hits

november 2013

Førpremiere på boligspådommer 2014

Det beste tidspunkt for å tro noe om boligpris er udiskutabelt ved overgangen til et nytt år. Selv om skivebom er regelen fremfor unntaket fascineres vi av slik synsing.

For å tilfredsstille nysgjerrigheten vil journalister gjennom årets siste uker jakte de mest spektakulære og tabloide spådommene.

Sakene er lettbente. Ingrediensen er snakkesalige økonomer og meglere, villige til å dele sine gjetninger, gjerne uten bakenforliggende årsak knyttet til tallene.

Basert på et relativt kjedelige utvalg «råvarer» har spådommene tidligere vært urovekkende forutsigbare. Nettopp derav ønsker jeg også i år - litt før spådommene serveres - å gi deg førpremiere på hva de vil inneholde.

Først og fremst vil flertallet servere moderate tall for 2014 - rundt 0%. Årsaken er at man i mangel av tyngre analyse baserer fremtidig utvikling på årets utvikling (2013). Rent historisk er ikke tilnærmingen så dum som den mulig høres ut. Basert på de siste 20 års prisvekst forekommer større endringer fra et år til et annet, kun ett av fire år (iflg. SSB. Om den som baserer fremtidig utvikling på historisk vet dette er en annen sak).

Som tidligere vil også mange velge å legge egne spådommer tett opp mot tunge toneangivende aktører som SSB og Norges Bank. Selv om analysen bak deres prognoser mulig er ukjent for den enkelte, vet man at disse aktørene presenterer spådommer som er godt forankret.

Brorparten av årets spådommer vil ligge fra minus 3 prosent til pluss 3 prosent, noe som dessverre ikke vil gi de feteste overskrifter (det kommer jeg tilbake til). Nedgangen på slutten av 2013 (nedgangen på landsbasis - og skriveriene om den - fortsetter ut året) medfører at flere vil spå moderat nedgang i 2014. På motsatt side vil svært få av samme årsak velge å legge sine tall vesentlig over 3 prosent oppgang.

Eiendomsmeglere, interesseorganisasjoner og uavhengige prognosemakere vil som tidligere være mest positive og moderate.

Hva vil disse forklare prisene med for 2014?
 
- Rente; lav lånerente også i 2014, samt tro på videre langvarig lav rente.

- Lønnsvekst; fortsatt lønnsvekst (god reallønnsvekst, lav norsk underliggende inflasjon).
 
- Psykologi; boligmarkedet er spesielt følsomt for hva som blir skrevet og sagt i media. For øyeblikket faller boligprisene som følge av finansieringssituasjonen og stemningen ute blant folk. Slik vil det antageligvis fortsette en stund, men det er neppe et varig fenomen.

- Arbeidsledighet; liten fare for vesentlig økning. Det har aldri tidligere vært flere i arbeid.

-
Tilbud/etterspørsel; press i boligmarkedet (befolkningsvekst, arbeidsinnvandring og urbanisering i forhold til ferdigstillelse nybygg). Antallet øker jevnt og trutt og et sted må de bo. Norge har ikke hatt overproduksjon av bolig, noe som vil være med på å opprettholde etterspørselen og et stabilt marked. Under dette punktet vil trolig flere nevne at en videre prisnedgang senker produksjonen av nybolig, noe som vil merkes i markedet innen 2016.

De mest ekstreme uttalelsene vil også i år komme fra analytikere og seniorøkonomer (meglerhus og banker). Mulig er en viktig del av deres virke å vedlikeholde egen markedsverdi gjennom å tidvis «sjokkere». Som nevnt innledningsvis vil moderasjon være gjengangeren blant årets spåmenn. Moderasjon gir derimot ikke forsider eller bilder på trykk, dette er enkelte bevisst.

Selv om de hardnakket vil hevde at her ligger drøvtygget materiale i bakkant bygger også deres prognoser i stor grad på det vi allerede vet (2013) og den konklusjonen de måtte ønske å trekke. I sin søken etter tosifret prisfall vil de se på «hva som kan skje dersom?» og det vil de finne. For å få forsiden vil de ha behov for et noe lengre tidsperspektiv enn ett år. 2014 vil ikke være nok til å sannsynliggjøre 20% til 30% nedgang, det vil kreve 2-3 års perspektiv. Med et svakt 2013 vil de som normalt spår noe nedgang virkelig tørre å svartmale makrobildet. Avisene vil elske det!

