hits

Blogg

Forsidens bakside

Onsdag 3.januar brakte forsiden på Dagens Næringsliv følgende nyhet; «Bolignedturen langt fra over».


BILDE: Dagens Næringsliv 3.januar.

At tid oppleves subjektivt skal jeg ikke bestride, dog synes den nærmest stillestående når utviklingen i boligmarkedet 2018 dramatiseres i Dagens Næringsliv. Så hva ligger bak ordene «langt fra»?

Ingressen på side 10 forteller at «flertallet tror den negative trenden minst vil fortsette frem til sommeren». Smak litt på innholdet i den setningen. Leser man saken oppdager man at flertallet av de spurte økonomene tror på positiv utvikling i andre halvår. Forsiden av avisen sier derimot «Varsler ett år med prisfall». Finn en feil.

Dagens Næringsliv 3.januar bringer nyheten om hva 32 av landets fremste økonomer tror om boligprisen. Den viktigste informasjonen å trekke ut av den saken er nok at det ikke er tilstrekkelig å kun lese avisforsider.

Boligpris i blitzregn

Omtalen av utviklingen i boligmarkedet er (stadig) forbløffende. 14.november i år prydet sjefsstrateg Peter Hermanrud forsiden av Dagens Næringsliv, (også omtalt her) med spådom om prisfall på opp mot 40 prosent over 4-7 år.


BILDE: Dagens Næringsliv 14.november.

I etterkant av slike saker sitter jeg igjen med følgende prinsipielle spørsmål: Burde det påhvile eksperter et snev av ansvar for å presentere kunnskap på en saklig måte?

La meg innledningsvis minne om én ting: I 2008 fortalte Hermanrud til hegnar.no at prisene ville falle 30-40 prosent fra toppen. I realiteten falt boligprisene fra desember 2007 til desember 2008 med 11 prosent. Det påfølgende året steg kvadratmeterprisen i snitt med 14,4 prosent. Kjøpte du bolig i Larvik eller Telemark, steg verdien rundt 26 prosent.

Prisene steg videre med 8,3 prosent i 2010 og 9 prosent i 2011. Etter dette, i 2012, fortalte Hermanrud e24.no at nedturen kunne komme «raskere enn det mange fryktet». I 2012 steg prisene 7,7 prosent.

"Mediene har aldri vært tilhengere av svake nyanser"

Mulig kan du i etterkant av slike enorme mageplask skylde på mediene, men det blir både lettvint og billig. Mediene har aldri vært tilhengere av svake nyanser, det bør personer som regelmessig uttaler seg ha i bakhode. Jeg mistenker også at det nettopp er den kunnskapen ekspertene besitter.

Hadde du i mars 2009 kjøpt en leilighet i Frogner bydel i Oslo for 4,5 millioner kroner hadde du fått en prisvekst på 34,6 prosent i perioden frem til september 2012. Kjøpte du spådommen fremfor leiligheten, kostet det deg 1,6 millioner kroner.

Nå skal ikke jeg moralisere over konsekvenser, men man skulle tro at slikt gjorde noe med troverdigheten til en ekspert? La oss i stedet slå fast at en rekke medier her til lands er raus med å tilgi.

I 2014 fortalte Hermanrud følgende til na24.no: «Etterhvert begynner prisene å falle. Ser vi på hva som har skjedd i andre land etter kraftige boligprisoppganger, ville det ikke være uvanlig om boligprisene faller 40 prosent i løpet av 4-5 år før de snur».

Fasit for 2014 viste at boligprisene steg i 10 av årets 12 måneder. Det påfølgende året ga en gjennomsnittlig prisvekst på 7,2 prosent, mens de i 2016 steg 12,8 prosent.

På dette tidspunktet var det kanskje noe å lære av historien?



"På dette tidspunktet var det kanskje noe å lære av historien?

Spol frem til 14.november 2017. Forsiden på Dagens Næringsliv markerer 10-års jubileum for Hermanruds lenge varslede boligprisfall i Norge. Etter en forside som sier «Risikoen for ragnarok er høy» og en sak over to sider med overskrift «Frykter fallende boligpriser i syv år», er siste linje følgende sitat fra Hermanrud: «Men det er også stor sannsynlighet for at prisene i Oslo allerede har bunnet ut». Herlig.

Hermansruds spådommer siste 10 år er kun et eksempel for å illustrere mitt poeng. Han er langt fra den eneste, jeg kunne valgt mange andre og det bommes begge veier.

Med litt velvilje kan man si at mediene må ta skyld, men det er i de fleste tilfeller ekspertene selv som velger å være tabloid. Det er mulig man blir offer for iver etter blitzlys og mengder av eksponering når mediene jakter eksperter til salgbare forsider. Under andre omstendigheter ville kronisk fokus på ytterpunkter vært en ganske klossete strategi.

Jeg er spent på å se hvem som er villig til å setter egen troverdighet på spill når mediene i desember ber om prognosene for 2018. En tabloid tilnærming synes derimot tilnærmet risikofritt. Så det blir nok pest eller kolera også i år.

Bolighypokondri

At boligmarkedet er "friskmeldt" betyr på Norsk at boligprisene stiger. Mulig er dette årsaken til at man, straks prisene flater ut eller faller, begynne å snakke om "hva som er galt". Men blir det rett?


BILDE: Er det noe galt med et boligmarked hvor prisene faller?

Om å overraske seg selv
I fjor på denne tiden kokte markedet i hovedstaden, mediene var fulle av utbyggere som ikke fikk bygget raskt nok. Prisene ble spådd opp i 2017, det var et mediebilde i sterk kontrast til dagens.

Den 8.september 2016 skrev jeg i innlegget "En løve i tigerstaden", at himmelferden i hovedstaden ville lede til offentlig medisinering av markedet. Jeg skrev også at tiltaket ville gi ringvirkninger utenfor Oslo. Og slik gikk det.

I skrivende stund betrakter jeg ekspertenes uttalelser knyttet til dagens marked med forundring. Både de som tilsynelatende er forundret over at prisene har falt og de som hevder at fallet er begynnelsen på noe større. Boligprisene i Oslo steg 23,3 prosent i 2016, at denne oppgangen ga rom for korreksjon burde ikke overraske noen. Likevel kan ikke media få nok av eksperter som ønsker å fortelle om hva som er "galt".

"Visste du at det i august 2016 tok 34 dager å selge en bolig i Oslo, mens det i år kun tok 27?


Vi har blitt bortskjemt
Det er ingenting dramatisk ved at det tar to eller tre visninger å få solgt en bolig. Det er heller ikke nytt.

Visste du at det i august 2016 tok 34 dager å selge en bolig i Oslo, mens det i år kun tok 27?

I Bergen hvor jeg holder til, har boligprisene falt marginale 0,7 prosent det siste året. I august tok det kun 28 dager å selge en bolig i byen og så langt er det faktisk solgt flere boliger i 2017 enn i 2016. I media har markedet i Bergen likevel blitt omtalt som "tøft".

Det er noe smått urovekkende ved det hele. At man tilsynelatende er avhengig av ti prosent årlig vekst for å si at man har et godt boligmarked. Kanskje er det på tide å redefinere hva som er et godt?
 

[Ctrl] + C
Psykologien i oslomarkedet var min hovedmistenkte i 2016 med tanke på prisutvikling. Med annet fortegn mener jeg psykologi også denne gangen skal ta en stor del av ansvaret. Effekten er sterkest i hovedstaden, men også andre byer smittes av medienes negative overskrifter om Oslo-markedet.

Jeg tror du kan se til årene 2013 og 2014 om du ønsker å se hvor veien går videre herfra. Høsten blir mulig humpete, men vil også by på muligheter til gode boligkjøp. Finner du en litt «skvetten» megler og selger, skal du ikke se bort fra at du kan kjøpe med hyggelig rabatt. Det tror jeg ikke du klarer i mai 2018.

En halvskjult hemmelighet

Tjenesten Propr har blitt en medieyndling med sine friske uttalelser gjennom reklame og i nyhetssaker. Men gir de et riktig bilde av sin egen tjeneste og det å selge bolig selv?
 


BILDE: Gir budskapene fra Propr.no et riktig bilde av det å selge selv?

Argumenter som «det er like trygt» og «de som selger selv får like mye» går igjen. I bunn ligger en friskt tolket 6 år gammel undersøkelse fra SIFO.

Den 23.juli stilte Propr sjef, Kjetil Eriksson spørsmålet, «trenger du megler?» i E24.


Hvor vanskelig er det å selge selv?
I E24 uttalte Propr sjefen den 20.juni at «Vi har prøvd å avdekke en halvskjult hemmelighet om at det å selge boligen selv, ikke er så vanskelig». Så hvor vanskelig er det å selge selv?

Oversikten som følger viser andelen solgte boliger i forhold til andelen annonserte i perioden 1.januar 2016 til 2.august 2017:

Oslo      
Megler 91 %
Propr    44 %

Bergen
Megler 90 %
Propr    45 %


Stavanger
Megler 81 %
Propr    11 %


Trondheim
Megler 91 %
Propr    0 %


Statistisk sett er sannsynligheten størst for at du ikke vil klare å få solgt gjennom tjenesten. Siden 1.januar 2016 har Propr kun bidratt til å omsette 40 boliger i Norges fire største byer. Dette er mulig også en halvskjult hemmelighet - for forbrukere og jouralister?
 


*Tallene er basert på faktisk annonsering og omsetning registrert i eiendomsverdi hos største megler per by og Propr i angitt periode. Eiendomsverdi har 21.august påpekt at salg gjennom megler registreres umiddelbart, mens salg gjennom Propr som hovedregel registreres ved tinglysning. For ordens skyld gjøres det derfor oppmerksom på at metode for datainnsamling medfører at antall salg gjennom Propr kan være noe høyere.

Privat boligsalg - en særdeles enveiskjørt gate

Det har alltid vært mulig å selge bolig selv. Fra 2010, også ved å annonsere privat på finn.no. Antall private boligsalg har likevel vært stabilt lavt. Omsetningen i en by som Bergen tilsvarer salget til et par meglere per år.

Jeg nevner dette innledningsvis slik at du ikke misforstår og tror innlegget handler om at du ikke må selge selv. Det må du gjerne gjøre. Det jeg har tenkt å skrive litt om, er hvor endimensjonelt det kan blir når medier omtaler privat boligsalg.
 

Salg av juletrær i juli
Bergensavisen (BA) hadde 14.juli en sak om et privat boligsalg over to sider. I overskriften kunne man lese at "17 prosent kuttet ut eiendomsmegler ved boligsalg".


BILDE: BA 14.juli.

Tallet 17 er hentet fra en seks år gammel undersøkelse TNS Gallup gjorde for SIFO. I Fagrapport nr.7-2011 heter det: Derved var det 17 prosent som på en eller annen måte solgte selv.

17 prosent er langt fra de tre prosentene som ifølge SIFO annonserte privat på finn.no i 2011*. Årsaken er at 14 prosent aldri hadde behov for å annonsere boligen i det åpne markedet. Dette var overdragelser ved samlivsbrudd, arv eller salg mellom venner og familie.

I realiteten kuttet kun tre prosent ut eiendomsmegler. Det hele blir som å si at "Salg av juletrær i 2011 var elendig", basert på omsetningen av trær i juli.

Under overskriften følger saken om selgeren som "Brukte 21.000 på salget" gjennom tjenesten megleselv.no. Det som ikke fremkommer er at kun en håndfull boligselgere i Bergen noen gang har valgt å benytte tjenesten. Det står heller ikke at salget i Haugeveien som endte på 3.650.000 kroner den 11.juli tok 51 dager, mens gjennomsnittlig salgstid i Bergen i juni kun var 20 dager.


Rent hypotetisk
Det vil alltid være vanskelig å si sikkert om en privat boligselger kom godt ut av å selge selv. For tilfellet BA omtaler viser eiendomsregisteret at det på samme adresse i april 2016 ble solgt en tilsvarende leilighet gjennom megler. Leiligheten ble etter 6 dager solgt 100.000 kroner høyere, dette til tross for at den ligger en etasje ned og ikke nyter samme utsikt mot byfjorden.

28.juni hadde BA en artikkel hvor de hevdet at prisen på meglertjenester i Bergen "varierte med 58.000 kroner for samme tjeneste"**. Tar man snittet av de tre rimeligste tilbudene i saken og trekker fra kostnaden til meglerselv.no, er ekstra kostnad ved bruk av megler 44.068 kroner. Hadde megler i 2016 oppnådd tilsvarende resultat i 2017 ville selger sittet igjen med en gevinst på 55.932 kroner - uten å ha utført salget selv.

Regnestykket er selvsagt hypotetisk, men ikke usannsynlig. Jeg kan legge til at man som tommelfingerregel plusser på rundt 100.000 kroner per etasje opp på tilsvarende leiligheter i et bygg. Ettersom den omtalte leiligheten lå i etasjen over den som ble solgt i 2016 burde markedsverdi være 3.850.000 kroner, noe takstmannen som taksterte boligen også mente.


Klarer ikke selge boligen
Jeg har forståelse for at fremstillingen av det å selge selv nødvendigvis må bli skjev i mediene. Hvor mange private boligselgere er villig til å stå frem og fortelle at de var misfornøyd med eget salg? Eller at de etter å ha betalt 21.000 kroner ikke fikk solgt? Den saken får du nok aldri lese i BA, men det ville være nok av kandidater å ta av.

Antall boliger annonsert og solgt i Bergen gjennom selskap som ikke leverer fullverdig megling*** i perioden 1.januar 2016 til 15.juli 2017 viser at kun 48 prosent har klart å selge boligen. Til sammenligning er tilsvarende tall for bolig annonsert gjennom de tre største meglerne**** i Bergen i perioden 90 prosent.

Ettersom daglig leder for selgboligselv.no i saken hevdet at flere selger selv i vanskeligere marked, gjorde jeg samme undersøkelse i et "vanskeligere marked". I Stavanger klarte 12,5 prosent av private selgere å selge selv*****.


BILDE: BA 9.juli.

Privat boligsalg er altså ikke utelukkende et spørsmål om pris eller trygghet. At private boligselgere i varierende grad lykkes med å få solgt kom heller ikke frem da BA søndag 9.juli fortalte om et annet privat boligsalg. Selger serverte en rekke tendensiøse påstander i tillegg til å vise til statistikk som sier at meglere ikke oppnår høyere pris for boliger enn private selgere. Hvilke statistikk det er snakk om sier saken ingenting om*****.

Selv har jeg aldri sett en undersøkelse i Norge som dokumenterer at private boligselgere oppnår samme resultat som meglere. Norge er derimot ikke det eneste landet hvor bolig kan selges gjennom megler, eller selges privat. Hos «søta bror» har Värderingsdata, det svenske motstykket til Eiendomsverdi*******, gjennomført undersøkelsen vi mangler i Norge.

Den viser at en privat boligselger i Sverige i snitt oppnår en pris som er 10 prosent lavere enn en bolig solgt gjennom megler. I enkelte deler av landet var forskjellen 18 prosent. Til sammenligning utgjorde meglerkostnaden selger hadde i BA sin artikkel 28.juni 2,9 prosent av salgssummen.
 

En blindvei
Mulig tar jeg feil, men BA er tilsynelatende langt mer kritisk til meglerbransjen enn den private boligselger. Eksempelvis formidler BA på forsiden 18.juli at "170 KLAGER på eiendomsmeglere", mens Dagens Næringsliv bruker 166 ord på å formidle at «det er relativt få klager på eiendomsmeglerne med 170 registrerte klager på rundt 85.000 gjennomførte salg».

Privat boligsalg er faktisk ingen "nyhet", det har vært omtalt en rekke ganger tidligere- også av forbrukerombud Gry Nergård, "Konsekvensene dersom noe skulle gå galt i salgsprosessen kan være store for begge parter".

Mitt poeng er enkelt. Privat boligsalg er ikke nødvendigvis en dårlig idé, men du bør vite hva du begir deg ut på. Det bør ikke fremstilles som en enveiskjørt gate. Enkelte vil komme godt ut av å selge selv, for mange blir det derimot en blindvei.

 


* Tallet finnes i SIFO sin Fagrapport nr.1-2011: Det finnes ikke noen eksakte tall for hvor mange som i dag velger å selge selv uten megler. Privatsalg utgjør ca. tre prosent av alle boliger på Finn.no.

** I BA 28.juni står det at kunden har fått ulik pris på lik tjeneste. Da det eneste som faktisk kan sammenlignes er provisjon medfører ikke dette riktighet. Det korrekte er at man betaler mindre for å motta mindre.

*** Propr, meglerselv.no, dittboligsalg.no og Marton har annonsert 50 boliger og har solgt 24 boliger.

**** Dnb, Eiendomsmegler Vest og PrivatMeglerenannonserte har annonsert 5.272boliger og solgt 4.752 boliger.

***** I Stavanger er den eneste leverandøren med omsetning Propr. Av 8 annonserte boliger har 1 solgt boligen. Utvalget er så lite at det kun bør sees på som en pekepinn.

****** I saken 14.juli viser man til pris i forhold til prisantydning i SIFO sin rapport fra 2011. Man hevder så at årsak til at 50 prosent oppnår høyere prisantydning gjennom melgler, mens kun 20 prosent gjør det privat, skyldes hvorledes meglere priser boligen. Faktisk trekker man i saken den slutning at meglere og private selgere trolig oppnår like gode priser. Det man da blant annet ikke tar høyde for er at undersøkelsen er bygget på et utvalg hvor flertallet ikke annonserte boligen i det åpne markedet. Således har man ikke er faktisk grunnlag for å sammenligne. Jeg kan også nevne at selger i BA sin sak 14.juli valgte å prise boligen sin 200.000 kroner under takst.

******* Undersøkelsen er fra 2014 og du finner den her: http://www.varderingsdata.se/nyheter/?id=anlita-maklare

Jeg kan ikke kode, du kan ikke selge

Det siste året har jeg har brukt en del tid på å tenke over hvorfor jeg ikke har vært mer aggressiv i forhold til å automatisere selve boligsalget. Jeg tror det finnes én god grunn og jeg har tenkt å la dette innlegget handle om det.

Det dukker stadig opp nye løsninger, oftere enn noen gang. Men en ting kan jeg love deg. Et ordinært boligmarked hvor budgivere ikke går bananas kommer til å knekke en del falske "disruptører". Det flyter bokstavelig talt millioner rundt i selskaper hvor skapere og ledere knapt har solgt eiendom i nevneverdig volum. La meg være tydelig, jeg snakker ikke om Dnb eller finn.no. Dette innlegget handler om start-up økosystemet.

Jeg tror det er viktig å bringe litt balanse inn i samtalen som omhandler bruk av teknologi i eiendomsmeglerbransjen og se på hva som ikke fungerer. Overskriften på innlegget, «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» gir et godt bilde av hva jeg mener foregår akkurat nå. Om du er utvikler eller designer, daglig leder eller ansatt, så finnes det det finnes spesifikke personlighetstrekk man trenger for å lykkes. Det er også tilfelle for en eiendomsmegler.

Det er enkelt å komme opp med en "idé" til et innsalg, samt å samle inn noen penger for å starte et selskap. Det er langt verre å navigere idéen gjennom 5-10 år mens verden fortsetter å endre seg, alt sammen mens du samtidig skal gå med overskudd. Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette.


"Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette."

Svært mange av de som putter penger inn i disse selskapene har aldri solgt noe som helst, aldri vært eiendomsmegler, aldri smakt på hva som kreves for å selge en bolig når ikke en eneste kjøper er å oppdrive. For meg er det latterlig, men tilsynelatende har enkelte investorer likevel ingenting imot å tape penger i bøtter og spann.

20.juni omtalte DN at løsningen Propr hadde firedoblet omsetningen sin til 170 millioner første kvartal. Dette tallet er derimot ikke selskapets omsetning, men verdien av boligene omsatt. Trolig utgjør summen et sted mellom 30 og 50 boliger, og strengt tatt sier dette i langt større grad noe om hvor få som faktisk er i stand til å få solgt gjennom tjenesten.

I følge Propr selv hadde de inntekter knyttet til salget på 830.000 kroner. Resultatet ble 6,8 millioner i minus. Tar man bort de 5,6 millioner kroner som er oppgitt å være benyttet til markedsføring sitter man igjen med et solid tap. Dersom anslaget mitt er riktig er annonsekostnaden knyttet til hver solgte bolig astronomisk og uten mennesker til å bygge relasjoner vil kostnaden sannsynligvis ikke falle betydelig i fremtiden heller.

Realiteten er, og noe man burde tenke litt over før man synker penger inn i disse løsningene, at de fleste løsninger kommer til å ende på andre eller tredje plass. De kommer til å tape. Man overser at eiendomsmegling, når prisene ikke stiger 10-20% i året handler om salg, å møte potensielle kjøpere på visning, om menneskelige relasjoner.

Det å forsøke å slå seg opp på å fjerne den verdiskapende kjernen i en leveranse er ikke et godt veddemål. At enkelte aktører som forsøker å «selge bolig» ikke har grep om hva det innebærer, plukker man raskt opp når man ser eller hører reklame fra selskapene. Jeg tror derfor vi kommer til å se at en rekke selskaper vil forsvinne, fordi det ikke er mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned.



"Det er ikke mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned."


Mitt poeng, du er virkelig er nødt til å vite hva du driver med. Sannheten er at «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» oppsummerer hva jeg tenker akkurat nå, som er, en god del satser på modeller som bare ikke kan vinne.

Det finnes selvsagt mange ting jeg skulle ønske at jeg hadde gjort, som kunne gitt meg enda mer suksess. Men ved dagens slutt er jeg en selger og en leder. Jeg har bygget det som er et av de største meglerforetakene i Norge og jeg tror andre kan gjøre det samme. Vi har alle våre styrker og svakheter når det kommer til å utforske nye markedsmuligheter. Jeg tror bare det er viktig å ha et tydelig bilde av hvordan verden faktisk er. Det å lykkes i vår bransje er tøft. Bare det å starte noe nytt er risikabelt.

Så la oss være ærlige med oss selv. Åpenbart er jeg glad i å utvikle nye løsninger, og jeg kommer til å fortsette med det. Det er derimot slik at en rekke innovatører ser for enkelt på verden - og ikke bare i min bransje. Ekstra trist er det når journalister lar seg blende av utfordrerposisjoner og mister det kritiske blikket. Da blir forbruker taperen.

Hvordan det er mulig å få journalister til å skrive så ukritisk, som i DN om "disruptøren" Propr, sliter jeg med å forstå. Men jeg er sikker på at eventuelle investorer som leter etter en bakdør for å komme seg ut, sikkert vil sende et julekort om de lykkes.

Før eller senere kommer det til å ta slutt.
 


Her er andre innlegg jeg har skrevet om samme tema:
- Slutten på boligmarkedet
Selg selv «hypen» gjenspeiler ikke virkeligheten
Du blir ikke arbeidsledig med det første

 

Krigstypeprognosen

Det er igjen dags for boligpris og mediene henvender seg til eksperter på økonomi og statistikk. Oslo får brorparten av oppmerksomheten ettersom prisveksten her vil avvike mest fra foregående år. Utviklingen vil presenteres som overraskende, selv om varslede tiltak og enorm prisvekst i 2016 nærmest har hugget den ut i sten (se hva jeg skrev i 2016).


Bilde: doctor Doom

Dette vet også de såkalte ekspertene. Når jeg nå leser uttalelsene kjenner jeg på en enorm trang til å  påpeke at dette er personene som stort sett bommer mest.

En prognose vil normalt bestå av både optimistiske og pessimistiske scenarier, med ulike sannsynlighetsverdier. Prognoser vil se ut som en vifte, men vifter er en dårlig strategi for den som jakter overskrifter. Og det vil du vel ha?

En av dem som åpenbart vet dette godt er Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom for Eika-gruppen. I Aftenposten gir han 3.mai et svært godt eksempel på samspill mellom media og eksperter.

