hits

september 2016

Samboer eller utleier?

Det er ikke nødvendigvis dumt å kjøpe bolig sammen med andre dersom du har vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet alene.

Har du kjæreste eller samboer kan det mulig være et naturlig neste steg i forholdet - men ha i bakhode at ikke alt varer evig.



BILDE: Gode forholdsregler kan spare dere for for en verden av uenigheter


FORELSKELSENS PRIS
Samboerforhold hvor man sammen eier bolig har en lei tendens til å avsluttes med diskusjon om økonomiske forhold, en diskusjon du helst skulle vært foruten.

Det er svært dyrt å kjøpe felles bolig for så å selge igjen etter kort tid grunnet samlivsbrudd. Er du i stand til å selge boligen til det du kjøpte for har du fortsatt tapt 2,5% dokumentavgift samt kostnad til megler.

Her tenker jeg det er på sin plass å nevne et par i slutten av tyveårene som jeg solgte for i 2010. De kjøpte bolig etter å ha vært sammen i seks måneder. De var lykkelig nyforelsket og sikker på at forholdet ville vare livet ut.

Jeg kom på befaring en kanpp måned etter at de hadde overtatt boligen. Det viste seg at de aldri hadde bodd sammen innen de kjøpte, 30 dager i ny leilighet var mer enn nok til å klargjøre at forholdet absolutt ikke ville vare livet ut. Etter en slitsom måned i ny leilighet hadde paret besluttet å gå hver sin vei?
 
Jeg sier ikke at du aldri skal ta noen sjanser i løpet av et langt liv, det skal du. Det jeg ønsker å gjøre deg oppmerksom på er at du bør være sikker på at du kjenne et menneske (også økonomisk sans), innen dere påtar dere vesentlige økonomiske forpliktelser.


KLOKE FORHOLDSREGLER
Og selv om du tror du kjenner en person, kan det vise svært nyttig om dere på forhånd avklarer problemstillinger som oppløsningsrett, vedlikehold og økonomiske fordelingsnøkler.

Lag en sameieavtale som er detaljert og sier hva dere gjør den dagen en vil flytte. Avtalen bør i tillegg ta for seg spørsmål om forkjøpsrett og hvordan man skal fastsette verdien på boligen dersom en vil ut. Kjøper du sammen med venner kan det også være greit å la avtalen si noe om hvor lenge dere skal eie boligen før den selges.

Unnlater dere å lage en sameieavtale, er det sameieloven fra 1965 som gjelder og ifølge den kan partene kreve oppløsning av sameiet når som helst - noe som medfører at boligen må selges når en av partene krever det. I slike tilfeller har sameierne forkjøpsrett.

For å styre unna mindre konfliktene kan det ut over dette være smart å avtale praktiske ting som innkjøp av innbo og utstyr, samt retningslinjer for vedlikehold og påkostning av boligen på forhånd. Med en skriftlig avtale kan man enkelt avgjøre hvem som eier hva av felles bolig og andre verdier.

Selv om det ikke er nødvendig kan det være verdt pengene å få en advokat til å se igjennom avtalen. Stiller dere godt forberedt, er dette raskt unnagjort. Her ønsker jeg også at du er oppmerksom på det faktum at samboere som er ugift ikke uten videre arver hverandre, dette til tross for at dere har bod sammen i 30 år. Som samboer har du ikke automatisk rett til å overta eiendommen, men du kan om ønskelig gi samboeren arverett.
 

ET LUKRATIVT ALTERNATIV?
La meg også gjøre oppmerksom på et siste alternativ - å kjøpe bolig for å leie ut et rom eller en del av boligen. Med dagens rente kan det vise seg å være særdeles god butikk. Realiteten er jo at din bokostnad ikke nødvendigvis øker. skulle du velge å kjøpe hele boligen selv. Snarere tvert imot! Leier du ut en del av boligen din er dette i de fleste tilfeller å anse som skattefri inntekt.

Før du lander på å kjøpe med en venn, vurder muligheten for å ha vedkommende som leietaker i stedet, Da kan du i tillegg se bort fra (nesten) alt jeg har skrevet i dette innlegget.

