hits

juni 2014

Ta bolighandel på alvor

Bolighandel inneholder mye etterpåklokskap, men hadde ikke trengt å være slik.

 

Skal du gjøre en boligjandel du kan leve godt med i etterkant, kan du være prisgitt at du selv anstrenger deg og klatrer ut av kunnskapsløsheten. Ta bolighandelen på alvor!

Hovedproblemet for enkelte boligkjøpere er at de sitter med inntrykk av at de i stor grad slipper å tenke selv. Selgere, takstmenn og meglere er menneskene som skal se til at bolighandelen ender som en drøm. Mulig må man ha en viss forståelse? Hadde det vært opp til Forbrukerrådet skulle bolighandel vært utført liggende på bomullspads, mens den eneste ansvarlige i handelen var megler. 

Den som tar seg tid til å se på rettslige boligtvister vil trolig få seg en overraskelse. Uenighet mellom kjøper og selger er med overlegen margin det som lønner kranglevorne advokater. Spør gjerne selskapene som behandler flest klager i boligmarkedet, eierskifteforsikringsselskapene. 

Tar du dette inn over deg, har du akkurat avklart en lønnsom sak. Skal du gjøre en boligjandel du kan leve godt med i etterkant, kan du være prisgitt at du selv anstrenger deg litt og klatrer ut av kunnskapsløsheten. Fire ord hadde spart kjøpere og selgere for mangt ett grått hår; ta bolighandel på alvor!

I forrige uke møtte jeg en jente i midten av 20-årene på en av mine visninger. Hun er den beste boligjegere jeg har truffet i hele år!

Hun hadde skrevet ut salgsoppgaven og "gulet" ut det hun fant uklart (hun hadde lest salgsoppgave med vedlegg før visning). I tillegg hadde hun en sjekkliste fylt av spørsmål - noen hvis svar, jeg faktisk måtte undersøke i etterkant.

Jeg nevner henne fordi hun på en leilighet til 2 millioner, anstrengte seg mer for å gjøre en god handel, enn mange av kundene mine som har kjøpt eiendom til 10 millioner eller mer.

Skal du i mine øyner være en dyktig boligkjøper, er det derimot enda en ting du bør gjøre. Skaff deg vesentlige avklaringer skriftlig!
Det er fint med svar fra selger eller megler, men husk på at det som kun er sagt, kan være vanskelig å dokumentere i etterkant. 

Sitter du derav med vesentlige ubesvaret spørsmål, send megler eller selger en e-post, eller be megler om en skrifltig avklaring:

"Selger har skriftlig bekreftet ovenfor megler at det aldri har vært vanninntrengning i kjeller."


 Har du det sort på hvitt og ikke tvetydig, da er du i min bok boligkjøper av ypperste klasse!

O
m du ikke rekker å få avklaring i budrunden, ta forbehold i stedet:
 
"Bud er avgitt med forbehold om at bad er utført av fagfolk".

Det eneste du skal ha i bakhode når du byr med forbehold, er at forbehold bør være rimelige, samt at du ved å ta et forbehold kan ha et mindre attraktivt bud enn dine konkurrenter.

Oppsummert, gratulerer! Dersom du etter å ha lest dette tar bolighandelen bare litt mer på alvor - kan du ha spart en formue!


Vinn budrunden eller tjen titusener

Magasinet Dine Penger gjenga 5.juni saken om selgeren som tapte titusener grunnet en forsinket e-post. Budet kom ikke fram innen selger hadde akseptert et lavere bud! Velkommen til "budgivning anno 2014".

La meg heller gi deg noen råd tilpasset regelverket

Årsaken er de nye budreglene som er innført for å sikre at budrunder kan ettergås, krav om skriftlighet ved budøkning og budaksept. I forkant av nytt regelverket pekte Norges Eiendomsmeglerforbund på at "problemet" man ville løse med skriftlighet ikke var et problem. De fryktet at endringen ville gjøre mer nytte enn skade, sett i forhold til den håndfull saker det ville løse. Som å amputere fingen for å stoppe blødningen fra et lite kutt.

Selgeren Dine Penger intervjuet er ikke den første og absolutt ikke den siste som vil tape penger. Selv om jeg ikke er kjent med tilsvarende saker i mine selskap, kjenner jeg til at selgere har mottatt høyere bud, i etterkant av å ha gitt skriftlig aksept på et lavere bud. Da taper både selger og mulig budgiveren hvis bud ikke kommer frem raskt nok.
 