Ipsos har kjørt en undersøkelse for DNB, her har de spurt den jevne nordmann om de ville kjøpt eller solgt først. Undersøkelsen er i seg selv uinteressant all den tid den som er spurt ikke rent faktisk er boligselger. Det som er interessant er Andreassens råd når han konfronteres med innholdet.

Andreassen mener nemlig at det er «enorm risiko å sitte med to boliger i dette markedet

Så nå sitter jeg her og lurer på hvilket marked han sikter til?

Det kan neppe være Stavanger, de har jo nettopp våknet fra flere års dvale. Det er sannsynligvis heller ikke Bergen, for der har det knapt vært realprisvekst de siste årene. Så da må jeg neste anta at Andreassen, som alle andre, sikter til hovedstaden.

I så tilfelle er «dette» markedet, et marked hvor det det tok 14 dager å selge bolig i mars. Nå kan det selvsagt tenkes at det i april har tatt 25 dager, men dette er slett ingen grunn til å utsette seg for den påkjenningen det er å selge før du kjøper (med mindre banken din krever det).

Selger du først blir du blant meglernes «beste» interessenter, de hodeløse som i ren desperasjon jakter ny bolig med «forbehold om overtagelse innen 1.august».

Selv ikke i 2008 hadde jeg mange kunder som solgte først. I all hovedsak fordi man stort sett selger og kjøper i samme marked. Du skal være svært uheldig om du, innen 2-4 uker fra kjøp, klarer å treffe et bratt boligprisfall.

Nå påpeker riktignok Andreassen at han kalles «doctor Doom». I lys av uttalelsen er det bare rett og rimelig å nevne at man deler kallenavn med en tegneseriefigur.

I september 2016 sa «doctor Doom»: - Vi går mot årsskiftet med så små boliglagre at jeg ikke vil bli overrasket om boligprisene i Oslo stiger 10-15 prosent også neste år. Sterke tall avler sterke tall. Mange har et så desperat ønske om å bo sentralt at de betaler nesten hva som helst for å bo innenfor bomringen, men dette i seg selv er ikke noe sykdomstegn.

Ekspertene omtaler sjelden faktorene som har ledet fram til "dagens situasjon". Medienes vinkling gir et øyeblikksbilde av markedet. Som uttalelsen i avsnittet over viser gjelder det samme for ekspertenes fremtidstrender. Ettersom det er en symbiose, er risikoen forbundet med feilslåtte spådommer lik null.

Du vil så godt som aldri bli konfrontert med dine egne blundere. Det vet ekspertene, derfor vil de fortsette å servere uttalelser som passer prisutviklingen - også i april. Selv om ingen forvalter den absolutte sannhet om fremtiden kan jeg gjerne bli husket for å ha spådd akkurat det.

 

Strategi for budrunden

Når du er på boligjakt, står du ovenfor to sentrale utfordringer. Du skal finne rett bolig og deretter vinne budrunden. Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen betydelig mer effektfulle enn andre. 

La meg innlede med to enkle prinsipper. Høyt bud, kort frist. Lavt bud, lang frist. Gir du svært kort frist, bør budet helst være så attraktivt at selger ikke våger å avslå innen fristen. Er budet langt under boligens prisantydning, virker et forsøk på å «presse» selger med kort frist mot sin hensikt. Her bør du tenke motsatt, slik at selger ser at ingen andre byr, samt gis tid til å akseptere at de ikke vil oppnå drømmeprisen.

"Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt"

Et annet råd som generelt vil gjelde uavhengig av taktikk, forsøk å ha «litt å gå på» mot slutten av en budrunde. Når budintervallene er kortet ned (kr 5.000 til 10.000), har det gjerne demoraliserende effekt på din motstander om du «plutselig» igjen øker avstanden med 25.000 kroner (se sum i ditt «plutselige» bud i forhold til boligens verdi, det er uansett sjelden klokt å øke med betydelige summer på tampen).


BILDE: Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen langt mer effektfulle enn andre.

Legg videre merke til at svært mange boliger selges rundt «hele tall». Altså 3 millioner, ikke 2.980.000. Årsaken er at banker og budgivere setter øvre grense på et rundt tall. Ingen tenker, «jeg gir meg på 4.970.000».

Derfor, dersom ditt neste bud naturlig plasserer deg like under et helt tall, vurder å i stedet by på eller like over. Når jeg personlig tror at «like over» er det klokeste, skyldes det at mange gjerne tør gå noen tusenlapper over den opprinnelige grensen (trolig godt hjulpet av en megler som ber om et «siste bud»).

Den vanligste tilnærmingen til budrunden er å legge første bud noe under prisantydning. Da har man litt å gå på, i tillegg får du avsjekket om markedet mener prisantydningen er korrekt (en prisantydning kan være satt for høyt). Vissheten om at andre ga bud på boligen og derfor vurderte boligen som attraktiv kan gi god nattesøvn - det er også verdt noe. Byr du under prisantydning tidlig i en selgers salgsprosess, må du uansett forvente at selger forventer mer.

"Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp»"

Ulempen med denne strategien er at du ofte drar med deg et høyere antall budgivere enn det som ville vært tilfelle, hadde ditt første bud vært høyere. Jo lavere du byr, desto flere vil mene at boligens verdi ligger over dette nivå og vurdere å by.
Før du anvender denne tilnærmingen, kan det derfor være klokt å ha et godt bilde av hvordan markedet vurderte prisantydningen. Et godt termometer er antall som var på den aktuelle visningen. Var det dårlig besøk på visning er sannsynligvis selger og megler for optimistisk ? vær varsom. Hadde megler derimot to fulle interessentlister,  ha i bakhodet at når en annen person først velger å by, henger de gjerne med lenger enn det de i utgangspunktet hadde tenkt. Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp».

Den motsatte taktikk er å forsøke å få boligen på første bud. Skal du klare det, må du i et normalmarked gi et rimelig godt bud med kort frist. 

Selv om taktikken ikke er uvanlig i et godt marked vil jeg hevde at den trolig ofte er feilslått. Dersom noen vurderer boligen til å være mer verdt enn det du gjør vil de trolig uavhengig komme til å by over deg (eneste fordel med det er at du slipper å kaste bort dagen på en budrunde). I motsatt fall, skulle taktikken faktisk fungere, sitter du kanskje igjen med følgende spørsmål; «ga jeg for mye for boligen, i så tilfelle hvor mye?». Er det drømmeboligen du byr på tør jeg likevel ikke fraråde deg å forsøke taktikken.

De fleste budrunder starter som sagt ved at en budgiver legger inn et første og prøvende bud. Deretter vil det gjerne komme flere budgivere på banen. Et alternativ til å delta i budrunden er å la den gå sin gang for så å komme inn med ditt bud i det fristen på det høyeste og (trolig) siste bud er i ferd med å utløpe. 

Her skal du ikke hive deg med i budrunden, men lene deg tilbake og vente. Strategien krever dog at du gjør det klinkende klart for megler at du vil komme med bud «etter hvert». Når kun én budgiver gjenstår og fristen er i ferd med å løpe ut, slår du til. Ta her gjerne «litt i» når du først byr. Har de to siste budgiverne overbydd hverandre med tusenlapper, kan du benytte strategien nevnt over å øke litt ekstra med kort frist. Dette er effektivt all den tid den andre budgiveren frem til du bydde satt med følelsen av at han var i mål. En annen fordel med taktikken er at du ikke bidrar til å drive opp prisen på boligen under selve i budrunden. Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund.

"Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund"

Vent! Et meget godt alternativ om interessen tillater det, er å vente i det lengste med å by i håp om at dine konkurrenter mister interesse eller blir sittende fast «på gjerdet». Mulig vil også selger la seg påvirke av det faktum at det ikke kommer inn bud like etter visning - «er ikke boligen min attraktiv?». Vent gjerne så lenge du våger, det er ikke tilstrekkelig å vente til 12.05 dagen etter visning.

Dersom du vet at det er en attraktiv eiendom og at prisen er «rett» bør tilnærmingen din være som beskrevet innledningsvis. Kort frist - fornuftig «høyt» bud. Forutsetningen for å gi et slikt bud bør være at du kjenner markedet godt og derfor vet at summen du tilbyr ikke ligger langt over reell markedsverdi. Du må her finne balansen mellom hva selger forventer og hva boligen vil være verdt i en ordinær budrunde. Ulempen med taktikken, skulle du lykkes, er som nevnt tidligere at du aldri vil vite om du kunne fått boligen rimeligere.

"Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått"

La oss avslutningsvis se nærmere på boliger som ikke selges umiddelbart, boliger som er priset «ut av markedet». Her handler budgivning i hovedsak om ikke å la seg presse til å betale mer enn du må, eller bli revet med. Et godt utgangspunkt er her å inngi et lavt bud med lang frist som selger virkelig får tygge på. Om du ikke umiddelbart får aksept, ikke få panikk - noe forhandling må i de fleste tilfeller til.  Når ditt bud avslås, bør du forlange å få vite hva selger er villig til å akseptere, eller enda bedre, be om et motbud.

Når dette er på plass, vet du hvor selgers forventning ligger - du har skaffet deg grunnlaget for de videre forhandlinger mellom deg og selger. I de fleste tilfeller kan det tenkes at selger er villig til å moderere seg ytterligere i forhold til motbudet eller ønsket sum. Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått. Om avstanden fra ditt bud til selgers motbud er liten og det ikke er sannsynlig at andre budgivere vil komme på banen, kan du forsøke å legge inn budet ditt på nytt. Alternativt kan du komme selger litt i møte med håp om at vedkommende også er villig til å senke sin salgspris og dermed komme deg i møte. Resultatet vil da bli et kompromiss, forhåpentligvis noe under selgers opprinnelige krav.

La meg her legge til at mange vil hevde at du aldri skal by over deg selv. Dette er et godt råd og bør følges så langt det lar seg gjøre. Det er dog slik at man fra tid til annen ikke kan diktere hva selgere vil akseptere, så om du virkelig vil ha en bolig må du regne med at forhandling også krever noe tilpasning fra din side.

Til slutt ønsker jeg å gjøre deg oppmerksom på at budtaktikk i de fleste tilfeller er fånyttes. Den som har råd til å betale mest, er i de fleste tilfeller den som kjøper eiendommen. Men for all del, det skader det ikke å ha en strategi ? jeg har sett dem lykkes man en gang.

Lykke til i budrunden!

Forstørrelsesglass over ytterpunkter

Den 5.april presenteres boligprisene for mars. Forsiden på Dagens Nærlingsliv dagen i forveien forteller at folk nå har blitt mer forsiktige - og hva er nyheten? Ingressen på side 4 avslører at objekter i Oslo som ville føket ut på første visningsrunde i fjor, nå «i noen tilfeller» trenger én visningsrunde til.

Siste 12 måneder har boligprisene i Oslo steget 24 prosent. Da kan man jo spørre seg om «et lite skifte» i markedet er verdig forsiden i en av landets største økonomiaviser. Videre burde man også spørre seg hvor oppsiktsvekkende en oppbremsing i boligmarkedet er?


DN 4.april

Sett i perspektiv

I mars 2016 steg boligprisene korrigert for sesong med 1,2%, den sterkeste mars måneden siden målingene startet i 2003. Ser man på februar samme år var også denne måneden historisk, men med motsatt fortegn. Faktisk var februar 2016 den dårligste februar måneden på ti år. Isolert sett to ytterpunkter. Sett i forhold til hverandre kan man forklare mars med utviklingen i februar..

Skulle man nå få en oppbremsing vil bransjekolleger, økonomer og andre synsere snu jakte prisdempende faktorer. Selv om man ikke skal overse at finansminister Siv Jensen har stukket kjepper i lånehjulene, er det sannsynlig at en prisnedgang i mars 2017 hovedsaklig skal sees i forhold til prisveksten man har hatt de siste 12 måneder. Som i eksempelet fra 2016, er en oppbremsing i Oslo-markedet en svært sannsynlig utvikling. Jeg kan likevel levende se for meg at økonomer ser starten på prisfall, til tross for at den økonomiske tyngdelov tilsier at boligprisene vil fortsette å stige.*

Slik har det vært før også. Etter februar 2016 uttalte en av landets mest siterte økonomer følgende til e24.no: «vi har noen rapporter som tyder på at næringslivet også i Oslo og Akershus bremser litt».

Som en ivrig leser av boligstoff slår det meg at såkalte eksperter aldri kommer til å få gnagsår på knærne, selv om de gang etter gang må krype til korset.


Det egentlige spørsmålet

Det bør ikke overraske noen at man får et bedre bilde av prisutvikling i boligmarkedet ved å se det over tid (kvartal, halvår og år). Det bør heller ikke overraske noen at det å gire ned fra den elleville veksten som preget Oslo-markedet i 2016 ikke gjøres over natten.

Prisantydning er i all hovedsak basert på historiske data. I et Oslo-marked med en snittvekst på 2% per måned må det naturlig nok oppstå et «lite skifte» i markedet når prisveksten (som trolig bremser litt) skal overføres til prisantydninger. Det vil vedvare, også en god stund etter at den faktiske endringen har funnet sted.

Kanskje får ikke boligselgeren i Oslo 5% mer enn naboen som solgte i oktober 2016. Mulig får han det samme og kanskje må han ha to visninger ikke én.

Man kan gjerne oversette utviklingen til at «folk har blitt mer forsiktig». Det er derimot temmelig naivt å tro at vi ser starten på et prisfall. Lite tilsier at tomtetilbud vil øke i våre byområder eller at boligproduksjonen kommer til øke så dramatisk at etterspørselen blir sugd opp. Det egentlige spørsmålet er hvor mye lenger man må vente før den som kjøper har fått vesentlig verdistigning.

- Her kan du lese min spådom om Oslo-markedet fra september 2016.


* Historisk kan et reelt boligprisfall noe forenklet tilskrives en av to årsaker: dårlige tider med sterk vekst i arbeidsledighet og overproduksjon av bolig.

Selg-selv hype gjenspeiler ikke virkeligheten

Ulike leverandører av selg-selv løsninger lover å gjøre boligselgere i stand til å selv oppnå de samme resultater som ved salg gjennom megler. Sannheten er at det vil ta mange år før vi har løsninger som i det hele tatt er i nærheten.

Skal vi tro leverandører av selg-selv tjenester er fremtidens boligsalg allerede her. Tjenester som Propr og meglerselv mener alle å ha svaret på hvorledes digitalisering bør komme forbrukeren til gode. Propr sjef Merete Nordvik topper det ved å påpeke det åpenbare, at du «ved å bruke denne tjenesten slipper å bruke megler».


Bildetekst: Nytt betyr verken bedre eller nyskapende.
 

For den som er erfaren innen salg av bolig, fremstår løsningene i all hovedsak som en hype. Det er riktignok ikke svindel, men de misbruker ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling», med det resultat at man kan få inntrykk av at du ved å sitte foran din egen PC-skjerm, ender opp med samme resultat som ved salg gjennom megler.

Det er derimot ikke dette den som selger selv vil oppleve. Og det kommer de heller ikke til å gjøre på en god stund, kanskje tiår.

«Noen av de nye konseptene viser at det er mulig å ta hele eller deler av salgsjobben selv. Men husk at sitrusfrukter i en kurv på kjøkkenet, nystrøket skjorte på visning og kjøpekontrakt gratis på nett ikke nødvendigvis er nok for å sikre en trygg og god bolighandel for både kjøper og selger.», uttalte forbrukerombud Gry Nergård i juli.

Nergård er langt fra den eneste som ser svakheter ved løsningene. «Det er ikke digitaliseringen som gjør at jeg er skeptisk til selge selv tjenester, det er at de ikke vil gi kundene sine skikkelig rådgivning. En rådgivning boligkjøpere og boligselgere absolutt trenger», skriver NEFs forbrukerådgiver Carsten Pihl i august.

Med andre ord, det handler om hvordan du forstår ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling».

Selg-selv hypen gjenspeiler ikke virkeligheten. De er leverandører av informasjon, den verdiskapende delen av eiendomsmeglingen (kunnskap og erfaring) er analog og (lovpålagt) fraværende.

I realiteten representerer løsningene en markedsposisjon, ikke en revolusjon. De vil aldri kunne ta over hele markedet, kun den nedre delen, basert på tall fra våre naboland (5-10%). Samlet vil de utgjøre en middels stor megler og de skal konkurrere om å være den billigste måten å selge en bolig på, posisjonen med den minste marginen i vår bransje. Leveransen må nødvendigvis stå i forhold til prisen på tjenesten, noe jeg har omtalt tidligere.


Bilde: Men selv om noe er billig, er det det forbruker vil ha?
 

Selv om den som har kjøpt aksjer i Propr må være inderlig uenig, er det svært mange årsaker til at det nærmest er utopisk at en slik løsning kan bli en økonoisk suksess. Markedsandeler i bransjen er enormt kostbare å kjøpe og enda dyrere å opprettholde. Jeg tviler på at investorene bak Propr eller «den neste tjenesten» for den saks skyld, er villig til å putte penger inn uten å få noen igjen over tid.

Og så den virkelig dårlige nyheten. Skulle det vise seg at det finnes noe som helst form for bærekraft, koster det «noen hundre tusen» å lage en tilsvarende løsning for en bank. En bank kan levere denne tjenesten med tap, og likevel tjene penger på kunden. Klarer noen andre det?

Selg-selv hypen har på bakgrunn av nyhetens interesse blant annet fått haik på Finansavisens forside (meglerselv etter tre(!) salg). Den har sin styrke i at det er umulig å gi et balansert bilde av den.

Den som selvforskyldt (selger selv) går på tryne i boligmarkedet ringer ikke Nettavisen for å fortelle sin historie. Ergo kan du utelukkende lese om personer som selger selv med godt resultat. Videre sørger en allmenn oppfatning av at eiendomsmegling er dyrt (for det er det jo relativt sett), for at eiendomsmeglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver, undertegnede er intet unntak.

I tillegg synes selverklærte eksperter både i medier og kommentarfelt å kronisk overse all annen digital innovasjon enn den man mener er «disruptiv». Ny annonseteknologi, i stand til å regne seg frem til hvem som er rett kjøper, er langt mer innovativt enn det å levere en «back office»-løsning til en privat boligselger.

Men for ordens skyld, tenk gjerne på dette innlegget som mitt syn på om du bør investere i selg-selv selskaper, fremfor om du bør bruke selge-selv løsninger. Jeg er nemlig ingen aksjemegler (ref. at meglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver).

Samboer eller utleier?

Det er ikke nødvendigvis dumt å kjøpe bolig sammen med andre dersom du har vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet alene.

Har du kjæreste eller samboer kan det mulig være et naturlig neste steg i forholdet - men ha i bakhode at ikke alt varer evig.



BILDE: Gode forholdsregler kan spare dere for for en verden av uenigheter


FORELSKELSENS PRIS
Samboerforhold hvor man sammen eier bolig har en lei tendens til å avsluttes med diskusjon om økonomiske forhold, en diskusjon du helst skulle vært foruten.

Det er svært dyrt å kjøpe felles bolig for så å selge igjen etter kort tid grunnet samlivsbrudd. Er du i stand til å selge boligen til det du kjøpte for har du fortsatt tapt 2,5% dokumentavgift samt kostnad til megler.

Her tenker jeg det er på sin plass å nevne et par i slutten av tyveårene som jeg solgte for i 2010. De kjøpte bolig etter å ha vært sammen i seks måneder. De var lykkelig nyforelsket og sikker på at forholdet ville vare livet ut.

Jeg kom på befaring en kanpp måned etter at de hadde overtatt boligen. Det viste seg at de aldri hadde bodd sammen innen de kjøpte, 30 dager i ny leilighet var mer enn nok til å klargjøre at forholdet absolutt ikke ville vare livet ut. Etter en slitsom måned i ny leilighet hadde paret besluttet å gå hver sin vei?
 
Jeg sier ikke at du aldri skal ta noen sjanser i løpet av et langt liv, det skal du. Det jeg ønsker å gjøre deg oppmerksom på er at du bør være sikker på at du kjenne et menneske (også økonomisk sans), innen dere påtar dere vesentlige økonomiske forpliktelser.


KLOKE FORHOLDSREGLER
Og selv om du tror du kjenner en person, kan det vise svært nyttig om dere på forhånd avklarer problemstillinger som oppløsningsrett, vedlikehold og økonomiske fordelingsnøkler.

Lag en sameieavtale som er detaljert og sier hva dere gjør den dagen en vil flytte. Avtalen bør i tillegg ta for seg spørsmål om forkjøpsrett og hvordan man skal fastsette verdien på boligen dersom en vil ut. Kjøper du sammen med venner kan det også være greit å la avtalen si noe om hvor lenge dere skal eie boligen før den selges.

Unnlater dere å lage en sameieavtale, er det sameieloven fra 1965 som gjelder og ifølge den kan partene kreve oppløsning av sameiet når som helst - noe som medfører at boligen må selges når en av partene krever det. I slike tilfeller har sameierne forkjøpsrett.

For å styre unna mindre konfliktene kan det ut over dette være smart å avtale praktiske ting som innkjøp av innbo og utstyr, samt retningslinjer for vedlikehold og påkostning av boligen på forhånd. Med en skriftlig avtale kan man enkelt avgjøre hvem som eier hva av felles bolig og andre verdier.

Selv om det ikke er nødvendig kan det være verdt pengene å få en advokat til å se igjennom avtalen. Stiller dere godt forberedt, er dette raskt unnagjort. Her ønsker jeg også at du er oppmerksom på det faktum at samboere som er ugift ikke uten videre arver hverandre, dette til tross for at dere har bod sammen i 30 år. Som samboer har du ikke automatisk rett til å overta eiendommen, men du kan om ønskelig gi samboeren arverett.
 

ET LUKRATIVT ALTERNATIV?
La meg også gjøre oppmerksom på et siste alternativ - å kjøpe bolig for å leie ut et rom eller en del av boligen. Med dagens rente kan det vise seg å være særdeles god butikk. Realiteten er jo at din bokostnad ikke nødvendigvis øker. skulle du velge å kjøpe hele boligen selv. Snarere tvert imot! Leier du ut en del av boligen din er dette i de fleste tilfeller å anse som skattefri inntekt.

Før du lander på å kjøpe med en venn, vurder muligheten for å ha vedkommende som leietaker i stedet, Da kan du i tillegg se bort fra (nesten) alt jeg har skrevet i dette innlegget.

En løve i tigerstaden

Se for deg at dine forfedre vandrer på savannen sammen med sine sanker- og jegervenner for titusener av år siden. Plutselig legger vennene på sprang. Hva gjør dine forfedre? Velger de å stå igjen for å vurdere om det de ser faktisk er en løve?

Ettersom du sitter der og leser dette er sannsynligheten høy for at dine forfedre løp. De som handlet annerledes har for lengst forsvunnet ut av vår genbank.

Selv om adferdsmønsteret i 2016 sjelden gir deg noen overlevelsesfordel er det fortsatt dypt forankret i oss.


Bildetekst: Er valgene våre i boligmarkedet rasjonelle?

Hvorfor har boligprisene i Oslo først tatt av nå?
12-månedersveksten i hovedstaden er nå oppe i 16,3 prosent og det har ikke manglet på strukturelle forklaringer på den svært sterke boligprisveksten.

Et raskt søk på Google forteller at «boligmangel i Oslo» med 4.520 treff er mediefavoritt. Men dersom boligmangel var årsaken, burde ikke presset i markedet kommet over en lengre periode og burde man ikke sett den samme prisveksten også i leieprisene?

I følge statistikken skjøt prisene i Oslo først i været i mars 2016, men visste du at leieprisene tilnærmet er uendret.

Så hva endret seg egentlig i mars?

Jeg tror en artikkel fra hegnar.no i mars 2016 gir oss en pekepinn, «Vi fikk en slags massesuggesjon: Vil du ha, vil jeg ha».  Adferdsmønsteret fra savannen - boligmarkedet i Oslo la på sprang:

DN 30.april 2016; Frykter boligprisene i Oslo skal stige 40 % på fire år

Sannsynligvis så man nå risikoen ved å kjøpe bolig «dyrere» i hovedstaden med nye øyne. I august gikk boligene i Oslo i snitt 14,5 prosent over prisantydning.

