Tjenesten Propr har blitt en medieyndling med sine friske uttalelser gjennom reklame og i nyhetssaker. Men gir de et riktig bilde av sin egen tjeneste og det å selge bolig selv?
 

BILDE: Gir budskapene fra Propr.no et riktig bilde av det å selge selv?

Argumenter som «det er like trygt» og «de som selger selv får like mye» går igjen. I bunn ligger en friskt tolket 6 år gammel undersøkelse fra SIFO.

Den 23.juli stilte Propr sjef, Kjetil Eriksson spørsmålet, «trenger du megler?» i E24.


Hvor vanskelig er det å selge selv?
I E24 uttalte Propr sjefen den 20.juni at «Vi har prøvd å avdekke en halvskjult hemmelighet om at det å selge boligen selv, ikke er så vanskelig». Så hvor vanskelig er det å selge selv?

Oversikten som følger viser andelen solgte boliger i forhold til andelen annonserte i perioden 1.januar 2016 til 2.august 2017:

Oslo      
Megler 91 %
Propr    44 %

Bergen
Megler 90 %
Propr    45 %

Stavanger
Megler 81 %
Propr    11 %

Trondheim
Megler 91 %
Propr    0 %

Statistisk sett er sannsynligheten størst for at du ikke vil klare å få solgt gjennom tjenesten. Siden 1.januar 2016 har Propr kun bidratt til å omsette 40 boliger i Norges fire største byer. Dette er mulig også en halvskjult hemmelighet - for forbrukere og jouralister?
 

*Tallene er basert på faktisk annonsering og omsetning registrert i eiendomsverdi hos største megler per by og Propr i angitt periode. Eiendomsverdi har 21.august påpekt at salg gjennom megler registreres umiddelbart, mens salg gjennom Propr som hovedregel registreres ved tinglysning. For ordens skyld gjøres det derfor oppmerksom på at metode for datainnsamling medfører at antall salg gjennom Propr kan være noe høyere.

Det siste året har jeg har brukt en del tid på å tenke over hvorfor jeg ikke har vært mer aggressiv i forhold til å automatisere selve boligsalget. Jeg tror det finnes én god grunn og jeg har tenkt å la dette innlegget handle om det.

Det dukker stadig opp nye løsninger, oftere enn noen gang. Men en ting kan jeg love deg. Et ordinært boligmarked hvor budgivere ikke går bananas kommer til å knekke en del falske "disruptører". Det flyter bokstavelig talt millioner rundt i selskaper hvor skapere og ledere knapt har solgt eiendom i nevneverdig volum. La meg være tydelig, jeg snakker ikke om Dnb eller finn.no. Dette innlegget handler om start-up økosystemet.

Jeg tror det er viktig å bringe litt balanse inn i samtalen som omhandler bruk av teknologi i eiendomsmeglerbransjen og se på hva som ikke fungerer. Overskriften på innlegget, «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» gir et godt bilde av hva jeg mener foregår akkurat nå. Om du er utvikler eller designer, daglig leder eller ansatt, så finnes det det finnes spesifikke personlighetstrekk man trenger for å lykkes. Det er også tilfelle for en eiendomsmegler.

Det er enkelt å komme opp med en "idé" til et innsalg, samt å samle inn noen penger for å starte et selskap. Det er langt verre å navigere idéen gjennom 5-10 år mens verden fortsetter å endre seg, alt sammen mens du samtidig skal gå med overskudd. Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette.

"Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette."

Svært mange av de som putter penger inn i disse selskapene har aldri solgt noe som helst, aldri vært eiendomsmegler, aldri smakt på hva som kreves for å selge en bolig når ikke en eneste kjøper er å oppdrive. For meg er det latterlig, men tilsynelatende har enkelte investorer likevel ingenting imot å tape penger i bøtter og spann.

20.juni omtalte DN at løsningen Propr hadde firedoblet omsetningen sin til 170 millioner første kvartal. Dette tallet er derimot ikke selskapets omsetning, men verdien av boligene omsatt. Trolig utgjør summen et sted mellom 30 og 50 boliger, og strengt tatt sier dette i langt større grad noe om hvor få som faktisk er i stand til å få solgt gjennom tjenesten.

I følge Propr selv hadde de inntekter knyttet til salget på 830.000 kroner. Resultatet ble 6,8 millioner i minus. Tar man bort de 5,6 millioner kroner som er oppgitt å være benyttet til markedsføring sitter man igjen med et solid tap. Dersom anslaget mitt er riktig er annonsekostnaden knyttet til hver solgte bolig astronomisk og uten mennesker til å bygge relasjoner vil kostnaden sannsynligvis ikke falle betydelig i fremtiden heller.

Realiteten er, og noe man burde tenke litt over før man synker penger inn i disse løsningene, at de fleste løsninger kommer til å ende på andre eller tredje plass. De kommer til å tape. Man overser at eiendomsmegling, når prisene ikke stiger 10-20% i året handler om salg, å møte potensielle kjøpere på visning, om menneskelige relasjoner.

Det å forsøke å slå seg opp på å fjerne den verdiskapende kjernen i en leveranse er ikke et godt veddemål. At enkelte aktører som forsøker å «selge bolig» ikke har grep om hva det innebærer, plukker man raskt opp når man ser eller hører reklame fra selskapene. Jeg tror derfor vi kommer til å se at en rekke selskaper vil forsvinne, fordi det ikke er mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned.

"Det er ikke mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned."

Mitt poeng, du er virkelig er nødt til å vite hva du driver med. Sannheten er at «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» oppsummerer hva jeg tenker akkurat nå, som er, en god del satser på modeller som bare ikke kan vinne.

Det finnes selvsagt mange ting jeg skulle ønske at jeg hadde gjort, som kunne gitt meg enda mer suksess. Men ved dagens slutt er jeg en selger og en leder. Jeg har bygget det som er et av de største meglerforetakene i Norge og jeg tror andre kan gjøre det samme. Vi har alle våre styrker og svakheter når det kommer til å utforske nye markedsmuligheter. Jeg tror bare det er viktig å ha et tydelig bilde av hvordan verden faktisk er. Det å lykkes i vår bransje er tøft. Bare det å starte noe nytt er risikabelt.

Når du er på boligjakt, står du ovenfor to sentrale utfordringer. Du skal finne rett bolig og deretter vinne budrunden. Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen betydelig mer effektfulle enn andre. 

La meg innlede med to enkle prinsipper. Høyt bud, kort frist. Lavt bud, lang frist. Gir du svært kort frist, bør budet helst være så attraktivt at selger ikke våger å avslå innen fristen. Er budet langt under boligens prisantydning, virker et forsøk på å «presse» selger med kort frist mot sin hensikt. Her bør du tenke motsatt, slik at selger ser at ingen andre byr, samt gis tid til å akseptere at de ikke vil oppnå drømmeprisen.

"Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt"

Et annet råd som generelt vil gjelde uavhengig av taktikk, forsøk å ha «litt å gå på» mot slutten av en budrunde. Når budintervallene er kortet ned (kr 5.000 til 10.000), har det gjerne demoraliserende effekt på din motstander om du «plutselig» igjen øker avstanden med 25.000 kroner (se sum i ditt «plutselige» bud i forhold til boligens verdi, det er uansett sjelden klokt å øke med betydelige summer på tampen).

BILDE: Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen langt mer effektfulle enn andre.

Legg videre merke til at svært mange boliger selges rundt «hele tall». Altså 3 millioner, ikke 2.980.000. Årsaken er at banker og budgivere setter øvre grense på et rundt tall. Ingen tenker, «jeg gir meg på 4.970.000».

Derfor, dersom ditt neste bud naturlig plasserer deg like under et helt tall, vurder å i stedet by på eller like over. Når jeg personlig tror at «like over» er det klokeste, skyldes det at mange gjerne tør gå noen tusenlapper over den opprinnelige grensen (trolig godt hjulpet av en megler som ber om et «siste bud»).

Den vanligste tilnærmingen til budrunden er å legge første bud noe under prisantydning. Da har man litt å gå på, i tillegg får du avsjekket om markedet mener prisantydningen er korrekt (en prisantydning kan være satt for høyt). Vissheten om at andre ga bud på boligen og derfor vurderte boligen som attraktiv kan gi god nattesøvn - det er også verdt noe. Byr du under prisantydning tidlig i en selgers salgsprosess, må du uansett forvente at selger forventer mer.

"Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp»"

Ulempen med denne strategien er at du ofte drar med deg et høyere antall budgivere enn det som ville vært tilfelle, hadde ditt første bud vært høyere. Jo lavere du byr, desto flere vil mene at boligens verdi ligger over dette nivå og vurdere å by.
Før du anvender denne tilnærmingen, kan det derfor være klokt å ha et godt bilde av hvordan markedet vurderte prisantydningen. Et godt termometer er antall som var på den aktuelle visningen. Var det dårlig besøk på visning er sannsynligvis selger og megler for optimistisk ? vær varsom. Hadde megler derimot to fulle interessentlister,  ha i bakhodet at når en annen person først velger å by, henger de gjerne med lenger enn det de i utgangspunktet hadde tenkt. Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp».

Den motsatte taktikk er å forsøke å få boligen på første bud. Skal du klare det, må du i et normalmarked gi et rimelig godt bud med kort frist. 

Selv om taktikken ikke er uvanlig i et godt marked vil jeg hevde at den trolig ofte er feilslått. Dersom noen vurderer boligen til å være mer verdt enn det du gjør vil de trolig uavhengig komme til å by over deg (eneste fordel med det er at du slipper å kaste bort dagen på en budrunde). I motsatt fall, skulle taktikken faktisk fungere, sitter du kanskje igjen med følgende spørsmål; «ga jeg for mye for boligen, i så tilfelle hvor mye?». Er det drømmeboligen du byr på tør jeg likevel ikke fraråde deg å forsøke taktikken.

De fleste budrunder starter som sagt ved at en budgiver legger inn et første og prøvende bud. Deretter vil det gjerne komme flere budgivere på banen. Et alternativ til å delta i budrunden er å la den gå sin gang for så å komme inn med ditt bud i det fristen på det høyeste og (trolig) siste bud er i ferd med å utløpe. 

Her skal du ikke hive deg med i budrunden, men lene deg tilbake og vente. Strategien krever dog at du gjør det klinkende klart for megler at du vil komme med bud «etter hvert». Når kun én budgiver gjenstår og fristen er i ferd med å løpe ut, slår du til. Ta her gjerne «litt i» når du først byr. Har de to siste budgiverne overbydd hverandre med tusenlapper, kan du benytte strategien nevnt over å øke litt ekstra med kort frist. Dette er effektivt all den tid den andre budgiveren frem til du bydde satt med følelsen av at han var i mål. En annen fordel med taktikken er at du ikke bidrar til å drive opp prisen på boligen under selve i budrunden. Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund.

"Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund"

Vent! Et meget godt alternativ om interessen tillater det, er å vente i det lengste med å by i håp om at dine konkurrenter mister interesse eller blir sittende fast «på gjerdet». Mulig vil også selger la seg påvirke av det faktum at det ikke kommer inn bud like etter visning - «er ikke boligen min attraktiv?». Vent gjerne så lenge du våger, det er ikke tilstrekkelig å vente til 12.05 dagen etter visning.

Dersom du vet at det er en attraktiv eiendom og at prisen er «rett» bør tilnærmingen din være som beskrevet innledningsvis. Kort frist - fornuftig «høyt» bud. Forutsetningen for å gi et slikt bud bør være at du kjenner markedet godt og derfor vet at summen du tilbyr ikke ligger langt over reell markedsverdi. Du må her finne balansen mellom hva selger forventer og hva boligen vil være verdt i en ordinær budrunde. Ulempen med taktikken, skulle du lykkes, er som nevnt tidligere at du aldri vil vite om du kunne fått boligen rimeligere.

"Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått"

La oss avslutningsvis se nærmere på boliger som ikke selges umiddelbart, boliger som er priset «ut av markedet». Her handler budgivning i hovedsak om ikke å la seg presse til å betale mer enn du må, eller bli revet med. Et godt utgangspunkt er her å inngi et lavt bud med lang frist som selger virkelig får tygge på. Om du ikke umiddelbart får aksept, ikke få panikk - noe forhandling må i de fleste tilfeller til.  Når ditt bud avslås, bør du forlange å få vite hva selger er villig til å akseptere, eller enda bedre, be om et motbud.

Når dette er på plass, vet du hvor selgers forventning ligger - du har skaffet deg grunnlaget for de videre forhandlinger mellom deg og selger. I de fleste tilfeller kan det tenkes at selger er villig til å moderere seg ytterligere i forhold til motbudet eller ønsket sum. Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått. Om avstanden fra ditt bud til selgers motbud er liten og det ikke er sannsynlig at andre budgivere vil komme på banen, kan du forsøke å legge inn budet ditt på nytt. Alternativt kan du komme selger litt i møte med håp om at vedkommende også er villig til å senke sin salgspris og dermed komme deg i møte. Resultatet vil da bli et kompromiss, forhåpentligvis noe under selgers opprinnelige krav.

