk at prisene daler litt nå på slutten av 2015."

Om ikke rogalendingene kaster kortene i panikk, og det tror jeg ikke de gjør, så er jeg ikke veldig spent på hvordan boligmarkedet utviklet seg i oktober.

Det jeg er sikker på er at det er praktisk at prisene daler litt nå på slutten av 2015. Og det vil de gjøre. Hadde de ikke gjort det, da ville jeg blitt bekymret for 2016. Det er jeg ikke.


Kvadratmeterprisen i Stavanger og Sandnes har siste 10 år hatt en vekst på opp mot 150%. Tilsvarende ligger Oslo og Bergen på rundt en dobling (kilde Eiendom Norge og Eiendomsverdi).