Svært lavt rentenivå, utsikter til fortsatt lav rente og forventning om betydelig prisvekst, har tilsynelatende gjort det å eie en «dyr» bolig i hovedstaden til en attraktiv investering. 

«Vårt inntrykk er at stadig flere investerer i utleieboliger. Utleiemegleren har større oppdragsinngang enn noensinne» sa administrerende direktør for Utleiemegleren, Vibecke Lyse Augdal i juni.


Antall «boliginvestorer øker»
Jeg forteller jevnlig mine meglere at aktivitet skaper aktivitet. Det har derimot vist seg at så ikke alltid er tilfelle i et marked hvor renten er lav og forventningen til avkastning høy. I dette finnes også én plausibel forklaring på hvorfor prisen på solgte boliger i hovedstaden stiger, mens prisen på utleiebolig ligger i ro.

Se for deg at det å eie en bolig gjennom årevis med prisvekst har gitt deg godt med egenkapital. Du ønsker nå å kjøpe ny og større bolig, og takket være den lave renten og høye egenkapitalen er du faktisk i stand til å beholde boligen du skal flytte fra. Se for deg at du tror at prisene der boligen ligger skal opp 40% de neste fire årene. Hva ville du gjort?

Antall «boliginvestorer øker» med det resultat at boliger som normalt ville avlastet tilbudssiden i markedet, ender opp som en utleiebolig. Jeg tør garantere at husholdninger med sekundærbolig i hovedstaden har hatt en vesentlig vekst siden mars i år. Et høyt antall kjøper trolig også bolig nummer tre og fire.

Jeg sier derimot ikke at det å investere i bolig i Oslo er en dårlig idé - i år tror jeg ekspertene får rett, når de spår en prisoppgang på 25 prosent i år. Jeg kan ikke utelukke at prisveksten skyldes strukturelle forhold, kun påpeke at man må tørre å tenke tanken om at så ikke er tilfelle. Har jeg rett vil pilen peke nedover fra og med våren 2017.

For hva om driveren er lav rente og «vil du ha, vil jeg ha»?

Det jeg kan garantere er at man på ett eller annet vis vil forsøke å medisinere markedet. Er diagnosen feil kan resultatet potensielt bli svært feilslått (ikke bare i Oslo).

Det jeg egentlig forsøker å si er at; om du er på boligjakt i et glohett marked kan det være klokt å vurdere om det du ser faktisk er en løve.

En fristende boligfelle



En katt, det var årsaken til mitt første boligkjøp. Riktignok insisterte ikke katten på bolig, men utleier verdsatte ikke at en leietaker med fire bein hadde flyttet inn. 

Løsningen ble en sentrumsnær leilighet i et området som viste seg å ikke være spesielt kattevennlig. Dette fikk katten erfare kort tid etter innflytting, da den litt for sent oppdaget områdets "svært gode kollektivtilbud".

 

BOLIGKJØPERE FLEST ER AMATØRER

Du tenker mulig overskriften til avsnittet er litt hard? Vel, la meg forklare. 

Jeg kjøpte altså min første bolig grunnet en katt - i et område som ikke var godt egnet for katter! Hva er din unnskyldning? Oppdaget du for sent at barnevennlighet burde kommet før utsikt?

I dag vet jeg at min første bolig i aller høyeste grad ble kjøpt av en amatør - av en ung og uerfaren meg. Dette var før jeg begynte i min jobb innen eiendom - jeg hadde rett og slett ikke peiling på bolig, boligkjøp eller boliglån. Jeg er helt sikker på at jeg ikke er alene om dette, snarere tvert i mot!

Det var svært mye som ikke ble hensyntatt før budaksepten forelå, i all hovedsak fordi jeg som student i starten av tyveårene trodde jeg kunne mer om bolighandel enn det som var reelt. Jeg fokuserte mer på at banken hadde gjort meg i stand til å kjøpe, enn selve kjøpet.

Boligkjøpe er liksom "bare noe alle gjør", det er "rett frem" og "går alltid bra"...

Jeg har tidligere skrevet om «Det umulige boligkuppet», la meg garantere at det å gjøre en dårlig bolighandel er alt annet enn umulig.

Selv om det stort sett går bra, garanterer jeg at det kan være svært lønnsomt å avklare hva du vet og ikke vet om bolighandel før du kjøper bolig. Boligfellen er nemlig svært attraktiv.


PIZZA, RØMMEDRESSING OG EN ENEBOLIG TAKK

Det finnes svært mange årsaker til at vi velger å kjøpe eller selge bolig, men felles for bolighandelen er at den fyller et behov. Behov for å plassere penger, et ekstra soverom eller behov for å komme seg bort fra ektefellen så raskt som mulig. Noen kjøper bolig etter lang tids vurdering, andre får livet endret over natten og kaster seg inn i markedet på impuls - det er ikke alltid en god idé.

La meg gi et ekstremt eksempel:

Jeg husker godt kjøperen som hadde røket uklar med sin kone gjennom 21 år. På kontraktsmøtet kom det til min kjennskap at de etter en voldsom krangel over natten hadde besluttet å flytte fra hverandre. I harnisk kjøpte han så en splitter ny enebolig til flere millioner.

Da overtagelsen kom en knapp måned senere hadde de skværet opp...


UNNGÅ KATT(ASTROFE)
Skal du gjøre en god bolighandel bør den være gjennomtenkt. Et godt råd er å stoppe opp akkurat når ønsket eller behovet for kjøp eller salg melder seg, du har tid til å tenke deg om - boligmarkedet vil ikke forsvinne over natten.

Dersom det ikke er et konkret behov, tenk over følgende: selv om du i dag i følge banken er i stand til å låne og bruke et beløp av en viss størrelse, er det egentlig det du vil?

Ha i bakhodet at den lave flytende renten du kanskje tilbys i dag, eller inntekten du har ikke trenger å vare evig. Tåler økonomien og ikke minst handlefriheten din et markant oppsving i boligutgiftene - er du villig til å ofre andre goder i bytte med litt bedre utsikt?

Er økonomisk handlefrihet viktig for deg - vurder å gå noe ned på kjøpesum eller bli boende i boligen du har i dag.

For å understreke poenget ønsker jeg å strekke strikken litt lenger - så slipper du å gjøre det. Det er mulig det viktigste du får ut av tiden du bruker på innlegge mitt i denne omgang - at resultatet blir at du ikke kjøper bolig: dersom den økonomiske belastningen du påtar deg ved boliglånet er for stor kan det i verste fall gå ut over langt mer enn din økonomiske handlefrihet. Et lån til over pipen (og røyken) kan fort bli belastende for både deg og ikke minst de rundt deg - jeg har solgt mang en bolig hvorpå jeg kan garantere at presset økonomi har vært en medvirkende årsak til at samboere og ektefeller har skilt veier. På lik linje som et boligkjøp kan danne grunnlag for fremtidig økonomisk trygghet, kan det etterlate deg i økonomisk ruin (og som skrevet over, mulig mer).

Tilsier derimot situasjonen at du bør og kan handle, sett i gang. Jeg vil i den sammenheng påstå at det er mulig å gjøre en tilnærmet perfekte bolighandel, men for å klare dette må du vite hvordan det foregår. Du bør avklare dine behov, retningslinjer du kan følge, valg du bør overveie, antagelser du kan bruke og feil du må unngå.

Last gjerne ned min gratis boligapp her: http://boligkjopet.no/

Helt avslutningsvis, jeg kan ikke anbefale katt i sentrumsnære trafikkerte strøk (så reddet jeg kanskje et liv med dette innlegget også).

Væromslag i Rogaland

Boligprisene har falt med syv prosent i Stavanger siste 12 måneder. Selv om jeg ikke forventer at boligeiere i oljebyen spretter champagnen etter at prisene for juli er presentert, tror jeg de kan sette den på kjøl. La oss ta en titt på markedet mediene har døpt "Norges dårligste boligmarked". Er det egentlig så dårlig?

DE LANGE LINJENE
Når vi snakker boligpris, snakker vi gjerne om endring fra måned til måned, i ytterste fall ett år til ett annet. Dette er derimot langt fra tilstrekkelig til å gi oss forståelse av et boligmarked. For å få et godt bilde må man se på de lange linjene. Få markeder illustrerer dette bedre enn markedet i Stavanger.

Bilde: Utvikling siste 2 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Mens den Stavanger (blå linje) faller til 94 poeng, stiger Oslo (gul linje) til 123,1.

Ser man på boligmarkedet siste 2 år ser det riktignok ille ut for oljebyen. Trekker vi oss lenger tilbake og ser på boligindeksen for de siste 5 årene har tilsynelatende Stavanger også her en langt svakere utvikling enn de andre store byer i Norge. Hvorfor? Svært mange vil tenke at dette har med oljepris å gjøre.


Bilde: Utvikling siste 5 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) 106,2 poeng, Oslo (gul linje) 144,8 poeng. Snitt landet (grønn linje) 132,2 poeng.

Og de tar ikke feil. Men selv om oljeprisen definitivt var hovedingrediensen som førte til at markedet havnet der det er i dag, er ikke oljeprisfallet den direkte årsaken til utviklingen. Mulig er det overraskende å høre at avviket i prisene for Stavanger ikke oppstod med fallet i oljeprisen. Markedet bremset faktisk opp 12 måneder før oljeprisen hadde sin høyeste notering noen sinne.

KLONDIKE EFFEKTEN
Så hva viser de lange linjene?

Bilde: Utvikling siste 10 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) ligger vesentlig over resten av landet og hentes først inn av Oslo i 2016. I skrivende stund er Stavanger 3% over landet som helhet i 10 års perioden.

I et 10 års perspektiv har Stavanger hatt en vesentlig høyere prisvekst enn resten av landet de første 7 årene. Var lønns- og befolkningsveksten her så mye høyere enn i de andre store byene i samme periode? Svaret er nei.

Det er selvsagt svært enkelt å være etterpåklok. Men for moroskyld, la oss være det. Ser man på Stavanger i perioden 2006 frem til 2012 viser to grafer at det bygger seg opp et «sannsynlig rom for priskorreksjon». Prisendring og en voldsom vekst i tilførselen av nye boliger.

Prisveksten gjør gjør markedet svært attraktivt for utbyggere som "alle" vil ha sin bit av kaken. Man får en slags "Klondike effekt", noe som medfører at nybyggingen skyter vesentlig fart. Og hva er vesentlig?

Ser man på tall fra SSB for årene 2009 til 2015 ser man at antallet nye boliger produsert i Stavanger utgjør opp mot 44%(!) av den totale bruktboligomsetningen per år. Ser du på Oslo i samme periode lå tallet på rundt 10% (som mulig var for lavt).

Strengt tatt er den største overraskelsen i etterkant at prisene ikke har alt mer. Og når jeg skriver falt, ikke faller, så er det fordi de verste "stresstestene" for markedet i Stavanger nå er passert.

VÆROMSLAG
Jeg tror oljebyen prismessig skraper bunnen i disse dager. Det vesentlige avviket som bygget seg opp mellom Stavanger og landet forøvrig i første del av 10-års perioden er så og si borte.

Slik tilførselen av nye boliger i Tromsø bremset opp fra 2009 til 2010 vil det også bremse opp i Stavanger. I Tromsø falt tilførselen av nye boliger fra en årstakt hvor nybygg utgjorde 60% av antall solgte brukboliger til 10% i løpet av 12 måneder. I 2016 og 2017 bør vi forvente å se en tilsvarende utvikling i Stavanger.

I motsetning til i en bil, er det i boligmarkedet umulig å bråbremse, for deretter å akselerere for fullt. Det betyr at boligproduksjonen i Stavanger vil forbli lav i lengre tid, noe som vil bidra til å skape balansen markedet trenger.

Som sagt, de lange linjene gir oss den beste forståelsen av et boligmarked. Jeg skal derimot ikke si at månedlige presentasjoner er unyttig - for de sier noe om "helsen" til det aktuelle markedene akkurat nå. Ser vi på Stavanger forteller prisfallet siste 12 måneder oss at selgere nå godtar "dagens prisnivå". Dette blir også mer synlig ved at tiden det tar å selge en bolig i Stavanger vil gå ned. På sikt (gi det til utpå våre 2017) vil dette gi færre usolgte boliger i markedet, noe som også betyr at balansen mellom tilbud og etterspørsel gjenopprettes.

Jeg tror at de grå skyene er på vei bort fra boligmarkedet i Rogaland. Det betyr ikke at du blir millionær i morgen om du kjøper her, jeg tror derimot du ikke trenger å frykte videre prisfall av betydning.

Den som har en hammer, ser spiker over alt

Tror du eiendomsmeglere krever et sekssifret beløp for enkelt papirarbeid og markedspakker, da skjønner jeg at du kan vurdere å selge boligen din selv. Det du derimot ikke bør gjøre, om det er ditt synspunkt, er å utgi deg for å være ekspert på eiendomsmegling.

«Den som har en hammer, ser spiker over alt» sa Mark Twain. Kort sagt: Ber du noen om å identifisere kjernen i et problem, vil svaret du får, være avhengig av vedkommendes kompetanseområde.

Jeg opplever det slik når Ida Aalen, kommunikasjonssjef i Netlife Research, deler sin ekspertise på området eiendomsmegling med oss i DN 15.juli. I en skildring blottet for nyanser fremstår eiendomsmeglere som fløteskummere og det å selge selv som en dans på roser.


Bilde: skjermdump innlegg DN 15.juli

Fremstillingen krysser en grense hvor det for meg blir tydelig hvor farlig faglige skylapper er, når personer bruker metodene de har spesialisert seg på, på helt andre fagområder enn sitt eget. 

Mitt innlegg handler derfor ikke først og fremst om salg av bolig. Det handler om økonomi, fornuft og forbrukertrygghet.


Økonomi
Det er ikke vanskelig å avklare om meglerforetak sitter igjen med fete bunnlinjer. Årsregnskap viser at de færreste driver med svært god margin. Enkelte er sågar nødt til å gjennomføre vesentlige kutt for å holde skuten flytende.

Om selskapene ikke sitter igjen med fete overskudd, da må det være meglernes bankkontoer som flyter over?

Snittprovisjonen i landet er rundt kr 50.000 (altså langt fra sekssifret). Av dette er 20% mva. til staten, resterende fordeles mellom megler og meglerforetak. Har megleren i mitt eksempel 35% provisjon mottar vedkommende kr 14.000 for salget. Deler du beløpet videre på de 50 timene det i snitt tar å selge en bolig, tjener megleren kr 168 per time etter skatt. Dette inkluderer visninger på kveldstid og i helger.

Om du snur regnestykket ser du at en gjennomsnittlig megler, som selger mellom 30 og 40 hus per år, tjener rundt kr 500.000.


"Er målet å betale så lite som mulig for boligsalget, så velg i det minste den billigste megleren, om ikke annet enn for å ha noen å skylde på skulle noe gå galt."


Når ikke store overskudd er å oppdrive, hvordan klarer tjenester som Propr og "Selg bolig selv" å selge boligen din til et lavere honorar?

Først og fremst, det gjør de ikke, det er du som selv skal selge boligen. Videre er selve regnestykket enkelt, de tar mindre betalt for å levere mindre innhold. Ganske "smart", synes du ikke?

Selv om enkelte spaltister kan gi deg inntrykk av det, er ikke disse løsningene «forbrukerens messias». De er enkelt og greit boligsalg skjært til beinet. Det er ikke billigere, du betaler rett og slett mindre for å motta mindre. Som jeg har skrevet tidligere, det er ingenting disruptivt ved å levere mindre innhold til en lavere pris.

Jeg vil til og med hevde at det er ganske dyrt å selge selv. Summerer man den faktiske prisen du betaler, legger på timene man benytter og korrigerer for usikkerheten som ubestridt vil måtte eksistere, kan jeg ikke se annet enn at det overstiger prisen av å benytte megler.

Er ditt mål å betale så lite som mulig for boligsalget, så velg i det minste den billigste megleren, om ikke annet enn for å ha noen å skylde på skulle noe gå galt.
 

Fornuft
Nå tenker du mulig, «men jeg leste jo i avisen om en som solgte selv og fikk prisrekord»?

Vel, har du noen gang tatt inn over deg hvor skjev den fremstillingen nødvendigvis må bli?

Hvor mange private boligselgere reklamerer på sitt eget arbeid eller er villig til å står frem i avisen og forteller om den elendige prisen de fikk? Eller hva med familien som etter å ha betalt 35.000 kroner, ikke fikk solgt i det hele tatt, og gikk til en megler som solgte boligen på første visning? For ikke å nevne alle de ganger eiendomsmeglere setter en prisrekord...

Dersom det er så fornuftig å selge bolig selv, ville det ikke i det minste være logisk at alle som var utdannet eiendomsmegler, solgte sine egne boliger for å spare «det store beløpet»?

Men det gjør de altså ikke, sannsynligvis basert på deres kompetanseområde - salg av bolig.

Nå tenker du sikkert, men det finnes jo meglere som mener at det å selge selv er god butikk - i Semb & Johnsen. Vel, advarer hamburgerkjerder mot å spise usundt?

La meg snike inn at jeg ikke har noen allergiske reaksjoner mot slike tjenester. De kommer til å bli flere og de kommer til å bli bedre - i fremtiden.

Bilde: skjermdump innlegg DN 13.juli. Forbrukerombud Gry Nergård skriver om farene ved å ta for lett på salg av egen bolig.


Forbrukervelferd
Innimellom all prat om digitalisering tror jeg det er viktig å huske på at hjernen vår ikke er en server. Den er mer som en verktøykasse med mange spesifikke verktøy. Dessverre mangler verktøykassen vår det store utvalget av ulike skrutrekkere og skiftenøkler. Vi er fanget av den kunnskapen vi besitter.

Velger du å selge din egen bolig selv eller forsøke deg som din egen advokat, bør du få lov til å gjøre det basert på riktig informasjonsgrunnlag. Den informasjonen bør komme fra mennesker som besitter reell kunnskap på det aktuelle fagområde, som forbrukerombud Gry Nergård.
 


* Andre kommentarer til innlegget «Salgets kvaler»:

For å unngå å kjede den gemene hop med fakta plasserte jeg dem her i stedet. I innlegget hevdes det at «Over 90 prosent av dem som vil kjøpe bolig bruker Finn i jakten». Realiteten er derimot at denne andelen, ifølge finn eier Schibsted, kun utgjør rundt 19% av befolkningen. Mens 31% sier at de ikke vil flytte på seg sier 50% at de kan vurdere å flytte om «den rette boligen» dukker opp. Dette er mennesker om ikke nødvendigvis er aktiv på Finn.

«Papiravisen er på vei ut» - basert på at passive boligkjøpere utgjør rundt 50% er avisannonsering neppe en dårlig investering om du har en gjennomsnittlig bolig. En undersøkelse gjennomført av Bergens Tidende i mai 2016 viste at hele 18% av avisens lesere skaffet seg mer informasjon om en bolig, etter å ha sett annonsen i avisen.

«Men er du litt kyndig på nett, er det ikke vanskelig å sette opp Facebook- og Google-annonser selv.». Det er enorm forskjell på det å lage en annonse med et visakort selv og de løsningene flere av meglerforetakene i dag benytter. Løsningene kan på ingen måte sammenlignes.

«... Den delen av meglerjobben som virker vanskeligst for en privatperson, er blitt noe meglerne selv bruker stadig mindre tid på.». Kravet til dokumentasjon har økt enormt de siste årene. At noe digitaliseres gjør mottaket av dokumentet mer effektivt, du må derimot fortsatt lese innholdet og velge ut hva som er vesentlig å videreformidle. Det klarer per i dag ingen datamaskin.

«Tjenester som Livvin.com og seminbolig.no lar folk samle interessenter til sin bolig i god tid før man skal selge». Hadde det vært slik at vi handlet bolig slik vi handler kunst, ville dette vært en ideell måte å samle interessenter på. I virkeligheten handler vi bolig utfra behov. Du venter ikke på én bolig i åresvis i håp om å  få kjøpe denne. Du kjøper en bolig som er i markedet når behovet er der.

«Du trenger bare to budgivere for å få budkrig». Ja, men du trenger faktisk to. Videre skader det heller ikke om du har tre eller fire. Og skal du ha tak i flest mulig av dem er du prisgitt den beste annonseringen. Det er også slik at det noen ganger kun finnes én kjøper, da er det godt å ha erfaring med slike situasjoner, slik at man likevel oppnår et godt resultat. Jeg har tidligere omtalt at undersøkelser gjennomført i vårt naboland viser at man i snitt oppnår vesentlig bedre pris ved salg gjennom megler.

Det umulige boligkuppet

Om du går forbi et butikkvindu og ser at den flotte jakken du ønsker deg er satt ned 20%, kjøper du den, eller ligger det i din natur å vente i håp om at den prises opp igjen til fullpris før du handler? Mange har synspunkter på når det er smart å gjøre en handel, kjøpe eller selge, særlig når det kommer til bolig.

Har du kjøpt eller solgt tidligere har du nok mottatt velmenende råd i denne sammenheng - men er vi i stand til å gjøre gode boligkjøp basert på timing?


Bilde: Boligprisene i Bergen falt 0,3 prosent i juni. Det var tilstrekkelig til å få hele forsiden i en av byens aviser, men betyr det egentlig noe for den som skal selge eller kjøpe bolig?

Boligkuppet...
Historikken i boligmarkedet viser at prisene de fleste år skyter ekstra fart om vinteren. De to første kvartalene har høyere prisstigning enn årets to siste kvartal, hvorpå første kvartal historisk er best. Du kan forsøke å bruke historikk til din fordel, men i utgangspunktet er det kun bevis på dette: desto lenger du sitter med en bolig, jo mer blir den sannsynligvis verdt!

Dersom du ønsker å kjøpe eller selge boligen mener jeg tatt dette i betraktning at du ikke skal frykte spesielle tidspunkt - når alt kommer til alt bør nok kjøp og salg i hovedsak styres av dine behov.


"...når alt kommer til alt bør nok kjøp og salg i hovedsak styres av dine behov."

Men ja, det finnes tidspunkter som er gunstigere for kjøp enn andre, men disse er svært åpenbare. Den som ikke sitter med bolig og skal kjøpe kan faktisk tjene grovt på rett timing. Kjøper du bolig når markedet er nede i en bølgedal vil inngangsbilletten bli rimelig og muligheten er god for at du få bedre og raskere avkastning på investeringen. Uheldigvis er det vanskelig å treffe en slik bunn!

Jeg har hatt mange par på visning, men husker spesielt godt et par som på begynnelsen av 2000-tallet dukket opp på en rekke av disse visningene. De kom, så, men kjøpte aldri! Deres innstilling var klar, de skulle vente med å kjøpe til prisene - igjen - hadde falt. Jeg møtte paret igjen høsten 2008. De hadde etter flere år med tosifret vekst i boligprisene endelig besluttet å kjøpe leilighet i 2007, denne ønsket de nå å få solgt. Ulempen var at boligprisene fra det tidspunkt de til slutt hadde valgt å kjøpe på faktisk hadde falt!

Jeg har mange eksempler på hvordan forsøk på å time boligkjøp har blitt svært feilslått. Det å jakte på en bunn kan fort bli langt dyrere enn å handle akkurat når behovet er der!

Når vi først er inne på timing av boligkjøp la meg gjøre deg oppmerksom på et interessant paradoks: Når boligprisene har falt vil boligkjøpere flest holde seg unna boligmarkedet, av den åpenbare årsak at de er redd for å tape penger. Har derimot prisene på bolig steget godt den siste tiden strømmer kjøpere til visninger, mulig i frykt for å gå glipp av prisoppgang? La meg nå snu litt på det. Om du går forbi et butikkvindu og ser at den flotte jakken du ønsker deg er satt ned 20%, kjøper du den da, eller venter du i håp om at den prises opp igjen til fullpris før du handler?