La meg her legge til at mange vil hevde at du aldri skal by over deg selv. Dette er et godt råd og bør følges så langt det lar seg gjøre. Det er dog slik at man fra tid til annen ikke kan diktere hva selgere vil akseptere, så om du virkelig vil ha en bolig må du regne med at forhandling også krever noe tilpasning fra din side.

Til slutt ønsker jeg å gjøre deg oppmerksom på at budtaktikk i de fleste tilfeller er fånyttes. Den som har råd til å betale mest, er i de fleste tilfeller den som kjøper eiendommen. Men for all del, det skader det ikke å ha en strategi ? jeg har sett dem lykkes man en gang.

Lykke til i budrunden!

Ulike leverandører av selg-selv løsninger lover å gjøre boligselgere i stand til å selv oppnå de samme resultater som ved salg gjennom megler. Sannheten er at det vil ta mange år før vi har løsninger som i det hele tatt er i nærheten.

Skal vi tro leverandører av selg-selv tjenester er fremtidens boligsalg allerede her. Tjenester som Propr og meglerselv mener alle å ha svaret på hvorledes digitalisering bør komme forbrukeren til gode. Propr sjef Merete Nordvik topper det ved å påpeke det åpenbare, at du «ved å bruke denne tjenesten slipper å bruke megler».

Bildetekst: Nytt betyr verken bedre eller nyskapende.
 

For den som er erfaren innen salg av bolig, fremstår løsningene i all hovedsak som en hype. Det er riktignok ikke svindel, men de misbruker ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling», med det resultat at man kan få inntrykk av at du ved å sitte foran din egen PC-skjerm, ender opp med samme resultat som ved salg gjennom megler.

Det er derimot ikke dette den som selger selv vil oppleve. Og det kommer de heller ikke til å gjøre på en god stund, kanskje tiår.

«Noen av de nye konseptene viser at det er mulig å ta hele eller deler av salgsjobben selv. Men husk at sitrusfrukter i en kurv på kjøkkenet, nystrøket skjorte på visning og kjøpekontrakt gratis på nett ikke nødvendigvis er nok for å sikre en trygg og god bolighandel for både kjøper og selger.», uttalte forbrukerombud Gry Nergård i juli.

Nergård er langt fra den eneste som ser svakheter ved løsningene. «Det er ikke digitaliseringen som gjør at jeg er skeptisk til selge selv tjenester, det er at de ikke vil gi kundene sine skikkelig rådgivning. En rådgivning boligkjøpere og boligselgere absolutt trenger», skriver NEFs forbrukerådgiver Carsten Pihl i august.

Med andre ord, det handler om hvordan du forstår ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling».

Selg-selv hypen gjenspeiler ikke virkeligheten. De er leverandører av informasjon, den verdiskapende delen av eiendomsmeglingen (kunnskap og erfaring) er analog og (lovpålagt) fraværende.

I realiteten representerer løsningene en markedsposisjon, ikke en revolusjon. De vil aldri kunne ta over hele markedet, kun den nedre delen, basert på tall fra våre naboland (5-10%). Samlet vil de utgjøre en middels stor megler og de skal konkurrere om å være den billigste måten å selge en bolig på, posisjonen med den minste marginen i vår bransje. Leveransen må nødvendigvis stå i forhold til prisen på tjenesten, noe jeg har omtalt tidligere.


Bilde: Men selv om noe er billig, er det det forbruker vil ha?
 

Selv om den som har kjøpt aksjer i Propr må være inderlig uenig, er det svært mange årsaker til at det nærmest er utopisk at en slik løsning kan bli en økonoisk suksess. Markedsandeler i bransjen er enormt kostbare å kjøpe og enda dyrere å opprettholde. Jeg tviler på at investorene bak Propr eller «den neste tjenesten» for den saks skyld, er villig til å putte penger inn uten å få noen igjen over tid.

Og så den virkelig dårlige nyheten. Skulle det vise seg at det finnes noe som helst form for bærekraft, koster det «noen hundre tusen» å lage en tilsvarende løsning for en bank. En bank kan levere denne tjenesten med tap, og likevel tjene penger på kunden. Klarer noen andre det?

Selg-selv hypen har på bakgrunn av nyhetens interesse blant annet fått haik på Finansavisens forside (meglerselv etter tre(!) salg). Den har sin styrke i at det er umulig å gi et balansert bilde av den.

Den som selvforskyldt (selger selv) går på tryne i boligmarkedet ringer ikke Nettavisen for å fortelle sin historie. Ergo kan du utelukkende lese om personer som selger selv med godt resultat. Videre sørger en allmenn oppfatning av at eiendomsmegling er dyrt (for det er det jo relativt sett), for at eiendomsmeglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver, undertegnede er intet unntak.

I tillegg synes selverklærte eksperter både i medier og kommentarfelt å kronisk overse all annen digital innovasjon enn den man mener er «disruptiv». Ny annonseteknologi, i stand til å regne seg frem til hvem som er rett kjøper, er langt mer innovativt enn det å levere en «back office»-løsning til en privat boligselger.

Men for ordens skyld, tenk gjerne på dette innlegget som mitt syn på om du bør investere i selg-selv selskaper, fremfor om du bør bruke selge-selv løsninger. Jeg er nemlig ingen aksjemegler (ref. at meglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver).

Se for deg at dine forfedre vandrer på savannen sammen med sine sanker- og jegervenner for titusener av år siden. Plutselig legger vennene på sprang. Hva gjør dine forfedre? Velger de å stå igjen for å vurdere om det de ser faktisk er en løve?

Ettersom du sitter der og leser dette er sannsynligheten høy for at dine forfedre løp. De som handlet annerledes har for lengst forsvunnet ut av vår genbank.

Selv om adferdsmønsteret i 2016 sjelden gir deg noen overlevelsesfordel er det fortsatt dypt forankret i oss.


Bildetekst: Er valgene våre i boligmarkedet rasjonelle?

Hvorfor har boligprisene i Oslo først tatt av nå?
12-månedersveksten i hovedstaden er nå oppe i 16,3 prosent og det har ikke manglet på strukturelle forklaringer på den svært sterke boligprisveksten.

Et raskt søk på Google forteller at «boligmangel i Oslo» med 4.520 treff er mediefavoritt. Men dersom boligmangel var årsaken, burde ikke presset i markedet kommet over en lengre periode og burde man ikke sett den samme prisveksten også i leieprisene?

I følge statistikken skjøt prisene i Oslo først i været i mars 2016, men visste du at leieprisene tilnærmet er uendret.

Så hva endret seg egentlig i mars?

Jeg tror en artikkel fra hegnar.no i mars 2016 gir oss en pekepinn, «Vi fikk en slags massesuggesjon: Vil du ha, vil jeg ha».  Adferdsmønsteret fra savannen - boligmarkedet i Oslo la på sprang:

DN 30.april 2016; Frykter boligprisene i Oslo skal stige 40 % på fire år

Sannsynligvis så man nå risikoen ved å kjøpe bolig «dyrere» i hovedstaden med nye øyne. I august gikk boligene i Oslo i snitt 14,5 prosent over prisantydning.

Svært lavt rentenivå, utsikter til fortsatt lav rente og forventning om betydelig prisvekst, har tilsynelatende gjort det å eie en «dyr» bolig i hovedstaden til en attraktiv investering. 

«Vårt inntrykk er at stadig flere investerer i utleieboliger. Utleiemegleren har større oppdragsinngang enn noensinne» sa administrerende direktør for Utleiemegleren, Vibecke Lyse Augdal i juni.

Antall «boliginvestorer øker»
Jeg forteller jevnlig mine meglere at aktivitet skaper aktivitet. Det har derimot vist seg at så ikke alltid er tilfelle i et marked hvor renten er lav og forventningen til avkastning høy. I dette finnes også én plausibel forklaring på hvorfor prisen på solgte boliger i hovedstaden stiger, mens prisen på utleiebolig ligger i ro.

Se for deg at det å eie en bolig gjennom årevis med prisvekst har gitt deg godt med egenkapital. Du ønsker nå å kjøpe ny og større bolig, og takket være den lave renten og høye egenkapitalen er du faktisk i stand til å beholde boligen du skal flytte fra. Se for deg at du tror at prisene der boligen ligger skal opp 40% de neste fire årene. Hva ville du gjort?

Antall «boliginvestorer øker» med det resultat at boliger som normalt ville avlastet tilbudssiden i markedet, ender opp som en utleiebolig. Jeg tør garantere at husholdninger med sekundærbolig i hovedstaden har hatt en vesentlig vekst siden mars i år. Et høyt antall kjøper trolig også bolig nummer tre og fire.

Jeg sier derimot ikke at det å investere i bolig i Oslo er en dårlig idé - i år tror jeg ekspertene får rett, når de spår en prisoppgang på 25 prosent i år. Jeg kan ikke utelukke at prisveksten skyldes strukturelle forhold, kun påpeke at man må tørre å tenke tanken om at så ikke er tilfelle. Har jeg rett vil pilen peke nedover fra og med våren 2017.

For hva om driveren er lav rente og «vil du ha, vil jeg ha»?

Det jeg kan garantere er at man på ett eller annet vis vil forsøke å medisinere markedet. Er diagnosen feil kan resultatet potensielt bli svært feilslått (ikke bare i Oslo).

Det jeg egentlig forsøker å si er at; om du er på boligjakt i et glohett marked kan det være klokt å vurdere om det du ser faktisk er en løve.

Boligprisene har falt med syv prosent i Stavanger siste 12 måneder. Selv om jeg ikke forventer at boligeiere i oljebyen spretter champagnen etter at prisene for juli er presentert, tror jeg de kan sette den på kjøl. La oss ta en titt på markedet mediene har døpt "Norges dårligste boligmarked". Er det egentlig så dårlig?

DE LANGE LINJENE
Når vi snakker boligpris, snakker vi gjerne om endring fra måned til måned, i ytterste fall ett år til ett annet. Dette er derimot langt fra tilstrekkelig til å gi oss forståelse av et boligmarked. For å få et godt bilde må man se på de lange linjene. Få markeder illustrerer dette bedre enn markedet i Stavanger.

Bilde: Utvikling siste 2 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Mens den Stavanger (blå linje) faller til 94 poeng, stiger Oslo (gul linje) til 123,1.

Ser man på boligmarkedet siste 2 år ser det riktignok ille ut for oljebyen. Trekker vi oss lenger tilbake og ser på boligindeksen for de siste 5 årene har tilsynelatende Stavanger også her en langt svakere utvikling enn de andre store byer i Norge. Hvorfor? Svært mange vil tenke at dette har med oljepris å gjøre.


Bilde: Utvikling siste 5 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) 106,2 poeng, Oslo (gul linje) 144,8 poeng. Snitt landet (grønn linje) 132,2 poeng.

Og de tar ikke feil. Men selv om oljeprisen definitivt var hovedingrediensen som førte til at markedet havnet der det er i dag, er ikke oljeprisfallet den direkte årsaken til utviklingen. Mulig er det overraskende å høre at avviket i prisene for Stavanger ikke oppstod med fallet i oljeprisen. Markedet bremset faktisk opp 12 måneder før oljeprisen hadde sin høyeste notering noen sinne.

KLONDIKE EFFEKTEN
Så hva viser de lange linjene?

Bilde: Utvikling siste 10 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) ligger vesentlig over resten av landet og hentes først inn av Oslo i 2016. I skrivende stund er Stavanger 3% over landet som helhet i 10 års perioden.

I et 10 års perspektiv har Stavanger hatt en vesentlig høyere prisvekst enn resten av landet de første 7 årene. Var lønns- og befolkningsveksten her så mye høyere enn i de andre store byene i samme periode? Svaret er nei.

Det er selvsagt svært enkelt å være etterpåklok. Men for moroskyld, la oss være det. Ser man på Stavanger i perioden 2006 frem til 2012 viser to grafer at det bygger seg opp et «sannsynlig rom for priskorreksjon». Prisendring og en voldsom vekst i tilførselen av nye boliger.

Prisveksten gjør gjør markedet svært attraktivt for utbyggere som "alle" vil ha sin bit av kaken. Man får en slags "Klondike effekt", noe som medfører at nybyggingen skyter vesentlig fart. Og hva er vesentlig?

Ser man på tall fra SSB for årene 2009 til 2015 ser man at antallet nye boliger produsert i Stavanger utgjør opp mot 44%(!) av den totale bruktboligomsetningen per år. Ser du på Oslo i samme periode lå tallet på rundt 10% (som mulig var for lavt).

Strengt tatt er den største overraskelsen i etterkant at prisene ikke har alt mer. Og når jeg skriver falt, ikke faller, så er det fordi de verste "stresstestene" for markedet i Stavanger nå er passert.

VÆROMSLAG
Jeg tror oljebyen prismessig skraper bunnen i disse dager. Det vesentlige avviket som bygget seg opp mellom Stavanger og landet forøvrig i første del av 10-års perioden er så og si borte.