En løve i tigerstaden

Se for deg at dine forfedre vandrer på savannen sammen med sine sanker- og jegervenner for titusener av år siden. Plutselig legger vennene på sprang. Hva gjør dine forfedre? Velger de å stå igjen for å vurdere om det de ser faktisk er en løve?

Ettersom du sitter der og leser dette er sannsynligheten høy for at dine forfedre løp. De som handlet annerledes har for lengst forsvunnet ut av vår genbank.

Selv om adferdsmønsteret i 2016 sjelden gir deg noen overlevelsesfordel er det fortsatt dypt forankret i oss.


Bildetekst: Er valgene våre i boligmarkedet rasjonelle?

Hvorfor har boligprisene i Oslo først tatt av nå?
12-månedersveksten i hovedstaden er nå oppe i 16,3 prosent og det har ikke manglet på strukturelle forklaringer på den svært sterke boligprisveksten.

Et raskt søk på Google forteller at «boligmangel i Oslo» med 4.520 treff er mediefavoritt. Men dersom boligmangel var årsaken, burde ikke presset i markedet kommet over en lengre periode og burde man ikke sett den samme prisveksten også i leieprisene?

I følge statistikken skjøt prisene i Oslo først i været i mars 2016, men visste du at leieprisene tilnærmet er uendret.

Så hva endret seg egentlig i mars?

Jeg tror en artikkel fra hegnar.no i mars 2016 gir oss en pekepinn, «Vi fikk en slags massesuggesjon: Vil du ha, vil jeg ha».  Adferdsmønsteret fra savannen - boligmarkedet i Oslo la på sprang:

DN 30.april 2016; Frykter boligprisene i Oslo skal stige 40 % på fire år

Sannsynligvis så man nå risikoen ved å kjøpe bolig «dyrere» i hovedstaden med nye øyne. I august gikk boligene i Oslo i snitt 14,5 prosent over prisantydning.

Svært lavt rentenivå, utsikter til fortsatt lav rente og forventning om betydelig prisvekst, har tilsynelatende gjort det å eie en «dyr» bolig i hovedstaden til en attraktiv investering. 

«Vårt inntrykk er at stadig flere investerer i utleieboliger. Utleiemegleren har større oppdragsinngang enn noensinne» sa administrerende direktør for Utleiemegleren, Vibecke Lyse Augdal i juni.


Antall «boliginvestorer øker»
Jeg forteller jevnlig mine meglere at aktivitet skaper aktivitet. Det har derimot vist seg at så ikke alltid er tilfelle i et marked hvor renten er lav og forventningen til avkastning høy. I dette finnes også én plausibel forklaring på hvorfor prisen på solgte boliger i hovedstaden stiger, mens prisen på utleiebolig ligger i ro.

Se for deg at det å eie en bolig gjennom årevis med prisvekst har gitt deg godt med egenkapital. Du ønsker nå å kjøpe ny og større bolig, og takket være den lave renten og høye egenkapitalen er du faktisk i stand til å beholde boligen du skal flytte fra. Se for deg at du tror at prisene der boligen ligger skal opp 40% de neste fire årene. Hva ville du gjort?

Antall «boliginvestorer øker» med det resultat at boliger som normalt ville avlastet tilbudssiden i markedet, ender opp som en utleiebolig. Jeg tør garantere at husholdninger med sekundærbolig i hovedstaden har hatt en vesentlig vekst siden mars i år. Et høyt antall kjøper trolig også bolig nummer tre og fire.

Jeg sier derimot ikke at det å investere i bolig i Oslo er en dårlig idé - i år tror jeg ekspertene får rett, når de spår en prisoppgang på 25 prosent i år. Jeg kan ikke utelukke at prisveksten skyldes strukturelle forhold, kun påpeke at man må tørre å tenke tanken om at så ikke er tilfelle. Har jeg rett vil pilen peke nedover fra og med våren 2017.

For hva om driveren er lav rente og «vil du ha, vil jeg ha»?

Det jeg kan garantere er at man på ett eller annet vis vil forsøke å medisinere markedet. Er diagnosen feil kan resultatet potensielt bli svært feilslått (ikke bare i Oslo).

Det jeg egentlig forsøker å si er at; om du er på boligjakt i et glohett marked kan det være klokt å vurdere om det du ser faktisk er en løve.