Boligsalgsrulett
Skal du derimot selge kan det hevdes at rett timing faktisk vil gi deg kjempegevinst, men spør du meg snakker vi da bortimot utelukkende om flaks! (Ikke årstid eller blomster i hagen.) Dersom du er heldig og legger boligen for salg akkurat når to eller tre interessenter med svært god økonomi er på boligjakt i ditt område vil du kunne knuse alle tidligere prisrekorder, fordi du er heldig med timingen, og "den rette kjøperen" er i markedet akkurat når du bestemmer deg for å selge. Altså god gammeldags flaks!

Jeg vil også legge til at beliggenhet kan ha innvirkning på når sannsynligheten er størst for at akkurat dette skjer. Her snakker vi gjerne om hytter ved skitrekket eller fritidsboligen ved sjøen. Har du derimot en vanlig bolig bør derimot ikke årstid ha mye å si.
Mange vil nok også hevde at man skal styre unna spesielle tider av året, som de største utfartshelgene, eller fellesferien. Til tross for at jeg nettopp på slike tidspunkt har gjort svært gode salg (antallet boliger i markedet i storbyene er vanligvis på sitt laveste i juli) er det ingen skam å styre unna disse tidspunktene om det gir deg en bedre magefølelse. Videre stiger som nevnt prisene de fleste år mest i januar, og en rekke meglere vil nok hevde at dette er en gunstig måned å selge i. Ser man dog på historien vil prisene ofte være enda høyere noen måneder senere, eller januar året etter?
Poenget er dette: Det er praktisk talt umulig å vite når den eller de personene er i markedet, sånn er det bare!


"Min kjedelige konklusjon er..."

Min kjedelige konklusjon er at du som selger eller kjøper sjelden vil klare å gjøre rett timing til vitenskap, her er det for mange variabler. Det du her forsøker å avklare er egentlig menneskets natur, vi går i flokk og for vanlige mennesker handler bolighandel først og fremst om et sted å bo.

Bilde: Kan tidspunkt hjelpe deg til å gjøre et kupp eller la deg selge med kjempegevinst?
 

Det kan riktignok være ubehagelig å lese at boligen du nettopp har kjøpt faller i verdi, men i den sammenheng kan det være godt å være klar over (også de som ender opp med å kjøpe "på topp") at bolig på lang sikt har vist seg å være en trygg investering. Det er derfor få som har grunn til å fortvile. Tilhører du den største gruppen av boligkjøpere og selgere, de som både skal kjøpe og selge - skal ikke svingninger i markedet ha større betydning for deg. Du kjøper og selger som regel i det samme markedet. Ender du opp med å selge boligen din til en "dårlig pris" på grunn av et labert marked, er sannsynligheten god for at du gjør et "kupp" når du kjøper ny bolig. De fleste boligkjøpere beveger seg også opp i størrelse og prisklasse når det handles, og sånn sett går rabatten i din favør ettersom nedgangen i prisene ofte gir mindre utslag for boligen du selger, enn den du kjøper.

 

Du blir ikke arbeidsledig med det første

Som sagt (i forrige innlegg), jeg tror ikke supersmarte «gjør alt selv turbo»-apper tar over verden med det første. Du tenker mulig jeg er naiv eller har litt tungt for å ta fremtiden inn over meg?

La meg forsøke å gi deg en enkel (så enkel som det lar seg gjøre riktignok) forklaring på hvorfor jeg  - i motsetning til Google Norge sjefen - mener behovet for å lære seg koding ikke nødvendigvis er prekært.

Bilde: Jeg tror flertallet har en jobb å gå til, også i år 2020.

DET TEKNOSPÅMENN OVERSER

Når du som kunde kjøper noe, er ditt mål å motta VERDI i en eller annen form. Slik er det om du kjøper gulrøtter på Rema 1000, en natt på Stordalens "The Thief", en ny Mercedes hos Beretel O Steen eller en millionvilla på Oslos «beste vestkant».

VERDI består av fire deler. Den første er den faktiske YTELSE (gulrot, bistand etc.). Den andre er OPPLEVELSE, dette er hvorledes du opplever å motta YTELSEN (gjerne omtalt som service).

Som kunde vurderer du VERDI som summen av YTELSE og OPPLEVELSE i forhold til kostnad. Folk flest tenker kroner og øre når de hører ordet kostnad, men PRIS er bare den ene halvparten. Realiteten er at du, når du velger å kjøpe noe, gjerne gir fra deg mer enn et pengebeløp og gjerne mottar mer enn én konkret motytelse. Kjøper du husvask mottar du ikke bare rent gulv, du kjøper også "ledig tid". Betaler du en advokat for å løse en oppgave, kjøper du ikke bare en løsning. Trolig betaler du deg i tillegg fri fra både risiko og usikkerhet. I regnestykket er denne delen av kostnaden satt inn som ENERGI.

Når du som kunde kjøper noe er det likevel kjøpesummen du har et bevisst forhold til. Opplever du summen som lav, skyldes det at du har en følelse av å motta høy VERDI. Mener du summen er for høy, vurderer du tilsvarende VERDI som lav.


Bilde: Likningen som må gå opp.

Selv om du ikke er professor i matematikk kan du mulig likevel regne ut hvor jeg vil? Så lenge kunden opplever at din YTELSE + OPPLEVELSE har en høyere verdi enn din PRIS + ENERGI målt mot konkurrentene, blir du kundens valg.


POENGET ER:

Alle bransjer vil i en eller annen form bli «disrupted» - det kommer til å dukke opp giganter med teknologi vi enda ikke har hørt om og de kommer til å lykkes!

Foreløpig er derimot «disrupsjon» gjerne redusert PRIS, YTELSE og OPPLEVELSE, samt behov for vesentlig mer ENERGI. Graden av endring avgjør om kunder godtar bytterforholdet, altså ser en VERDI som forsvare (reduksjon i) PRIS.

Ta min bransje som et eksempel. Jeg argumenterer jevnlig for meglerens faglige bidrag, men mener faktisk at meglerens produkt og totalkunnskap - som inkluderer service og faktisk salgserfaring - er vel så viktig. Du kjøper ikke bare en "solgt bolig" av meg.

Nettop derfor tror jeg heller ikke regnestykket hvor leveranse og pris kuttes, blir "det neste store" i min bransje. Årsakene er flere, men i all hovedsak fordi de beste resultater krever de beste menneskene. Disse vil aldri godta å levere noe halvveis og samtidig få betalt i peanøtter. Jeg mener også at det å digitalisere og forvente at meglere leverer 50% flere salg, er å overse at det å få tak i boligselgere er en vesentlig del av meglerjobben. Man overser også likningen. 

Det blir likevel interessant å selskaper eksperimntere, med egne ansatte og kunders boligsalg. Mulig tar jeg feil.

Selv om det er svært viktig å tilpasse- og utvikle seg tror jeg på ligningen. Den vil alltid være lønnsom, selv når nye løsninger dukker opp. Årsaken et at det alltid vil finnes mennesker som ønsker personlig og fullstendig service, som gir dem friheten og tryggheten de ønsker.


* Likningen er lånt fra en svært hyggelig og dyktig danske ved navn Leon Birdi.

Boligmarkedet 2016 - starten på slutten del 2.

Ren flaks eller teft - jeg er tilsynelatende bedre til å treffe med spådom om teknologiske trender enn boligpris. Seks måneder etter innlegget, «Boligmarkedet 2016 - starten på slutten», tyder et historisk utbrudd av "teknologi" på at jeg får rett - og det lenge før jeg selv forutså. 
 
Vilje til å innovere betyr derimot ikke at man evner. Så langt minner dette om et strømbrudd, og flertallet er på jakt etter en lommelykt. Dette litt pussige scenariet er begynnelsen på "det nye" boligmarkedet.


ADJØ ETABLERTE BOLIGMARKED
La oss innrømme det først som sist, i første runde har funksjon vært underordnet det å faktisk bli en del av et teknologisk skift. Det viktigste har vært å (også) bli i stand til å tilby boligselgere en digital annonseløsning. I et umodent marked har dette tilsynelatende fungert god (for aktørene):

- Krogsveen tilbyr bransjens mest målrettede digitale verktøy for optimal boligannonsering
- PrivatMegleren har verdensledende teknologi
- Eiendomsmegler1 har lansert en løsning de ikke redd for å påstå er markedets beste
- DnB kan fortelle at deres løsning Smart Solgt er overlegen det konkurrentene tilbyr

Fremtiden er deilig! Alt er optimalt, overlegent, verdensledende og best. Har bransjen et snev av selvironi håper jeg vi trekker på smilebåndet når vi ser presentasjonene sammenstilt. Senest denne uken presenterte et meglerforetak målrettet annonsering som det siste nye, samtidig som de deklarerte at de var bransjens mest innovative.

Det sagt tror jeg faktisk ikke kunnskapsmangel eller «selvtillit» er et overlagt forsøk på å villede forbruker, selv om det selvsagt ikke er umulig. Jeg tror den skyldige er vår overdrevne tro på den digitale utviklingen - kall det gjerne disrupsjon, jeg kaller det digital placebo.

La meg illustrere hva jeg mener. Carsten Pihl i NEF, som for øvrig gjør en utmerket jobb, hadde 24.april et innlegg som gir et godt bilde på hvordan mange opplever det digitale skiftet. Vi har en nærmest barnslig fasinasjon, full av forventning knyttet til den «digitale fremtiden». Trolig i så stor grad at vi blir uinteressert i å avklare om digitale løsninger i realiteten fungerer - og ikke minst, om de vil fungere i morgen. Tilsynelatende tilpasser flertallet egen mening til det som oppfattes som konsensus - er dette mer enn et godt eksempel på gruppetenkning?


SNU PÅ HODE ELLER KNUSE?
Skal vi være helt ærlig, og det bør vi, er realiteten at et flertall av dagens løsninger trekker streker mellom eksisterende punkter. Jeg tipper flere satt morgenkaffen i halsen når Schibsted tilsynelatende gikk «all in» på idéen livvin.com.

Den 31.desember 2015 skrev jeg: Endringen er likevel starten på slutten av annonsering slik vi kjenner den, en vesentlige utfordring for aktører som definerer seg som markedsplass. Spilles kortene feil er de snart historie, personlig er jeg redd det gjøres akkurat nå.

Det lå neppe finkvernet mediestrategi bak artikkelen, 13.januar 2016, hvor «Schibsted» deklarerte at de skulle "snu hele boligmarkedet på hodet". Det er likevel en viktig brikke i puslespillet som utgjør slutten på det «gamle» boligmarkedet. Det «å snu på hode» er derimot ikke en riktig beskrivelse, det som skjedde var at markedet ble knust i biter.

Man kan ikke være annet enn fasinert over hvor hurtig strukturen i boligmarkedet har endret karakter. Det gjør meg sikker på at andre markeder vil følge. Et innlegg på bloggen til Pål Nisja-Wilhelmsen er et ypperlig eksempel, han spør seg «hva vi skal med finn.no?». Det hadde han neppe gjort i 2015.

Velkommen til «det nye» boligmarkedet! Et marked hvor boligkjøpere forventer at annonsene finner dem og hvor meglerselskapene selv mener å være best til nettopp det.


Bilde: København, jeg snakker om fremtiden til danske meglere.


INNPAKNING BLIR UVESENTLIG
I 2015 skrev jeg: En eksplosiv annonsevekst vil komme med en pris. Kvaliteten på annonsørenes algoritmer vil variere, mange som ikke ønsker å se «den annonsen» vil gjøre det. Resultatet er en cocktail hvor kraftig vekst i antall annonsører øker prisen på annonseringen, mens mengde gjør at effekten av annonsering faller.

Vi er der allerede!

En egenskap digital annonsering og boligmarked deler, blir tydeligere for hver dag. Effekten av tilbud og etterspørsel. Når antallet annonsører og annonser øker, stiger prisen for de viktige annonseklikkene betydelig. Med dette forsvinner effekten av den digital placeboen. Nå blir det ubetydelig at du var en del av det digitale skiftet. Det vil i økende grad bli nytteløst å hevde at man er overlegen eller best, heretter må du være blant klassens beste.

Når en boligselger velger megler i «det nye» boligmarkedet, er det ikke ubetydelig hvilke digital annonseløsning megler tilbyr. Når forbruker skjønner dette, at digital annonsering ikke er «same shit different rapping», oppstår et skille i boligmarkedet. Faren er stor for at små og uavhengige meglerbutikker som ikke har økonomiske muskler til å følge med dør ut. Andre vil forsvinne fordi de glemmer å være tilstede i dag.

Til tross for at svært mangt aktører (også i andre bransjer) trolig burde ha fokus på nære utfordringer, er det inn i tiden å ha øynene festet langt inn i fremtiden. Trangen til å tenke fremtid er konsekvensen av en bransje som selv (hjulpet av ulike spådommer og analyser) mener å ha «en pistol mot hode».
Jeg har alltid tenkt at gode løsninger primært er svar på utfordringene man står ovenfor. Akkurat nå jakter derimot mange løsninger det ikke knyttes utfordringer til. Hovedsakelig snakker vi om å digitalisere prosesser, tjenester og produkter fordi noen er villig til å betale for at det, fordi det er mulig eller ettersom det gir noen en form for trygghet. La meg forklare...


Bilde: I Manhattan hadde man en utfordring, fotgjengere løp ut i trafikken og ble påkjørt.


FOTGJENGER I NEW YORK
Visste du at fotgjengere på Manthattan som ønsker å krysse gaten trykker på en trafikklysknapp uten funksjon? Knappen er der kun for at fotgjengere skal tro at de kan påvirke signalstyringen. Dette gjør at de beviselig takler å vente på grønn mann bedre.

Parallellen til bransjeaktørene i boligmarkedet er påfallende. Svært mange ønsker å (tro at de kan) ta full kontroll over egen fremtid. Utfall, vi vil lage «trafikklysknapper».

Om jeg ikke bastant tør si at det er slik, mener jeg Semb og Johnsen gir oss et eksempel når de «omfavner fremtiden» med Propr.  I E24 forteller de at halvparten av eiendomsmeglerne i Norge vil være uten jobb om fem år, samtidig som de lanserer en «gjør det selv»-tjeneste.

De er på ingen måte den eneste eller den siste som kommer til å «trykke på knappen». Selv har jeg langt større tro på et trangere arbeidsmarked innen konsulent- og utviklingstjenester knyttet til digitale løsninger. Hvem kjøper egentlig at noen har skapt kunstig intelligens i javascript?


FREMTIDENS NYANSER
Jeg er ikke usikker på om boligmarkedet vil fortsette å endre seg, noe jeg beskrev i desember 2015, det er jeg sikker på. Personlig er jeg derimot ikke redd for at «supersmarte gjør alt selv turbo»-apper tar over det norske boligmarkedet i nær fremtid. Hovedsakelig skyldes det at digitale løsninger som virkelig lykkes i dag, lykkes fordi de er «disruptive» i markeder som tillater det. Altså, skal du lykkes må du ha en "ligning som går opp".

La meg gi noen korte eksempler:

- en svært god kollega fortalte meg at han hadde oppdaget at Uber Black i Oslo, som også er lovlig, var rimeligere enn ordinær taxi. Han opplever en høyere verdi til en tilsvarende eller lavere pris. I dag benytter han nærmest bare Uber Black.

- under en kjøretur i Danmark fortalte vedkommende jeg satt på med at han flere ganger hadde benyttet Airbnb. Han fortalte derimot at opplevelsene varierte enormt, noen gode andre svært dårlig. Han opplevde at verdien ofte kunne være så dårlig at den totale opplevelsen ikke kunne forsvare prisen. I dag betaler han ett par hundre kroner mer for å være sikker på produktet han får.

Bilde: Dersom du ikke helt får ligningen til å gå opp, fortvil ikke, jeg lover å komme tilbake til den.

Jeg er ikke usikker på om boligmarkedet vil endre seg, jeg klarer derimot ikke regne hjem en digital fremtid som svarer til flertallets forventning.

Boligkrise (igjen)

«Nå har oljekrisen nådd boligmarkedet i Bergen». Det var overskriften Bergens Tidende valgte på gårsdagens ferske boligprisstatistikk*. Ordet krise er på sin plass, men ikke knyttet til bolig.

Jeg har tidligere vist hvordan tolkning av tall har medført at prisoppgang har blitt omtalt som prisfall i mediene. Tall er ikke alltid enkelt, iblant går man seg bort. I februar har derimot ingen gått seg bort, her har noen bevisst ledet oss i feil retning.

"Det er ikke prisfallet på 0,2 prosent som ligger bak Bergens Tidendes konklusjon.

Det er ikke prisfallet på 0,2 prosent som ligger bak Bergens Tidendes overskrift. Årsaken er derimot at Bergen i februar, tilsynelatende, «flommer over» av boliger til salgs. Den nyheten stammer fra det som best kan beskrives som klønete tallmateriale fra formidler av boligprisen, Eiendom Norge.

Eiendom Norge forteller at Bergen i februar 2016 har 72 prosent flere boliger for salg enn for ett år siden. Det de (og dermed journalistene) utelater, er at det i februar 2015 var et rekordlavt utbud boliger for salg i Bergen. Rekordlavt. Likevel fant noen ut at dette var en god målestokk?

I 2015 ble det i februar lagt ut 204 nye boliger for salg på finn.no i Bergen. I 2016 er tallet 221. Økningen i antall boliger lagt ut for salg er 7,7%. Ta nå med i betraktning at vinterferien i Bergen i år er flyttet fra februar til mars. Sannheten er at månedene er lik.

La oss fortsette resonnementet. Basert på linjene over vet vi at den beskrevne «oljekrisen» ikke nådde Bergen i februar. De 72 prosent prosentene ble altså akkumulert på et tidligere tidspunkt enn det Eiendom Norge gir inntrykk av. De dukket ikke opp i februar, kun «nyheten» gjorde det.


"De 72 prosent prosentene ble altså akkumulert på et tidligere tidspunkt enn det Eiendom Norge gir inntrykk av.

Av dette følger at en rekke boliger må ha ligget mer enn 29 dager i markedet. Hvordan kan da omsetningshastigheten i Bergen være 25 daget? Den eneste plausible forklaringen er at markedet i Bergen i februar i realiteten var langt fra noen «oljekrise». Heldigvis kan tallene avklare den saken for oss.

Totalt ble det i Bergen i februar tilført 319 boliger i markedet mens det ble solgt 554 (i snitt 2,5 prosent over prisantydning). Antallet boliger for salg i Bergen ble denne måneden altså redusert med 235. Men var ikke nyheten at markedet i februar flommet over?

Slik jeg ser det er det eneste som minner svakt om krise, tallmateriale og dekningen av boligmarkedet i februar.

La meg avslutte med å påpeke at februar prosentmessig hadde en svakere utvikling enn normalt. Dog skal man trolig være svært forsiktig med å lese kriser ut av 29 dager og 0,2 prosent.

 

*Bergens Tidende har i etterkant moderert sine overskrifter. Det er likevel ikke Bergens Tidendes overskrift, men hvorledes et relativt godt marked fremstilles som svært dårlig, som er poenget. Mulig også at Eiendom Norge burde velge sine tall med omhu.

 

10 ting du bør sjekke på 30 minutter

Har også du brukt flere millioner kroner på noe du ikke kan mye om? Da er du i godt selskap!

10.januar brakte E24 "nyheten" om at boligkjøpere bruker kort tid på visning. Den største nyheten i den saken var for meg er at dette fortsatt presenteres som en nyhet. At man bruker kortere tid på å kjøpe bolig enn Silje Sandmel bruker på å kjøpe kjole vet vi jo. Vi sjekket det senest i fjor, det gjorde Dnb også.

"Vi tar lett på bolighandel, vi går på tryne og vi liker det ikke"

Om nyheten tar ulik form, så flyter den likevel til overflaten hvert år. Når det ikke er en finansinstitusjon som undersøker, er det gjerne forbrukerråd - som i 2011 og 2015.

Resultatet er og forblir det samme. Vi tar lett på bolighandel, vi går på tryne og vi liker det ikke.

Det undersøkelsen til Ipsos MMI og DNB Eiendom viser er at vi dette til tross ikke ønsker å bli bedre boligkjøpere. Vi har fortsatt hode litt under armen når vi skal kjøpe bolig. Er ikke det forunderlig? Sannsynligheten for at kjøpet ikke ender helt som man hadde håpet på er høy, men tilsynelatende bryr det oss ikke.

Hadde du satt fra deg bilen i en gate hvor det var 20% sannsynlighet for at den ville bli bulket innen du kom tilbake?

E24 presenterte en 10-punkts liste. Det er selvsagt gjort i beste hensikt, problemet er bare at denne listen ikke ligner E24 sin liste fra 2013. Jeg er ikke bedre selv, jeg ga E24 helt andre råd i 2014.
Sannheten er at 10 punkt ikke er nok - derfor skrev jeg Boligboken som senere ble digitaliserte på boligkjopet.no (gratis).


Er du en god visningsgjenger? Forsøk gjerne å finn veien gjennom boligen over.

Skal du på boligjakt i 2016 skal du fremfor punkter få 5 spørsmål:

1.  Hvert femte boligkjøp ender med reklamasjon, men du har tenkt å bruke 30 minutter på visning?
Selv om 10-punkts lister er nyttig, er det ikke nok. Lær deg bolighandel først som sist. Er du usikker på hvor du skal begynne, kan du gratis laste ned den digitale utgaven av den forbrukerorienterte Boligboken, inkludert sjekkliste og ordliste her: boligkjopet.no.

2. Så du tror du kan danse?
Selv om du føler at du kan mye om bolig, vit at du trolig ikke kan i nærheten av nok. I den grad du har mulighet, ta derfor alltid med fagfolk på visning. Kan du ikke medbringe fagfolk, gjør en svært grundig jobb hva gjelder å lese informasjon og ikke minst befare boligen (i mer enn 30 minutter?).

3. Hadde du lest all informasjon om boligen, hadde du fått 600.000 kroner for det?
Les all informasjon i god tid før du går på visning. Finnes det informasjon om boligen som må avklares ytterligere innen en eventuell budrunde? Vær også sikker på at du har forstått alt som er lest og at ingenting er tvetydig. Om du føler det er mye å lese, vit at den som reklamerer på boligkjøp i snitt ber om 600.000 kroner.

4. Klarer du å tenke rasjonelt, selv når drømmeboligen dukker opp?
Ta ikke for lett på feil, mangler eller behov for oppgradering. Svært ofte er det langt mer omfattende å utbedre slikt enn man tror. Desto bedre du liker boligen, jo lavere blir terskelen for å undervurdere et potensielt problem. I følge en gjennomgang av 100 tingrettsdommer reklameres det mest på bad, lekkasje og feil ved tak, samt mugg, sopp og fukt i kjeller.

5. Synes du (fortsatt) bolighandel er enkelt?
Da er du sannsynligvis ikke spesielt god til det.

Lykke til på visning!

Boligmarkedet 2016 - starten på slutten

Bolighandel i Norge har stort sett foregått på samme måte i uoverskuelig tid. Har du vært på boligjakt, er det du som har jaktet boligen. Det vil endre seg, raskt.

I år lot jeg innlegget «spådommer om boligprisspådommer» ligge, hovedsakelig fordi ekspertuttalelser og medienes dekning av boligmarkedet har blitt mer edruelig. Boliginvestor Ivar Tollefsen oppsummerer greit 2016 i Finansavisen fredag 18.desember. «Deler av Norge vil oppleve prisnedgang, men lav rente og god nasjonal økonomi, gir en samlet oppgang».

Selve prosenten har aldri vært viktig. Det er flaks, ikke analytiske evner som slår til når eksperter treffer. Visste du at SSB spådde realprisfall i boligprisene for 2015?

