hits

oktober 2013

Er pennen mektigere enn markedskreftene?

Som en ivrig leser av boligstoff slår det meg at såkalte eksperter aldri kommer til å få gnagsår på knærne, selv om de - gang etter gang - må krype til korset. Synsende økonomer med bortgjemte kontorer langt unna boligmarkedet tegner gladelig fanden på veggen i jakten på uttalelser pressen vil elske. Fåtallet av dem kan derimot vise til prognoser som noen gang har truffet.

Det er sagt og skrevet mye om ubalanse i det norske boligmarked. Det bygges for få boliger og flere såkalte eksperter har påstått at bolig i Norge har blitt for dyrt. Nå synes det tydelig at våre - eller ekspertenes - forventning til boligpris bygger på et behov for nettopp ubalanse. På jakt etter spalteplass har eksperter i stort tempo trukket kølapp for å så tvil i boligmarkedet. Årlig prisvekst over 5 prosent skal erstattes med vesentlig prisfall...

Ekspertene har et problem. På veien har de glemt at bolig i Norge først og fremst dekker et primærbehov. Dette er huset hvor barna skal vokse opp eller leiligheten hvor man skal nyte alderdom når barna har forlatt redet. Ekspertene overser at et hjem verken er en aksje eller råvare. Et hjem selges ikke for å avkorte et potensielt tap.
Ta et steg tilbake, se på historisk prisutvikling. Denne er hovedsakelig avdempet. I det lange løp er det smart å være boligeier. Flere eksperter aksepterer derimot ikke tanken på at boligmarkedet kan ha en flat utvikling. Dette til tross for at SSB og Den Norske bank - begge toneangivende - tror at nedgangen blir marginal, om den kommer (kanskje 1-2 prosent årlig i 2015 og 2016).

Enkelte uttalelser den senere tid er så tabloide at det å sette sitatene på trykk best kan omtales som naivt. Driverne bak påstandene som fremsettes kan i beste fall beskrives som vage. Trolig er uttalelsene basert på allerede kjent prisutvikling for 2013. Imponerende er det ikke, å melde regn når de første dråpene allerede har falt.

Historisk kan et reelt boligprisfall noe forenklet tilskrives en av to årsaker (SSB):
- Dårlige tider med sterk vekst i arbeidsledighet.
- Overproduksjon av bolig.

Jeg skal ikke avskrive at boligprisene kan få en merkbar nedgang. Skal det skje er vi derimot avhengig av at svært mye endrer seg på kort tid. Kommer arbeidsledigheten opp mot 5 prosent kan vi i en perioden få rimeligere boliger. Når ingen av overnevnte årsaker nå kan legges til grunn, hvordan kan da prisene få et høyere fall enn normalt denne høsten?

Svaret er hovedsaklig psykologi. Når folk tror at boligprisene skal falle vil dette i seg selv dempe etterspørselen etter bolig. Hva mediene formidler, de såkalte ekspertene sier og hva folk tror kan i seg selv bidra til at boligprisene faller mer enn i et gjennomsnittsår. Det er ingen tvil om at medier og eksperter har bestemt seg, i alle tilfeller hva gjelder 2013.

Et sannsynlig scenario er at vi ut året opplever utflating eller mild (!) nedgang, dog med store regionale forskjeller (som i september). Dette er imidlertid ikke uvanlig for denne tiden av året. Slik jeg ser det kan uventet høy oppgang i august ha skapt rom for prisfall i september.
Verdt å merke seg for september er omsetningen. Antallet boliger solgt i september økte med 15 prosent fra august og er fullt på høyde med de to foregående år. Videre er omsetningshastigheten for bolig fortsatt lav, landet sett under ett.

Så lenge markedet tar unna og uten ytterligere oppbygging av varelager, skal det neppe mer til enn at boligmarkedet gjenvinner moment i januar for å snu psykologien. På samme måte som oppgang i august skapte grunnlag for fall i september, kan moderat nedgang ut året bli drivstoff for boligpriser i januar.

Den som vil handle bolig på tilbud bør sannsynligvis handle raskt. Mulig oppfatter boligselgere som har kjøpt før eget salg at risiko for fall i boligmarkedet har økt. Selv om de ikke tror på et større boligprisfall ønsker de et raskt salg for å være på den trygge siden. For kjøpere kan det bety aksept på lavere nivå, for markedet videre moderat prisfall.
Den som ser frem til å handle bolig med større rabatt vil bli skuffet. Sannsynligvis får vi i 2014 en grei inntektsvekst, lave renter og lav arbeidsledighet. I tillegg vil fare for pressede marginer dempe igangsetting av nye boliger. Dette er en motreaksjon som - gitt dagens økonomiske situasjon - er vår beste buffer mot større boligprisfall (som i 2008 og 2009). 

Vi har en underliggende utfordringen i Norge, vi blir stadig flere og boligproduksjonen halter etter. Skal det bygges nytt må marginene være på utbyggers side, i det ligger det at også det offentlige må trå til dersom skydekket blir for mørkt. Eksempelvis ved å gjøre endringer i rammebetingelser (eks. egenkapitalkrav og BSU).

Når sant skal sies er ordet "svingning" mer beskrivende enn ordet "fall" hva gjelder boligpris. Av den grunn tviler jeg på at de som serverer de dystreste spådommer kommer til å legge egen bolig for salg. At boligprisene har nådd toppen er en grov usannhet. Er vi heldig vil derimot prisveksten avta (et politisk uttalt mål).

Det egentlige spørsmålet er hvor lang tid det tar før dagens boligkjøpere får vesentlig avkastning. Den fasiten besitter ingen. Vordende boligkjøpere kan ta det faktum med i vurderingen.