hits

november 2014

Førpremiere boligspådom 2015

Det er fristende å innlede med - hva var det jeg sa? Spådom servert ved overgangen til 2014 viste seg å være svært forutsigbar. Boligmarkedet i seg selv er det som har overrasket mest, det ser ut til å slå de fleste prognoser. Med det som bakteppe er det snart tid for ny runde boligprisspådom. I den anledning gjør jeg igjen et forsøk på å spå boligprisspådom.

Oljepris og rente, bit deg merke i disse to ordene. Økonomer og meglere gis vidt spillerom i begge retninger når de nå skal kaste mynt og kron. Jeg tror likevel at spådommene for 2015 i sum vil være urovekkende avdempet.

Oljepris og rente, bit deg merke i disse to ordene.

Heldigvis vil enkelte, tradisjonen tro, også i år trekke en elefant opp av hatten. Det gleder jeg meg til!

Flertallet vil basere spådom på kjent prisutviklingen fra 2014 og plassere neste års utvikling rundt 1 til 3 prosent fra årets. Temperaturen i økonomien tilsier videre at man vil legge seg på nedsiden av årets vekst, altså på prisutvikling mellom 2 til 4 prosent. Statistisk sett vil dette faktisk fungere ganske bra.

Eiendomsmeglere, interesseorganisasjoner og uavhengige prognosemakere er tradisjon tro de som vil forklare prisutvikling med positivt fortegn, «derfor stiger prisene». Så hvorfor gjør de det i 2015?
 
- Rente/lån; tro på videre langvarig «lav» rente gjør at man ikke frykter å oppta/øke belåning. Uttalelser som «det kan bli gratis å låne penger» forsterker dette. Tall fra SSB understreker forventningen, færre binder nå renten.

- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; man tror ikke på vesentlig økning og ser for seg at mange ansatte fra oljenæringen finner arbeid i andre bransjer eller i det offentlige. Unntaket er Norges oljehovedstad Stavanger hvor økt arbeidsledighet og usikkerhet preger 2015. Kronesvekkelsen bidrar til at andre deler av industrien som eksporterer får vesentlig bedre tider.
Gjeldsgrad vil ikke bli en utfordring før rentene omsider begynner å stige en dag, altså ikke i 2015.

- Tilbud/etterspørsel; det vises fortsatt til press i boligmarkedet  med lite nybygging, befolkningsvekst i og rundt storbyer. Nyboligmarkedet er ikke i takt med markedet for øvrig hva gjelder pris og etterspørsel.
Flere restriksjoner på tilbudssiden er også strukturelle. Det betyr at disse vil vedvare selv om man ser en nedgang på etterspørselssiden.

- Boligprisutviklingen i seg selv; man vil trolig ønske boligprisvekst i 2015 velkommen, som motvekt til nedgang i oljerelaterte virksomheter. Prisvekst gir grunnlag for nybygging og sysselsetting, samtidig som det bidrar til at folks forbruk holdes oppe. Det offentlige vil trolig ikke i vesentlig grad bidra til å dempe en vekst opp mot 5 prosent i 2015

- Oljepris; Det er ingen direkte sammenheng mellom oljepris og boligpris. Det er derimot en sterk sammenheng mellom boligpriser og arbeidsledighet (nevnt over). Lave oljepriser er også godt nytt for våre handelspartnere i Europa.


Mulig i frykt for å bli avskiltet har servitørene av ytterpunkter moderert seg noe de senere år. I større grad enn tidligere vil det legges inn forutsetninger for de største utslagene, «hva som kan skje dersom?».
Jeg tør likevel håpe på at økonomer med flotte titler som til dagen løper aksjemarkedets ærend også i år skaper de største overskriftene. «Mulig sjokk i norsk økonomi» vil gi en ypperlig mulighet for å vedlikeholde egen markedsverdi. Med våpen som vedvarende lav oljepris og dårlige økonomiske utsikter er veien kort til et tenkt prisfall på 25 prosent, en avisforside og 30 sekunder på TV2 nyhetskanalen.

Mulig i frykt for å bli avskiltet har servitørene av ytterpunkter moderert seg noe de senere år.

Hva ligger så bak disse prognosene? For her er det snakk om prognoser, ikke spådom?
 
- Rente; kronesvekkelsen bidrar til høyere inflasjon og kan føre til renteøkning eller ytterligere tilstramming av reguleringen av bankene. Dette kan dempe ønske om å oppta ytterligere lån. Videre rentekutt vil på motsatt side ikke ha spesiell effekt på boligprisene, da renten allerede er lav.

- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; dagens boligpris er høy sett i forhold til betjeningsevne og inntekt. Fare for å oppleve jobbsituasjonen som usikker kan gi økt sparing, dette utløser nedgang i forbruk som indirekte påvirker boligpris. Direkte kan dette også påvirke prisutvikling ved at folk velger å bli boende og ikke kjøpe nytt. Boligmarkedet i områder som har mange ansatte i og rundt oljenæringen kan merke dette i 2015.

- Boligprisutviklingen i seg selv; ordet «boble» vil ikke bli benyttet i stor grad for 2015. Det er nemlig ikke boblen, men frykten for at en boligboble er i ferd med å bygge seg opp som vil bekymre.
Mange vil også påpeke at boligprisene er høye i forhold til fundamentale faktorer som husholdningenes disponible inntekt og dagens byggekostnad, noe som tilsier at det ikke er rom for vesentlig oppgang.
 
- Oljepris; hvor lenge oljeprisen blir liggende på et lavt nivå vil være vesentlig, skulle oljeprisen blir permanent lav, vil konsekvensen bli lavere investeringer, lavere sysselsetting, reduserte reallønninger og et svakere boligmarked.

 - Annet; Norge er avhengig av vekstutsiktene internasjonalt. Avhengigheten gjelder først og fremst oljemarkedet, men også finansmarkedene og verdenshandelen for øvrig. Usikkerhet om den økonomiske fremtiden vil påvirke økonomi og boligpris.
Sjokk i norsk økonomi er esset i kortstokken for dommedagsservitøren. Et «worst-case scenario» hvor økonomisk vekst virkelig stagnerer med markert svakere utvikling for bedriftene, noe som igjen fører til at psykologien i markedet endres vesentlig.


Oppsummert vil flertallet tro på oppgang på landsbasis.

Oppsummert vil flertallet tro på oppgang på landsbasis med en mindre prisdifferanse mellom ulike deler av landet. Oljehovedstaden Stavanger vil bli tildelt de dårligste utsiktene, mens flere vil forvente at Sørlandet som har hatt en lengre nedgang, neste år delta i oppgangen.

Få vil tro på brå endringer gitt at intet uforutsett inntreffer, ordet «krise» vil således ikke være en vesentlig del av spådommene. Det flertallet vil være enig om er at man må forvente en lavere økonomisk vekst. 2015 blir ikke noe jubelår, men det ligger ingen dramatikk i at svært mange vil tro at den prosentvise veksten halveres.

I sum tror jeg spådommene vil samle seg rundt en oppgang på 3 prosent på landsbasis for 2015*.


* Boligprisspådom tar utgangspunkt i prosentvis endring i selve boligprisen fra et år til et annet. Verdt å merke seg er at boligprisoppgangen mulig ikke er så brå som den kan virke, i alle tilfeller om man blander inn realpris. Boligpris omtales gjerne ene og alene - da kan det være lett å glemme at også lønnsvekst og priser på andre varer og tjenester er av avgjørende betydning.