Jeg lar prosenten for 2016 ligge og gir deg istedet spådommer knyttet til en trend som i stor grad vil påvirke boligmarkedet i 2016 - digitalisering.

Når jeger blir bytte
Vi har alt sett drypp av det som kommer gjennom Dnb sin «Boligreisen», Privatmeglerens «KLiKK» og Eiendomsmegler Vest sin «Min megler». 2015 går inn i historiebøkene som året aktørene i boligmarkedet tok fremtiden inn over seg, i 2016 gir dette betydelig digital akselerasjon.

2016 blir året måten bolig primært annonseres på endres. Annonsering vil ikke lenger handle om hvem som treffer flest, men hvem som treffer målgruppen best. Boligannonsen vil jakte boligjegeren oftere enn boligjegeren søker frem en bolig. Privatmeglerens «KLiKK» er et eksempel, Schibstedt har allerede meldt sin adkomst med «Blink» og flere vil følge.

"Boligannonsen vil jakte boligjegeren

Informasjon om deg blir enda viktigere i 2016. Hva du gjør, liker, til og med hva du føler (emojis). Det er ikke uten grunn Twitter byttet stjernen med et hjerte og Facebook vurderer å bytte sin «like» med seks ulike emojis. Informasjonen finnes over alt, den er billig å lagre, samtidig som analyseverktøy og real-time teknologi nå gjør det mulig å kommunisere med deg som person.

Selv om jeg er sikker på at annonsør og kundeforhold står foran den største endringen siden Internett ble allemannseie sent på 90-tallet, tror jeg ikke finn.no forsvinner med det første. Endringen er likevel starten på slutten av annonsering slik vi kjenner den, en vesentlige utfordring for aktører som definerer seg som markedsplass. Spilles kortene feil er de snart historie, personlig er jeg redd det gjøres akkurat nå.


"Boltreplassen for boligannonser i 2016 blir Facebook og Google

Boltreplassen for boligannonser i 2016 blir mobiltelefoner og flertallet vil se annonsene på Facebook og Google.

En eksplosiv annonsevekst her kommer riktignok med en pris. Kvaliteten på annonsørenes algoritmer vil variere, mange som ikke ønsker å se «den annonsen» vil gjøre det. Resultatet er en cocktail hvor kraftig vekst i antall annonsører øker prisen på annonseringen, mens mengde gjør at effekten av annonsering faller. Vi har allerede sett det i 2015. Plagsom annonsering har gitt vekst i antall brukere som blokkerer reklame på nett. 

Det er ikke bare ulykke. For papiraviser vil det bli en midlertidig og kjærkommen livbøye.

Det vi derimot vet er at det jobbes på spreng for bringe den gode brukeropplevelsen tilbake. Blant annet vil en ny og bedre løsning fra Google forbedre hvordan vi mottar informasjon raskt og ryddig på mobile enheter.



En ny verden
Salgsoppgaven er langt fra det eneste meglerforetakene vil digitalisere. Vi vil få en bølge av digitale løsninger. Flertallet vil bli utviklet fordi det er mulig akkurat nå, ikke fordi det forbedrer prosesser nevneverdig eller dekker behov. Det er i tiden å ha en app - la oss lage en!

Resultatet vil for flertallet bli kortlevde- eller lite brukervennlige løsninger som ikke er godt nok forankret strategisk eller i forhold til brukeren. Årsakene er mange, men som eksempel nevner jeg at mange vil la utviklere, reklamefolk og ledere være menneskene som støper løsningene.

"Utviklere, reklamefolk og ledere vil være menneskene som støper løsningene.

Noen løsninger vil derimot garantert fungere. Det betyr derimot ikke at det er noe markedet ønsker. Jeg tror likevel CRM-løsninger i økende grad vil tas i bruk. Skal en tilbyder presse pris på meglertjenester er det å overlate deler av jobben til maskiner og kunden selv veien å gå.

Om jeg ikke kjøper google-sjef Jan Grønbech utsagn om at eiendomsmeglere umiddelbart bør lære seg koding, for det er feil som mange tror at alle aksjemeglere ble erstatte med aksjeroboter, er jeg sikker på at roboter i 2016 får jobb i flere meglerforetak. Riktignok ingen Terminator, men programmer som forenkler, forbedrer og utfører rutinepregede oppgaver.

Såkalt kunstig intelligens vil også tas i bruk. De gamle grekerne drømte om å skape intelligente maskiner, i dag er maskiner i stand til å utføre mange av menneskehjernens funksjoner bedre enn oss. De husker bedre, tar mer rasjonelle avgjørelser og er raskere. Det nevnte annonsesytemet KLiKK evaluerer data og bruker informasjonen til å forbedre seg.

Hvor langt kunstig intelligens kan gå er en skremmende tanke. Google og NASA varslet nylig et gjennombrudd i å lage en kvantedatamaskin, noe som i teorien endrer grensene for hvor ekte kunstig intelligens kan bli. Hvor langt det kan gå er umulig å si. I følge «The Future of Employment: How susceptible are jobs to computerisation?» er sannsynligheten 86% for at eiendomsmegling forsvinner grunnet digitalisering innen de to neste tiår.
Det er også laget en analyse, «Computerization and the future of jobs in Norway», som tar for seg hvordan digitalisering vil påvirke ulike yrker i Norge i tiårene som kommer. Denne refererer, som svært mye innen dette feltet til overnevnte «The future of Employment».

Jeg tror digitalisering, som det meste, vil ta litt lenger tid i Norge. Jeg er derimot ikke i tvil om at det kommer. Det sagt er jeg sikker på at yrket som megler i likhet med teknologi, ikke forblir statisk. Hva gjør en megler i 2016 og hva gjør megleren i 2025? At også yrker utvikler seg mener jeg  overnevnte prediksjoner ikke tar godt nok høyde for.


Toget går
Bransjen selv så i 2015 inn i krystallkulen. De så for seg endring i et 5 års perspektiv for sin år 2020 visjon. Nye løsninger vil derimot utfordre det eksisterende allerede i 2016. Disse vil komme, fra bransjen selv og som den brukerbaserte tjenesten Livvin, fra utsiden.

"Flertallet vil basere idéen på dagens boligmarked, ikke morgendagens.

Men at jakten på neste «facebook-suksess» pågår for fult betyr ikke at noen vil lykkes med det første. Flere av årsakene er nevnt lenger oppe. Flertallet vil basere idéen på dagens boligmarked, ikke morgendagens. Løsningen vil være utviklet av mennesker uten tilstrekkelig markedskunnskap (noe jeg allerede har sett) og flertallet vil mangle en god forretningsmodell.

Er det derimot en ting som er udiskutabelt, så er det at omstilling er kommet for å bli.

Kanskje blir du en av dem som i 2016 kjøper en bolig du ikke visste at du trengte, basert på annonsering tilpasset akkurat deg?

En guide?

Årets desidert mykeste julegave kommer fra Geir Nilsen, styreleder i eiendomsmeglerguiden.no.
Under tittelen «Derfor trenger vi en eiendomsmeglerguide», forteller han at den digitale revolusjonen hjelper forbruker til bedre beslutninger.

I sin kommentar spør Nilsen hvordan man kan velge eiendomsmegler i skogen av tilbud det ikke er lett å se forskjell på.

Det jeg lurer på er om Nilsen ikke har vært tilstede det siste halvåret?

Den verste skogen en forbruker kan gå inn i er Nilsens egen kreasjon eiendomsmeglerguiden.no. Guiden villeder forbrukerne mer enn den rettleder - noe svært mange etter hvert har påpekt.


I sin kommentar forteller Nilsen at guiden nå skal levere på meglerens krav om at «tjenestene gir et riktig bilde av virkeligheten».

"Guiden villeder forbrukerne mer enn den rettleder...

Da blir mitt neste spørsmål, hvem sin virkelighet? Vår virkelighetsoppfatning synes nemlig å ligger et stykke fra hverandre.

Det er ingen tvil. Guiden rangerer ikke annet enn de mest anbefalte meglerne på selve guiden, de som er med på å "spille spillet". Likevel fortsetter guiden bevisst å villede forbruker gjennom å påstå at de kan vise deg "Norges mest anbefalte eiendomsmeglere".

Et riktig bilde av virkeligheten er åpenbart et vidt begrep. Det er også tilfelle når Nilsen hevder at guiden følger samme trender som Airbnb og Facebook. Den sammenligningen er det umulig å svelge. I sterk kontrast til eiendomsmeglerguiden er Airbnb og Facebook tjenester som faktisk fungerer. Uansett hvor mange ganger det gjentas representerer ikke guiden noen teknisk innovasjon. Den er til sammenligning en skute med kraftig slagside, noe kaptein Nilsen i sin jakt på "Facebook-suksess" trolig håper alle overser.

Tilsynelatende skjønner ikke guiden hvorfor bransjen er kritisk til den. Styreformannen spør seg om guiden er en trussel mot meglernes kompetanse og jobb. Svaret er selvsagt et tydelig nei - den er en trussel mot forbrukerens rett til å foreta et riktig valg.

"...den er en trussel mot forbrukerens rett til å foreta et riktig valg.

Kritikk er uansett noe man tilsynelatende ikke bryr seg særlig med. Som e24 beskriver reaksjonen på NEF sin kritikk av guiden 25.november - "Kritikken preller fullstendig av styreleder og talsperson for Eiendomsmeglerguiden, Geir Morten Nilsen".

Og prelle av gjør det fortsatt. At Norges største meglerkjeder og Norges Eiendomsmeglerforbund beskriver guiden som "useriøs og ubrukelig" omtaler Nilsen som en "interessant debatt i mediene".

Personlig har jeg derav mistet troen på at denne skuten kommer på rett kurs. Jeg har selv hatt møte med dem og i etterkant trukket en forbrukerklage knyttet til ulovlig og villedende markedsføring av "Norges mest anbefalte meglere". Møte var 24.september, som du ser av vedlagte faksmilen hevder de fortsatt å ha "Norges mest anbefalte meglere" den 7.desember.


Annonse vg.no 7.desember 2015

Til syvende og sist tror jeg likevel ikke det er forbrukeren eller meglerbransjens gunst guiden nå er mest avhengig av. Spørsmålet av betydning er hvor langt Schibsted er villig til å strekke seg for å holde liv i en potensiell omdømmerisiko og en forretningside som kanskje ikke er så god.

"Spørsmålet av betydning er hvor langt Schibsted er villig til å strekke seg...

Nilsen forteller at de som Facebook så et udekket behov: "Det må bli slutt på at boligselgere gjør blindebukkvalg av eiendomsmegler". 

Det behovet er fortsatt udekket...

...og slik ender boligmarkedet 2015!

Forbruk og planlagt forbruk påvirkes av nyheter om økning i arbeidsledighet, lavere oljepris og lavere økonomisk veksttakt. Nyheter, eller rettere sagt vårt forbruk, kan indirekte bli vårt fremste økonomiske problem.

Et eksempel er verdifallet onsdag 10. august 2011 i den franske storbanken Société Générale (SG). Tilsynelatende basert på en politisk fiksjon i den franske avisen Le Monde, skrev den britiske avisen Mail on Sunday at storbanken Société Générale sto på kanten av stupet. Påfølgende onsdag stupte aksjene i Société Générale med 20 prosent.

Ironisk nok var formålet med den politisk-økonomiske føljetong å sette søkelyset på ekspertenes rolle i et kriserammet finansmarked.

Jeg har tidligere påstått at deler av det norske boligprisfallet i 2008 skyldtes ekspertene. Selv om jeg opplever dagens uttalelser og medienes dekning som lagt mer nyansert og reflektert, er heller ikke dagens boligmarked upåvirket. Ekspertene har fortalt oss at prisene med unntak av Oslo skal falle i november. Det psykologiske klima tilsier at de får rett. Ingen dramatikk i det!

"Det psykologiske klima i tilsier at de får rett. Ingen dramatikk i det"

Ser man på snitt av de siste 10 år finner man for november en nominell nedgang på 0,40% (eller en oppgang på 0,48% sesongjustert). Størst avvik hadde man i 2004, 2008 og 2013.
 
Årets november vil tilsvare 2013. Det året fikk vi et nominelt fall på 1,3%, (eller - 0,4% sesongjustert). Sagt på en annen måte, flere storbyer enn Stavanger får en prisnedgang på mer enn 1% i november 2015.

November vil også vise seg å bli årets tregeste måned hva gjelder omsetningshastighet. Årsaken til dette er naturlig. Markedet er ikke bare roligere. Ettersom prisene har falt noe sitter mange boligselgere med prisforventning, prisantydning og takst som ikke stemmer med markedet. Disse menneskene må nå velge om de skal selge i 2015 eller vente på bedre pris i 2016. Flertallet av de, velger i det minste å vente i det lengste innen de selger, derav er det ikke overraskende om vi passerer 35 dager omsetningshastighet.

Det er likevel liten grunn til å ligge våken og bekymrer seg for høstens prisfall. Utviklingen i forbruk og ledighet viser at støtdemperne i norsk økonomi fungerer godt. Dette vil bidrar til å skape trygghet i forhold til at det også i 2016 er greit å investere i bolig.

Utsikter til ytterligere lettelser i pengepolitikken i eurosonen vil gi flere rentekutt, mulig allerede i desember. Norge tåler ikke en sterk krone, det betyr at dagens rekordlave rentenivå vil holde seg der - lav i lang tid!

"...dagens rekordlave rentenivå vil holde seg der - lav i lang tid!"

Oppi det hele er det fristende å minne om at flertallet ved inngangen til året forventet at den gjennomsnittlige boligprisen i 2015 ville ligge 4-6 prosent over det gjennomsnittlige prisnivået fra 2014. Selv sa jeg 4-5 prosent. Eiendom Norge sa den gang at avmatting gjennom året ville gi gradvis nedgang i 12 måneders-veksten. Fra et nivå på 7-8 prosent ved slutten av 2014, til 2-3 prosent ved årsskiftet 2015/16. Der er vi på vei.

Desember er i større grad enn november en måned med prisfall. Treffer jeg med forventningene om november, vil de nominelle prisene fortsetter ned enda en prosent i desember (det vil i så tilfelle tilsvare nullvekst, sesongkorrigert). Og slik ender 2015, der «alle trodde» vi ville havne ved årets inngang. 

Med på kjøpet får vi også et langt hyggeligere utgangspunkt for videre, om enn avdempet, vekst i 2016.

Nå stuper boligprisene (igjen)

Markedet er fortsatt svært godt, for enkelte boligselgere. Andre merker at det har blitt høst i boligmarkedet. Uavhengig av om man er boligkjøper-, selger eller megler oppleves mulig markedet litt seigere?

Jeg tror enkelte områder (igjen) vil oppleve prisfall på 2% i oktober.

Svakere utvikling i den norske økonomien vil få skylden når ekspertene forklarer utviklingen. Hovedårsaken er derimot at boligmarkedet på slutten av året må gjøre bot for en årsvekst som har vært svært høy.

På samme tid trer kjøpere, selgere, takstmenn, meglere, journalister og eksperter inn i faste spor.


Er dette kjøpers marked?

Tilsynelatende gjør du et bedre kjøp dersom du handler bolig under prisantydning. I realiteten gjør flertallet det i beste fall marginalt.

Årsaken er at meglere og takstmenn baserer verdifastsettelse på historiske omsetninger. Sagt på en annen måte, de ligger på etterskudd av markedets bevegelser - både opp og ned. Tenk litt over det. Man kjøper hyppigere over takst i første, samt andre kvartal og under ved årets slutt. Har jeg rett?

"Man kjøper hyppigere over takst i første og andre kvartal og under ved årets slutt."

Ironisk nok vegrer enkelte seg for å kjøpe akkurat nå. Med prisfall følger mediesaker som skaper frykt for at fall er langvarig. Mange føler faktisk større behag ved å kjøpe bolig etter budrunde i januar, enn å kjøpe uten budrunde nå.


Bildeteks: Det er få vinnere og tapere i høstmarkedet,
selv om det åpebart for enkelte kan føles nettopp slik.



Velkommen is i magen!

Mange boliger selges fortsatt på første visning til en pris selger er mer enn tilfreds med. Andre gjør det ikke. 

Selgere, hvis eiendom i markedet ikke blir solgt til ønsket pris - har som kjøpere et forutsigbart reaksjonsmønster. De kan deles i gruppen som mulig kan akseptere en pris under opprinnelig forventning og de som ikke kan det. Sistnevnte tar gjerne boligen av markedet nå og legger den tilbake på nyåret.

Tilbudssiden svekkes ytterligere av at stadig flere selgere nå utsetter salget til nyåret. Årsaken er markedets utvikling, medieomtale og sesong. Dette gir årets kraftigste knekk ned i antall boliger for salg, noe som igjen kan medfører at det blir lukrativt selge nå. Gitt at du har en attraktiv bolig å selge - riktignok.

Ikke akkurat høyspent

Kanskje vil olje og arbeidsledighet trumfe rente, men jeg tror ikke det. Om så skjer bør vi forvente å se en markant korreksjon i Rogaland først. Ikke bare er ringvirkningene av lav oljepris sterkest her, de har også hatt en prisvekst som er opp mot 50% kraftigere enn Oslo og Bergen de siste 10 år.

"Det jeg er sikker på er at det er praktisk at prisene daler litt nå på slutten av 2015."

Om ikke rogalendingene kaster kortene i panikk, og det tror jeg ikke de gjør, så er jeg ikke veldig spent på hvordan boligmarkedet utviklet seg i oktober.

Det jeg er sikker på er at det er praktisk at prisene daler litt nå på slutten av 2015. Og det vil de gjøre. Hadde de ikke gjort det, da ville jeg blitt bekymret for 2016. Det er jeg ikke.


Kvadratmeterprisen i Stavanger og Sandnes har siste 10 år hatt en vekst på opp mot 150%. Tilsvarende ligger Oslo og Bergen på rundt en dobling (kilde Eiendom Norge og Eiendomsverdi).

Hvor farlig er et boligkjøp?

Er sannsynligheten 25% for at ditt boligkjøp ender i krangel? Enkelte vil hevde både dette og at et skyhøyt konfliktnivå er dokumentert av et samlet pressekorps i flere tiår. Men er virkelig pressekorpset den nærmeste til å dokumentere?

Forrige helg kunne man på e24.no lese at NEF-direktør Carl O. Geving krever ny avhendingslov for å få ned antallet boligtvister i Norge. Det ble her opplyst at hele ett av fire boligkjøp ender med krangel. Forbrukerrådet og Thomas Bartholdsen ønsker meglerne velkommen etter, mens justisminister Anders Anundsen har andre planer for å få bukt med problemet.



Ett av fire boligkjøp ender med boligtvist?

La oss innledningsvis slå fast at en henvendelse eller skademelding ikke er en boligtvist. Det er en forespørsel eller en reklamasjon. Dersom 100 henvender seg er det statistisk sett slik at 27 innser at de ikke har grunnlag til å reklamere. De resterende 73 mottar avslag eller erstatning, hvorpå 60 slår seg til ro med avgjørelsen som blir fattet.

"En henvendelse eller skademelding er ikke en boligtvist"

Der man ikke kommer til felles enighet oppstår en boligtvist. Det tallet er 13 eller 1,8% av det totale antallet boligkjøpere. Av disse løses over halvparten innen de kommer for retten. Sannsynligheten for at du ender i retten som boligkjøper i Norge er altså statistisk sett 0,8%. 

Ser man på dommer fra lagmannsretten omhandler nær sagt alle spørsmål om bevis og faktum. Bortimot ingen spørsmål er knyttet til avhendingsloven. Årsaken til dette er med høy sannsynlighet at dagens avhendingslov er så gjennomtolket i rettssystemet at man basert på tidligere praksis kan løse de fleste uenigheter uten rettssak.


Så hva er problemet?

Aldri før har man som boligkjøper fått mer informasjon enn i dag. Likevel vil justisministeren ta tak i selve informasjonen, nærmere bestemt boligsalgsrapporten - og jeg tror justisministeren har helt rett.

Utfordringen med dagens boligsalgsrapport er ikke rapporten i seg selv. Om det er ny eller gammel versjon synes underordnet. En undersøkelse utført av Help forsikring avdekket at kvaliteten på jobben takstmannen gjorde var langt mer avgjørende i forhold til om du som kjøper havnet i en boligtvist. At kvaliteten på det som puttes inn i rapportene i stor grad varierer er hovedproblemet.

Det er derimot ikke bare taksten som skaper spørsmål om bevis og faktum. Manglende eller uriktig informasjon fra selger må også ta sin del av skylden. Dette er det neste problemet.

"Riktig informasjon hjelper lite dersom kjøper ikke setter seg inn i den"

På motsatt side av handelen og heller ikke helt fritatt for skyld har du kjøper. Riktig informasjon hjelper lite når kjøper ikke setter seg inn i den. En advokat fra Help fortalte meg at hun mente det var uforsvarlig at mange kjøpere for første gang tar imot prospektet på selve visningen. Jeg er absolutt enig. At flertall av boligkjøpere ikke føler behov for å sette seg ordentlig inn i hva de kjøper er det tredje problemet.



... og løsningen?

Dagens avhendingslov er på ingen måte en god lov. Den er ullen og full av uklare formuleringer. Det betyr derimot ikke at en ny lov er et godt sted å starte. Ny lov vil skape ny tolkningstvil og resultere i langt flere boligtvister og rettssaker. Geving og Forbrukerråd mener lovverket i Danmark gir klarere rammer for rettigheter, plikter og ansvarsforhold i bolighandelen. Ser man derimot på summen av saker i klagenemd og rettssystem her, er antallet boligtvister 0,34% høyere enn i Norge.

"Antallet boligtvister i Norge har faktisk gått jevnt nedover de siste 10 år"

Antallet boligtvister i Norge har faktisk gått jevnt nedover de siste 10 år.

Det bolighandelen trenger er:
- høyere og jevnere kvalitet på boligsalgsrapportene
- at selgere i større grad «hjelpes» til å måtte gi korrekte opplysninger
- at kjøpere «hjelpes» til å sette seg inn i hva de kjøper før de kjøper det


Et spørsmål om ordbruk

Andelen boligkjøpere som på et eller annet nivå føler at deres boligkjøp ender med konflikt er nok langt høyere enn de 1,8% som ender i rettssystemet. Det kan ta år fra man reklamerer til man får erstatning eller avslag. Hvor langt ned i trakten ordet "konflik" bør ligge vil nok de lærde strides om.

"Skuffelse er ikke det samme som en boligtvist."

Teller man med dem som klager på at brannvarsleren i den nye boligen mangler batteri er nok realiteten at langt mer enn hver fjerde kjøper på ett eller annet nivå er skuffet over hvilke rettigheter man har. Skuffelse er derimot ikke det samme som boligtvist. Det er riktignok likevel noe man bør ta tak i.

Senker man kjøperens forventning til et nivå som korresponderer med virkeligheten ender man opp med enda hyggeligere bolighandel og en mer forutsigbar opplevelse.


Kilder: Statistikk «fra henvendelser til rettssak», Protector forsikring. Kilde «bortimot samtlige saker er spørsmål om bevis og faktum» - Help forsikring, gjennomgang av over 150 dommer fra lagmannsretten. Sammenligning Norge og Danmark, bransjestatistikk fra Forsikring og Pension Denmark. Statistikk «1 av 4 boligkjøpere klager (37%)», Help forsikring.

Men så langt i år er det likevel en oppgang

I morgen kommer boligprisene. I morgen kommer trolig prisfall.

Det er fascinerende å tenke på at enkelte medier kommer til å lage en stor sak ut av dette. Eller vent, ikke bare én sak. Ingrediensene er oljepris, arbeidsledighet og ringvirkninger i norsk økonomi.

Medievennlig pessimisme medfører at prisfallet gjerne kan fremstå som overraskende. Dette til tross for at prisene i Norge i september har falt 7 av de siste 10 år.

