hits

april 2017

Strategi for budrunden

Når du er på boligjakt, står du ovenfor to sentrale utfordringer. Du skal finne rett bolig og deretter vinne budrunden. Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen betydelig mer effektfulle enn andre. 

La meg innlede med to enkle prinsipper. Høyt bud, kort frist. Lavt bud, lang frist. Gir du svært kort frist, bør budet helst være så attraktivt at selger ikke våger å avslå innen fristen. Er budet langt under boligens prisantydning, virker et forsøk på å «presse» selger med kort frist mot sin hensikt. Her bør du tenke motsatt, slik at selger ser at ingen andre byr, samt gis tid til å akseptere at de ikke vil oppnå drømmeprisen.

"Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt"

Et annet råd som generelt vil gjelde uavhengig av taktikk, forsøk å ha «litt å gå på» mot slutten av en budrunde. Når budintervallene er kortet ned (kr 5.000 til 10.000), har det gjerne demoraliserende effekt på din motstander om du «plutselig» igjen øker avstanden med 25.000 kroner (se sum i ditt «plutselige» bud i forhold til boligens verdi, det er uansett sjelden klokt å øke med betydelige summer på tampen).


BILDE: Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen langt mer effektfulle enn andre.

Legg videre merke til at svært mange boliger selges rundt «hele tall». Altså 3 millioner, ikke 2.980.000. Årsaken er at banker og budgivere setter øvre grense på et rundt tall. Ingen tenker, «jeg gir meg på 4.970.000».

Derfor, dersom ditt neste bud naturlig plasserer deg like under et helt tall, vurder å i stedet by på eller like over. Når jeg personlig tror at «like over» er det klokeste, skyldes det at mange gjerne tør gå noen tusenlapper over den opprinnelige grensen (trolig godt hjulpet av en megler som ber om et «siste bud»).

Den vanligste tilnærmingen til budrunden er å legge første bud noe under prisantydning. Da har man litt å gå på, i tillegg får du avsjekket om markedet mener prisantydningen er korrekt (en prisantydning kan være satt for høyt). Vissheten om at andre ga bud på boligen og derfor vurderte boligen som attraktiv kan gi god nattesøvn - det er også verdt noe. Byr du under prisantydning tidlig i en selgers salgsprosess, må du uansett forvente at selger forventer mer.

"Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp»"

Ulempen med denne strategien er at du ofte drar med deg et høyere antall budgivere enn det som ville vært tilfelle, hadde ditt første bud vært høyere. Jo lavere du byr, desto flere vil mene at boligens verdi ligger over dette nivå og vurdere å by.
Før du anvender denne tilnærmingen, kan det derfor være klokt å ha et godt bilde av hvordan markedet vurderte prisantydningen. Et godt termometer er antall som var på den aktuelle visningen. Var det dårlig besøk på visning er sannsynligvis selger og megler for optimistisk ? vær varsom. Hadde megler derimot to fulle interessentlister,  ha i bakhodet at når en annen person først velger å by, henger de gjerne med lenger enn det de i utgangspunktet hadde tenkt. Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp».

Den motsatte taktikk er å forsøke å få boligen på første bud. Skal du klare det, må du i et normalmarked gi et rimelig godt bud med kort frist. 

Selv om taktikken ikke er uvanlig i et godt marked vil jeg hevde at den trolig ofte er feilslått. Dersom noen vurderer boligen til å være mer verdt enn det du gjør vil de trolig uavhengig komme til å by over deg (eneste fordel med det er at du slipper å kaste bort dagen på en budrunde). I motsatt fall, skulle taktikken faktisk fungere, sitter du kanskje igjen med følgende spørsmål; «ga jeg for mye for boligen, i så tilfelle hvor mye?». Er det drømmeboligen du byr på tør jeg likevel ikke fraråde deg å forsøke taktikken.

De fleste budrunder starter som sagt ved at en budgiver legger inn et første og prøvende bud. Deretter vil det gjerne komme flere budgivere på banen. Et alternativ til å delta i budrunden er å la den gå sin gang for så å komme inn med ditt bud i det fristen på det høyeste og (trolig) siste bud er i ferd med å utløpe. 

Her skal du ikke hive deg med i budrunden, men lene deg tilbake og vente. Strategien krever dog at du gjør det klinkende klart for megler at du vil komme med bud «etter hvert». Når kun én budgiver gjenstår og fristen er i ferd med å løpe ut, slår du til. Ta her gjerne «litt i» når du først byr. Har de to siste budgiverne overbydd hverandre med tusenlapper, kan du benytte strategien nevnt over å øke litt ekstra med kort frist. Dette er effektivt all den tid den andre budgiveren frem til du bydde satt med følelsen av at han var i mål. En annen fordel med taktikken er at du ikke bidrar til å drive opp prisen på boligen under selve i budrunden. Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund.

"Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund"

Vent! Et meget godt alternativ om interessen tillater det, er å vente i det lengste med å by i håp om at dine konkurrenter mister interesse eller blir sittende fast «på gjerdet». Mulig vil også selger la seg påvirke av det faktum at det ikke kommer inn bud like etter visning - «er ikke boligen min attraktiv?». Vent gjerne så lenge du våger, det er ikke tilstrekkelig å vente til 12.05 dagen etter visning.

Dersom du vet at det er en attraktiv eiendom og at prisen er «rett» bør tilnærmingen din være som beskrevet innledningsvis. Kort frist - fornuftig «høyt» bud. Forutsetningen for å gi et slikt bud bør være at du kjenner markedet godt og derfor vet at summen du tilbyr ikke ligger langt over reell markedsverdi. Du må her finne balansen mellom hva selger forventer og hva boligen vil være verdt i en ordinær budrunde. Ulempen med taktikken, skulle du lykkes, er som nevnt tidligere at du aldri vil vite om du kunne fått boligen rimeligere.

"Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått"

La oss avslutningsvis se nærmere på boliger som ikke selges umiddelbart, boliger som er priset «ut av markedet». Her handler budgivning i hovedsak om ikke å la seg presse til å betale mer enn du må, eller bli revet med. Et godt utgangspunkt er her å inngi et lavt bud med lang frist som selger virkelig får tygge på. Om du ikke umiddelbart får aksept, ikke få panikk - noe forhandling må i de fleste tilfeller til.  Når ditt bud avslås, bør du forlange å få vite hva selger er villig til å akseptere, eller enda bedre, be om et motbud.

Når dette er på plass, vet du hvor selgers forventning ligger - du har skaffet deg grunnlaget for de videre forhandlinger mellom deg og selger. I de fleste tilfeller kan det tenkes at selger er villig til å moderere seg ytterligere i forhold til motbudet eller ønsket sum. Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått. Om avstanden fra ditt bud til selgers motbud er liten og det ikke er sannsynlig at andre budgivere vil komme på banen, kan du forsøke å legge inn budet ditt på nytt. Alternativt kan du komme selger litt i møte med håp om at vedkommende også er villig til å senke sin salgspris og dermed komme deg i møte. Resultatet vil da bli et kompromiss, forhåpentligvis noe under selgers opprinnelige krav.

La meg her legge til at mange vil hevde at du aldri skal by over deg selv. Dette er et godt råd og bør følges så langt det lar seg gjøre. Det er dog slik at man fra tid til annen ikke kan diktere hva selgere vil akseptere, så om du virkelig vil ha en bolig må du regne med at forhandling også krever noe tilpasning fra din side.

Til slutt ønsker jeg å gjøre deg oppmerksom på at budtaktikk i de fleste tilfeller er fånyttes. Den som har råd til å betale mest, er i de fleste tilfeller den som kjøper eiendommen. Men for all del, det skader det ikke å ha en strategi ? jeg har sett dem lykkes man en gang.

Lykke til i budrunden!

Forstørrelsesglass over ytterpunkter

Den 5.april presenteres boligprisene for mars. Forsiden på Dagens Nærlingsliv dagen i forveien forteller at folk nå har blitt mer forsiktige - og hva er nyheten? Ingressen på side 4 avslører at objekter i Oslo som ville føket ut på første visningsrunde i fjor, nå «i noen tilfeller» trenger én visningsrunde til.

Siste 12 måneder har boligprisene i Oslo steget 24 prosent. Da kan man jo spørre seg om «et lite skifte» i markedet er verdig forsiden i en av landets største økonomiaviser. Videre burde man også spørre seg hvor oppsiktsvekkende en oppbremsing i boligmarkedet er?


DN 4.april

Sett i perspektiv

I mars 2016 steg boligprisene korrigert for sesong med 1,2%, den sterkeste mars måneden siden målingene startet i 2003. Ser man på februar samme år var også denne måneden historisk, men med motsatt fortegn. Faktisk var februar 2016 den dårligste februar måneden på ti år. Isolert sett to ytterpunkter. Sett i forhold til hverandre kan man forklare mars med utviklingen i februar..

Skulle man nå få en oppbremsing vil bransjekolleger, økonomer og andre synsere snu jakte prisdempende faktorer. Selv om man ikke skal overse at finansminister Siv Jensen har stukket kjepper i lånehjulene, er det sannsynlig at en prisnedgang i mars 2017 hovedsaklig skal sees i forhold til prisveksten man har hatt de siste 12 måneder. Som i eksempelet fra 2016, er en oppbremsing i Oslo-markedet en svært sannsynlig utvikling. Jeg kan likevel levende se for meg at økonomer ser starten på prisfall, til tross for at den økonomiske tyngdelov tilsier at boligprisene vil fortsette å stige.*

Slik har det vært før også. Etter februar 2016 uttalte en av landets mest siterte økonomer følgende til e24.no: «vi har noen rapporter som tyder på at næringslivet også i Oslo og Akershus bremser litt».

Som en ivrig leser av boligstoff slår det meg at såkalte eksperter aldri kommer til å få gnagsår på knærne, selv om de gang etter gang må krype til korset.


Det egentlige spørsmålet

Det bør ikke overraske noen at man får et bedre bilde av prisutvikling i boligmarkedet ved å se det over tid (kvartal, halvår og år). Det bør heller ikke overraske noen at det å gire ned fra den elleville veksten som preget Oslo-markedet i 2016 ikke gjøres over natten.

Prisantydning er i all hovedsak basert på historiske data. I et Oslo-marked med en snittvekst på 2% per måned må det naturlig nok oppstå et «lite skifte» i markedet når prisveksten (som trolig bremser litt) skal overføres til prisantydninger. Det vil vedvare, også en god stund etter at den faktiske endringen har funnet sted.

Kanskje får ikke boligselgeren i Oslo 5% mer enn naboen som solgte i oktober 2016. Mulig får han det samme og kanskje må han ha to visninger ikke én.

Man kan gjerne oversette utviklingen til at «folk har blitt mer forsiktig». Det er derimot temmelig naivt å tro at vi ser starten på et prisfall. Lite tilsier at tomtetilbud vil øke i våre byområder eller at boligproduksjonen kommer til øke så dramatisk at etterspørselen blir sugd opp. Det egentlige spørsmålet er hvor mye lenger man må vente før den som kjøper har fått vesentlig verdistigning.

- Her kan du lese min spådom om Oslo-markedet fra september 2016.


* Historisk kan et reelt boligprisfall noe forenklet tilskrives en av to årsaker: dårlige tider med sterk vekst i arbeidsledighet og overproduksjon av bolig.