Slik tilførselen av nye boliger i Tromsø bremset opp fra 2009 til 2010 vil det også bremse opp i Stavanger. I Tromsø falt tilførselen av nye boliger fra en årstakt hvor nybygg utgjorde 60% av antall solgte brukboliger til 10% i løpet av 12 måneder. I 2016 og 2017 bør vi forvente å se en tilsvarende utvikling i Stavanger.

I motsetning til i en bil, er det i boligmarkedet umulig å bråbremse, for deretter å akselerere for fullt. Det betyr at boligproduksjonen i Stavanger vil forbli lav i lengre tid, noe som vil bidra til å skape balansen markedet trenger.

Som sagt, de lange linjene gir oss den beste forståelsen av et boligmarked. Jeg skal derimot ikke si at månedlige presentasjoner er unyttig - for de sier noe om "helsen" til det aktuelle markedene akkurat nå. Ser vi på Stavanger forteller prisfallet siste 12 måneder oss at selgere nå godtar "dagens prisnivå". Dette blir også mer synlig ved at tiden det tar å selge en bolig i Stavanger vil gå ned. På sikt (gi det til utpå våre 2017) vil dette gi færre usolgte boliger i markedet, noe som også betyr at balansen mellom tilbud og etterspørsel gjenopprettes.

Jeg tror at de grå skyene er på vei bort fra boligmarkedet i Rogaland. Det betyr ikke at du blir millionær i morgen om du kjøper her, jeg tror derimot du ikke trenger å frykte videre prisfall av betydning.

Om du går forbi et butikkvindu og ser at den flotte jakken du ønsker deg er satt ned 20%, kjøper du den, eller ligger det i din natur å vente i håp om at den prises opp igjen til fullpris før du handler? Mange har synspunkter på når det er smart å gjøre en handel, kjøpe eller selge, særlig når det kommer til bolig.

Har du kjøpt eller solgt tidligere har du nok mottatt velmenende råd i denne sammenheng - men er vi i stand til å gjøre gode boligkjøp basert på timing?

Bilde: Boligprisene i Bergen falt 0,3 prosent i juni. Det var tilstrekkelig til å få hele forsiden i en av byens aviser, men betyr det egentlig noe for den som skal selge eller kjøpe bolig?

Boligkuppet...
Historikken i boligmarkedet viser at prisene de fleste år skyter ekstra fart om vinteren. De to første kvartalene har høyere prisstigning enn årets to siste kvartal, hvorpå første kvartal historisk er best. Du kan forsøke å bruke historikk til din fordel, men i utgangspunktet er det kun bevis på dette: desto lenger du sitter med en bolig, jo mer blir den sannsynligvis verdt!

Dersom du ønsker å kjøpe eller selge boligen mener jeg tatt dette i betraktning at du ikke skal frykte spesielle tidspunkt - når alt kommer til alt bør nok kjøp og salg i hovedsak styres av dine behov.

"...når alt kommer til alt bør nok kjøp og salg i hovedsak styres av dine behov."

Men ja, det finnes tidspunkter som er gunstigere for kjøp enn andre, men disse er svært åpenbare. Den som ikke sitter med bolig og skal kjøpe kan faktisk tjene grovt på rett timing. Kjøper du bolig når markedet er nede i en bølgedal vil inngangsbilletten bli rimelig og muligheten er god for at du få bedre og raskere avkastning på investeringen. Uheldigvis er det vanskelig å treffe en slik bunn!

Jeg har hatt mange par på visning, men husker spesielt godt et par som på begynnelsen av 2000-tallet dukket opp på en rekke av disse visningene. De kom, så, men kjøpte aldri! Deres innstilling var klar, de skulle vente med å kjøpe til prisene - igjen - hadde falt. Jeg møtte paret igjen høsten 2008. De hadde etter flere år med tosifret vekst i boligprisene endelig besluttet å kjøpe leilighet i 2007, denne ønsket de nå å få solgt. Ulempen var at boligprisene fra det tidspunkt de til slutt hadde valgt å kjøpe på faktisk hadde falt!

Jeg har mange eksempler på hvordan forsøk på å time boligkjøp har blitt svært feilslått. Det å jakte på en bunn kan fort bli langt dyrere enn å handle akkurat når behovet er der!

Når vi først er inne på timing av boligkjøp la meg gjøre deg oppmerksom på et interessant paradoks: Når boligprisene har falt vil boligkjøpere flest holde seg unna boligmarkedet, av den åpenbare årsak at de er redd for å tape penger. Har derimot prisene på bolig steget godt den siste tiden strømmer kjøpere til visninger, mulig i frykt for å gå glipp av prisoppgang? La meg nå snu litt på det. Om du går forbi et butikkvindu og ser at den flotte jakken du ønsker deg er satt ned 20%, kjøper du den da, eller venter du i håp om at den prises opp igjen til fullpris før du handler?


Boligsalgsrulett
Skal du derimot selge kan det hevdes at rett timing faktisk vil gi deg kjempegevinst, men spør du meg snakker vi da bortimot utelukkende om flaks! (Ikke årstid eller blomster i hagen.) Dersom du er heldig og legger boligen for salg akkurat når to eller tre interessenter med svært god økonomi er på boligjakt i ditt område vil du kunne knuse alle tidligere prisrekorder, fordi du er heldig med timingen, og "den rette kjøperen" er i markedet akkurat når du bestemmer deg for å selge. Altså god gammeldags flaks!

Jeg vil også legge til at beliggenhet kan ha innvirkning på når sannsynligheten er størst for at akkurat dette skjer. Her snakker vi gjerne om hytter ved skitrekket eller fritidsboligen ved sjøen. Har du derimot en vanlig bolig bør derimot ikke årstid ha mye å si.
Mange vil nok også hevde at man skal styre unna spesielle tider av året, som de største utfartshelgene, eller fellesferien. Til tross for at jeg nettopp på slike tidspunkt har gjort svært gode salg (antallet boliger i markedet i storbyene er vanligvis på sitt laveste i juli) er det ingen skam å styre unna disse tidspunktene om det gir deg en bedre magefølelse. Videre stiger som nevnt prisene de fleste år mest i januar, og en rekke meglere vil nok hevde at dette er en gunstig måned å selge i. Ser man dog på historien vil prisene ofte være enda høyere noen måneder senere, eller januar året etter?
Poenget er dette: Det er praktisk talt umulig å vite når den eller de personene er i markedet, sånn er det bare!

"Min kjedelige konklusjon er..."

Min kjedelige konklusjon er at du som selger eller kjøper sjelden vil klare å gjøre rett timing til vitenskap, her er det for mange variabler. Det du her forsøker å avklare er egentlig menneskets natur, vi går i flokk og for vanlige mennesker handler bolighandel først og fremst om et sted å bo.

Bilde: Kan tidspunkt hjelpe deg til å gjøre et kupp eller la deg selge med kjempegevinst?
 

Det kan riktignok være ubehagelig å lese at boligen du nettopp har kjøpt faller i verdi, men i den sammenheng kan det være godt å være klar over (også de som ender opp med å kjøpe "på topp") at bolig på lang sikt har vist seg å være en trygg investering. Det er derfor få som har grunn til å fortvile. Tilhører du den største gruppen av boligkjøpere og selgere, de som både skal kjøpe og selge - skal ikke svingninger i markedet ha større betydning for deg. Du kjøper og selger som regel i det samme markedet. Ender du opp med å selge boligen din til en "dårlig pris" på grunn av et labert marked, er sannsynligheten god for at du gjør et "kupp" når du kjøper ny bolig. De fleste boligkjøpere beveger seg også opp i størrelse og prisklasse når det handles, og sånn sett går rabatten i din favør ettersom nedgangen i prisene ofte gir mindre utslag for boligen du selger, enn den du kjøper.

Ren flaks eller teft - jeg er tilsynelatende bedre til å treffe med spådom om teknologiske trender enn boligpris. Seks måneder etter innlegget, «Boligmarkedet 2016 - starten på slutten», tyder et historisk utbrudd av "teknologi" på at jeg får rett - og det lenge før jeg selv forutså. 
 
Vilje til å innovere betyr derimot ikke at man evner. Så langt minner dette om et strømbrudd, og flertallet er på jakt etter en lommelykt. Dette litt pussige scenariet er begynnelsen på "det nye" boligmarkedet.


ADJØ ETABLERTE BOLIGMARKED
La oss innrømme det først som sist, i første runde har funksjon vært underordnet det å faktisk bli en del av et teknologisk skift. Det viktigste har vært å (også) bli i stand til å tilby boligselgere en digital annonseløsning. I et umodent marked har dette tilsynelatende fungert god (for aktørene):

- Krogsveen tilbyr bransjens mest målrettede digitale verktøy for optimal boligannonsering
- PrivatMegleren har verdensledende teknologi
- Eiendomsmegler1 har lansert en løsning de ikke redd for å påstå er markedets beste
- DnB kan fortelle at deres løsning Smart Solgt er overlegen det konkurrentene tilbyr

Fremtiden er deilig! Alt er optimalt, overlegent, verdensledende og best. Har bransjen et snev av selvironi håper jeg vi trekker på smilebåndet når vi ser presentasjonene sammenstilt. Senest denne uken presenterte et meglerforetak målrettet annonsering som det siste nye, samtidig som de deklarerte at de var bransjens mest innovative.

Det sagt tror jeg faktisk ikke kunnskapsmangel eller «selvtillit» er et overlagt forsøk på å villede forbruker, selv om det selvsagt ikke er umulig. Jeg tror den skyldige er vår overdrevne tro på den digitale utviklingen - kall det gjerne disrupsjon, jeg kaller det digital placebo.

La meg illustrere hva jeg mener. Carsten Pihl i NEF, som for øvrig gjør en utmerket jobb, hadde 24.april et innlegg som gir et godt bilde på hvordan mange opplever det digitale skiftet. Vi har en nærmest barnslig fasinasjon, full av forventning knyttet til den «digitale fremtiden». Trolig i så stor grad at vi blir uinteressert i å avklare om digitale løsninger i realiteten fungerer - og ikke minst, om de vil fungere i morgen. Tilsynelatende tilpasser flertallet egen mening til det som oppfattes som konsensus - er dette mer enn et godt eksempel på gruppetenkning?

SNU PÅ HODE ELLER KNUSE?
Skal vi være helt ærlig, og det bør vi, er realiteten at et flertall av dagens løsninger trekker streker mellom eksisterende punkter. Jeg tipper flere satt morgenkaffen i halsen når Schibsted tilsynelatende gikk «all in» på idéen livvin.com.

Den 31.desember 2015 skrev jeg: Endringen er likevel starten på slutten av annonsering slik vi kjenner den, en vesentlige utfordring for aktører som definerer seg som markedsplass. Spilles kortene feil er de snart historie, personlig er jeg redd det gjøres akkurat nå.

Det lå neppe finkvernet mediestrategi bak artikkelen, 13.januar 2016, hvor «Schibsted» deklarerte at de skulle "snu hele boligmarkedet på hodet". Det er likevel en viktig brikke i puslespillet som utgjør slutten på det «gamle» boligmarkedet. Det «å snu på hode» er derimot ikke en riktig beskrivelse, det som skjedde var at markedet ble knust i biter.

Man kan ikke være annet enn fasinert over hvor hurtig strukturen i boligmarkedet har endret karakter. Det gjør meg sikker på at andre markeder vil følge. Et innlegg på bloggen til Pål Nisja-Wilhelmsen er et ypperlig eksempel, han spør seg «hva vi skal med finn.no?». Det hadde han neppe gjort i 2015.

Velkommen til «det nye» boligmarkedet! Et marked hvor boligkjøpere forventer at annonsene finner dem og hvor meglerselskapene selv mener å være best til nettopp det.


Bilde: København, jeg snakker om fremtiden til danske meglere.


INNPAKNING BLIR UVESENTLIG
I 2015 skrev jeg: En eksplosiv annonsevekst vil komme med en pris. Kvaliteten på annonsørenes algoritmer vil variere, mange som ikke ønsker å se «den annonsen» vil gjøre det. Resultatet er en cocktail hvor kraftig vekst i antall annonsører øker prisen på annonseringen, mens mengde gjør at effekten av annonsering faller.

Vi er der allerede!

En egenskap digital annonsering og boligmarked deler, blir tydeligere for hver dag. Effekten av tilbud og etterspørsel. Når antallet annonsører og annonser øker, stiger prisen for de viktige annonseklikkene betydelig. Med dette forsvinner effekten av den digital placeboen. Nå blir det ubetydelig at du var en del av det digitale skiftet. Det vil i økende grad bli nytteløst å hevde at man er overlegen eller best, heretter må du være blant klassens beste.

Når en boligselger velger megler i «det nye» boligmarkedet, er det ikke ubetydelig hvilke digital annonseløsning megler tilbyr. Når forbruker skjønner dette, at digital annonsering ikke er «same shit different rapping», oppstår et skille i boligmarkedet. Faren er stor for at små og uavhengige meglerbutikker som ikke har økonomiske muskler til å følge med dør ut. Andre vil forsvinne fordi de glemmer å være tilstede i dag.