Bransjen selv forutså dette og foreslo andre utprøvde løsninger. De ble ikke hørt. Selv om jeg håper løsning revideres skal jeg ikke kaste bort din og min tid på å felle dom over byråkrati. La meg heller gi deg noen gode råd tilpasset det eksisterende regelverket.

Når du skal by:
- ikke velg en strategi som innebærer å by i siste minutt
- ikke sett urimelig korte frister på eget bud, det kan treffe deg i bakhode
- ring megler før/når du har sendt budet
- ring megler om du ikke innen rimelig tid får bekreftet at budet er mottatt
- tilstreb å alltid ha mer enn en tilgjengelig mulighet for å avgi bud (eks. telefon og PC)

Når du skal selge:
- ta en prat med megler i forkant, slik at du vet hvordan budrunden funger
- fortell megler at du setter pris på om han kan be budgiver sette rimelig tidsfrister (< 30 minutter)
- tilstrebe å alltid ha mer enn en tilgjengelig mulighet for å akseptere bud (SMS er ofte det enkleste)
- er budrunden uoversiktlig mot slutten, vurder å aksepterer budet med følgende forbehold: "... Med forbehold om at det ikke blir avgitt høyere bud på eiendommen innen akseptfrist utløper kl......"
 
Lykke til med skriftlige bud!

Bolig og budstrategi

 

Når du er på boligjakt, står du ovenfor en rekke utfordringer. Du skal finne drømmeboligen og deretter vinne budrunden. Som megler har jeg opplevd de aller fleste strategier - noen langt mer effektfulle enn andre.

La oss starte med to enkle prinsipper. Høyt bud kort frist og lavt bud lang frist. Gir du svært kort frist, bør budet være så attraktivt at selger ikke våger å la være og akseptere. Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt. Her bør du tenke motsatt slik at selger gis tilstrekkelig tid til å «venne seg til» at boligen ikke vil bli solgt til opprinnelig prisforlangende.

 

Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt


Et annet råd som generelt vil gjelde - uavhengig av annen taktikk -  er å tilstrebe å ha «litt å gå på» mot slutten av en budrunde. Når budintervallene er kortet ned (kr 5000 til 10.000), vil det virke demoraliserende på annen budgiver om du igjen øker avstanden med eksempelvis 20.000 kroner. Legg videre merke til at svært mange boliger selges til «hele tall» eller like over. Altså 3 millioner, ikke 2.980.000. Årsaken er at banker gjerne gir utlån rundt hele tall og dine konkurrenter gjerne setter sin øvre grense rundt hele tall. I stedet for å legge beløp like under et helt tall, legg deg gjerne på eller like over. Når jeg sier like over skyldes det at mange gjerne tør gå noen tusenlapper over banken og egen grense (trolig godt hjulpet av en megler som ber om et «siste bud»).

 

Den vanligste tilnærmingen til budrunden er å legge første bud noe under prisantydning slik at man har litt å gå på. Årsaken er at du ikke ønsker å betale mer enn du strengt tatt må (by over det andre er villig til å gi), samtidig som du nok forventer at selger i de fleste tilfeller vil be om mer enn den sum du tilbyr i ditt første bud. En annen fordel ved å legge første bud noe under prisantydning er at du kan danne deg et inntrykk av hvorledes markedet for øvrig vurderer boligen. Vissheten om at andre ga bud og derfor vurderte boligen som attraktiv kan gi god nattesøvn - det er også verdt noe.

Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag ? noe som ofte resulterer i «hanekamp»

Ulempen med denne tilnærmingen er at du gjerne drar med deg et høyere antall budgivere enn det som ville vært tilfelle, hadde ditt første bud vært høyere. Jo lavere du byr, desto flere vil mene at boligens verdi ligger over dette nivå og vurdere å by.
Før du anvender denne tilnærmingen, forsøk å danne deg et bilde av hvor mange interessenter som kan tenkes å by på boligen og hvor den faktiske markedsverdien ligger. Ha i bakhodet at når en annen person først velger å by, henger de gjerne med lenger enn det de i utgangspunktet hadde tenkt. Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag ? noe som ofte resulterer i «hanekamp».

