hits

juli 2015

Er du født inn i riktig familie?

Torsdag 16.juli la Norges Bank frem sin kvartalsvise utlånsundersøkelse. Trolig har strammere kredittpraksis også sammenheng med nye lånekrav, skriver Norges Bank. Nyheten fikk i flere medier følgende overskrift:

Dermed kan det bli vanskeligere for folk å få lån - særlig for førstegangskjøpere.

På samme tid står boligkjøpere tilsynelatende i kø, særlig i de store byene. Fremtidsutsiktene gjør ikke bildet bedre. Det forventes enorm tilflytning til de store norske byene. For å dekke behovet her må man bygge mellom det dobbelte og fem ganger så mange boliger årlig som det gjøres i dag.

Så sent som i juni uttalte kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner at «Vi gjør det billigere å bygge bolig gjennom mindre byråkrati og enklere planprosesser.»

"Mindre byråkrati og enklere planprosesser"

Tilstrekkelig og tidsnok?

I DN 21.juli kunne man lese at Selvaags administrerende direktør mener at tusenvis av boliger ikke blir bygget fordi lokale politikere ikke vil eller ikke våger å si ja til prosjektene. Spesielt i valgår. Sa noen mindre byråkrati?

Allerede i 2011 påpekte flere (undertegnede inkludert i blogg på NA24.no) at det offentlige var for opptatt av universell utforming, økte garantier til utbyggere, økte energikrav og uavhengig sluttkontroll, til å se at man hindret tilstrekkelig vekst. Statssekretær Dag-Henrik Sandbakken hevdet samme år  at strengere bygningskrav ikke ville bidra til lavere boligbygging og stigende boligpriser.

Vel, vi sitter med fasiten nå. Gjør vi ikke?

"Vel, vi sitter med fasiten nå. Gjør vi ikke?"

Tanken i bunn var god. Det er ikke enkelt å bo i fjerde etasje med barnevogn uten heis. Men hvordan slår det ut i praksis?

Den største utfordringen er at simple markedsøkonomiske prinsipper er oversett. Hvor skal økte byggekostnad plasseres om ikke hos sluttbrukeren? Ingen bolig bygges om den ikke kan omsettes i markedet. Skal man selge dyrere nye boliger er man prisgitt dyrere brukte boliger.

Et vesentlig spørsmål er om en småbarnsmor har råd til leilighet med heis i et nybygg oppført i 2015?

For flertallet er svaret nei. Hun må altså kjøpe en brukt bolig? Utviklingen i nyboligmarkedet har vært en vesentlig bidragsyter til at en bruktbolig for svært mange i dag også er uoppnåelig. Siden 2010 er norske boligpriser opp 30 prosent. For å toppe det hele legger jeg til at det nå skal bli vanskeligere å få lån - særlig for førstegangskjøpere. Et nødvendig onde, manet frem av dårlig boligpolitikk over lang tid.

Skulle økte boligpriser medføre at hun ikke har råd til å kjøpe bolig, må hun inn på leiemarkedet. Utleier vil få verdistining på boligen (siden 2010 altså 30 prosent), småbarnsmoren vil få stadig høyere bokostnader.

Unntaket er selvsagt dersom småbarnsmoren er født inn i en familie som har råd til å hjelpe henne økonomisk. Da ender hun mulig i nybyggets i fjerde etasje med heis.

Skal det være slik?

Høstens meglervalg

Det sies at det beste tidspunkt å eie en båt er den dagen du kjøper båten og den dagen du selger den. Slik er det ikke med bolig, med mindre du bor i en båt. De beste dagene i et hjem er når du kjøper det og for flertallet, hele veien frem til du velger å selge.

Når den gjennomsnittlige boligselgeren setter seg ned for å prate med eiendomsmeglere er det med et mål for øye, høy salgssum. Mer penger betyr større finansielle muligheter. Den neste boligen kan få et nytt bad, man kan kjøpe ny bil (noe svært mange faktisk gjør ved boligbytte) eller ta en lenge utsatt ferie.

I realiteten betyr det derimot ikke mye hva du tror at huset ditt er verdt. Det betyr heller ikke mye hva megleren eller ti meglere tror. Personen hvis mening betyr noe er kjøperen som legger inn det høyeste budet.

"Personen hvis mening betyr noe er kjøperen som legger inn det høyeste budet"

Det du bør legge til grunn er kompetanse og leveranse. Altså, hvor dyktig megleren er og om vedkommende har det beste produktet for ditt boligsalg. Hva tjenesten koster er heller ikke uvesentlig, men i dag skiller det normalt lite mellom tilbyderne, gitt at det er tilsvarende produkter du sammenligner.


Enkelte selgere henter derimot ikke inn flere meglere. De plukker den første de finner på nettet eller bankens megler, «fordi vi har vi vært kunde her lenge». Forbrukerrådet anbefaler derimot at du henter inn minst to meglere. Personlig mener jeg tre til fire. Henter du inn 10 er sannsynligheten høy for at du velger en av de siste tre, ettersom du ikke husker de syv første. Så unngå det.