Til tross for at svært mangt aktører (også i andre bransjer) trolig burde ha fokus på nære utfordringer, er det inn i tiden å ha øynene festet langt inn i fremtiden. Trangen til å tenke fremtid er konsekvensen av en bransje som selv (hjulpet av ulike spådommer og analyser) mener å ha «en pistol mot hode».
Jeg har alltid tenkt at gode løsninger primært er svar på utfordringene man står ovenfor. Akkurat nå jakter derimot mange løsninger det ikke knyttes utfordringer til. Hovedsakelig snakker vi om å digitalisere prosesser, tjenester og produkter fordi noen er villig til å betale for at det, fordi det er mulig eller ettersom det gir noen en form for trygghet. La meg forklare...

Bilde: I Manhattan hadde man en utfordring, fotgjengere løp ut i trafikken og ble påkjørt.

FOTGJENGER I NEW YORK
Visste du at fotgjengere på Manthattan som ønsker å krysse gaten trykker på en trafikklysknapp uten funksjon? Knappen er der kun for at fotgjengere skal tro at de kan påvirke signalstyringen. Dette gjør at de beviselig takler å vente på grønn mann bedre.

Parallellen til bransjeaktørene i boligmarkedet er påfallende. Svært mange ønsker å (tro at de kan) ta full kontroll over egen fremtid. Utfall, vi vil lage «trafikklysknapper».

Om jeg ikke bastant tør si at det er slik, mener jeg Semb og Johnsen gir oss et eksempel når de «omfavner fremtiden» med Propr.  I E24 forteller de at halvparten av eiendomsmeglerne i Norge vil være uten jobb om fem år, samtidig som de lanserer en «gjør det selv»-tjeneste.

De er på ingen måte den eneste eller den siste som kommer til å «trykke på knappen». Selv har jeg langt større tro på et trangere arbeidsmarked innen konsulent- og utviklingstjenester knyttet til digitale løsninger. Hvem kjøper egentlig at noen har skapt kunstig intelligens i javascript?

FREMTIDENS NYANSER
Jeg er ikke usikker på om boligmarkedet vil fortsette å endre seg, noe jeg beskrev i desember 2015, det er jeg sikker på. Personlig er jeg derimot ikke redd for at «supersmarte gjør alt selv turbo»-apper tar over det norske boligmarkedet i nær fremtid. Hovedsakelig skyldes det at digitale løsninger som virkelig lykkes i dag, lykkes fordi de er «disruptive» i markeder som tillater det. Altså, skal du lykkes må du ha en "ligning som går opp".

La meg gi noen korte eksempler:

- en svært god kollega fortalte meg at han hadde oppdaget at Uber Black i Oslo, som også er lovlig, var rimeligere enn ordinær taxi. Han opplever en høyere verdi til en tilsvarende eller lavere pris. I dag benytter han nærmest bare Uber Black.

- under en kjøretur i Danmark fortalte vedkommende jeg satt på med at han flere ganger hadde benyttet Airbnb. Han fortalte derimot at opplevelsene varierte enormt, noen gode andre svært dårlig. Han opplevde at verdien ofte kunne være så dårlig at den totale opplevelsen ikke kunne forsvare prisen. I dag betaler han ett par hundre kroner mer for å være sikker på produktet han får.

Bilde: Dersom du ikke helt får ligningen til å gå opp, fortvil ikke, jeg lover å komme tilbake til den.

Jeg er ikke usikker på om boligmarkedet vil endre seg, jeg klarer derimot ikke regne hjem en digital fremtid som svarer til flertallets forventning.

Har også du brukt flere millioner kroner på noe du ikke kan mye om? Da er du i godt selskap!

10.januar brakte E24 "nyheten" om at boligkjøpere bruker kort tid på visning. Den største nyheten i den saken var for meg er at dette fortsatt presenteres som en nyhet. At man bruker kortere tid på å kjøpe bolig enn Silje Sandmel bruker på å kjøpe kjole vet vi jo. Vi sjekket det senest i fjor, det gjorde Dnb også.

"Vi tar lett på bolighandel, vi går på tryne og vi liker det ikke"

Om nyheten tar ulik form, så flyter den likevel til overflaten hvert år. Når det ikke er en finansinstitusjon som undersøker, er det gjerne forbrukerråd - som i 2011 og 2015.

Resultatet er og forblir det samme. Vi tar lett på bolighandel, vi går på tryne og vi liker det ikke.

Det undersøkelsen til Ipsos MMI og DNB Eiendom viser er at vi dette til tross ikke ønsker å bli bedre boligkjøpere. Vi har fortsatt hode litt under armen når vi skal kjøpe bolig. Er ikke det forunderlig? Sannsynligheten for at kjøpet ikke ender helt som man hadde håpet på er høy, men tilsynelatende bryr det oss ikke.

Hadde du satt fra deg bilen i en gate hvor det var 20% sannsynlighet for at den ville bli bulket innen du kom tilbake?

E24 presenterte en 10-punkts liste. Det er selvsagt gjort i beste hensikt, problemet er bare at denne listen ikke ligner E24 sin liste fra 2013. Jeg er ikke bedre selv, jeg ga E24 helt andre råd i 2014.
Sannheten er at 10 punkt ikke er nok - derfor skrev jeg Boligboken som senere ble digitaliserte på boligkjopet.no (gratis).


Er du en god visningsgjenger? Forsøk gjerne å finn veien gjennom boligen over.

Skal du på boligjakt i 2016 skal du fremfor punkter få 5 spørsmål:

1.  Hvert femte boligkjøp ender med reklamasjon, men du har tenkt å bruke 30 minutter på visning?
Selv om 10-punkts lister er nyttig, er det ikke nok. Lær deg bolighandel først som sist. Er du usikker på hvor du skal begynne, kan du gratis laste ned den digitale utgaven av den forbrukerorienterte Boligboken, inkludert sjekkliste og ordliste her: boligkjopet.no.

2. Så du tror du kan danse?
Selv om du føler at du kan mye om bolig, vit at du trolig ikke kan i nærheten av nok. I den grad du har mulighet, ta derfor alltid med fagfolk på visning. Kan du ikke medbringe fagfolk, gjør en svært grundig jobb hva gjelder å lese informasjon og ikke minst befare boligen (i mer enn 30 minutter?).

3. Hadde du lest all informasjon om boligen, hadde du fått 600.000 kroner for det?
Les all informasjon i god tid før du går på visning. Finnes det informasjon om boligen som må avklares ytterligere innen en eventuell budrunde? Vær også sikker på at du har forstått alt som er lest og at ingenting er tvetydig. Om du føler det er mye å lese, vit at den som reklamerer på boligkjøp i snitt ber om 600.000 kroner.

4. Klarer du å tenke rasjonelt, selv når drømmeboligen dukker opp?
Ta ikke for lett på feil, mangler eller behov for oppgradering. Svært ofte er det langt mer omfattende å utbedre slikt enn man tror. Desto bedre du liker boligen, jo lavere blir terskelen for å undervurdere et potensielt problem. I følge en gjennomgang av 100 tingrettsdommer reklameres det mest på bad, lekkasje og feil ved tak, samt mugg, sopp og fukt i kjeller.

5. Synes du (fortsatt) bolighandel er enkelt?
Da er du sannsynligvis ikke spesielt god til det.

Lykke til på visning!

Årets desidert mykeste julegave kommer fra Geir Nilsen, styreleder i eiendomsmeglerguiden.no.
Under tittelen «Derfor trenger vi en eiendomsmeglerguide», forteller han at den digitale revolusjonen hjelper forbruker til bedre beslutninger.

I sin kommentar spør Nilsen hvordan man kan velge eiendomsmegler i skogen av tilbud det ikke er lett å se forskjell på.

Det jeg lurer på er om Nilsen ikke har vært tilstede det siste halvåret?

Den verste skogen en forbruker kan gå inn i er Nilsens egen kreasjon eiendomsmeglerguiden.no. Guiden villeder forbrukerne mer enn den rettleder - noe svært mange etter hvert har påpekt.


I sin kommentar forteller Nilsen at guiden nå skal levere på meglerens krav om at «tjenestene gir et riktig bilde av virkeligheten».

"Guiden villeder forbrukerne mer enn den rettleder...

Da blir mitt neste spørsmål, hvem sin virkelighet? Vår virkelighetsoppfatning synes nemlig å ligger et stykke fra hverandre.

Det er ingen tvil. Guiden rangerer ikke annet enn de mest anbefalte meglerne på selve guiden, de som er med på å "spille spillet". Likevel fortsetter guiden bevisst å villede forbruker gjennom å påstå at de kan vise deg "Norges mest anbefalte eiendomsmeglere".

Et riktig bilde av virkeligheten er åpenbart et vidt begrep. Det er også tilfelle når Nilsen hevder at guiden følger samme trender som Airbnb og Facebook. Den sammenligningen er det umulig å svelge. I sterk kontrast til eiendomsmeglerguiden er Airbnb og Facebook tjenester som faktisk fungerer. Uansett hvor mange ganger det gjentas representerer ikke guiden noen teknisk innovasjon. Den er til sammenligning en skute med kraftig slagside, noe kaptein Nilsen i sin jakt på "Facebook-suksess" trolig håper alle overser.

Tilsynelatende skjønner ikke guiden hvorfor bransjen er kritisk til den. Styreformannen spør seg om guiden er en trussel mot meglernes kompetanse og jobb. Svaret er selvsagt et tydelig nei - den er en trussel mot forbrukerens rett til å foreta et riktig valg.

"...den er en trussel mot forbrukerens rett til å foreta et riktig valg.

Kritikk er uansett noe man tilsynelatende ikke bryr seg særlig med. Som e24 beskriver reaksjonen på NEF sin kritikk av guiden 25.november - "Kritikken preller fullstendig av styreleder og talsperson for Eiendomsmeglerguiden, Geir Morten Nilsen".

Og prelle av gjør det fortsatt. At Norges største meglerkjeder og Norges Eiendomsmeglerforbund beskriver guiden som "useriøs og ubrukelig" omtaler Nilsen som en "interessant debatt i mediene".

Personlig har jeg derav mistet troen på at denne skuten kommer på rett kurs. Jeg har selv hatt møte med dem og i etterkant trukket en forbrukerklage knyttet til ulovlig og villedende markedsføring av "Norges mest anbefalte meglere". Møte var 24.september, som du ser av vedlagte faksmilen hevder de fortsatt å ha "Norges mest anbefalte meglere" den 7.desember.


Annonse vg.no 7.desember 2015

Til syvende og sist tror jeg likevel ikke det er forbrukeren eller meglerbransjens gunst guiden nå er mest avhengig av. Spørsmålet av betydning er hvor langt Schibsted er villig til å strekke seg for å holde liv i en potensiell omdømmerisiko og en forretningside som kanskje ikke er så god.

"Spørsmålet av betydning er hvor langt Schibsted er villig til å strekke seg...

Nilsen forteller at de som Facebook så et udekket behov: "Det må bli slutt på at boligselgere gjør blindebukkvalg av eiendomsmegler". 

Det behovet er fortsatt udekket...

Markedet er fortsatt svært godt, for enkelte boligselgere. Andre merker at det har blitt høst i boligmarkedet. Uavhengig av om man er boligkjøper-, selger eller megler oppleves mulig markedet litt seigere?

Jeg tror enkelte områder (igjen) vil oppleve prisfall på 2% i oktober.

Svakere utvikling i den norske økonomien vil få skylden når ekspertene forklarer utviklingen. Hovedårsaken er derimot at boligmarkedet på slutten av året må gjøre bot for en årsvekst som har vært svært høy.

På samme tid trer kjøpere, selgere, takstmenn, meglere, journalister og eksperter inn i faste spor.

Er dette kjøpers marked?

Tilsynelatende gjør du et bedre kjøp dersom du handler bolig under prisantydning. I realiteten gjør flertallet det i beste fall marginalt.

Årsaken er at meglere og takstmenn baserer verdifastsettelse på historiske omsetninger. Sagt på en annen måte, de ligger på etterskudd av markedets bevegelser - både opp og ned. Tenk litt over det. Man kjøper hyppigere over takst i første, samt andre kvartal og under ved årets slutt. Har jeg rett?

"Man kjøper hyppigere over takst i første og andre kvartal og under ved årets slutt."

Ironisk nok vegrer enkelte seg for å kjøpe akkurat nå. Med prisfall følger mediesaker som skaper frykt for at fall er langvarig. Mange føler faktisk større behag ved å kjøpe bolig etter budrunde i januar, enn å kjøpe uten budrunde nå.

Bildeteks: Det er få vinnere og tapere i høstmarkedet,
selv om det åpebart for enkelte kan føles nettopp slik.


Velkommen is i magen!

Mange boliger selges fortsatt på første visning til en pris selger er mer enn tilfreds med. Andre gjør det ikke. 