Den motsatte taktikk er å forsøke å få boligen på første bud. Skal du klare dette, må du i et normalmarked gi et rimelig godt bud med kort frist.
Selv om taktikken ikke er uvanlig i et godt marked vil jeg legge til at den trolig ofte ender feilslått. Dersom noen vurderer boligen til å være mer verdt enn det du gjør vil de trolig uavhengig komme til å by over deg (eneste fordel med det er at du slipper å kaste bort dagen på en budrunde). Stikk motsatt, skulle taktikken derimot fungere, sitter du trolig igjen med følgende spørsmål ? «ga jeg for mye for boligen, i så tilfelle hvor mye?». Er det drømmeboligen du byr på tør jeg likevel ikke fraråde deg å forsøke taktikken.

De fleste budrunder starter ved at en budgiver legger inn et første og prøvende bud. Deretter vil det komme flere interessenter på banen, og disse byr så over hverandre. En annen tilnærming vil være å la budrunden gå sin gang for så å komme inn med ditt bud i det fristen på høyeste og siste bud er i ferd med å utløpe.
Velger du denne taktikken, skal du ikke hive deg på budrunden, men lene deg tilbake og vente. Strategien krever at du gjør det klinkende klart for megler at du er interessert i boligen og ønsker å komme med bud «etter hvert». Når kun én budgiver gjenstår og fristen er i ferd med å løpe ut, slår du til. Ta her gjerne «litt» i når du først byr. Har de to siste budgiverne overbydd hverandre med tusenlapper, legger du på tjue eller tretti tusen med kort frist. Dette er effektivt all den tid den andre budgiveren frem til du bydde satt med følelsen av at han var i mål. En annen fordel med taktikken er at du ikke bidrar til å drive opp prisen på boligen under selve i budrunden. Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund.

Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund

Vent! Et meget godt alternativ, om interessen tillater det, er å vente i det lengste med å by i håp om at dine konkurrenter mister interesse eller blir sittende fast «på gjerdet». Mulig vil også selger la seg påvirke av det faktum at det ikke kommer inn bud like etter visning - «er ikke boligen min attraktiv?». Dersom du vet at det er en attraktiv eiendom og at prisen er «rett» bør tilnærmingen din være som beskrevet innledningsvis. Kort frist ? «fornuftig høyt» bud. Forutsetningen for å gi et slikt bud bør være at du kjenner markedet godt og derfor vet at summen du tilbyr ikke ligger langt over reell markedsverdi. Du må her finne balansen mellom hva selger forventer og hva boligen vil være verdt i en ordinær budrunde. Ulempen med taktikken, skulle du lykkes, er som nevnt tidligere at du aldri vil vite om du kunne fått boligen rimeligere.

Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått

La oss avslutningsvis se nærmere på boliger som ikke selges umiddelbart, boliger som er priset «ut av markedet». Her handler budgivning i hovedsak om ikke å la seg presse til å betale mer enn du må, eller bli revet med. Et godt utgangspunkt er her å inngi et lavt bud med lang frist som selger virkelig får tygge på. Om du ikke umiddelbart får aksept, ikke få panikk ? noe forhandling må i de fleste tilfeller til.  Når ditt bud avslås, bør du forlange å få vite hva selger er villig til å akseptere, eller enda bedre ? be om et motbud.

Når dette er på plass, vet du hvor selgers forventning ligger - du har skaffet deg grunnlaget for de videre forhandlinger mellom deg og selger. I de fleste tilfeller kan det tenkes at selger er villig til å moderere ytterligere i forhold til motbudet eller ønsket sum. Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått. Om avstanden fra ditt bud til selgers motbud er liten og det ikke er sannsynlig at andre budgivere vil komme på banen, kan du forsøke å legge inn budet ditt på nytt. Alternativt kan du komme selger litt i møte med håp om at vedkommende også er villig til å senke sin salgspris og dermed komme deg i møte. Resultatet vil da bli et kompromiss, forhåpentligvis noe under selgers opprinnelige krav. La meg her legge til at mange vil hevde at du aldri skal by over deg selv. Dette er et godt råd og bør følges så langt det lar seg gjøre. Det er dog slik at man fra tid til annen ikke kan diktere hva selgere vil akseptere, så om du virkelig vil ha en bolig må du regne med at forhandling også krever noe tilpasning fra din side.

Til slutt ønsker jeg å gjøre deg oppmerksom på at budtaktikk i de fleste tilfeller er fånyttes. Den som har ønske og råd til å betale mest, er i de fleste tilfeller den som kjøper eiendommen ?  men for all del, skader det ikke å ha en strategi.

Lykke til i budrunden!