Hva vil de så forklare sine spådommer med? (Eller «prognoser», det ligger jo analyser bak).
 
- Boligprisutviklingen i seg selv; «flere tegn på at en boligboble kan være til stede i det norske boligmarkedet». Selgere og meglere som nedjusterer sine prisestimater vil oppnå noe lavere priser gitt at markedet ikke tar unna.
 
- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; dagens boligpris sett i forhold til betjeningsevne og inntekt. Mulighet til å oppta og betjene ytterligere lån. Fare for økende arbeidsledighet. Svakere utvikling i økonomien i 2014 enn de to foregående årene. Svakere fremtidstro. Mange vil kunne oppleve jobbsituasjonen som litt usikker og at lønnsveksten blir litt lavere.
 
- Oljepris; fare for betydelig fall innen denne virksomheten. Gitt det høye kostnadsnivået kan det resultere i et betydelig tilbakeslag for hele økonomien.

- Psykologi; boligmarkedet er spesielt følsomt for hva som blir skrevet og sagt i media. Er du trygg på økonomien, kan du kjøpe først og selge etterpå. Er du utrygg, vil du selge først og så kjøpe. Når alle gjør dette skapes en opphoping av boliger for salg. Dette gir prisnedgang.
 
 - Finansieringsproblemer; økte kapitalkrav til bankene kan gi økte renter (renten kan stige, selv om sentralbankrenten holdes uendret). Allerede økt egenkapitalkrav for boligkjøpere fortsetter å gi effekt. Fallende boligpris gir lavere låneramme (bankene tar høyde for at du får en «lavere» pris for egen bolig). Ettersom bankene er pålagt strengere egenkapitalkrav fører dette til at det blir vanskeligere å få lån, dermed er det færre som kjøper, slik at vi ikke får en normal gjennomstrømning i boligmarkedet

 - Verden; Norge er avhengig av vekstutsiktene internasjonalt. Avhengigheten gjelder først og fremst oljemarkedet, men også finansmarkedene og verdenshandelen for øvrig. Usikkerhet om den økonomiske fremtiden vil påvirke økonomi og boligpris.
 
- Uforutsett nedtur i norsk økonomi; dette vil være esset i kortstokken for dommedagsprofeten. Et «worst-case scenario» hvor økonomisk vekst stagnerer (markert svakere utvikling for bedriftene, veksten i oljeindustrien - selve bærebjelken avtar), arbeidsledighet øker og psykologien i markedet endres vesentlig (som i 2008 - «nå vil alle selge først», bankene gir ikke mellomfinansiering).

Hvor boligprisen ender i 2014 skal jeg ikke mene noe om i denne omgang. Jeg vil i stedet etterlate deg med følgende tall (kilde SSB).

SSB: Prisutvikling siste 20 år (første halvår for 2013).


De siste 20 årene har nærmest vært uten «brå» endringer. Når brå endring har inntruffet har man hver gang vært i stand til å peke på konkrete årsaker. Med unntak av fem år med vesentlig skift, er endring i prisvekst i snitt 2,16% fra ett år til et annet. Sånn sett bør ikke spådommene holde boligeiere våkne om nettene. Historisk er det - selv om det aldri kan utelukkes - lite sannsynlig at vi står ovenfor et varig og spesielt dramatisk fall i prisene.

Oppsummert vil snittet av spådommer for 2014 være de mest nøkterne siden finanskrisen. Ordet utflating vil gå igjen til det kjedsommelige. Flertallet vil neppe tro på en brå endringer, gitt at intet uforutsett inntreffer. Om det blir dette mediene formidler er jeg usikker på, ettersom en nullvekst i seg selv er en relativt kjedelig nyhet. Antageligvis vil man også i år klare å grave frem ytterpunktene og sørge for å gi disse den beste plasseringen og brorparten av omtalen.

Da gjenstår det å se hvor godt jeg treffer med mine spådommer om - nettopp - spådommer.

* Boligprisspådom tar utgangspunkt i prosentvis endring i selve boligprisen fra et år til et annet. Verdt å merke seg er at boligprisoppgangen mulig ikke er så brå som den kan virke, i alle tilfeller om man blander inn realpris. Boligpris omtales gjerne ene og alene - da kan det være lett å glemme at også lønnsvekst og priser på andre varer og tjenester er av avgjørende betydning.