hits

februar 2014

Sannheten om boligmarkedet!

At boligmarkedet har blitt mer transparent gjør at kjøpere og selgere i større grad selv er bevisst på hvordan markedet beveger seg. De kan følge gjennomsnittspriser, salgstid med mer og på bakgrunn av den tilgjengelige informasjonen foreta sine valg.

Oppfatning av korrekt prisnivå blir dannet på bakgrunn av de siste sammenlignbare salg, justert i forhold til beliggenhet, standard og marked. I et nedadgående marked vil selger mulig akseptere en pris noe under dette nivå, mens de i oppgangstider ønsker å komme noe over.

«Aftenposten 2.januar:
I desember var det 16.600 boligannonser på nettstedet (finn.no) en økning på 26 prosent fra 2012»

Man skulle mulig forvente at en økning på 26 prosent i antall boligannonser ville gi et saftig utslag i prisene man var i stand til å oppnå i desember. Slik gikk det ikke. Desember 2013 kan ikke betegnes som spesiell måned i noen sammenheng.

«E24.no 3.februar: Det lå hele 20.901 annonser ute i årets første måned. Det er 23 prosent flere enn samme måned i fjor, ifølge oppdaterte tall fra Finn.»

Med 23 prosent flere boliger for salg burde det være duket for et realt mageplask i januar. Svaret vet vi selvsagt i dag. Det ble solgt flere boliger i januar 2014 enn i 2013. Hvordan er dette mulig?

«E24.no 5.februar: Han (Administrerende direktør Terje Halvorsen i DNB Eiendom) påpeker at det fortsatt er langt flere boliger ute på markedet enn normalen.

- Det ligger omtrent 19.000 boliger ute på Finn.no nå. Normalen i januar er 13-14.000. Et stort utbud vil fungere prisdempende, i hvert fall frem til «varelageret» er solgt ut, sier Halvorsen.»

Halvorsen har rett i at normalen i januar er 13-14.000 boliger. Han har også rett i at et stort utbud vil virke prisdempende. Dersom vi ikke hadde et stort utbud, men medier som ved en feiltagelse hadde fått oss til å tro det, ville det virke tilsvarende prisdempende?

«hegnar.no 5.februar: Fasiten viser at det nå er over 19.500 boliger annonseres på Finn.no - 6.500 flere enn for ett år siden.
NEF-lederen påpeker likevel at det på landsbasis fortsatt er mange boliger til salgs, selv om de lokale variasjonene er store.»

Finn.no sendte ut en pressemelding i 2013 hvor de gjorde oppmerksom på at de nå ikke bare ville telle prosjekter under antall annonser, de ville telle antall enheter i hvert prosjekt. Flere av landets mest toneangivende medier og meningsytrere har oversett denne endringen.

5.febuar lå det 13.101, ikke 19.500 boliger for salg på Finn.no. NEF-lederen har rett i en ting, det er store variasjoner.

«Finn.no 2.februar: Det ligger 664 annonser på finn.no under Bergen, av disse er 323 nybygg. Det vil si at det i Bergen denne dagen ligger 341 brukte boliger. Med unntak av 2013 er dette antall lavere enn 2006, 07, 08, 09, 10, 11 og 12.» 

Som nevnt innledningsvis: Oppfatning av korrekt prisnivå blir dannet på bakgrunn av de siste sammenlignbare salg, justert i forhold til beliggenhet, standard og - marked.

Tenk om kjøpere og selgere satt med feil bilde av markedet.

* Det er tallene fra finn.no som legges til grunn for antall. De siste årene har annonsering av prosjekterte boliger på finn.no endret seg. I økende omfang har prosjekter blitt annonsert både under «Nye boliger» og «Bolig til salgs». Dette medfører at det i økende grad blir feil å eksempelvis sette året 2014 med 2006 dersom tallene ikke «vaskes». En slik sammenligning har jeg aldri sett. I 2013 kom siste endring. Alle enheter i prosjekt teller med på antall. Dette medfører at et boligprosjekt med 100 nye leiligheter, som før talte som én bolig på finn.no, nå telles som 100. Antallet annonserte boliger er i 2014 høyere enn i 2013 (ref.DN), det avisen derimot glemte å nevne var at det i januar 2013 var et rekordlavt utbud boliger (ned mot 9.000).

Det er fortsatt mulig å skaffe seg en oversikt over antall annonser under «Bolig til salgs» (venstre tall i toppen av søkeresultatet på finn.no), men denne funksjonen teller med nybygg annonser (antall enheter er da ikke med, vises som høyre tall).