Hittil i år har norske boliger steget 7,7 prosent. Seniorøkonomer over det ganske land er prisgitt dette prisfallet for å unngå å få mageplask! Flertallet spådde jo boligprisveksten på magre 3% i 2015. Trolig regnet de da også inn et prisfall i siste del av 2015.


Høsten kommer hvert år. Det har de mulig glemt, ekspertene. De er ikke de eneste. Tidvis glemmer enkelte meglerkolleger det også. De blir overrasket over at «studentene ikke står i kø på visning for å finne en bolig innen studiestart», i september måned?

I snitt har boligprisene i september falt 0,6% siste 10 år. Verdt å merke seg er at de enten endrer seg minimalt eller over en prosent. Med så krftig vekst som ligger bak oss i 2015 er det utenkelig med vekst over en prosent. Da har vi ikke mange alternativer igjen.

Jeg usikker på hva jeg er mest spent på. Boligprisen i september eller den medievennlig pessimismen.

Det sagt er det mulig betryggende at det er slik. Den dagen det ikke er mulig å forutse medienes dekning av boligprisene, da bør vi alle være på vakt.

Misfornøyd boligselger - ingen adgang

Er du en slukøret boligselger har du neppe hørt om eiendomsmeglerguiden.no. En nobel tanke, som med tiden gikk seg bort og ble en vesentlig del av en håndfull meglerforetaks markedsstrategi.

I sin spede begynnelse var nok tanken å gi forbruker nyttig informasjon om ulike meglere i geografiske områder. Slett ingen dum tanke! En vesentlig del av tjenestens innhold ble derimot myntet på kundens vurdering etter bruk av megleren. Det var også her det gikk galt.

Hvem skulle lede kunden inn på guiden for å gi vurdering av megler?

Svar; det ble megler.

Summen av vurderinger dannet lister over «de beste meglerne», på landsbasis, i byer og på postnummer. Hvilke boligselger ønsker ikke å benytte den beste megleren?


"Guiden ble et nyttig verktøy, bare ikke for forbruker"

Guiden ble et nyttig verktøy, bare ikke for forbruker.

Det tok ikke lang tid før en håndfull meglerforetak gjorde guiden til en viktig del av sin markedsstrategi. De skulle ha guidens beste meglere.


Finansavisen 8.september

Nå har Forbrukerombudet reagert. Det finnes nemlig ingen skyer, nedbør, lyn eller torden på guiden. Sjekker man ut kandidatene helt i bunn av den lange listen over meglere, er det utelukkende positive tilbakemeldinger. Hvordan ble de alle så salig gode?

Guidens styreleder Geir Morten Nilsen forsøkte å forklare dette i Finansavisen 8.september. «Hvis en megler stadig hadde fått dårlige tilbakemeldinger, da hadde han ikke kunne vært megler».

Så enkelt er det. Eller?

En forklaring tuftet på at meglere rett og slett ikke får dårlige tilbakemeldinger er mulig godt nok til å selge 30% av guiden til Schibsted. Jeg kjøper derimot ikke forklaringen. Den egentlige og åpenbare forklaringen er selektiv utvelgelse.

De meglere som bruker tjenesten har åpenbart et sterkt incentiv til å velge hvilke kunder de ønsker og ikke ønsker tilbakemelding fra. Strengt tatt kan man ikke klandre dem. Åpenbart lar både forbrukere og journalister seg forlede av guidens innhold.


Annonse vg.no

Nilsen fremholder at «Dette (red. guiden) har blitt så stort at folk kommer inn fra alle kanter. Det er ikke riktig at megleren styrer dette alene».

Det hadde vært betryggende. Kundene har makten, ikke megleren. Da burde også de meglerne som solgte flest hus, som hadde flest kunder, ha flest vurderinger?

I virkeligheten har noen av de beste meglerne jeg vet om i det ganske land knapt en eneste tilbakemelding på guiden. Da snakker vi om meglere som alene, på egen hånd, omsetter like mange boliger som enkelte meglerkontor.

"En uriktig, ubalansert, unøyaktig kilde til informasjon"

Mens en håndfull meglere trykker tjenesten til sitt bryst, gir andre den det glatte lag.

At bruken blant meglere er så varierende er enda en vesentlig brist. Den gir nemlig ikke et korrekt bilde av markedet der du bor. Den viser deg først og fremst hvilke meglere som har guiden som en del av sin markedsstrategi.

Jeg betviler på ingen måte at det lå en nobel tanke bak opprinnelsen av guiden. Som skrevet innledningsvis syntes jeg faktisk selv den var en god tanke, inntil jeg innså hva den ble. En uriktig, ubalansert, unøyaktig kilde til informasjon.

Mulig ønsker den nye eieren å bidra til å rydde opp?

Sannheten er at de beste meglerne ikke ligger på toppen av eiendomsmeglerguiden. De lever fortsatt av å ha svært fornøyde kunder, ikke skriftlige tilbakemeldinger fra dem.

Nei, boligprisen falt ikke

I alle landets medier ble vi fortalt at det var en boligprisnedgang i juli med unntak av Oslo. I realiteten ble vi forelagt tall som ikke var renset for sesongmessige utslag, slik endte mange opp med feil oppfatning av retningen i markedet.

Prisene i Bergen steg 0,2 prosent i juli - sesongjustert. Visste du det?


Bilde: vest24.no

Det har ikke manglet på omtale av boligprisstatistikken for juli. Spekulasjoner rundt hva som påvirket prisutviklingen ble raskt fulgt opp av saker om hva prisutviklingen vil bety for kommende måneder. Det er - derimot - i ordenes rette forstand svært kunstig.

Ville det være en sensasjon om noen fastslo at det i juli 2014 ble solgt færre juletrær enn i desember?

Ville det være en sensasjon om noen fastslo at det i juli 2014 ble solgt færre juletrær enn i desember?

Ser man økonomisk utvikling over tid oppdager man gjerne at den gjennom år er ganske ensartet. Salget av juletrær er som alle vet best i desember. Tilsvarende er aktiviteten og prisutviklingen i boligmarkedet generelt svak i juli måned.

Det blir svært kunstig at høyt utdannede økonomer «lese trender» ut av realprisfall fra juni til juli. At det i tillegg et godt kjent faktum at sesongvariasjon i stor grad påvirker korte tidsserier, noe månedlig boligpris må sies å være, gjør ikke saken bedre.

Sannheten er at karakteristiske sesongbevegelser i boligmarkedet i hovedsak skyldes hvorledes vi har valgt å organisere samfunnet. Tydelig sees det i forhold til plassering av fellesferie (juli) og religiøse høytider (desember). Som et eksempel kan det nevnes at det i juli selges langt flere «overliggere».

Det blir svært kunstig at høyt utdannede økonomer «lese trender» ut av realprisfall fra juni til juli.

Onsdag 5.august kunne man i lokale og nasjonale medier lese at boligprisene i Bergen falt 0,4 prosent i juli.

Men gjorde den faktisk det?

Tallet 0,4 prosent er ikke renset for vanlige sesongmessige utslag. Mulig visste du ikke det. Jeg tenkte ikke mye over det selv, før en diskusjon med en kollega fikk meg til å grave meg ned i tallene. Hadde det ikke vært kjekt å for en gangs skyld vite hva den egentlige prisutviklingen var i Bergen? Akkurat det tenkte jeg og resultatet ble som det jeg beskrev ovenfor:

Boligprisene i Bergen steg sesongjustert med 0,2% i juli måned.


Bilde: vest24.no omtale sesongkorrigert pris

Ettersom kun tall på landsbasis sesongjusteres meldte mediene om nedgangen. Selv om 0,6 prosent virker ubetydelig ga det overskrifter som fortalte om uriktig retningen i markedet - nedgang, ikke oppgang.

Så falt egentlig boligprisene der du bor?


* Med «overligger» menes bolig som ikke har blitt solgt foregående måneder. Årsak kan eksempelvis være svært ukurante kvaliteter. Dette resulterer ofte i en lavere salgspris enn snittpris i eiendommens område.
**Sesongkorrigeringen er gjort på tilsvarende måte som for boligprisen på landsbasis.

Er du født inn i riktig familie?

Torsdag 16.juli la Norges Bank frem sin kvartalsvise utlånsundersøkelse. Trolig har strammere kredittpraksis også sammenheng med nye lånekrav, skriver Norges Bank. Nyheten fikk i flere medier følgende overskrift:

Dermed kan det bli vanskeligere for folk å få lån - særlig for førstegangskjøpere.

På samme tid står boligkjøpere tilsynelatende i kø, særlig i de store byene. Fremtidsutsiktene gjør ikke bildet bedre. Det forventes enorm tilflytning til de store norske byene. For å dekke behovet her må man bygge mellom det dobbelte og fem ganger så mange boliger årlig som det gjøres i dag.

Så sent som i juni uttalte kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner at «Vi gjør det billigere å bygge bolig gjennom mindre byråkrati og enklere planprosesser.»

"Mindre byråkrati og enklere planprosesser"

Tilstrekkelig og tidsnok?

I DN 21.juli kunne man lese at Selvaags administrerende direktør mener at tusenvis av boliger ikke blir bygget fordi lokale politikere ikke vil eller ikke våger å si ja til prosjektene. Spesielt i valgår. Sa noen mindre byråkrati?

Allerede i 2011 påpekte flere (undertegnede inkludert i blogg på NA24.no) at det offentlige var for opptatt av universell utforming, økte garantier til utbyggere, økte energikrav og uavhengig sluttkontroll, til å se at man hindret tilstrekkelig vekst. Statssekretær Dag-Henrik Sandbakken hevdet samme år  at strengere bygningskrav ikke ville bidra til lavere boligbygging og stigende boligpriser.

Vel, vi sitter med fasiten nå. Gjør vi ikke?

"Vel, vi sitter med fasiten nå. Gjør vi ikke?"

Tanken i bunn var god. Det er ikke enkelt å bo i fjerde etasje med barnevogn uten heis. Men hvordan slår det ut i praksis?

Den største utfordringen er at simple markedsøkonomiske prinsipper er oversett. Hvor skal økte byggekostnad plasseres om ikke hos sluttbrukeren? Ingen bolig bygges om den ikke kan omsettes i markedet. Skal man selge dyrere nye boliger er man prisgitt dyrere brukte boliger.

Et vesentlig spørsmål er om en småbarnsmor har råd til leilighet med heis i et nybygg oppført i 2015?

For flertallet er svaret nei. Hun må altså kjøpe en brukt bolig? Utviklingen i nyboligmarkedet har vært en vesentlig bidragsyter til at en bruktbolig for svært mange i dag også er uoppnåelig. Siden 2010 er norske boligpriser opp 30 prosent. For å toppe det hele legger jeg til at det nå skal bli vanskeligere å få lån - særlig for førstegangskjøpere. Et nødvendig onde, manet frem av dårlig boligpolitikk over lang tid.

Skulle økte boligpriser medføre at hun ikke har råd til å kjøpe bolig, må hun inn på leiemarkedet. Utleier vil få verdistining på boligen (siden 2010 altså 30 prosent), småbarnsmoren vil få stadig høyere bokostnader.

Unntaket er selvsagt dersom småbarnsmoren er født inn i en familie som har råd til å hjelpe henne økonomisk. Da ender hun mulig i nybyggets i fjerde etasje med heis.

Skal det være slik?

Høstens meglervalg

Det sies at det beste tidspunkt å eie en båt er den dagen du kjøper båten og den dagen du selger den. Slik er det ikke med bolig, med mindre du bor i en båt. De beste dagene i et hjem er når du kjøper det og for flertallet, hele veien frem til du velger å selge.

Når den gjennomsnittlige boligselgeren setter seg ned for å prate med eiendomsmeglere er det med et mål for øye, høy salgssum. Mer penger betyr større finansielle muligheter. Den neste boligen kan få et nytt bad, man kan kjøpe ny bil (noe svært mange faktisk gjør ved boligbytte) eller ta en lenge utsatt ferie.

I realiteten betyr det derimot ikke mye hva du tror at huset ditt er verdt. Det betyr heller ikke mye hva megleren eller ti meglere tror. Personen hvis mening betyr noe er kjøperen som legger inn det høyeste budet.

"Personen hvis mening betyr noe er kjøperen som legger inn det høyeste budet"

Det du bør legge til grunn er kompetanse og leveranse. Altså, hvor dyktig megleren er og om vedkommende har det beste produktet for ditt boligsalg. Hva tjenesten koster er heller ikke uvesentlig, men i dag skiller det normalt lite mellom tilbyderne, gitt at det er tilsvarende produkter du sammenligner.


Enkelte selgere henter derimot ikke inn flere meglere. De plukker den første de finner på nettet eller bankens megler, «fordi vi har vi vært kunde her lenge». Forbrukerrådet anbefaler derimot at du henter inn minst to meglere. Personlig mener jeg tre til fire. Henter du inn 10 er sannsynligheten høy for at du velger en av de siste tre, ettersom du ikke husker de syv første. Så unngå det.

Hvor finner du meglerne?

Ny teknologi, nye fallgruver. Anbudstjenester er lettvint og gode for den som ønsket den billigste håndverkeren eller megleren. Men vil du ha det? De dyktigste meglerne har ofte så god oppdragstilgang at de styrer unna ren priskonkurranse. Selv om prisforskjellen neppe er stor, tar de heller et oppdrag som betaler ti-tusen mer. Tid er en knapphet.

De som gjerne er overlatt til å svare på anbudsforespørsler er unge og mindre erfarne meglere. De trenger absolutt ikke være et dårlig valg, men de er nødvendigvis ikke de aller beste. Du bør i alle tilfeller søke å avklare om så er tilfelle.

"De som gjerne er overlatt til å svare på anbudsforespørsler er unge og mindre erfarne meglere"

Nettet inneholder også hybridløsninger. Tjenester som "viser deg Norges beste meglere". Selv om de meglerne som har jobbet hardt for å få gode tilbakemeldinger her neppe er dårlig, er det absolutt ikke sikkert de er best på annet enn å be om kundetilbakemeldinger, eller legge inn tilbakemeldinger på vegne av kunder. Beviset på dette ser man på at små selskaper i et geografisk område ved å satse på tjenesten, kan ha brorparten av topplasseringene. Igjen, trolig ikke et dårlig sted å finne en kandidat, men neppe en fasit.

Det enkle er faktisk fortsatt det beste.


Om du virkelig bryr deg om meglervalget, og det burde du, gjør utvalgsprosessen manuelt. Benytt gjerne tjenester på nett, men pass også på at du selv håndplukker kandidater. Foruten egne erfaringer, snakk med venner og bekjente. Omsetter en megler mye i ditt nabolag eller av din boligtype er det trolig en grunn til det. Kontakt vedkommende.

Du kan også ta en titt på annonser, eller gå på visninger. Slik får du et svært godt inntrykk av meglerhåndtverket og kan hente inn den eller de meglerne som du selv erfarer har den beste kompetanse og leveranse.

Lykke til med høstens boligsalg.


Ønsker du mer informasjon om valg av megler kan du ta en titt på eiendomsmeglerguide.no. Informasjonen på siden bygger i det vesentligste på Boligboken utgitt av Gyldendal i 2011.

Boligprisfall i juli

Selv den største optimisten så ikke for seg boligprisveksten vi har hatt første halvår.

I morgen kommer boligprisene for juni. Jeg tror ikke vi skal vente den vanlige oppgangen. Bak oss ligger et halvår med kraftigere vekst på seks måneder enn noen turde spå for hele 2015.

Mens enkelte eksperter og medier vil forsøke å henge prisutviklingen i juni på regjeringens usosiale tiltakspakke, økt arbeidsledighet eller oljepris - er det trolig den kraftige halvårsveksten i seg selv som bremser markedet. Veksten stagnerer fordi den simpelthen er tatt ut for 2015.


Juli bør gi prisfall

Ser vi på de to siste kvartalene i 2015 vil disse trolig følge den historiske "normalutviklingen". Juli bør gi prisfall. August som ordinært skal gi oppgang, kan ende med nullvekst eller ubetydelig nedgang. Tilsvarende for den påfølgende høstmåneden. Årets tre siste måneder gir som vanlig svakt prisfall.


Fasit ved endt år blir en oppgangen på rundt fem prosent i 2015, slik "de største optimister" forutså. Høsten farges av motreaksjon på kraftig vekst første halvår, trolig svakt påvirket av psykologi som følger av oljeskyer, lokale oljeskyer i seg selv*, samt litt "tiltakspakke". Det blir neppe dramatikk av dette. Med unntak av i mediene. Et sannsylig scenario er at finansministerens tiltakspakke stjeler overskrifter.


Historisk lav rente

På motsatt side vil det pekes på at historisk lav rente (som mulig settes ned nye 0,25%) og lav boligutbygging bidrar til å holde prisene oppe. At det offentlig står i veien for tilstrekkelig rask boligbygging blir et tema også det siste halvår.

Så tilbake til juni. Jeg vil tro mange vil peke på månedens prisutvikling som en "myk landing". Litt symptomatisk for boligmarkedet egentlig. At man leser svært mye ut av svært lite. Sannheten er at juni mad all sannsynynlighet har vært en god måned med fortsatt lav omsetningshastighet og gode salg.

Resten av boligåret 2015 blir neppe mer spennende enn medier og økonomer klarer å gjøre det.


* Anslaget for tviklingen er ment for landet som helhet. Områder mer direkte berørt av oljeprisnedgang vil kunne ha en svakere utvikling.

** Dersom du ønsker å se historisk utviklingen i markedet siste 5 år se: http://eiendomnorge.no/boligprisstatistikken/

*`* Dersom du lurer på hva jeg trodde om boligpris 2015, se her: http://christervikebo.blogg.no/1420034157_slik_blir_2015.html

Hvor svartmalt kan dette bli?

 

Enkelte sjefsøkonomer går alltid med paraply når det er opphold. Årsak, risikobetraktning. Det er nemlig kun når det ikke regner det er mulighet for at det kan bli regn.

Mitt poeng illustreres godt gjennom uttalelsen en sjeføkonom fra Swedbank ga Aftenposten 24.mai. «Jo mer noe har steget, jo mer sannsynlig er det at fallet blir tilsvarende stort». Altså, om det ikke går veldig bra, da må det gå riktig ille.

 

I dag kom boligprisene for mai 2015. Som forventet dempes nå prisveksten. Prisene på landsbasis har steget mye i 2015. Det er derfor svært sannsynlig at veksten for 2015 er tatt ut. At nedgang i mai skyldes bratt oppgang så langt i år, står i sterk kontrast til nyhetsoverskrifter som "Boligprisveksten stoppet - svakeste siden finanskrisen".

 

Normalt sett stiger boligprisen i mai, det er derfor ikke vanskelig å fremstille avviket som dramatisk. I get it! Det hele blir langt mer "lesverdig" om det krydres med negative assosiasjoner til finanskrise, oljepris og arbeidsledighet, enn prisveksten så langt i 2015.

 

Enkelte journalister har i senere tid riktignok tatt sirkuset ut av boligmarkedet. Litt nærmere sannheten, litt mindre sensasjonelt. Jeg trakk på smilebåndet når E24 påpekte at meglere aldri ringer journalister og forteller om boligene de selger langt under takst. Det er et vesentlig poeng. Sannheten er vel at avtagen prisvekst bør ønskes velkommen?

Sannheten er vel at avtagen prisvekst bør ønskes velkommen? 


Jeg er derimot usikker på om ikke fristelsen blir for stor. Boligprisene falt i mai. Finanskrise, oljepris, arbeidsledighet, endret utlånspraksis. Enkelte nyhetsformidlere blar allerede i kartoteket hvor økonomer og professorer er organisert fra «mest negativ» til «moderat positiv». Hvem ringer de nå?

 

Jeg er spent. Hvor svarmalt kan det bli?

Om å selge selv

Ofte er jeg uenig med Forbrukerrådets fagsjef, være seg i valg av slips eller synspunkter.

Det å la «pennen» ligge når debatten om å selge bolig selv blusset opp igjen var derfor en øvelse i selvbeherskelse. Enhver påstand om at en privatperson kan gjøre en tilsvarende god jobb som den profesjonelle part er helt urimelig. 

"Ingen har presentert et snev av dokumentasjon" 


Det er nettopp påstander som er fremsatt. Riktignok har fagsjefen solgt sin egen bolig, noe som har gått bra (så langt). Man har også gjennomført en undersøkelse hvor boligkjøpere som har solgt selv vurderer sin egen fornøyelighet opp mot den som har brukt megler. Ingen har derimot presentert et snev av dokumentasjon som tilsier at du faktisk kommer økonomisk godt ut av å selge bolig selv. Den undersøkelsen finnes ikke, i Norge.


Norge er derimot ikke det eneste landet hvor bolig kan selges gjennom megler, eller selges privat.

Hos «søta bror» har Värderingsdata, det svenske motstykket til Eiendomsverdi, gjennomført undersøkelsen vi mangler i Norge. 

I snitt oppnår en privat boligselger i Sverige en pris som er 10 prosent lavere enn en bolig solgt gjennom megler. I enkelte deler av landet er forskjellen hele 18 prosent. Prosenten utgjør en betydelig sum om boligen koster tre millioner eller ti millioner kroner.

"Dette utgjør en betydelig sum" 

Jeg vedgår at Norge ikke er Sverige. På samme tid er jeg trygg på at det å sammenligne boligsalg i to naboland, gir bedre tallgrunnlag enn det private salget til en fagsjef i Forbrukerrådet.

Sover de om natten?


Årsaken til at jeg valgte å avstå fra å stupe inn i debatten i første omgang var at privat boligsalg tilsynelatende ikke er et problem for andre enn Forbrukerrådet og den som forsøker å selge selv, men ikke får det til. Slik tror jeg også det vil forbli. Undersøkelsen til Värderingsdata viser også at mens 23 prosent solgte boligen sin selv i 2001, er andelen nå redusert til 9 prosent (2014).

Svært få selger selv.

Saken om privat boligsalg er allerede død i nyhetsbilde. Jeg kunne latt den ligge, men en vesentlig bit ble utelatt. Tallene som dokumenterte det som ble sagt. Beviset. Tall fra vårt naboland forteller at det sannsynligvis ikke er klokt å selge selv.

Det hjelper lite at intensjonen er god om rådet viser deg å være svært dårlig (i dobbel forstand). Heldigvis er det ikke mange som lytter.

Om å gå på tryne i boligmarked

En undersøkelse utført av TNS Gallup for Forbrukerrådet viser at 44 prosent av boligkjøpere opplevde problemer knyttet til bolighandel. Resultatet er like lite overraskende og reaksjonen like teatralsk som da en tilsvarende rapport traff forsiden av VG i 2011.

Årets undersøkelse avdekker at 60-70 prosent av boligkjøpere mener å ha for kort tid ved boligkjøp. Forbrukerrådet svarer med en vaklende beskyldning om at meglerbransjen tjener godt på kort tid fra visning til salg.

Beskyldningen er i beste fall komisk og ganske så uinteressant.

Beskyldningen er i beste fall komisk og ganske så uinteressant. Det som derimot er interessant er hva du som budgiver ville brukt et ekstra døgn til? Svært få bryr seg om å bruke de tilmålte 60 minuttene på visningen i dag, så hva ville endret seg? Ville du bedt om ny visning med fagmann neste dag eller valgt en tur på kino?

I følge rapporten mente 17 prosent at boligen var i dårligere stand enn først antatt. Jeg har selv kjøpt bruktbolig og oppdaget det samme. Ville jeg avdekket feilen om budfristen hadde vart et ekstra døgn? Absolutt ikke.

Etter å ha funnet en feil visste jeg som megler at jeg etter avhendingsloven ikke ville kunne få oppreisning for denne. Hadde jeg ikke hatt inngående kunnskap om lovverket, ville jeg da ha klaget? Høyst sannsynlig. Tror du jeg basert på dette er sjokkert over at 14 prosent klager eller reklamerer etter boligkjøpet?

Avhendingsloven er en ullen lov. Den inneholder formuleringer som «innen rimelig tid» og ord som «vesentlig». Når rapporten avdekker at en av ti har vurdert å klage, men ikke gjort det, er ikke det overraskende.

