hits

august 2016

En fristende boligfelle



En katt, det var årsaken til mitt første boligkjøp. Riktignok insisterte ikke katten på bolig, men utleier verdsatte ikke at en leietaker med fire bein hadde flyttet inn. 

Løsningen ble en sentrumsnær leilighet i et området som viste seg å ikke være spesielt kattevennlig. Dette fikk katten erfare kort tid etter innflytting, da den litt for sent oppdaget områdets "svært gode kollektivtilbud".

 

BOLIGKJØPERE FLEST ER AMATØRER

Du tenker mulig overskriften til avsnittet er litt hard? Vel, la meg forklare. 

Jeg kjøpte altså min første bolig grunnet en katt - i et område som ikke var godt egnet for katter! Hva er din unnskyldning? Oppdaget du for sent at barnevennlighet burde kommet før utsikt?

I dag vet jeg at min første bolig i aller høyeste grad ble kjøpt av en amatør - av en ung og uerfaren meg. Dette var før jeg begynte i min jobb innen eiendom - jeg hadde rett og slett ikke peiling på bolig, boligkjøp eller boliglån. Jeg er helt sikker på at jeg ikke er alene om dette, snarere tvert i mot!

Det var svært mye som ikke ble hensyntatt før budaksepten forelå, i all hovedsak fordi jeg som student i starten av tyveårene trodde jeg kunne mer om bolighandel enn det som var reelt. Jeg fokuserte mer på at banken hadde gjort meg i stand til å kjøpe, enn selve kjøpet.

Boligkjøpe er liksom "bare noe alle gjør", det er "rett frem" og "går alltid bra"...

Jeg har tidligere skrevet om «Det umulige boligkuppet», la meg garantere at det å gjøre en dårlig bolighandel er alt annet enn umulig.

Selv om det stort sett går bra, garanterer jeg at det kan være svært lønnsomt å avklare hva du vet og ikke vet om bolighandel før du kjøper bolig. Boligfellen er nemlig svært attraktiv.


PIZZA, RØMMEDRESSING OG EN ENEBOLIG TAKK

Det finnes svært mange årsaker til at vi velger å kjøpe eller selge bolig, men felles for bolighandelen er at den fyller et behov. Behov for å plassere penger, et ekstra soverom eller behov for å komme seg bort fra ektefellen så raskt som mulig. Noen kjøper bolig etter lang tids vurdering, andre får livet endret over natten og kaster seg inn i markedet på impuls - det er ikke alltid en god idé.

La meg gi et ekstremt eksempel:

Jeg husker godt kjøperen som hadde røket uklar med sin kone gjennom 21 år. På kontraktsmøtet kom det til min kjennskap at de etter en voldsom krangel over natten hadde besluttet å flytte fra hverandre. I harnisk kjøpte han så en splitter ny enebolig til flere millioner.

Da overtagelsen kom en knapp måned senere hadde de skværet opp...


UNNGÅ KATT(ASTROFE)
Skal du gjøre en god bolighandel bør den være gjennomtenkt. Et godt råd er å stoppe opp akkurat når ønsket eller behovet for kjøp eller salg melder seg, du har tid til å tenke deg om - boligmarkedet vil ikke forsvinne over natten.

Dersom det ikke er et konkret behov, tenk over følgende: selv om du i dag i følge banken er i stand til å låne og bruke et beløp av en viss størrelse, er det egentlig det du vil?

Ha i bakhodet at den lave flytende renten du kanskje tilbys i dag, eller inntekten du har ikke trenger å vare evig. Tåler økonomien og ikke minst handlefriheten din et markant oppsving i boligutgiftene - er du villig til å ofre andre goder i bytte med litt bedre utsikt?

Er økonomisk handlefrihet viktig for deg - vurder å gå noe ned på kjøpesum eller bli boende i boligen du har i dag.

For å understreke poenget ønsker jeg å strekke strikken litt lenger - så slipper du å gjøre det. Det er mulig det viktigste du får ut av tiden du bruker på innlegge mitt i denne omgang - at resultatet blir at du ikke kjøper bolig: dersom den økonomiske belastningen du påtar deg ved boliglånet er for stor kan det i verste fall gå ut over langt mer enn din økonomiske handlefrihet. Et lån til over pipen (og røyken) kan fort bli belastende for både deg og ikke minst de rundt deg - jeg har solgt mang en bolig hvorpå jeg kan garantere at presset økonomi har vært en medvirkende årsak til at samboere og ektefeller har skilt veier. På lik linje som et boligkjøp kan danne grunnlag for fremtidig økonomisk trygghet, kan det etterlate deg i økonomisk ruin (og som skrevet over, mulig mer).

Tilsier derimot situasjonen at du bør og kan handle, sett i gang. Jeg vil i den sammenheng påstå at det er mulig å gjøre en tilnærmet perfekte bolighandel, men for å klare dette må du vite hvordan det foregår. Du bør avklare dine behov, retningslinjer du kan følge, valg du bør overveie, antagelser du kan bruke og feil du må unngå.

Last gjerne ned min gratis boligapp her: http://boligkjopet.no/

Helt avslutningsvis, jeg kan ikke anbefale katt i sentrumsnære trafikkerte strøk (så reddet jeg kanskje et liv med dette innlegget også).