Selgere, hvis eiendom i markedet ikke blir solgt til ønsket pris - har som kjøpere et forutsigbart reaksjonsmønster. De kan deles i gruppen som mulig kan akseptere en pris under opprinnelig forventning og de som ikke kan det. Sistnevnte tar gjerne boligen av markedet nå og legger den tilbake på nyåret.

Tilbudssiden svekkes ytterligere av at stadig flere selgere nå utsetter salget til nyåret. Årsaken er markedets utvikling, medieomtale og sesong. Dette gir årets kraftigste knekk ned i antall boliger for salg, noe som igjen kan medfører at det blir lukrativt selge nå. Gitt at du har en attraktiv bolig å selge - riktignok.

Ikke akkurat høyspent

Kanskje vil olje og arbeidsledighet trumfe rente, men jeg tror ikke det. Om så skjer bør vi forvente å se en markant korreksjon i Rogaland først. Ikke bare er ringvirkningene av lav oljepris sterkest her, de har også hatt en prisvekst som er opp mot 50% kraftigere enn Oslo og Bergen de siste 10 år.

"Det jeg er sikker på er at det er praktisk at prisene daler litt nå på slutten av 2015."

Om ikke rogalendingene kaster kortene i panikk, og det tror jeg ikke de gjør, så er jeg ikke veldig spent på hvordan boligmarkedet utviklet seg i oktober.

Det jeg er sikker på er at det er praktisk at prisene daler litt nå på slutten av 2015. Og det vil de gjøre. Hadde de ikke gjort det, da ville jeg blitt bekymret for 2016. Det er jeg ikke.

Kvadratmeterprisen i Stavanger og Sandnes har siste 10 år hatt en vekst på opp mot 150%. Tilsvarende ligger Oslo og Bergen på rundt en dobling (kilde Eiendom Norge og Eiendomsverdi).

I morgen kommer boligprisene. I morgen kommer trolig prisfall.

Det er fascinerende å tenke på at enkelte medier kommer til å lage en stor sak ut av dette. Eller vent, ikke bare én sak. Ingrediensene er oljepris, arbeidsledighet og ringvirkninger i norsk økonomi.

Medievennlig pessimisme medfører at prisfallet gjerne kan fremstå som overraskende. Dette til tross for at prisene i Norge i september har falt 7 av de siste 10 år.

Hittil i år har norske boliger steget 7,7 prosent. Seniorøkonomer over det ganske land er prisgitt dette prisfallet for å unngå å få mageplask! Flertallet spådde jo boligprisveksten på magre 3% i 2015. Trolig regnet de da også inn et prisfall i siste del av 2015.

Høsten kommer hvert år. Det har de mulig glemt, ekspertene. De er ikke de eneste. Tidvis glemmer enkelte meglerkolleger det også. De blir overrasket over at «studentene ikke står i kø på visning for å finne en bolig innen studiestart», i september måned?

I snitt har boligprisene i september falt 0,6% siste 10 år. Verdt å merke seg er at de enten endrer seg minimalt eller over en prosent. Med så krftig vekst som ligger bak oss i 2015 er det utenkelig med vekst over en prosent. Da har vi ikke mange alternativer igjen.

Jeg usikker på hva jeg er mest spent på. Boligprisen i september eller den medievennlig pessimismen.

Det sagt er det mulig betryggende at det er slik. Den dagen det ikke er mulig å forutse medienes dekning av boligprisene, da bør vi alle være på vakt.

I alle landets medier ble vi fortalt at det var en boligprisnedgang i juli med unntak av Oslo. I realiteten ble vi forelagt tall som ikke var renset for sesongmessige utslag, slik endte mange opp med feil oppfatning av retningen i markedet.

Prisene i Bergen steg 0,2 prosent i juli - sesongjustert. Visste du det?


Bilde: vest24.no

Det har ikke manglet på omtale av boligprisstatistikken for juli. Spekulasjoner rundt hva som påvirket prisutviklingen ble raskt fulgt opp av saker om hva prisutviklingen vil bety for kommende måneder. Det er - derimot - i ordenes rette forstand svært kunstig.

Ville det være en sensasjon om noen fastslo at det i juli 2014 ble solgt færre juletrær enn i desember?

Ville det være en sensasjon om noen fastslo at det i juli 2014 ble solgt færre juletrær enn i desember?

Ser man økonomisk utvikling over tid oppdager man gjerne at den gjennom år er ganske ensartet. Salget av juletrær er som alle vet best i desember. Tilsvarende er aktiviteten og prisutviklingen i boligmarkedet generelt svak i juli måned.

Det blir svært kunstig at høyt utdannede økonomer «lese trender» ut av realprisfall fra juni til juli. At det i tillegg et godt kjent faktum at sesongvariasjon i stor grad påvirker korte tidsserier, noe månedlig boligpris må sies å være, gjør ikke saken bedre.

Sannheten er at karakteristiske sesongbevegelser i boligmarkedet i hovedsak skyldes hvorledes vi har valgt å organisere samfunnet. Tydelig sees det i forhold til plassering av fellesferie (juli) og religiøse høytider (desember). Som et eksempel kan det nevnes at det i juli selges langt flere «overliggere».

Det blir svært kunstig at høyt utdannede økonomer «lese trender» ut av realprisfall fra juni til juli.

Onsdag 5.august kunne man i lokale og nasjonale medier lese at boligprisene i Bergen falt 0,4 prosent i juli.

Men gjorde den faktisk det?

Tallet 0,4 prosent er ikke renset for vanlige sesongmessige utslag. Mulig visste du ikke det. Jeg tenkte ikke mye over det selv, før en diskusjon med en kollega fikk meg til å grave meg ned i tallene. Hadde det ikke vært kjekt å for en gangs skyld vite hva den egentlige prisutviklingen var i Bergen? Akkurat det tenkte jeg og resultatet ble som det jeg beskrev ovenfor:

Boligprisene i Bergen steg sesongjustert med 0,2% i juli måned.


Bilde: vest24.no omtale sesongkorrigert pris

Ettersom kun tall på landsbasis sesongjusteres meldte mediene om nedgangen. Selv om 0,6 prosent virker ubetydelig ga det overskrifter som fortalte om uriktig retningen i markedet - nedgang, ikke oppgang.

Så falt egentlig boligprisene der du bor?

* Med «overligger» menes bolig som ikke har blitt solgt foregående måneder. Årsak kan eksempelvis være svært ukurante kvaliteter. Dette resulterer ofte i en lavere salgspris enn snittpris i eiendommens område.
**Sesongkorrigeringen er gjort på tilsvarende måte som for boligprisen på landsbasis.

Det sies at det beste tidspunkt å eie en båt er den dagen du kjøper båten og den dagen du selger den. Slik er det ikke med bolig, med mindre du bor i en båt. De beste dagene i et hjem er når du kjøper det og for flertallet, hele veien frem til du velger å selge.

Når den gjennomsnittlige boligselgeren setter seg ned for å prate med eiendomsmeglere er det med et mål for øye, høy salgssum. Mer penger betyr større finansielle muligheter. Den neste boligen kan få et nytt bad, man kan kjøpe ny bil (noe svært mange faktisk gjør ved boligbytte) eller ta en lenge utsatt ferie.

I realiteten betyr det derimot ikke mye hva du tror at huset ditt er verdt. Det betyr heller ikke mye hva megleren eller ti meglere tror. Personen hvis mening betyr noe er kjøperen som legger inn det høyeste budet.

"Personen hvis mening betyr noe er kjøperen som legger inn det høyeste budet"

Det du bør legge til grunn er kompetanse og leveranse. Altså, hvor dyktig megleren er og om vedkommende har det beste produktet for ditt boligsalg. Hva tjenesten koster er heller ikke uvesentlig, men i dag skiller det normalt lite mellom tilbyderne, gitt at det er tilsvarende produkter du sammenligner.

Enkelte selgere henter derimot ikke inn flere meglere. De plukker den første de finner på nettet eller bankens megler, «fordi vi har vi vært kunde her lenge». Forbrukerrådet anbefaler derimot at du henter inn minst to meglere. Personlig mener jeg tre til fire. Henter du inn 10 er sannsynligheten høy for at du velger en av de siste tre, ettersom du ikke husker de syv første. Så unngå det.

Hvor finner du meglerne?

Ny teknologi, nye fallgruver. Anbudstjenester er lettvint og gode for den som ønsket den billigste håndverkeren eller megleren. Men vil du ha det? De dyktigste meglerne har ofte så god oppdragstilgang at de styrer unna ren priskonkurranse. Selv om prisforskjellen neppe er stor, tar de heller et oppdrag som betaler ti-tusen mer. Tid er en knapphet.

De som gjerne er overlatt til å svare på anbudsforespørsler er unge og mindre erfarne meglere. De trenger absolutt ikke være et dårlig valg, men de er nødvendigvis ikke de aller beste. Du bør i alle tilfeller søke å avklare om så er tilfelle.

"De som gjerne er overlatt til å svare på anbudsforespørsler er unge og mindre erfarne meglere"

Nettet inneholder også hybridløsninger. Tjenester som "viser deg Norges beste meglere". Selv om de meglerne som har jobbet hardt for å få gode tilbakemeldinger her neppe er dårlig, er det absolutt ikke sikkert de er best på annet enn å be om kundetilbakemeldinger, eller legge inn tilbakemeldinger på vegne av kunder. Beviset på dette ser man på at små selskaper i et geografisk område ved å satse på tjenesten, kan ha brorparten av topplasseringene. Igjen, trolig ikke et dårlig sted å finne en kandidat, men neppe en fasit.

Det enkle er faktisk fortsatt det beste.

Om du virkelig bryr deg om meglervalget, og det burde du, gjør utvalgsprosessen manuelt. Benytt gjerne tjenester på nett, men pass også på at du selv håndplukker kandidater. Foruten egne erfaringer, snakk med venner og bekjente. Omsetter en megler mye i ditt nabolag eller av din boligtype er det trolig en grunn til det. Kontakt vedkommende.

Du kan også ta en titt på annonser, eller gå på visninger. Slik får du et svært godt inntrykk av meglerhåndtverket og kan hente inn den eller de meglerne som du selv erfarer har den beste kompetanse og leveranse.

Lykke til med høstens boligsalg.

Ønsker du mer informasjon om valg av megler kan du ta en titt på eiendomsmeglerguide.no. Informasjonen på siden bygger i det vesentligste på Boligboken utgitt av Gyldendal i 2011.

Enkelte sjefsøkonomer går alltid med paraply når det er opphold. Årsak, risikobetraktning. Det er nemlig kun når det ikke regner det er mulighet for at det kan bli regn.

Mitt poeng illustreres godt gjennom uttalelsen en sjeføkonom fra Swedbank ga Aftenposten 24.mai. «Jo mer noe har steget, jo mer sannsynlig er det at fallet blir tilsvarende stort». Altså, om det ikke går veldig bra, da må det gå riktig ille.

I dag kom boligprisene for mai 2015. Som forventet dempes nå prisveksten. Prisene på landsbasis har steget mye i 2015. Det er derfor svært sannsynlig at veksten for 2015 er tatt ut. At nedgang i mai skyldes bratt oppgang så langt i år, står i sterk kontrast til nyhetsoverskrifter som "Boligprisveksten stoppet - svakeste siden finanskrisen".

Normalt sett stiger boligprisen i mai, det er derfor ikke vanskelig å fremstille avviket som dramatisk. I get it! Det hele blir langt mer "lesverdig" om det krydres med negative assosiasjoner til finanskrise, oljepris og arbeidsledighet, enn prisveksten så langt i 2015.

Enkelte journalister har i senere tid riktignok tatt sirkuset ut av boligmarkedet. Litt nærmere sannheten, litt mindre sensasjonelt. Jeg trakk på smilebåndet når E24 påpekte at meglere aldri ringer journalister og forteller om boligene de selger langt under takst. Det er et vesentlig poeng. Sannheten er vel at avtagen prisvekst bør ønskes velkommen?

Sannheten er vel at avtagen prisvekst bør ønskes velkommen? 

Jeg er derimot usikker på om ikke fristelsen blir for stor. Boligprisene falt i mai. Finanskrise, oljepris, arbeidsledighet, endret utlånspraksis. Enkelte nyhetsformidlere blar allerede i kartoteket hvor økonomer og professorer er organisert fra «mest negativ» til «moderat positiv». Hvem ringer de nå?

Jeg er spent. Hvor svarmalt kan det bli?

En undersøkelse utført av TNS Gallup for Forbrukerrådet viser at 44 prosent av boligkjøpere opplevde problemer knyttet til bolighandel. Resultatet er like lite overraskende og reaksjonen like teatralsk som da en tilsvarende rapport traff forsiden av VG i 2011.

Årets undersøkelse avdekker at 60-70 prosent av boligkjøpere mener å ha for kort tid ved boligkjøp. Forbrukerrådet svarer med en vaklende beskyldning om at meglerbransjen tjener godt på kort tid fra visning til salg.

Beskyldningen er i beste fall komisk og ganske så uinteressant.