Flertallet bruker ikke et sekund på å lære seg boligkjøp innen de legger inn bud.

Flertallet bruker ikke et sekund på å lære seg boligkjøp innen de legger inn bud, jeg gjorde ikke rare undersøkelsene selv da jeg kjøpte min første bolig i år 2000. Som forbrukere er vi vant til kjøpsloven, vi er vant til å kunne klage å bli hørt. Så hva opplever vi når feilen ved boligen ikke er vesentlig nok? Et problem?

Ser vi på hvorledes forbruker er oppdratt til å kjøpe bolig er ikke svarene i rapporten overraskende. Jeg vil anta at flertallet av boligkjøpere tror de har flere og bedre rettigheter enn de i realiteten har. Dette er noe forsikringsselskapet Help, som selger forsikring til boligkjøpere garantert kan bekrefte. Dessverre er det faktisk alt annet enn overraskende at du som forbruker kan oppleve problemer knyttet til bolighandel.

Forbrukerrådet mener å ha avdekket noe dramatisk og hevder at rapporten klart viser at eiendomsmeglerbransjen har mislyktes i å skape en trygg bolighandel for norske forbrukere. Mulig hadde påstanden holdt vann i 2011, men det har skjedd litt siden den gang. Antall reklamasjoner på bolighandel har gått kraftig ned, mens meglerbransjens omdømme har gått opp.

Selv om Forbrukerrådet tilsynelatende ønsker å rette pekefinger må instansen - slik jeg ser det - bære en større del av ansvaret for forbrukerens holdning til boligmarkedet enn meglerbransjen. På den ene siden fremholder de at bolighandel er så enkelt at alle kan gjøre det selv. På samme tid fremstiller de bolighandel som en handel hvor man nærmest kan legge hjernen igjen hjemme, og støtte seg på megler samt boligsalgsrapporter.

Er det snart på tide å pakke bort stridsøksen?

Spørsmålet jeg stiller meg er om det ikke snart er på tide å pakke bort stridsøksen og heller dra sammen for forbrukeren? Jeg vet at meglerbransjen ønsker det.

Den raskeste veien til opplevd tryggere bolighandel i Norge oppnås ved å informere forbrukere om at kunnskap om bolighandel er svært nyttig. Det er et enkelt men viktig budskap!

I det lengre løp har både bransjen og det offentlige en jobb å gjøre, både i forhold til å skape boligsalgsrapporter som faktisk er gode, og ikke minst et lovverk som i større grad forhindrer at du går på tryne i boligmarkedet.


 

Dersom du skal kjøpe bolig og ønsker å lære deg litt mer om bolighandel kan jeg anbefale at du tar en titt på min applikasjon boligkjopet.no. Applikasjonen er gratis.

 

Hva tror Ulltveit-Moe om været?

Hvor mye prisene skal opp i 2015, finnes det mange og helt ulike meninger om. Meglerne spår boligprisvekst på 4-6 prosent i 2015. Statistisk sentralbyrå spår null prosent. Hvem har rett? 

Ordene flere burde bruke...!

Svaret er selvsagt ikke gitt. Det som derimot er åpenbart er at du ikke blir en spennende samtalepartner om du mener at boligprisene vil ligge rundt 0-6 prosent. Investor Jens Ulltveit-Moe tror at boligprisene vil falle med tilsammen 20 prosent over de neste to årene.

Investor Jens Ulltveit-Moe tror at boligprisene vil falle med tilsammen 20 prosent over de neste to årene

 

Han har etter eget sigende avdekket en særnorsk boligboble som er lett å forstå; realinntektene vil ikke ha like sterk stigning i fortsettelsen.

Synspunkter på boligprisens utvikling er i seg selv uproblematisk. Mulig har han rett. Problemet er at tallet blir nyheten, ikke årsaken. Den faktiske nyheten  er jo at investoren har klart å finne boligboblen flertallet ikke klarer å se.

Det jeg etterlyser er at den faktiske nyheten omtales, altså årsaken

Den kjente investorens anslag er ikke ekstremt, andre har i tidligere år tatt vesentlig mer i. Det jeg etterlyser er at den faktiske nyheten omtales, altså årsaken. Når anslaget tallmessig ligger så langt fra andres, bør ikke journalisten ta på seg å sannsynliggjøre nyheten?

Slik de fleste slike saker i dag fremstår handler det kun om et synspunkt - det store, deilige sitatet som vekker oppsikt. Slike sitat-saker kan man selvsagt lage mange av. Hvor nyttige de er derimot...

Hva tror Ulltveit-Moe om været denne sommeren, mon tro?

Slik blir 2015

Da nyttårsrakettene smalt ved overgangen til 2014 hadde vi lagt bak oss en grå bolighøst. Selv hevdet jeg nedturen høsten 2013 skyldtes deg og meg - psykologi. Jeg påpekte den gang at fordelen med "tanker" er at de raskt endres og at januar ville bli vitamininnsprøytningen som skylte bort det negative.

Når jeg fikk rett skyldes det ikke tunge analyser. Årsaken er at boligmarkedet, skånet for større økonomiske uroligheter, har vist seg svært forutsigbart*. Ikke i forhold til hvor mye prisene vil stige eller falle, men hvordan prisene vil bevege seg gjennom et år, gitt utgangspunktet året før.

Nettopp forutsigbarhet gir meg klokketro på fall i årets siste måned 2014, med prisoppgang rundt på 3-4 prosent på landsbasis i januar 2015. Prisutviklingen deretter vil avhenge av hvordan nordmenn og den økonomiske politikken håndterer det oljepris skapte skydekket i horisonten, samt skydekket i seg selv.

Slik jeg ser det vil boligprisutviklingen i 2015 først og fremst avgjøres av hvordan «vi» forstår økonomien

Slik jeg ser det vil boligprisutviklingen i 2015 først og fremst avgjøres av hvordan «vi» forstår økonomien og den økonomiske fremtiden. Jeg tror heldigvis forståelsen av økonomien er god. Derfor unngår vi økt sparing og kraftig vekstbrems i 2015.

Det finnes, som nevnt i mitt innlegg «Førpremiere boligprisspådom 2015»**, mye som kan påvirke boligpris. Jeg tror derimot ingen endring samlet eller enkeltvis i 2015 vil bli stor nok til å gi vesentlig utslag. Har jeg rett blir 2015 et kjedelig år for boligprisene, det vil heldigvis passe økonomien godt. 

Veksten i januar vil etterfølges av fem måneder uten vesentlig oppgang, hvor sluttsummen er svakt positiv. Juli vil gi sitt vanlige prisfall, mens august og september bringer svak oppgang. Årets tre siste måneder gir nytt prisfall og fjerner deler av oppgangen man fikk etter januar. Fasit i 2015 blir trolig oppgang på 4 til 5 prosent***.

Om du tenker at en ny oppgang på 4 til 5 prosent virker i overkant høy er det viktig å ha i bakhode at bolig ikke er det eneste som vil stige i verdi 2015. Sett i forhold til generell prisstigning vil den reelle oppgang i boligmarkedet ende rundt 3 prosent. 

I 2015 tror jeg først og fremst at boligselgeren selv er i førersetet.

I 2015 tror jeg faktisk boligselgeren selv først og fremst er i førersetet. Hva du velger å gjøre ut av ditt boligsalg vil neste år bety mer for salgssummen enn markedets utvikling. Din bolig kan «stige» 5 til 10 prosent i verdi i forhold til naboen som solgte i november 2014, om du gjør en skikkelig innsats.
Mitt råd for 2015 er; ta ikke for lett på boligsalget.

Godt nytt år! 



* Dersom du ønsker å se den historiske utviklingen i markedet siste 5 år se: http://eiendomnorge.no/boligprisstatistikken/
** http://christervikebo.blogg.no/1417179064_frpremiere_boligspdom.html
*** Anslaget for prisutviklingen er ment for landet som helhet. Områder mer direkte berørt av oljeprisnedgang, lik Rogaland, vil ha en svakere utvikling i 2015.

Skattetrollet

Overskriften her er litt misvisende, ikke ulikt overskrifter om beskatning av bolig denne uken. Med tanke på pressedekningen av Scheel-utvalgets rapport hadde overskriften pressetrollet mulig passet bedre? 

Ifølge mediedekningen ville rapporten endre den kjente verden og boligeierne ville «rammes» hardest.

Hva var det man ikke skjønte? Allerede på pressekonferansen sa finansminister og Frp-leder Siv jensen at «boligskatt er ikke denne regjeringens politikk». Det forhindret likevel ikke en storm av spekulasjoner rundt det å eie bolig i fremtiden.

Hvorfor?


dn.no: Blir boligskatten slik?

Scheel-utvalget ble nedsatt av Stoltenberg-regjeringen. Denne uken tok Siv Jensen og Erna Solberg høflig imot resultatet. Selv om mange, inkludert journalister, åpenbart har valgt å se rapporten i et politisk lys er den verken rød eller blå. 

Scheel-utvalgets mandat var å se på muligheten for å redusere selskapsskatt, samt om inndekningen skulle være nøytral. Det overraskende er således ikke utvalgets innstillinger, men at så mange likevel lar seg overraske over at kutt i gevinstbeskatning foreslås dekket inn på andre områder.

Ble du skremt? Er du som folk flest gjør du dine valg ut i fra hvordan verden oppleves. Når systemer plutselig foreslås endret, er det klart at man kan bli usikker. Vil du miste boligen din og samtidig få din private formue radert ut?

"Fordelen et utvalg har er at de kan si akkurat hva de mener er korrekt for samfunnet uten å miste en eneste velger.

Fordelen et utvalg har er at de kan si akkurat hva de mener er korrekt for samfunnet uten å miste en eneste velger, det kan ikke politikere. Den blåblå regjeringen vil aldri gå inn i en valgkamp i 2017 med økt eiendomsskatt og kutt i rentefradrag i partiprogrammene. Det er videre lite sannsynlig at en arbeiderpartiregjering vil forsøke å snike det inn i 2018 budsjettet. Den norske folkesjelen vil aldri tillate det.

Når julen ringes inn er Scheel-utvalgets rapport passert pressetrollets «best før» dato. Innstillinger i Scheel-rapporten vil nok i en eller annen form - trolig "stillhet" - finne veien inn i fremtidige statsbudsjett. Det vil derimot neppe skje i så stor grad eller i et så høyt tempo at du trenger å bekymre deg - økonomisk eller politisk.

Du kommer ikke til å miste boligen din.

Førpremiere boligspådom 2015

Det er fristende å innlede med - hva var det jeg sa? Spådom servert ved overgangen til 2014 viste seg å være svært forutsigbar. Boligmarkedet i seg selv er det som har overrasket mest, det ser ut til å slå de fleste prognoser. Med det som bakteppe er det snart tid for ny runde boligprisspådom. I den anledning gjør jeg igjen et forsøk på å spå boligprisspådom.

Oljepris og rente, bit deg merke i disse to ordene. Økonomer og meglere gis vidt spillerom i begge retninger når de nå skal kaste mynt og kron. Jeg tror likevel at spådommene for 2015 i sum vil være urovekkende avdempet.

Oljepris og rente, bit deg merke i disse to ordene.

Heldigvis vil enkelte, tradisjonen tro, også i år trekke en elefant opp av hatten. Det gleder jeg meg til!

Flertallet vil basere spådom på kjent prisutviklingen fra 2014 og plassere neste års utvikling rundt 1 til 3 prosent fra årets. Temperaturen i økonomien tilsier videre at man vil legge seg på nedsiden av årets vekst, altså på prisutvikling mellom 2 til 4 prosent. Statistisk sett vil dette faktisk fungere ganske bra.

Eiendomsmeglere, interesseorganisasjoner og uavhengige prognosemakere er tradisjon tro de som vil forklare prisutvikling med positivt fortegn, «derfor stiger prisene». Så hvorfor gjør de det i 2015?
 
- Rente/lån; tro på videre langvarig «lav» rente gjør at man ikke frykter å oppta/øke belåning. Uttalelser som «det kan bli gratis å låne penger» forsterker dette. Tall fra SSB understreker forventningen, færre binder nå renten.

- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; man tror ikke på vesentlig økning og ser for seg at mange ansatte fra oljenæringen finner arbeid i andre bransjer eller i det offentlige. Unntaket er Norges oljehovedstad Stavanger hvor økt arbeidsledighet og usikkerhet preger 2015. Kronesvekkelsen bidrar til at andre deler av industrien som eksporterer får vesentlig bedre tider.
Gjeldsgrad vil ikke bli en utfordring før rentene omsider begynner å stige en dag, altså ikke i 2015.

- Tilbud/etterspørsel; det vises fortsatt til press i boligmarkedet  med lite nybygging, befolkningsvekst i og rundt storbyer. Nyboligmarkedet er ikke i takt med markedet for øvrig hva gjelder pris og etterspørsel.
Flere restriksjoner på tilbudssiden er også strukturelle. Det betyr at disse vil vedvare selv om man ser en nedgang på etterspørselssiden.

- Boligprisutviklingen i seg selv; man vil trolig ønske boligprisvekst i 2015 velkommen, som motvekt til nedgang i oljerelaterte virksomheter. Prisvekst gir grunnlag for nybygging og sysselsetting, samtidig som det bidrar til at folks forbruk holdes oppe. Det offentlige vil trolig ikke i vesentlig grad bidra til å dempe en vekst opp mot 5 prosent i 2015

- Oljepris; Det er ingen direkte sammenheng mellom oljepris og boligpris. Det er derimot en sterk sammenheng mellom boligpriser og arbeidsledighet (nevnt over). Lave oljepriser er også godt nytt for våre handelspartnere i Europa.


Mulig i frykt for å bli avskiltet har servitørene av ytterpunkter moderert seg noe de senere år. I større grad enn tidligere vil det legges inn forutsetninger for de største utslagene, «hva som kan skje dersom?».
Jeg tør likevel håpe på at økonomer med flotte titler som til dagen løper aksjemarkedets ærend også i år skaper de største overskriftene. «Mulig sjokk i norsk økonomi» vil gi en ypperlig mulighet for å vedlikeholde egen markedsverdi. Med våpen som vedvarende lav oljepris og dårlige økonomiske utsikter er veien kort til et tenkt prisfall på 25 prosent, en avisforside og 30 sekunder på TV2 nyhetskanalen.

Mulig i frykt for å bli avskiltet har servitørene av ytterpunkter moderert seg noe de senere år.

Hva ligger så bak disse prognosene? For her er det snakk om prognoser, ikke spådom?
 
- Rente; kronesvekkelsen bidrar til høyere inflasjon og kan føre til renteøkning eller ytterligere tilstramming av reguleringen av bankene. Dette kan dempe ønske om å oppta ytterligere lån. Videre rentekutt vil på motsatt side ikke ha spesiell effekt på boligprisene, da renten allerede er lav.

- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; dagens boligpris er høy sett i forhold til betjeningsevne og inntekt. Fare for å oppleve jobbsituasjonen som usikker kan gi økt sparing, dette utløser nedgang i forbruk som indirekte påvirker boligpris. Direkte kan dette også påvirke prisutvikling ved at folk velger å bli boende og ikke kjøpe nytt. Boligmarkedet i områder som har mange ansatte i og rundt oljenæringen kan merke dette i 2015.

- Boligprisutviklingen i seg selv; ordet «boble» vil ikke bli benyttet i stor grad for 2015. Det er nemlig ikke boblen, men frykten for at en boligboble er i ferd med å bygge seg opp som vil bekymre.
Mange vil også påpeke at boligprisene er høye i forhold til fundamentale faktorer som husholdningenes disponible inntekt og dagens byggekostnad, noe som tilsier at det ikke er rom for vesentlig oppgang.
 
- Oljepris; hvor lenge oljeprisen blir liggende på et lavt nivå vil være vesentlig, skulle oljeprisen blir permanent lav, vil konsekvensen bli lavere investeringer, lavere sysselsetting, reduserte reallønninger og et svakere boligmarked.

 - Annet; Norge er avhengig av vekstutsiktene internasjonalt. Avhengigheten gjelder først og fremst oljemarkedet, men også finansmarkedene og verdenshandelen for øvrig. Usikkerhet om den økonomiske fremtiden vil påvirke økonomi og boligpris.
Sjokk i norsk økonomi er esset i kortstokken for dommedagsservitøren. Et «worst-case scenario» hvor økonomisk vekst virkelig stagnerer med markert svakere utvikling for bedriftene, noe som igjen fører til at psykologien i markedet endres vesentlig.


Oppsummert vil flertallet tro på oppgang på landsbasis.

Oppsummert vil flertallet tro på oppgang på landsbasis med en mindre prisdifferanse mellom ulike deler av landet. Oljehovedstaden Stavanger vil bli tildelt de dårligste utsiktene, mens flere vil forvente at Sørlandet som har hatt en lengre nedgang, neste år delta i oppgangen.

Få vil tro på brå endringer gitt at intet uforutsett inntreffer, ordet «krise» vil således ikke være en vesentlig del av spådommene. Det flertallet vil være enig om er at man må forvente en lavere økonomisk vekst. 2015 blir ikke noe jubelår, men det ligger ingen dramatikk i at svært mange vil tro at den prosentvise veksten halveres.

I sum tror jeg spådommene vil samle seg rundt en oppgang på 3 prosent på landsbasis for 2015*.


* Boligprisspådom tar utgangspunkt i prosentvis endring i selve boligprisen fra et år til et annet. Verdt å merke seg er at boligprisoppgangen mulig ikke er så brå som den kan virke, i alle tilfeller om man blander inn realpris. Boligpris omtales gjerne ene og alene - da kan det være lett å glemme at også lønnsvekst og priser på andre varer og tjenester er av avgjørende betydning.

 

Snart kommer hylekoret...

 

Strengt tatt har vi -  så langt - hatt et relativt godt år i boligmarkedet, fjorårets dystre spådommer tatt i betraktning. De som dømte boligmarkedets undergang har moderert seg, men en uvanlig sommer kan gi bli en kjærkommen vitamininnsprøytning for dommedagsprofetene.

Faktum er jo tross alt at man, blottet for faktiske bevis, mates med fremtidsvisjoner basert på antagelser.

Faktum er jo tross alt at man, blottet for faktiske bevis, mates fremtidsvisjoner basert på antagelser. Betrakter man fundamentene som synspunktene bygges på, er disse som hovedregel basert på nåtid. Ingen har første halvår 2014 spådd prisene ned 50 prosent. Årsaken er at summen av synspunkter i markedet ikke ville tillatt dette. Noen måneder tidligere ville det derimot vært både avisforside og gangbar mynt. Noe det da rent faktisk, utrolig nok, også var...

I utgangspunktet så jeg, med flere, for meg en rolig bolighøst i 2014.

I utgangspunktet så jeg, med flere, for meg en rolig bolighøst i 2014. Det ville mulig gitt den vanlige reportasjen med en sjefsøkonom som fryktet at prisene var blitt for høy. De spektakuære avisforsidene hadde derimot uteblitt, dersom ikke...

I 2014 har prisene gått opp i juli, dette er uvanlig. Oppgang hvor prisene skulle gått ned, betyr trolig nedgang der prisene burde gått opp.

Slik medievennlig pessimisme smitter erfaringsmessig raskt mellom redaksjoner og etter hvert også over på boligmarkedet.

Dersom utviklingen denne høsten avviker fra normalen vil økonomer børste støv av gamle krisescenario. All PR-er god PR og hylekoret vil tilta i styrke utover høsten, etter hvert som påstandene får et snev at sannhet. Slik medievennlig pessimisme smitter erfaringsmessig raskt mellom redaksjoner og etter hvert også over på boligmarkedet. Enkelte medier og økonomer vil fremstå historieløse, smått naive eller opptatt av store overskriftene. De fleste vil ikke reflektere over at personene som nå uttaler seg tok feil høsten 2013. Grundig feil!
 
God prisvekst på landsbasis første halvår gir lite rom for videre prisoppgang i 2014. Foruten regionale avvik burde prisene ligge i ro og falle noe mot årets slutt. Det er nemlig neppe grunnlag for vesentlig nedgang heller. Til det er situasjonen i AS Norge for god.
Når jeg likevel antar at vi også i 2014 kan få et fall i prisene, skyldes det at summen av synspunkter også i år kan få en midlertidig effekt.
 
Det blir spennende å følge utviklingen i markedet og avisene i august og september. Blir mine antagelser virkelighet høres snart koret - og det er ikke Sølvguttene...

Ta bolighandel på alvor

Bolighandel inneholder mye etterpåklokskap, men hadde ikke trengt å være slik.

 

Skal du gjøre en boligjandel du kan leve godt med i etterkant, kan du være prisgitt at du selv anstrenger deg og klatrer ut av kunnskapsløsheten. Ta bolighandelen på alvor!

Hovedproblemet for enkelte boligkjøpere er at de sitter med inntrykk av at de i stor grad slipper å tenke selv. Selgere, takstmenn og meglere er menneskene som skal se til at bolighandelen ender som en drøm. Mulig må man ha en viss forståelse? Hadde det vært opp til Forbrukerrådet skulle bolighandel vært utført liggende på bomullspads, mens den eneste ansvarlige i handelen var megler. 

Den som tar seg tid til å se på rettslige boligtvister vil trolig få seg en overraskelse. Uenighet mellom kjøper og selger er med overlegen margin det som lønner kranglevorne advokater. Spør gjerne selskapene som behandler flest klager i boligmarkedet, eierskifteforsikringsselskapene. 

Tar du dette inn over deg, har du akkurat avklart en lønnsom sak. Skal du gjøre en boligjandel du kan leve godt med i etterkant, kan du være prisgitt at du selv anstrenger deg litt og klatrer ut av kunnskapsløsheten. Fire ord hadde spart kjøpere og selgere for mangt ett grått hår; ta bolighandel på alvor!

I forrige uke møtte jeg en jente i midten av 20-årene på en av mine visninger. Hun er den beste boligjegere jeg har truffet i hele år!

Hun hadde skrevet ut salgsoppgaven og "gulet" ut det hun fant uklart (hun hadde lest salgsoppgave med vedlegg før visning). I tillegg hadde hun en sjekkliste fylt av spørsmål - noen hvis svar, jeg faktisk måtte undersøke i etterkant.

Jeg nevner henne fordi hun på en leilighet til 2 millioner, anstrengte seg mer for å gjøre en god handel, enn mange av kundene mine som har kjøpt eiendom til 10 millioner eller mer.

Skal du i mine øyner være en dyktig boligkjøper, er det derimot enda en ting du bør gjøre. Skaff deg vesentlige avklaringer skriftlig!
Det er fint med svar fra selger eller megler, men husk på at det som kun er sagt, kan være vanskelig å dokumentere i etterkant. 

Sitter du derav med vesentlige ubesvaret spørsmål, send megler eller selger en e-post, eller be megler om en skrifltig avklaring:

"Selger har skriftlig bekreftet ovenfor megler at det aldri har vært vanninntrengning i kjeller."


 Har du det sort på hvitt og ikke tvetydig, da er du i min bok boligkjøper av ypperste klasse!

O
m du ikke rekker å få avklaring i budrunden, ta forbehold i stedet:
 
"Bud er avgitt med forbehold om at bad er utført av fagfolk".

Det eneste du skal ha i bakhode når du byr med forbehold, er at forbehold bør være rimelige, samt at du ved å ta et forbehold kan ha et mindre attraktivt bud enn dine konkurrenter.

Oppsummert, gratulerer! Dersom du etter å ha lest dette tar bolighandelen bare litt mer på alvor - kan du ha spart en formue!


Vinn budrunden eller tjen titusener

Magasinet Dine Penger gjenga 5.juni saken om selgeren som tapte titusener grunnet en forsinket e-post. Budet kom ikke fram innen selger hadde akseptert et lavere bud! Velkommen til "budgivning anno 2014".