Væromslag i Rogaland

Boligprisene har falt med syv prosent i Stavanger siste 12 måneder. Selv om jeg ikke forventer at boligeiere i oljebyen spretter champagnen etter at prisene for juli er presentert, tror jeg de kan sette den på kjøl. La oss ta en titt på markedet mediene har døpt "Norges dårligste boligmarked". Er det egentlig så dårlig?

DE LANGE LINJENE
Når vi snakker boligpris, snakker vi gjerne om endring fra måned til måned, i ytterste fall ett år til ett annet. Dette er derimot langt fra tilstrekkelig til å gi oss forståelse av et boligmarked. For å få et godt bilde må man se på de lange linjene. Få markeder illustrerer dette bedre enn markedet i Stavanger.

Bilde: Utvikling siste 2 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Mens den Stavanger (blå linje) faller til 94 poeng, stiger Oslo (gul linje) til 123,1.

Ser man på boligmarkedet siste 2 år ser det riktignok ille ut for oljebyen. Trekker vi oss lenger tilbake og ser på boligindeksen for de siste 5 årene har tilsynelatende Stavanger også her en langt svakere utvikling enn de andre store byer i Norge. Hvorfor? Svært mange vil tenke at dette har med oljepris å gjøre.


Bilde: Utvikling siste 5 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) 106,2 poeng, Oslo (gul linje) 144,8 poeng. Snitt landet (grønn linje) 132,2 poeng.

Og de tar ikke feil. Men selv om oljeprisen definitivt var hovedingrediensen som førte til at markedet havnet der det er i dag, er ikke oljeprisfallet den direkte årsaken til utviklingen. Mulig er det overraskende å høre at avviket i prisene for Stavanger ikke oppstod med fallet i oljeprisen. Markedet bremset faktisk opp 12 måneder før oljeprisen hadde sin høyeste notering noen sinne.

KLONDIKE EFFEKTEN
Så hva viser de lange linjene?

Bilde: Utvikling siste 10 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) ligger vesentlig over resten av landet og hentes først inn av Oslo i 2016. I skrivende stund er Stavanger 3% over landet som helhet i 10 års perioden.

I et 10 års perspektiv har Stavanger hatt en vesentlig høyere prisvekst enn resten av landet de første 7 årene. Var lønns- og befolkningsveksten her så mye høyere enn i de andre store byene i samme periode? Svaret er nei.

Det er selvsagt svært enkelt å være etterpåklok. Men for moroskyld, la oss være det. Ser man på Stavanger i perioden 2006 frem til 2012 viser to grafer at det bygger seg opp et «sannsynlig rom for priskorreksjon». Prisendring og en voldsom vekst i tilførselen av nye boliger.

Prisveksten gjør gjør markedet svært attraktivt for utbyggere som "alle" vil ha sin bit av kaken. Man får en slags "Klondike effekt", noe som medfører at nybyggingen skyter vesentlig fart. Og hva er vesentlig?

Ser man på tall fra SSB for årene 2009 til 2015 ser man at antallet nye boliger produsert i Stavanger utgjør opp mot 44%(!) av den totale bruktboligomsetningen per år. Ser du på Oslo i samme periode lå tallet på rundt 10% (som mulig var for lavt).

Strengt tatt er den største overraskelsen i etterkant at prisene ikke har alt mer. Og når jeg skriver falt, ikke faller, så er det fordi de verste "stresstestene" for markedet i Stavanger nå er passert.

VÆROMSLAG
Jeg tror oljebyen prismessig skraper bunnen i disse dager. Det vesentlige avviket som bygget seg opp mellom Stavanger og landet forøvrig i første del av 10-års perioden er så og si borte.

Slik tilførselen av nye boliger i Tromsø bremset opp fra 2009 til 2010 vil det også bremse opp i Stavanger. I Tromsø falt tilførselen av nye boliger fra en årstakt hvor nybygg utgjorde 60% av antall solgte brukboliger til 10% i løpet av 12 måneder. I 2016 og 2017 bør vi forvente å se en tilsvarende utvikling i Stavanger.

I motsetning til i en bil, er det i boligmarkedet umulig å bråbremse, for deretter å akselerere for fullt. Det betyr at boligproduksjonen i Stavanger vil forbli lav i lengre tid, noe som vil bidra til å skape balansen markedet trenger.

Som sagt, de lange linjene gir oss den beste forståelsen av et boligmarked. Jeg skal derimot ikke si at månedlige presentasjoner er unyttig - for de sier noe om "helsen" til det aktuelle markedene akkurat nå. Ser vi på Stavanger forteller prisfallet siste 12 måneder oss at selgere nå godtar "dagens prisnivå". Dette blir også mer synlig ved at tiden det tar å selge en bolig i Stavanger vil gå ned. På sikt (gi det til utpå våre 2017) vil dette gi færre usolgte boliger i markedet, noe som også betyr at balansen mellom tilbud og etterspørsel gjenopprettes.

Jeg tror at de grå skyene er på vei bort fra boligmarkedet i Rogaland. Det betyr ikke at du blir millionær i morgen om du kjøper her, jeg tror derimot du ikke trenger å frykte videre prisfall av betydning.