Beskyldningen er i beste fall komisk og ganske så uinteressant. Det som derimot er interessant er hva du som budgiver ville brukt et ekstra døgn til? Svært få bryr seg om å bruke de tilmålte 60 minuttene på visningen i dag, så hva ville endret seg? Ville du bedt om ny visning med fagmann neste dag eller valgt en tur på kino?

I følge rapporten mente 17 prosent at boligen var i dårligere stand enn først antatt. Jeg har selv kjøpt bruktbolig og oppdaget det samme. Ville jeg avdekket feilen om budfristen hadde vart et ekstra døgn? Absolutt ikke.

Etter å ha funnet en feil visste jeg som megler at jeg etter avhendingsloven ikke ville kunne få oppreisning for denne. Hadde jeg ikke hatt inngående kunnskap om lovverket, ville jeg da ha klaget? Høyst sannsynlig. Tror du jeg basert på dette er sjokkert over at 14 prosent klager eller reklamerer etter boligkjøpet?

Avhendingsloven er en ullen lov. Den inneholder formuleringer som «innen rimelig tid» og ord som «vesentlig». Når rapporten avdekker at en av ti har vurdert å klage, men ikke gjort det, er ikke det overraskende.

Flertallet bruker ikke et sekund på å lære seg boligkjøp innen de legger inn bud.

Flertallet bruker ikke et sekund på å lære seg boligkjøp innen de legger inn bud, jeg gjorde ikke rare undersøkelsene selv da jeg kjøpte min første bolig i år 2000. Som forbrukere er vi vant til kjøpsloven, vi er vant til å kunne klage å bli hørt. Så hva opplever vi når feilen ved boligen ikke er vesentlig nok? Et problem?

Ser vi på hvorledes forbruker er oppdratt til å kjøpe bolig er ikke svarene i rapporten overraskende. Jeg vil anta at flertallet av boligkjøpere tror de har flere og bedre rettigheter enn de i realiteten har. Dette er noe forsikringsselskapet Help, som selger forsikring til boligkjøpere garantert kan bekrefte. Dessverre er det faktisk alt annet enn overraskende at du som forbruker kan oppleve problemer knyttet til bolighandel.

Forbrukerrådet mener å ha avdekket noe dramatisk og hevder at rapporten klart viser at eiendomsmeglerbransjen har mislyktes i å skape en trygg bolighandel for norske forbrukere. Mulig hadde påstanden holdt vann i 2011, men det har skjedd litt siden den gang. Antall reklamasjoner på bolighandel har gått kraftig ned, mens meglerbransjens omdømme har gått opp.

Selv om Forbrukerrådet tilsynelatende ønsker å rette pekefinger må instansen - slik jeg ser det - bære en større del av ansvaret for forbrukerens holdning til boligmarkedet enn meglerbransjen. På den ene siden fremholder de at bolighandel er så enkelt at alle kan gjøre det selv. På samme tid fremstiller de bolighandel som en handel hvor man nærmest kan legge hjernen igjen hjemme, og støtte seg på megler samt boligsalgsrapporter.

Er det snart på tide å pakke bort stridsøksen?

Spørsmålet jeg stiller meg er om det ikke snart er på tide å pakke bort stridsøksen og heller dra sammen for forbrukeren? Jeg vet at meglerbransjen ønsker det.

Den raskeste veien til opplevd tryggere bolighandel i Norge oppnås ved å informere forbrukere om at kunnskap om bolighandel er svært nyttig. Det er et enkelt men viktig budskap!

I det lengre løp har både bransjen og det offentlige en jobb å gjøre, både i forhold til å skape boligsalgsrapporter som faktisk er gode, og ikke minst et lovverk som i større grad forhindrer at du går på tryne i boligmarkedet.

Dersom du skal kjøpe bolig og ønsker å lære deg litt mer om bolighandel kan jeg anbefale at du tar en titt på min applikasjon boligkjopet.no. Applikasjonen er gratis.

Da nyttårsrakettene smalt ved overgangen til 2014 hadde vi lagt bak oss en grå bolighøst. Selv hevdet jeg nedturen høsten 2013 skyldtes deg og meg - psykologi. Jeg påpekte den gang at fordelen med "tanker" er at de raskt endres og at januar ville bli vitamininnsprøytningen som skylte bort det negative.

Når jeg fikk rett skyldes det ikke tunge analyser. Årsaken er at boligmarkedet, skånet for større økonomiske uroligheter, har vist seg svært forutsigbart*. Ikke i forhold til hvor mye prisene vil stige eller falle, men hvordan prisene vil bevege seg gjennom et år, gitt utgangspunktet året før.

Nettopp forutsigbarhet gir meg klokketro på fall i årets siste måned 2014, med prisoppgang rundt på 3-4 prosent på landsbasis i januar 2015. Prisutviklingen deretter vil avhenge av hvordan nordmenn og den økonomiske politikken håndterer det oljepris skapte skydekket i horisonten, samt skydekket i seg selv.

Slik jeg ser det vil boligprisutviklingen i 2015 først og fremst avgjøres av hvordan «vi» forstår økonomien

Slik jeg ser det vil boligprisutviklingen i 2015 først og fremst avgjøres av hvordan «vi» forstår økonomien og den økonomiske fremtiden. Jeg tror heldigvis forståelsen av økonomien er god. Derfor unngår vi økt sparing og kraftig vekstbrems i 2015.

Det finnes, som nevnt i mitt innlegg «Førpremiere boligprisspådom 2015»**, mye som kan påvirke boligpris. Jeg tror derimot ingen endring samlet eller enkeltvis i 2015 vil bli stor nok til å gi vesentlig utslag. Har jeg rett blir 2015 et kjedelig år for boligprisene, det vil heldigvis passe økonomien godt. 

Veksten i januar vil etterfølges av fem måneder uten vesentlig oppgang, hvor sluttsummen er svakt positiv. Juli vil gi sitt vanlige prisfall, mens august og september bringer svak oppgang. Årets tre siste måneder gir nytt prisfall og fjerner deler av oppgangen man fikk etter januar. Fasit i 2015 blir trolig oppgang på 4 til 5 prosent***.

Om du tenker at en ny oppgang på 4 til 5 prosent virker i overkant høy er det viktig å ha i bakhode at bolig ikke er det eneste som vil stige i verdi 2015. Sett i forhold til generell prisstigning vil den reelle oppgang i boligmarkedet ende rundt 3 prosent. 

I 2015 tror jeg først og fremst at boligselgeren selv er i førersetet.

I 2015 tror jeg faktisk boligselgeren selv først og fremst er i førersetet. Hva du velger å gjøre ut av ditt boligsalg vil neste år bety mer for salgssummen enn markedets utvikling. Din bolig kan «stige» 5 til 10 prosent i verdi i forhold til naboen som solgte i november 2014, om du gjør en skikkelig innsats.
Mitt råd for 2015 er; ta ikke for lett på boligsalget.

Godt nytt år! 

* Dersom du ønsker å se den historiske utviklingen i markedet siste 5 år se: http://eiendomnorge.no/boligprisstatistikken/
** http://christervikebo.blogg.no/1417179064_frpremiere_boligspdom.html
*** Anslaget for prisutviklingen er ment for landet som helhet. Områder mer direkte berørt av oljeprisnedgang, lik Rogaland, vil ha en svakere utvikling i 2015.

Det er fristende å innlede med - hva var det jeg sa? Spådom servert ved overgangen til 2014 viste seg å være svært forutsigbar. Boligmarkedet i seg selv er det som har overrasket mest, det ser ut til å slå de fleste prognoser. Med det som bakteppe er det snart tid for ny runde boligprisspådom. I den anledning gjør jeg igjen et forsøk på å spå boligprisspådom.

Oljepris og rente, bit deg merke i disse to ordene. Økonomer og meglere gis vidt spillerom i begge retninger når de nå skal kaste mynt og kron. Jeg tror likevel at spådommene for 2015 i sum vil være urovekkende avdempet.

Oljepris og rente, bit deg merke i disse to ordene.

Heldigvis vil enkelte, tradisjonen tro, også i år trekke en elefant opp av hatten. Det gleder jeg meg til!

Flertallet vil basere spådom på kjent prisutviklingen fra 2014 og plassere neste års utvikling rundt 1 til 3 prosent fra årets. Temperaturen i økonomien tilsier videre at man vil legge seg på nedsiden av årets vekst, altså på prisutvikling mellom 2 til 4 prosent. Statistisk sett vil dette faktisk fungere ganske bra.

Eiendomsmeglere, interesseorganisasjoner og uavhengige prognosemakere er tradisjon tro de som vil forklare prisutvikling med positivt fortegn, «derfor stiger prisene». Så hvorfor gjør de det i 2015?
 
- Rente/lån; tro på videre langvarig «lav» rente gjør at man ikke frykter å oppta/øke belåning. Uttalelser som «det kan bli gratis å låne penger» forsterker dette. Tall fra SSB understreker forventningen, færre binder nå renten.

- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; man tror ikke på vesentlig økning og ser for seg at mange ansatte fra oljenæringen finner arbeid i andre bransjer eller i det offentlige. Unntaket er Norges oljehovedstad Stavanger hvor økt arbeidsledighet og usikkerhet preger 2015. Kronesvekkelsen bidrar til at andre deler av industrien som eksporterer får vesentlig bedre tider.
Gjeldsgrad vil ikke bli en utfordring før rentene omsider begynner å stige en dag, altså ikke i 2015.

- Tilbud/etterspørsel; det vises fortsatt til press i boligmarkedet  med lite nybygging, befolkningsvekst i og rundt storbyer. Nyboligmarkedet er ikke i takt med markedet for øvrig hva gjelder pris og etterspørsel.
Flere restriksjoner på tilbudssiden er også strukturelle. Det betyr at disse vil vedvare selv om man ser en nedgang på etterspørselssiden.

- Boligprisutviklingen i seg selv; man vil trolig ønske boligprisvekst i 2015 velkommen, som motvekt til nedgang i oljerelaterte virksomheter. Prisvekst gir grunnlag for nybygging og sysselsetting, samtidig som det bidrar til at folks forbruk holdes oppe. Det offentlige vil trolig ikke i vesentlig grad bidra til å dempe en vekst opp mot 5 prosent i 2015

- Oljepris; Det er ingen direkte sammenheng mellom oljepris og boligpris. Det er derimot en sterk sammenheng mellom boligpriser og arbeidsledighet (nevnt over). Lave oljepriser er også godt nytt for våre handelspartnere i Europa.


Mulig i frykt for å bli avskiltet har servitørene av ytterpunkter moderert seg noe de senere år. I større grad enn tidligere vil det legges inn forutsetninger for de største utslagene, «hva som kan skje dersom?».
Jeg tør likevel håpe på at økonomer med flotte titler som til dagen løper aksjemarkedets ærend også i år skaper de største overskriftene. «Mulig sjokk i norsk økonomi» vil gi en ypperlig mulighet for å vedlikeholde egen markedsverdi. Med våpen som vedvarende lav oljepris og dårlige økonomiske utsikter er veien kort til et tenkt prisfall på 25 prosent, en avisforside og 30 sekunder på TV2 nyhetskanalen.

Mulig i frykt for å bli avskiltet har servitørene av ytterpunkter moderert seg noe de senere år.

Hva ligger så bak disse prognosene? For her er det snakk om prognoser, ikke spådom?
 
- Rente; kronesvekkelsen bidrar til høyere inflasjon og kan føre til renteøkning eller ytterligere tilstramming av reguleringen av bankene. Dette kan dempe ønske om å oppta ytterligere lån. Videre rentekutt vil på motsatt side ikke ha spesiell effekt på boligprisene, da renten allerede er lav.

- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; dagens boligpris er høy sett i forhold til betjeningsevne og inntekt. Fare for å oppleve jobbsituasjonen som usikker kan gi økt sparing, dette utløser nedgang i forbruk som indirekte påvirker boligpris. Direkte kan dette også påvirke prisutvikling ved at folk velger å bli boende og ikke kjøpe nytt. Boligmarkedet i områder som har mange ansatte i og rundt oljenæringen kan merke dette i 2015.

- Boligprisutviklingen i seg selv; ordet «boble» vil ikke bli benyttet i stor grad for 2015. Det er nemlig ikke boblen, men frykten for at en boligboble er i ferd med å bygge seg opp som vil bekymre.
Mange vil også påpeke at boligprisene er høye i forhold til fundamentale faktorer som husholdningenes disponible inntekt og dagens byggekostnad, noe som tilsier at det ikke er rom for vesentlig oppgang.
 
- Oljepris; hvor lenge oljeprisen blir liggende på et lavt nivå vil være vesentlig, skulle oljeprisen blir permanent lav, vil konsekvensen bli lavere investeringer, lavere sysselsetting, reduserte reallønninger og et svakere boligmarked.