Hvor finner du meglerne?

Ny teknologi, nye fallgruver. Anbudstjenester er lettvint og gode for den som ønsket den billigste håndverkeren eller megleren. Men vil du ha det? De dyktigste meglerne har ofte så god oppdragstilgang at de styrer unna ren priskonkurranse. Selv om prisforskjellen neppe er stor, tar de heller et oppdrag som betaler ti-tusen mer. Tid er en knapphet.

De som gjerne er overlatt til å svare på anbudsforespørsler er unge og mindre erfarne meglere. De trenger absolutt ikke være et dårlig valg, men de er nødvendigvis ikke de aller beste. Du bør i alle tilfeller søke å avklare om så er tilfelle.

"De som gjerne er overlatt til å svare på anbudsforespørsler er unge og mindre erfarne meglere"

Nettet inneholder også hybridløsninger. Tjenester som "viser deg Norges beste meglere". Selv om de meglerne som har jobbet hardt for å få gode tilbakemeldinger her neppe er dårlig, er det absolutt ikke sikkert de er best på annet enn å be om kundetilbakemeldinger, eller legge inn tilbakemeldinger på vegne av kunder. Beviset på dette ser man på at små selskaper i et geografisk område ved å satse på tjenesten, kan ha brorparten av topplasseringene. Igjen, trolig ikke et dårlig sted å finne en kandidat, men neppe en fasit.

Det enkle er faktisk fortsatt det beste.


Om du virkelig bryr deg om meglervalget, og det burde du, gjør utvalgsprosessen manuelt. Benytt gjerne tjenester på nett, men pass også på at du selv håndplukker kandidater. Foruten egne erfaringer, snakk med venner og bekjente. Omsetter en megler mye i ditt nabolag eller av din boligtype er det trolig en grunn til det. Kontakt vedkommende.

Du kan også ta en titt på annonser, eller gå på visninger. Slik får du et svært godt inntrykk av meglerhåndtverket og kan hente inn den eller de meglerne som du selv erfarer har den beste kompetanse og leveranse.

Lykke til med høstens boligsalg.


Ønsker du mer informasjon om valg av megler kan du ta en titt på eiendomsmeglerguide.no. Informasjonen på siden bygger i det vesentligste på Boligboken utgitt av Gyldendal i 2011.

Boligprisfall i juli

Selv den største optimisten så ikke for seg boligprisveksten vi har hatt første halvår.

I morgen kommer boligprisene for juni. Jeg tror ikke vi skal vente den vanlige oppgangen. Bak oss ligger et halvår med kraftigere vekst på seks måneder enn noen turde spå for hele 2015.

Mens enkelte eksperter og medier vil forsøke å henge prisutviklingen i juni på regjeringens usosiale tiltakspakke, økt arbeidsledighet eller oljepris - er det trolig den kraftige halvårsveksten i seg selv som bremser markedet. Veksten stagnerer fordi den simpelthen er tatt ut for 2015.


Juli bør gi prisfall

Ser vi på de to siste kvartalene i 2015 vil disse trolig følge den historiske "normalutviklingen". Juli bør gi prisfall. August som ordinært skal gi oppgang, kan ende med nullvekst eller ubetydelig nedgang. Tilsvarende for den påfølgende høstmåneden. Årets tre siste måneder gir som vanlig svakt prisfall.


Fasit ved endt år blir en oppgangen på rundt fem prosent i 2015, slik "de største optimister" forutså. Høsten farges av motreaksjon på kraftig vekst første halvår, trolig svakt påvirket av psykologi som følger av oljeskyer, lokale oljeskyer i seg selv*, samt litt "tiltakspakke". Det blir neppe dramatikk av dette. Med unntak av i mediene. Et sannsylig scenario er at finansministerens tiltakspakke stjeler overskrifter.


Historisk lav rente

På motsatt side vil det pekes på at historisk lav rente (som mulig settes ned nye 0,25%) og lav boligutbygging bidrar til å holde prisene oppe. At det offentlig står i veien for tilstrekkelig rask boligbygging blir et tema også det siste halvår.

Så tilbake til juni. Jeg vil tro mange vil peke på månedens prisutvikling som en "myk landing". Litt symptomatisk for boligmarkedet egentlig. At man leser svært mye ut av svært lite. Sannheten er at juni mad all sannsynynlighet har vært en god måned med fortsatt lav omsetningshastighet og gode salg.

Resten av boligåret 2015 blir neppe mer spennende enn medier og økonomer klarer å gjøre det.


* Anslaget for tviklingen er ment for landet som helhet. Områder mer direkte berørt av oljeprisnedgang vil kunne ha en svakere utvikling.

** Dersom du ønsker å se historisk utviklingen i markedet siste 5 år se: http://eiendomnorge.no/boligprisstatistikken/

*`* Dersom du lurer på hva jeg trodde om boligpris 2015, se her: http://christervikebo.blogg.no/1420034157_slik_blir_2015.html