hits

oktober 2015

Hvor farlig er et boligkjøp?

Er sannsynligheten 25% for at ditt boligkjøp ender i krangel? Enkelte vil hevde både dette og at et skyhøyt konfliktnivå er dokumentert av et samlet pressekorps i flere tiår. Men er virkelig pressekorpset den nærmeste til å dokumentere?

Forrige helg kunne man på e24.no lese at NEF-direktør Carl O. Geving krever ny avhendingslov for å få ned antallet boligtvister i Norge. Det ble her opplyst at hele ett av fire boligkjøp ender med krangel. Forbrukerrådet og Thomas Bartholdsen ønsker meglerne velkommen etter, mens justisminister Anders Anundsen har andre planer for å få bukt med problemet.



Ett av fire boligkjøp ender med boligtvist?

La oss innledningsvis slå fast at en henvendelse eller skademelding ikke er en boligtvist. Det er en forespørsel eller en reklamasjon. Dersom 100 henvender seg er det statistisk sett slik at 27 innser at de ikke har grunnlag til å reklamere. De resterende 73 mottar avslag eller erstatning, hvorpå 60 slår seg til ro med avgjørelsen som blir fattet.

"En henvendelse eller skademelding er ikke en boligtvist"

Der man ikke kommer til felles enighet oppstår en boligtvist. Det tallet er 13 eller 1,8% av det totale antallet boligkjøpere. Av disse løses over halvparten innen de kommer for retten. Sannsynligheten for at du ender i retten som boligkjøper i Norge er altså statistisk sett 0,8%. 

Ser man på dommer fra lagmannsretten omhandler nær sagt alle spørsmål om bevis og faktum. Bortimot ingen spørsmål er knyttet til avhendingsloven. Årsaken til dette er med høy sannsynlighet at dagens avhendingslov er så gjennomtolket i rettssystemet at man basert på tidligere praksis kan løse de fleste uenigheter uten rettssak.


Så hva er problemet?

Aldri før har man som boligkjøper fått mer informasjon enn i dag. Likevel vil justisministeren ta tak i selve informasjonen, nærmere bestemt boligsalgsrapporten - og jeg tror justisministeren har helt rett.

Utfordringen med dagens boligsalgsrapport er ikke rapporten i seg selv. Om det er ny eller gammel versjon synes underordnet. En undersøkelse utført av Help forsikring avdekket at kvaliteten på jobben takstmannen gjorde var langt mer avgjørende i forhold til om du som kjøper havnet i en boligtvist. At kvaliteten på det som puttes inn i rapportene i stor grad varierer er hovedproblemet.

Det er derimot ikke bare taksten som skaper spørsmål om bevis og faktum. Manglende eller uriktig informasjon fra selger må også ta sin del av skylden. Dette er det neste problemet.

"Riktig informasjon hjelper lite dersom kjøper ikke setter seg inn i den"

På motsatt side av handelen og heller ikke helt fritatt for skyld har du kjøper. Riktig informasjon hjelper lite når kjøper ikke setter seg inn i den. En advokat fra Help fortalte meg at hun mente det var uforsvarlig at mange kjøpere for første gang tar imot prospektet på selve visningen. Jeg er absolutt enig. At flertall av boligkjøpere ikke føler behov for å sette seg ordentlig inn i hva de kjøper er det tredje problemet.



... og løsningen?

Dagens avhendingslov er på ingen måte en god lov. Den er ullen og full av uklare formuleringer. Det betyr derimot ikke at en ny lov er et godt sted å starte. Ny lov vil skape ny tolkningstvil og resultere i langt flere boligtvister og rettssaker. Geving og Forbrukerråd mener lovverket i Danmark gir klarere rammer for rettigheter, plikter og ansvarsforhold i bolighandelen. Ser man derimot på summen av saker i klagenemd og rettssystem her, er antallet boligtvister 0,34% høyere enn i Norge.

"Antallet boligtvister i Norge har faktisk gått jevnt nedover de siste 10 år"

Antallet boligtvister i Norge har faktisk gått jevnt nedover de siste 10 år.

Det bolighandelen trenger er:
- høyere og jevnere kvalitet på boligsalgsrapportene
- at selgere i større grad «hjelpes» til å måtte gi korrekte opplysninger
- at kjøpere «hjelpes» til å sette seg inn i hva de kjøper før de kjøper det


Et spørsmål om ordbruk

Andelen boligkjøpere som på et eller annet nivå føler at deres boligkjøp ender med konflikt er nok langt høyere enn de 1,8% som ender i rettssystemet. Det kan ta år fra man reklamerer til man får erstatning eller avslag. Hvor langt ned i trakten ordet "konflik" bør ligge vil nok de lærde strides om.

"Skuffelse er ikke det samme som en boligtvist."

Teller man med dem som klager på at brannvarsleren i den nye boligen mangler batteri er nok realiteten at langt mer enn hver fjerde kjøper på ett eller annet nivå er skuffet over hvilke rettigheter man har. Skuffelse er derimot ikke det samme som boligtvist. Det er riktignok likevel noe man bør ta tak i.

Senker man kjøperens forventning til et nivå som korresponderer med virkeligheten ender man opp med enda hyggeligere bolighandel og en mer forutsigbar opplevelse.


Kilder: Statistikk «fra henvendelser til rettssak», Protector forsikring. Kilde «bortimot samtlige saker er spørsmål om bevis og faktum» - Help forsikring, gjennomgang av over 150 dommer fra lagmannsretten. Sammenligning Norge og Danmark, bransjestatistikk fra Forsikring og Pension Denmark. Statistikk «1 av 4 boligkjøpere klager (37%)», Help forsikring.

Men så langt i år er det likevel en oppgang

I morgen kommer boligprisene. I morgen kommer trolig prisfall.

Det er fascinerende å tenke på at enkelte medier kommer til å lage en stor sak ut av dette. Eller vent, ikke bare én sak. Ingrediensene er oljepris, arbeidsledighet og ringvirkninger i norsk økonomi.

Medievennlig pessimisme medfører at prisfallet gjerne kan fremstå som overraskende. Dette til tross for at prisene i Norge i september har falt 7 av de siste 10 år.

Hittil i år har norske boliger steget 7,7 prosent. Seniorøkonomer over det ganske land er prisgitt dette prisfallet for å unngå å få mageplask! Flertallet spådde jo boligprisveksten på magre 3% i 2015. Trolig regnet de da også inn et prisfall i siste del av 2015.


Høsten kommer hvert år. Det har de mulig glemt, ekspertene. De er ikke de eneste. Tidvis glemmer enkelte meglerkolleger det også. De blir overrasket over at «studentene ikke står i kø på visning for å finne en bolig innen studiestart», i september måned?

I snitt har boligprisene i september falt 0,6% siste 10 år. Verdt å merke seg er at de enten endrer seg minimalt eller over en prosent. Med så krftig vekst som ligger bak oss i 2015 er det utenkelig med vekst over en prosent. Da har vi ikke mange alternativer igjen.

Jeg usikker på hva jeg er mest spent på. Boligprisen i september eller den medievennlig pessimismen.

Det sagt er det mulig betryggende at det er slik. Den dagen det ikke er mulig å forutse medienes dekning av boligprisene, da bør vi alle være på vakt.