 - Annet; Norge er avhengig av vekstutsiktene internasjonalt. Avhengigheten gjelder først og fremst oljemarkedet, men også finansmarkedene og verdenshandelen for øvrig. Usikkerhet om den økonomiske fremtiden vil påvirke økonomi og boligpris.
Sjokk i norsk økonomi er esset i kortstokken for dommedagsservitøren. Et «worst-case scenario» hvor økonomisk vekst virkelig stagnerer med markert svakere utvikling for bedriftene, noe som igjen fører til at psykologien i markedet endres vesentlig.

Oppsummert vil flertallet tro på oppgang på landsbasis.

Oppsummert vil flertallet tro på oppgang på landsbasis med en mindre prisdifferanse mellom ulike deler av landet. Oljehovedstaden Stavanger vil bli tildelt de dårligste utsiktene, mens flere vil forvente at Sørlandet som har hatt en lengre nedgang, neste år delta i oppgangen.

Få vil tro på brå endringer gitt at intet uforutsett inntreffer, ordet «krise» vil således ikke være en vesentlig del av spådommene. Det flertallet vil være enig om er at man må forvente en lavere økonomisk vekst. 2015 blir ikke noe jubelår, men det ligger ingen dramatikk i at svært mange vil tro at den prosentvise veksten halveres.

I sum tror jeg spådommene vil samle seg rundt en oppgang på 3 prosent på landsbasis for 2015*.

* Boligprisspådom tar utgangspunkt i prosentvis endring i selve boligprisen fra et år til et annet. Verdt å merke seg er at boligprisoppgangen mulig ikke er så brå som den kan virke, i alle tilfeller om man blander inn realpris. Boligpris omtales gjerne ene og alene - da kan det være lett å glemme at også lønnsvekst og priser på andre varer og tjenester er av avgjørende betydning.

Bolighandel inneholder mye etterpåklokskap, men hadde ikke trengt å være slik.

Skal du gjøre en boligjandel du kan leve godt med i etterkant, kan du være prisgitt at du selv anstrenger deg og klatrer ut av kunnskapsløsheten. Ta bolighandelen på alvor!

Hovedproblemet for enkelte boligkjøpere er at de sitter med inntrykk av at de i stor grad slipper å tenke selv. Selgere, takstmenn og meglere er menneskene som skal se til at bolighandelen ender som en drøm. Mulig må man ha en viss forståelse? Hadde det vært opp til Forbrukerrådet skulle bolighandel vært utført liggende på bomullspads, mens den eneste ansvarlige i handelen var megler. 

Den som tar seg tid til å se på rettslige boligtvister vil trolig få seg en overraskelse. Uenighet mellom kjøper og selger er med overlegen margin det som lønner kranglevorne advokater. Spør gjerne selskapene som behandler flest klager i boligmarkedet, eierskifteforsikringsselskapene. 

Tar du dette inn over deg, har du akkurat avklart en lønnsom sak. Skal du gjøre en boligjandel du kan leve godt med i etterkant, kan du være prisgitt at du selv anstrenger deg litt og klatrer ut av kunnskapsløsheten. Fire ord hadde spart kjøpere og selgere for mangt ett grått hår; ta bolighandel på alvor!

I forrige uke møtte jeg en jente i midten av 20-årene på en av mine visninger. Hun er den beste boligjegere jeg har truffet i hele år!

Hun hadde skrevet ut salgsoppgaven og "gulet" ut det hun fant uklart (hun hadde lest salgsoppgave med vedlegg før visning). I tillegg hadde hun en sjekkliste fylt av spørsmål - noen hvis svar, jeg faktisk måtte undersøke i etterkant.

Jeg nevner henne fordi hun på en leilighet til 2 millioner, anstrengte seg mer for å gjøre en god handel, enn mange av kundene mine som har kjøpt eiendom til 10 millioner eller mer.

Skal du i mine øyner være en dyktig boligkjøper, er det derimot enda en ting du bør gjøre. Skaff deg vesentlige avklaringer skriftlig!
Det er fint med svar fra selger eller megler, men husk på at det som kun er sagt, kan være vanskelig å dokumentere i etterkant. 

Sitter du derav med vesentlige ubesvaret spørsmål, send megler eller selger en e-post, eller be megler om en skrifltig avklaring:

"Selger har skriftlig bekreftet ovenfor megler at det aldri har vært vanninntrengning i kjeller."

 Har du det sort på hvitt og ikke tvetydig, da er du i min bok boligkjøper av ypperste klasse!

Om du ikke rekker å få avklaring i budrunden, ta forbehold i stedet:
 
"Bud er avgitt med forbehold om at bad er utført av fagfolk".

Det eneste du skal ha i bakhode når du byr med forbehold, er at forbehold bør være rimelige, samt at du ved å ta et forbehold kan ha et mindre attraktivt bud enn dine konkurrenter.

Oppsummert, gratulerer! Dersom du etter å ha lest dette tar bolighandelen bare litt mer på alvor - kan du ha spart en formue!


Når du er på boligjakt, står du ovenfor en rekke utfordringer. Du skal finne drømmeboligen og deretter vinne budrunden. Som megler har jeg opplevd de aller fleste strategier - noen langt mer effektfulle enn andre.

La oss starte med to enkle prinsipper. Høyt bud kort frist og lavt bud lang frist. Gir du svært kort frist, bør budet være så attraktivt at selger ikke våger å la være og akseptere. Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt. Her bør du tenke motsatt slik at selger gis tilstrekkelig tid til å «venne seg til» at boligen ikke vil bli solgt til opprinnelig prisforlangende.

Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt

Et annet råd som generelt vil gjelde - uavhengig av annen taktikk -  er å tilstrebe å ha «litt å gå på» mot slutten av en budrunde. Når budintervallene er kortet ned (kr 5000 til 10.000), vil det virke demoraliserende på annen budgiver om du igjen øker avstanden med eksempelvis 20.000 kroner. Legg videre merke til at svært mange boliger selges til «hele tall» eller like over. Altså 3 millioner, ikke 2.980.000. Årsaken er at banker gjerne gir utlån rundt hele tall og dine konkurrenter gjerne setter sin øvre grense rundt hele tall. I stedet for å legge beløp like under et helt tall, legg deg gjerne på eller like over. Når jeg sier like over skyldes det at mange gjerne tør gå noen tusenlapper over banken og egen grense (trolig godt hjulpet av en megler som ber om et «siste bud»).

Den vanligste tilnærmingen til budrunden er å legge første bud noe under prisantydning slik at man har litt å gå på. Årsaken er at du ikke ønsker å betale mer enn du strengt tatt må (by over det andre er villig til å gi), samtidig som du nok forventer at selger i de fleste tilfeller vil be om mer enn den sum du tilbyr i ditt første bud. En annen fordel ved å legge første bud noe under prisantydning er at du kan danne deg et inntrykk av hvorledes markedet for øvrig vurderer boligen. Vissheten om at andre ga bud og derfor vurderte boligen som attraktiv kan gi god nattesøvn - det er også verdt noe.

Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag ? noe som ofte resulterer i «hanekamp»

Ulempen med denne tilnærmingen er at du gjerne drar med deg et høyere antall budgivere enn det som ville vært tilfelle, hadde ditt første bud vært høyere. Jo lavere du byr, desto flere vil mene at boligens verdi ligger over dette nivå og vurdere å by.
Før du anvender denne tilnærmingen, forsøk å danne deg et bilde av hvor mange interessenter som kan tenkes å by på boligen og hvor den faktiske markedsverdien ligger. Ha i bakhodet at når en annen person først velger å by, henger de gjerne med lenger enn det de i utgangspunktet hadde tenkt. Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag ? noe som ofte resulterer i «hanekamp».

Den motsatte taktikk er å forsøke å få boligen på første bud. Skal du klare dette, må du i et normalmarked gi et rimelig godt bud med kort frist.
Selv om taktikken ikke er uvanlig i et godt marked vil jeg legge til at den trolig ofte ender feilslått. Dersom noen vurderer boligen til å være mer verdt enn det du gjør vil de trolig uavhengig komme til å by over deg (eneste fordel med det er at du slipper å kaste bort dagen på en budrunde). Stikk motsatt, skulle taktikken derimot fungere, sitter du trolig igjen med følgende spørsmål ? «ga jeg for mye for boligen, i så tilfelle hvor mye?». Er det drømmeboligen du byr på tør jeg likevel ikke fraråde deg å forsøke taktikken.

De fleste budrunder starter ved at en budgiver legger inn et første og prøvende bud. Deretter vil det komme flere interessenter på banen, og disse byr så over hverandre. En annen tilnærming vil være å la budrunden gå sin gang for så å komme inn med ditt bud i det fristen på høyeste og siste bud er i ferd med å utløpe.
Velger du denne taktikken, skal du ikke hive deg på budrunden, men lene deg tilbake og vente. Strategien krever at du gjør det klinkende klart for megler at du er interessert i boligen og ønsker å komme med bud «etter hvert». Når kun én budgiver gjenstår og fristen er i ferd med å løpe ut, slår du til. Ta her gjerne «litt» i når du først byr. Har de to siste budgiverne overbydd hverandre med tusenlapper, legger du på tjue eller tretti tusen med kort frist. Dette er effektivt all den tid den andre budgiveren frem til du bydde satt med følelsen av at han var i mål. En annen fordel med taktikken er at du ikke bidrar til å drive opp prisen på boligen under selve i budrunden. Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund.

Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund

Vent! Et meget godt alternativ, om interessen tillater det, er å vente i det lengste med å by i håp om at dine konkurrenter mister interesse eller blir sittende fast «på gjerdet». Mulig vil også selger la seg påvirke av det faktum at det ikke kommer inn bud like etter visning - «er ikke boligen min attraktiv?». Dersom du vet at det er en attraktiv eiendom og at prisen er «rett» bør tilnærmingen din være som beskrevet innledningsvis. Kort frist ? «fornuftig høyt» bud. Forutsetningen for å gi et slikt bud bør være at du kjenner markedet godt og derfor vet at summen du tilbyr ikke ligger langt over reell markedsverdi. Du må her finne balansen mellom hva selger forventer og hva boligen vil være verdt i en ordinær budrunde. Ulempen med taktikken, skulle du lykkes, er som nevnt tidligere at du aldri vil vite om du kunne fått boligen rimeligere.

Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått

La oss avslutningsvis se nærmere på boliger som ikke selges umiddelbart, boliger som er priset «ut av markedet». Her handler budgivning i hovedsak om ikke å la seg presse til å betale mer enn du må, eller bli revet med. Et godt utgangspunkt er her å inngi et lavt bud med lang frist som selger virkelig får tygge på. Om du ikke umiddelbart får aksept, ikke få panikk ? noe forhandling må i de fleste tilfeller til.  Når ditt bud avslås, bør du forlange å få vite hva selger er villig til å akseptere, eller enda bedre ? be om et motbud.

Når dette er på plass, vet du hvor selgers forventning ligger - du har skaffet deg grunnlaget for de videre forhandlinger mellom deg og selger. I de fleste tilfeller kan det tenkes at selger er villig til å moderere ytterligere i forhold til motbudet eller ønsket sum. Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått. Om avstanden fra ditt bud til selgers motbud er liten og det ikke er sannsynlig at andre budgivere vil komme på banen, kan du forsøke å legge inn budet ditt på nytt. Alternativt kan du komme selger litt i møte med håp om at vedkommende også er villig til å senke sin salgspris og dermed komme deg i møte. Resultatet vil da bli et kompromiss, forhåpentligvis noe under selgers opprinnelige krav. La meg her legge til at mange vil hevde at du aldri skal by over deg selv. Dette er et godt råd og bør følges så langt det lar seg gjøre. Det er dog slik at man fra tid til annen ikke kan diktere hva selgere vil akseptere, så om du virkelig vil ha en bolig må du regne med at forhandling også krever noe tilpasning fra din side.

Til slutt ønsker jeg å gjøre deg oppmerksom på at budtaktikk i de fleste tilfeller er fånyttes. Den som har ønske og råd til å betale mest, er i de fleste tilfeller den som kjøper eiendommen ?  men for all del, skader det ikke å ha en strategi.

Lykke til i budrunden!

Sjeføkonom Steinar Juel klarte på egenhånd å tapetserte alle medier i Norge fredag 1. novemer 2013 med budskapet om at boligprisene ville stupe med 20 prosent. Det var sikkert flere enn meg som satte fredags-tacoen i halsen da han i beste sendetid fortalte om boligkrakket som ventet.

Juel valgte å være tabloid

Nå har det gått drøyt fire måneder siden eksperten Juel formidlet det forestående boligkrakket. Fasiten vet vi alle. Juel tok feil og duppen mellom oktober og desember kom ikke overraskende. Det er ikke unaturlig med litt høstmørke over boligmarkedet, og det burde en ekspert som Juel også vite.

Juel har lang erfaring som økonomiekspert og brukes hyppig av mediene. Når eksperter uttaler seg bør det påhvile disse et betydelig ansvar for at man kommenterer sin kunnskap på en saklig måte. Juel valgte å være tabloid, og kanskje han selv ble offer for iveren etter blitzlys og mengder av eksponering da mediene ringte rundt for å finne den eksperten som kunne være mest mulig negativ da boligpris-statistikken ble lagt frem for oktober (presentert 1. november). Det kan være fristende å skylde på mediene, men det blir både lettvindt og billig. Mediene har aldri vært store tilhengere av nyanser, og da blir det en kamp om å finne den mest positive eller negative, alt ettersom... Dette burde også Juel vite bedre en de fleste.

Juel satte sin egen troverdighet på spill.

Mediene er selektive på hvem de vil ha i rollen som ekspertkommentator. Det er viktig at vedkommende er kjent. Det gir troverdighet. Jual har denne troverdigheten, og var den eneste som så til de grader valgte å bruke ekstremt tungsinn i sine spådommer. Uttalelser fra eksperter bør være tuftet på kompetanse utover det vi andre besitter. Det etterlatte inntrykket - nå fire måneder senere - er at Juel satte sin egen troverdighet på spill. Nå kan hele markedet konstatere at Juel tok feil. Kan man ikke ha tillit til ekspertene - som samfunnets guidere - hvem skal man da stole på? Ettertiden har demonstrert at markedet ikke lyttet til Juel. Folk trodde rett og slett ikke på det varslete boligkrakket, og man kan spørre seg om Juel lot seg misbruke.

Etter to måneder med sammenhengende prisoppgang er det ingen kø av eksperter som vil fortelle hvorfor prisfallet ikke kom. Alternativt kan det skyldes mangel på medier som vil omtale det...

Frem til 1. januar 2014 foregikk budrundene stort sett ved at budgiver først fylte ut og innga skriftlig bud til megler. Deretter ble alle forhandlinger som budøkninger  gjort per telefon. Som budgiver kan du også i 2014 oppleve at budrunder skjer på denne måten, ettersom de nye reglene om budgivning kun gjelder eiendomsmeglingsoppdrag etter 1. januar 2014.

Videre skal megler også ha foretatt legitimasjonskontroll av deg som budgiver, samt ha mottatt din signatur, før bud videreformidles

For oppdrag inngått i 2014 gjelder derimot nye regler. For enkelte kan disse fremstå mer uoversiktlig enn klargjørende.

Kan endringene for deg som budgiver forklares kort?
Kort oppsummert består endringen i at megler ikke kan formidle bud, aksept eller avslag, uten at slike er skriftlig mottatt hos megler. Du som budgiver må altså sende alle bud til megler skriftlig, og megler må videreformidle disse skriftlig til andre budgivere, interessenter og selger.

Overordnet kan man si at kravet til skriftlighet er oppfylt så lenge det er i en tekstform som kan lagres av megler. Videre skal megler også ha foretatt legitimasjonskontroll av deg som budgiver, samt ha mottatt din signatur, før bud videreformidles.

Har jeg mulighet for å diskutere muntlig med megler?
Ja, dette er fremdeles mulig. Har du spørsmål eller behov for veiledning i forbindelse med budgivning er det bare å ringe megler. Megler kan fremdeles gi all informasjon over telefon. Herunder kan man diskutere størrelse på bud, budfrister og lignende som tidligere, men bud må deretter bekreftes skriftlig.

Hvordan går jeg konkret fram hvis jeg ønsker å by?  
For det første må du fremlegge legitimasjon og signatur ovenfor megler.

Dersom du ikke har tilgang til PC, nettbrett eller mobiltelefon kan du fysisk framvise gyldig legitimasjon og signatur til megler. Dette kan for eksempel gjøres på visning. Megler vil da notere ned kontrollnummer fra legitimasjon eller ta bilde av legitimasjonen. Signeringen kan foretas på visningsprotokollen eller i et budskjema.

Dersom du har nettbrett eller mobiltelefon kan du ta bilde av legitimasjon, samt signatur og sende dette til megler via e-post eller MMS.

Hvis du har mulighet for elektronisk signatur, eksempelvis via BankID eller MinID, vil dette kunne erstatte behovet for fremvisning av legitimasjon og signatur. Dette gjøres ved budgivning via ulike budgivningsplattformer.

For det andre må du sørge for at du har mulighet til å by skriftlig.

Hvordan byr jeg skriftlig?
Det anbefales at du fyller ut det første budet på det standardiserte budskjemaet som du finner i salgsoppgaven. Årsaken til dette er at det første budet bør inneholde en del informasjon. Budskjemaet er da en enkel huskeliste for deg. Dette budskjemaet overleveres megler, eller sendes megler på e-post eller MMS.

Imidlertid kan også det første budet sendes megler på annen måte, noe jeg kommer tilbake til. Du må da huske på å få med en del informasjon: eiendommens adresse, kjøpesum (ditt bud), din kontaktinformasjon, din finansieringsplan og kontaktinformasjon til finansieringskilde, akseptfrist på budet, ønsket overtagelsesdato, eventuelle forbehold og andre forhold du ønsker å få fram i budet.

Hvordan øker jeg budet?
Dersom du ønsker å øke ditt bud må dette gjøres skriftlig, gjerne via de nettbaserte budgivningsplattformene.

Dersom du ikke har muligheter for å by via slik plattform, kan du sende bud via SMS, MMS, e-post eller faks. Har du heller ikke mulighet til dette kan du levere bud på meglerkontoret.

Budforhøyelse bør inneholde eiendommens adresse, kjøpesum (ditt bud) og akseptfrist på budet.

Dersom du har tatt forbehold eller stilt vilkår om en overtagelsesdato, m.m. i det første budet kan du i budforhøyelser vise til «med vilkår/forbehold som i det første budet». Dersom du underveis i budrunden ønsker å stille nye vilkår eller forbehold må dette også komme klart fram i den skriftlige budforhøyelsen.

Hva skjer når jeg har sendt inn et skriftlig bud?
Når du har sendt et skriftlig bud skal megler så snart som mulig bekrefte tilbake til deg skriftlig at budet er mottatt.

Dersom du ikke får en slik bekreftelse er det viktig å ringe til megler for å forsikre deg om at budet er mottatt hos megler. Som ved alle andre tekniske løsninger kan det være forsinkelser, f.eks. ved levering av SMS.

Megler vil også informere andre budgivere, interessenter og selger om budet ditt. Dette gjøres skriftlig av megler. Andre budgivere vil da ha muligheten til å øke sitt bud, hvorpå du vil motta skriftlig informasjon om dette.

Hvordan avsluttes budrunden?
Selger får fortløpende beskjed om bud som kommer inn på eiendommen. Dersom selger ønsker å akseptere et bud må dette gjøres før akseptfristen på budet er utgått. Dette gjøres ved at selger sender skriftlig beskjed til megler om hvilket bud han eller hun ønsker å akseptere. Megler videreformidler aksept skriftlig til budgiver.

Hva skjer dersom megler formidler et muntlig bud til selger?
Dersom megler har mottatt et muntlig bud fra deg som budgiver og dette formidles videre til selger, vil budet være like bindende for budgiver som om dette var skriftlig. Dersom selger aksepterer et slikt muntlig bud vil det være inngått en bindende avtale.

Har jeg angrerett?
Nei, det er viktig å være klar over at det ikke er angrerett ved salg eller kjøp av eiendom. Det er heller ikke muligheter for å tilbakekalle et bud etter at selger har fått kunnskap om budet. Budet er da bindende fram til akseptfristens utløp eller til budet er avslått av selger.

Om budrunden blir bedre i 2014 grunnet skriftlighet er det bred uenighet om. De nye reglene har møtt kritikk både fra de som laget forarbeidende til den nye eiendomsmeglerloven og eiendomsmeglere.

Uansett, lykke til i budrunden!

Som en ivrig leser av boligstoff slår det meg at såkalte eksperter aldri kommer til å få gnagsår på knærne, selv om de - gang etter gang - må krype til korset. Synsende økonomer med bortgjemte kontorer langt unna boligmarkedet tegner gladelig fanden på veggen i jakten på uttalelser pressen vil elske. Fåtallet av dem kan derimot vise til prognoser som noen gang har truffet.

Det er sagt og skrevet mye om ubalanse i det norske boligmarked. Det bygges for få boliger og flere såkalte eksperter har påstått at bolig i Norge har blitt for dyrt. Nå synes det tydelig at våre - eller ekspertenes - forventning til boligpris bygger på et behov for nettopp ubalanse. På jakt etter spalteplass har eksperter i stort tempo trukket kølapp for å så tvil i boligmarkedet. Årlig prisvekst over 5 prosent skal erstattes med vesentlig prisfall...

Ekspertene har et problem. På veien har de glemt at bolig i Norge først og fremst dekker et primærbehov. Dette er huset hvor barna skal vokse opp eller leiligheten hvor man skal nyte alderdom når barna har forlatt redet. Ekspertene overser at et hjem verken er en aksje eller råvare. Et hjem selges ikke for å avkorte et potensielt tap.
Ta et steg tilbake, se på historisk prisutvikling. Denne er hovedsakelig avdempet. I det lange løp er det smart å være boligeier. Flere eksperter aksepterer derimot ikke tanken på at boligmarkedet kan ha en flat utvikling. Dette til tross for at SSB og Den Norske bank - begge toneangivende - tror at nedgangen blir marginal, om den kommer (kanskje 1-2 prosent årlig i 2015 og 2016).

Enkelte uttalelser den senere tid er så tabloide at det å sette sitatene på trykk best kan omtales som naivt. Driverne bak påstandene som fremsettes kan i beste fall beskrives som vage. Trolig er uttalelsene basert på allerede kjent prisutvikling for 2013. Imponerende er det ikke, å melde regn når de første dråpene allerede har falt.

Historisk kan et reelt boligprisfall noe forenklet tilskrives en av to årsaker (SSB):
- Dårlige tider med sterk vekst i arbeidsledighet.
- Overproduksjon av bolig.

Jeg skal ikke avskrive at boligprisene kan få en merkbar nedgang. Skal det skje er vi derimot avhengig av at svært mye endrer seg på kort tid. Kommer arbeidsledigheten opp mot 5 prosent kan vi i en perioden få rimeligere boliger. Når ingen av overnevnte årsaker nå kan legges til grunn, hvordan kan da prisene få et høyere fall enn normalt denne høsten?

Svaret er hovedsaklig psykologi. Når folk tror at boligprisene skal falle vil dette i seg selv dempe etterspørselen etter bolig. Hva mediene formidler, de såkalte ekspertene sier og hva folk tror kan i seg selv bidra til at boligprisene faller mer enn i et gjennomsnittsår. Det er ingen tvil om at medier og eksperter har bestemt seg, i alle tilfeller hva gjelder 2013.

Et sannsynlig scenario er at vi ut året opplever utflating eller mild (!) nedgang, dog med store regionale forskjeller (som i september). Dette er imidlertid ikke uvanlig for denne tiden av året. Slik jeg ser det kan uventet høy oppgang i august ha skapt rom for prisfall i september.
Verdt å merke seg for september er omsetningen. Antallet boliger solgt i september økte med 15 prosent fra august og er fullt på høyde med de to foregående år. Videre er omsetningshastigheten for bolig fortsatt lav, landet sett under ett.

Så lenge markedet tar unna og uten ytterligere oppbygging av varelager, skal det neppe mer til enn at boligmarkedet gjenvinner moment i januar for å snu psykologien. På samme måte som oppgang i august skapte grunnlag for fall i september, kan moderat nedgang ut året bli drivstoff for boligpriser i januar.

Den som vil handle bolig på tilbud bør sannsynligvis handle raskt. Mulig oppfatter boligselgere som har kjøpt før eget salg at risiko for fall i boligmarkedet har økt. Selv om de ikke tror på et større boligprisfall ønsker de et raskt salg for å være på den trygge siden. For kjøpere kan det bety aksept på lavere nivå, for markedet videre moderat prisfall.
Den som ser frem til å handle bolig med større rabatt vil bli skuffet. Sannsynligvis får vi i 2014 en grei inntektsvekst, lave renter og lav arbeidsledighet. I tillegg vil fare for pressede marginer dempe igangsetting av nye boliger. Dette er en motreaksjon som - gitt dagens økonomiske situasjon - er vår beste buffer mot større boligprisfall (som i 2008 og 2009). 

Vi har en underliggende utfordringen i Norge, vi blir stadig flere og boligproduksjonen halter etter. Skal det bygges nytt må marginene være på utbyggers side, i det ligger det at også det offentlige må trå til dersom skydekket blir for mørkt. Eksempelvis ved å gjøre endringer i rammebetingelser (eks. egenkapitalkrav og BSU).

Når sant skal sies er ordet "svingning" mer beskrivende enn ordet "fall" hva gjelder boligpris. Av den grunn tviler jeg på at de som serverer de dystreste spådommer kommer til å legge egen bolig for salg. At boligprisene har nådd toppen er en grov usannhet. Er vi heldig vil derimot prisveksten avta (et politisk uttalt mål).

Det egentlige spørsmålet er hvor lang tid det tar før dagens boligkjøpere får vesentlig avkastning. Den fasiten besitter ingen. Vordende boligkjøpere kan ta det faktum med i vurderingen.