La meg heller gi deg noen råd tilpasset regelverket

Årsaken er de nye budreglene som er innført for å sikre at budrunder kan ettergås, krav om skriftlighet ved budøkning og budaksept. I forkant av nytt regelverket pekte Norges Eiendomsmeglerforbund på at "problemet" man ville løse med skriftlighet ikke var et problem. De fryktet at endringen ville gjøre mer nytte enn skade, sett i forhold til den håndfull saker det ville løse. Som å amputere fingen for å stoppe blødningen fra et lite kutt.

Selgeren Dine Penger intervjuet er ikke den første og absolutt ikke den siste som vil tape penger. Selv om jeg ikke er kjent med tilsvarende saker i mine selskap, kjenner jeg til at selgere har mottatt høyere bud, i etterkant av å ha gitt skriftlig aksept på et lavere bud. Da taper både selger og mulig budgiveren hvis bud ikke kommer frem raskt nok.
 
Bransjen selv forutså dette og foreslo andre utprøvde løsninger. De ble ikke hørt. Selv om jeg håper løsning revideres skal jeg ikke kaste bort din og min tid på å felle dom over byråkrati. La meg heller gi deg noen gode råd tilpasset det eksisterende regelverket.

Når du skal by:
- ikke velg en strategi som innebærer å by i siste minutt
- ikke sett urimelig korte frister på eget bud, det kan treffe deg i bakhode
- ring megler før/når du har sendt budet
- ring megler om du ikke innen rimelig tid får bekreftet at budet er mottatt
- tilstreb å alltid ha mer enn en tilgjengelig mulighet for å avgi bud (eks. telefon og PC)

Når du skal selge:
- ta en prat med megler i forkant, slik at du vet hvordan budrunden funger
- fortell megler at du setter pris på om han kan be budgiver sette rimelig tidsfrister (< 30 minutter)
- tilstrebe å alltid ha mer enn en tilgjengelig mulighet for å akseptere bud (SMS er ofte det enkleste)
- er budrunden uoversiktlig mot slutten, vurder å aksepterer budet med følgende forbehold: "... Med forbehold om at det ikke blir avgitt høyere bud på eiendommen innen akseptfrist utløper kl......"
 
Lykke til med skriftlige bud!

Bolig og budstrategi

 

Når du er på boligjakt, står du ovenfor en rekke utfordringer. Du skal finne drømmeboligen og deretter vinne budrunden. Som megler har jeg opplevd de aller fleste strategier - noen langt mer effektfulle enn andre.

La oss starte med to enkle prinsipper. Høyt bud kort frist og lavt bud lang frist. Gir du svært kort frist, bør budet være så attraktivt at selger ikke våger å la være og akseptere. Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt. Her bør du tenke motsatt slik at selger gis tilstrekkelig tid til å «venne seg til» at boligen ikke vil bli solgt til opprinnelig prisforlangende.

 

Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt


Et annet råd som generelt vil gjelde - uavhengig av annen taktikk -  er å tilstrebe å ha «litt å gå på» mot slutten av en budrunde. Når budintervallene er kortet ned (kr 5000 til 10.000), vil det virke demoraliserende på annen budgiver om du igjen øker avstanden med eksempelvis 20.000 kroner. Legg videre merke til at svært mange boliger selges til «hele tall» eller like over. Altså 3 millioner, ikke 2.980.000. Årsaken er at banker gjerne gir utlån rundt hele tall og dine konkurrenter gjerne setter sin øvre grense rundt hele tall. I stedet for å legge beløp like under et helt tall, legg deg gjerne på eller like over. Når jeg sier like over skyldes det at mange gjerne tør gå noen tusenlapper over banken og egen grense (trolig godt hjulpet av en megler som ber om et «siste bud»).

 

Den vanligste tilnærmingen til budrunden er å legge første bud noe under prisantydning slik at man har litt å gå på. Årsaken er at du ikke ønsker å betale mer enn du strengt tatt må (by over det andre er villig til å gi), samtidig som du nok forventer at selger i de fleste tilfeller vil be om mer enn den sum du tilbyr i ditt første bud. En annen fordel ved å legge første bud noe under prisantydning er at du kan danne deg et inntrykk av hvorledes markedet for øvrig vurderer boligen. Vissheten om at andre ga bud og derfor vurderte boligen som attraktiv kan gi god nattesøvn - det er også verdt noe.

Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag ? noe som ofte resulterer i «hanekamp»

Ulempen med denne tilnærmingen er at du gjerne drar med deg et høyere antall budgivere enn det som ville vært tilfelle, hadde ditt første bud vært høyere. Jo lavere du byr, desto flere vil mene at boligens verdi ligger over dette nivå og vurdere å by.
Før du anvender denne tilnærmingen, forsøk å danne deg et bilde av hvor mange interessenter som kan tenkes å by på boligen og hvor den faktiske markedsverdien ligger. Ha i bakhodet at når en annen person først velger å by, henger de gjerne med lenger enn det de i utgangspunktet hadde tenkt. Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag ? noe som ofte resulterer i «hanekamp».

Den motsatte taktikk er å forsøke å få boligen på første bud. Skal du klare dette, må du i et normalmarked gi et rimelig godt bud med kort frist.
Selv om taktikken ikke er uvanlig i et godt marked vil jeg legge til at den trolig ofte ender feilslått. Dersom noen vurderer boligen til å være mer verdt enn det du gjør vil de trolig uavhengig komme til å by over deg (eneste fordel med det er at du slipper å kaste bort dagen på en budrunde). Stikk motsatt, skulle taktikken derimot fungere, sitter du trolig igjen med følgende spørsmål ? «ga jeg for mye for boligen, i så tilfelle hvor mye?». Er det drømmeboligen du byr på tør jeg likevel ikke fraråde deg å forsøke taktikken.

De fleste budrunder starter ved at en budgiver legger inn et første og prøvende bud. Deretter vil det komme flere interessenter på banen, og disse byr så over hverandre. En annen tilnærming vil være å la budrunden gå sin gang for så å komme inn med ditt bud i det fristen på høyeste og siste bud er i ferd med å utløpe.
Velger du denne taktikken, skal du ikke hive deg på budrunden, men lene deg tilbake og vente. Strategien krever at du gjør det klinkende klart for megler at du er interessert i boligen og ønsker å komme med bud «etter hvert». Når kun én budgiver gjenstår og fristen er i ferd med å løpe ut, slår du til. Ta her gjerne «litt» i når du først byr. Har de to siste budgiverne overbydd hverandre med tusenlapper, legger du på tjue eller tretti tusen med kort frist. Dette er effektivt all den tid den andre budgiveren frem til du bydde satt med følelsen av at han var i mål. En annen fordel med taktikken er at du ikke bidrar til å drive opp prisen på boligen under selve i budrunden. Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund.

Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund

Vent! Et meget godt alternativ, om interessen tillater det, er å vente i det lengste med å by i håp om at dine konkurrenter mister interesse eller blir sittende fast «på gjerdet». Mulig vil også selger la seg påvirke av det faktum at det ikke kommer inn bud like etter visning - «er ikke boligen min attraktiv?». Dersom du vet at det er en attraktiv eiendom og at prisen er «rett» bør tilnærmingen din være som beskrevet innledningsvis. Kort frist ? «fornuftig høyt» bud. Forutsetningen for å gi et slikt bud bør være at du kjenner markedet godt og derfor vet at summen du tilbyr ikke ligger langt over reell markedsverdi. Du må her finne balansen mellom hva selger forventer og hva boligen vil være verdt i en ordinær budrunde. Ulempen med taktikken, skulle du lykkes, er som nevnt tidligere at du aldri vil vite om du kunne fått boligen rimeligere.

Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått

La oss avslutningsvis se nærmere på boliger som ikke selges umiddelbart, boliger som er priset «ut av markedet». Her handler budgivning i hovedsak om ikke å la seg presse til å betale mer enn du må, eller bli revet med. Et godt utgangspunkt er her å inngi et lavt bud med lang frist som selger virkelig får tygge på. Om du ikke umiddelbart får aksept, ikke få panikk ? noe forhandling må i de fleste tilfeller til.  Når ditt bud avslås, bør du forlange å få vite hva selger er villig til å akseptere, eller enda bedre ? be om et motbud.

Når dette er på plass, vet du hvor selgers forventning ligger - du har skaffet deg grunnlaget for de videre forhandlinger mellom deg og selger. I de fleste tilfeller kan det tenkes at selger er villig til å moderere ytterligere i forhold til motbudet eller ønsket sum. Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått. Om avstanden fra ditt bud til selgers motbud er liten og det ikke er sannsynlig at andre budgivere vil komme på banen, kan du forsøke å legge inn budet ditt på nytt. Alternativt kan du komme selger litt i møte med håp om at vedkommende også er villig til å senke sin salgspris og dermed komme deg i møte. Resultatet vil da bli et kompromiss, forhåpentligvis noe under selgers opprinnelige krav. La meg her legge til at mange vil hevde at du aldri skal by over deg selv. Dette er et godt råd og bør følges så langt det lar seg gjøre. Det er dog slik at man fra tid til annen ikke kan diktere hva selgere vil akseptere, så om du virkelig vil ha en bolig må du regne med at forhandling også krever noe tilpasning fra din side.

Til slutt ønsker jeg å gjøre deg oppmerksom på at budtaktikk i de fleste tilfeller er fånyttes. Den som har ønske og råd til å betale mest, er i de fleste tilfeller den som kjøper eiendommen ?  men for all del, skader det ikke å ha en strategi.

Lykke til i budrunden!

 

 


Sludder og pølsevev fra "boligekspertene"

Sludder og pølsevev er det som har haglet ut av kjeften på økonomiske spåmenn om boligmarkedet.
Her er et lite utvalg fra såkalte forstå-seg-påere:

Dyster boligprisnedgang
Uvanlig stor risiko for at det går uvanlig ille med boligprisen
Flere krisetegn
Dette er en boligboble
Folk flest tror på ytterligere nedgang i boligprisene
Alt tyder på at prisoppgangen på boliger er over for denne gang

Det er åpenbart at de nå sliter.

...mannen som nettopp så det som ville vært tidenes boligkrakk i spåkulen får nå fortelle at fallet er ferdig?


Sannsynligvis, eller snarere heldigvis, er vi rause med å tilgi her til lands. For mens du i trafikken raskt kunne blitt «arrestert» for å ta en ulovlig u-sving, er det ingen som arresteres for villedende ekspertuttalelser i norske medier. Da snakker vi ikke om å snu i tide, lik fjellvettreglene. Ekspertene snur først når de er så langt ute på vidda at de under normale omstendigheter aldri ville våget seg ut på tur igjen. Men det tør de.

Peter Hermansrud (sjefsstrateg i Swedbank First Securities) som spådde opp mot 50 prosent prisfall ble eksempelvis, ved inngangen til mai, sitert på at «boligprisfallet var over for denne gang». Altså; mannen som nettopp så det som ville vært tidenes boligkrakk i spåkulen får nå fortelle at fallet er ferdig?


Hermansrud er ikke den eneste. Listen er endeløs. Det å nevne dem ved navn ville vært overflødig og unødig, for det er akkurat de samme menneskene som nå kommenterer hvorfor prisene ikke faller.

Spør du meg burde de vært så flau at de ikke lot seg sitere på lang tid. De burde i stedet lagt seg helt flat og beklaget at de har gjort det til sin jobb å gi så fryktelig misvisende informasjon. Først til leserne som har blitt utsatt for dette. Deretter til boligselgere og potensielle kjøpere høsten 2013, som kan ha basert viktige valg på dette tomme våset.

Men neida - frekkhetens nådegave medfører at de i stedet koker suppe på ny spiker

Strengt tatt er ikke en enkel unnskyldning tilstrekkelig, de burde vise at de mener det. Gråt ville ikke være feil. Men neida - frekkhetens nådegave medfører at de i stedet koker suppe på ny spiker.

 Den «fantastiske prisveksten» kan oppsummeres med at boligprisene nå er knappe 0,5 prosent høyere enn på samme tid i fjor. Reelt sett har vi faktisk ikke hatt prisvekst å snakke om i det hele tatt de siste 12 måneder. Prisfallet høsten 2013 med den påfølgende oppgangen har derimot tatt form som en lykkepille i mediene.

Ser man på utviklingen så langt i 2014 er den ikke ulik utviklingen svært mange av de senere år. Det skulle du mulig ikke tro ut i fra medieomtalen? Så langt har vi prisvekst første halvår, trolig med størst vekst første kvartal. Men, ekspertene er "overrasket»!

Komikken vil, slik jeg ser det, først bli komplett dersom resten av året også får en normal utvikling. Ingen vekst og mulig prisfall siste halvår. Nå er ikke dette det komiske. Det komiske vil være om den avtagende effekten av lykkepillen ender i en ny u-sving.

De siste år er en forbrukerøkonom fra DnB som har "forutsett det kommende prisfallet" et like sikkert høsttegn, som snøklokker er vårtegn.

Det er selvsagt en vesentlig utfordring ved å ta boligprisspådom med en klype salt. Hvordan skal helt vanlige mennesker klare å finne ut hva vi mener og hva vi skal gjøre, uten at sjefsøkonomer og andre spåmenn forteller oss det?


Eksperten ingen ville lytte til

Sjeføkonom Steinar Juel klarte på egenhånd å tapetserte alle medier i Norge fredag 1. novemer 2013 med budskapet om at boligprisene ville stupe med 20 prosent. Det var sikkert flere enn meg som satte fredags-tacoen i halsen da han i beste sendetid fortalte om boligkrakket som ventet.

Juel valgte å være tabloid


Nå har det gått drøyt fire måneder siden eksperten Juel formidlet det forestående boligkrakket. Fasiten vet vi alle. Juel tok feil og duppen mellom oktober og desember kom ikke overraskende. Det er ikke unaturlig med litt høstmørke over boligmarkedet, og det burde en ekspert som Juel også vite.

Juel har lang erfaring som økonomiekspert og brukes hyppig av mediene. Når eksperter uttaler seg bør det påhvile disse et betydelig ansvar for at man kommenterer sin kunnskap på en saklig måte. Juel valgte å være tabloid, og kanskje han selv ble offer for iveren etter blitzlys og mengder av eksponering da mediene ringte rundt for å finne den eksperten som kunne være mest mulig negativ da boligpris-statistikken ble lagt frem for oktober (presentert 1. november). Det kan være fristende å skylde på mediene, men det blir både lettvindt og billig. Mediene har aldri vært store tilhengere av nyanser, og da blir det en kamp om å finne den mest positive eller negative, alt ettersom... Dette burde også Juel vite bedre en de fleste.

Juel satte sin egen troverdighet på spill.


Mediene er selektive på hvem de vil ha i rollen som ekspertkommentator. Det er viktig at vedkommende er kjent. Det gir troverdighet. Jual har denne troverdigheten, og var den eneste som så til de grader valgte å bruke ekstremt tungsinn i sine spådommer. Uttalelser fra eksperter bør være tuftet på kompetanse utover det vi andre besitter. Det etterlatte inntrykket - nå fire måneder senere - er at Juel satte sin egen troverdighet på spill. Nå kan hele markedet konstatere at Juel tok feil. Kan man ikke ha tillit til ekspertene - som samfunnets guidere - hvem skal man da stole på? Ettertiden har demonstrert at markedet ikke lyttet til Juel. Folk trodde rett og slett ikke på det varslete boligkrakket, og man kan spørre seg om Juel lot seg misbruke.

Etter to måneder med sammenhengende prisoppgang er det ingen kø av eksperter som vil fortelle hvorfor prisfallet ikke kom. Alternativt kan det skyldes mangel på medier som vil omtale det...

 

Sannheten om boligmarkedet!

At boligmarkedet har blitt mer transparent gjør at kjøpere og selgere i større grad selv er bevisst på hvordan markedet beveger seg. De kan følge gjennomsnittspriser, salgstid med mer og på bakgrunn av den tilgjengelige informasjonen foreta sine valg.

Oppfatning av korrekt prisnivå blir dannet på bakgrunn av de siste sammenlignbare salg, justert i forhold til beliggenhet, standard og marked. I et nedadgående marked vil selger mulig akseptere en pris noe under dette nivå, mens de i oppgangstider ønsker å komme noe over.

«Aftenposten 2.januar:
I desember var det 16.600 boligannonser på nettstedet (finn.no) en økning på 26 prosent fra 2012»

Man skulle mulig forvente at en økning på 26 prosent i antall boligannonser ville gi et saftig utslag i prisene man var i stand til å oppnå i desember. Slik gikk det ikke. Desember 2013 kan ikke betegnes som spesiell måned i noen sammenheng.

«E24.no 3.februar: Det lå hele 20.901 annonser ute i årets første måned. Det er 23 prosent flere enn samme måned i fjor, ifølge oppdaterte tall fra Finn.»

Med 23 prosent flere boliger for salg burde det være duket for et realt mageplask i januar. Svaret vet vi selvsagt i dag. Det ble solgt flere boliger i januar 2014 enn i 2013. Hvordan er dette mulig?

«E24.no 5.februar: Han (Administrerende direktør Terje Halvorsen i DNB Eiendom) påpeker at det fortsatt er langt flere boliger ute på markedet enn normalen.

- Det ligger omtrent 19.000 boliger ute på Finn.no nå. Normalen i januar er 13-14.000. Et stort utbud vil fungere prisdempende, i hvert fall frem til «varelageret» er solgt ut, sier Halvorsen.»

Halvorsen har rett i at normalen i januar er 13-14.000 boliger. Han har også rett i at et stort utbud vil virke prisdempende. Dersom vi ikke hadde et stort utbud, men medier som ved en feiltagelse hadde fått oss til å tro det, ville det virke tilsvarende prisdempende?

«hegnar.no 5.februar: Fasiten viser at det nå er over 19.500 boliger annonseres på Finn.no - 6.500 flere enn for ett år siden.
NEF-lederen påpeker likevel at det på landsbasis fortsatt er mange boliger til salgs, selv om de lokale variasjonene er store.»

Finn.no sendte ut en pressemelding i 2013 hvor de gjorde oppmerksom på at de nå ikke bare ville telle prosjekter under antall annonser, de ville telle antall enheter i hvert prosjekt. Flere av landets mest toneangivende medier og meningsytrere har oversett denne endringen.

5.febuar lå det 13.101, ikke 19.500 boliger for salg på Finn.no. NEF-lederen har rett i en ting, det er store variasjoner.

«Finn.no 2.februar: Det ligger 664 annonser på finn.no under Bergen, av disse er 323 nybygg. Det vil si at det i Bergen denne dagen ligger 341 brukte boliger. Med unntak av 2013 er dette antall lavere enn 2006, 07, 08, 09, 10, 11 og 12.» 

Som nevnt innledningsvis: Oppfatning av korrekt prisnivå blir dannet på bakgrunn av de siste sammenlignbare salg, justert i forhold til beliggenhet, standard og - marked.

Tenk om kjøpere og selgere satt med feil bilde av markedet.

* Det er tallene fra finn.no som legges til grunn for antall. De siste årene har annonsering av prosjekterte boliger på finn.no endret seg. I økende omfang har prosjekter blitt annonsert både under «Nye boliger» og «Bolig til salgs». Dette medfører at det i økende grad blir feil å eksempelvis sette året 2014 med 2006 dersom tallene ikke «vaskes». En slik sammenligning har jeg aldri sett. I 2013 kom siste endring. Alle enheter i prosjekt teller med på antall. Dette medfører at et boligprosjekt med 100 nye leiligheter, som før talte som én bolig på finn.no, nå telles som 100. Antallet annonserte boliger er i 2014 høyere enn i 2013 (ref.DN), det avisen derimot glemte å nevne var at det i januar 2013 var et rekordlavt utbud boliger (ned mot 9.000).

Det er fortsatt mulig å skaffe seg en oversikt over antall annonser under «Bolig til salgs» (venstre tall i toppen av søkeresultatet på finn.no), men denne funksjonen teller med nybygg annonser (antall enheter er da ikke med, vises som høyre tall).

Budjungelen endrer karakter

Frem til 1. januar 2014 foregikk budrundene stort sett ved at budgiver først fylte ut og innga skriftlig bud til megler. Deretter ble alle forhandlinger som budøkninger  gjort per telefon. Som budgiver kan du også i 2014 oppleve at budrunder skjer på denne måten, ettersom de nye reglene om budgivning kun gjelder eiendomsmeglingsoppdrag etter 1. januar 2014.

 

Videre skal megler også ha foretatt legitimasjonskontroll av deg som budgiver, samt ha mottatt din signatur, før bud videreformidles


For oppdrag inngått i 2014 gjelder derimot nye regler. For enkelte kan disse fremstå mer uoversiktlig enn klargjørende.

Kan endringene for deg som budgiver forklares kort?
Kort oppsummert består endringen i at megler ikke kan formidle bud, aksept eller avslag, uten at slike er skriftlig mottatt hos megler. Du som budgiver må altså sende alle bud til megler skriftlig, og megler må videreformidle disse skriftlig til andre budgivere, interessenter og selger.

Overordnet kan man si at kravet til skriftlighet er oppfylt så lenge det er i en tekstform som kan lagres av megler. Videre skal megler også ha foretatt legitimasjonskontroll av deg som budgiver, samt ha mottatt din signatur, før bud videreformidles.

Har jeg mulighet for å diskutere muntlig med megler?
Ja, dette er fremdeles mulig. Har du spørsmål eller behov for veiledning i forbindelse med budgivning er det bare å ringe megler. Megler kan fremdeles gi all informasjon over telefon. Herunder kan man diskutere størrelse på bud, budfrister og lignende som tidligere, men bud må deretter bekreftes skriftlig.

Hvordan går jeg konkret fram hvis jeg ønsker å by?  
For det første må du fremlegge legitimasjon og signatur ovenfor megler.

Dersom du ikke har tilgang til PC, nettbrett eller mobiltelefon kan du fysisk framvise gyldig legitimasjon og signatur til megler. Dette kan for eksempel gjøres på visning. Megler vil da notere ned kontrollnummer fra legitimasjon eller ta bilde av legitimasjonen. Signeringen kan foretas på visningsprotokollen eller i et budskjema.

Dersom du har nettbrett eller mobiltelefon kan du ta bilde av legitimasjon, samt signatur og sende dette til megler via e-post eller MMS.

Hvis du har mulighet for elektronisk signatur, eksempelvis via BankID eller MinID, vil dette kunne erstatte behovet for fremvisning av legitimasjon og signatur. Dette gjøres ved budgivning via ulike budgivningsplattformer.

For det andre må du sørge for at du har mulighet til å by skriftlig.

Hvordan byr jeg skriftlig?
Det anbefales at du fyller ut det første budet på det standardiserte budskjemaet som du finner i salgsoppgaven. Årsaken til dette er at det første budet bør inneholde en del informasjon. Budskjemaet er da en enkel huskeliste for deg. Dette budskjemaet overleveres megler, eller sendes megler på e-post eller MMS.

Imidlertid kan også det første budet sendes megler på annen måte, noe jeg kommer tilbake til. Du må da huske på å få med en del informasjon: eiendommens adresse, kjøpesum (ditt bud), din kontaktinformasjon, din finansieringsplan og kontaktinformasjon til finansieringskilde, akseptfrist på budet, ønsket overtagelsesdato, eventuelle forbehold og andre forhold du ønsker å få fram i budet.


Hvordan øker jeg budet?
Dersom du ønsker å øke ditt bud må dette gjøres skriftlig, gjerne via de nettbaserte budgivningsplattformene.

Dersom du ikke har muligheter for å by via slik plattform, kan du sende bud via SMS, MMS, e-post eller faks. Har du heller ikke mulighet til dette kan du levere bud på meglerkontoret.

Budforhøyelse bør inneholde eiendommens adresse, kjøpesum (ditt bud) og akseptfrist på budet.

Dersom du har tatt forbehold eller stilt vilkår om en overtagelsesdato, m.m. i det første budet kan du i budforhøyelser vise til «med vilkår/forbehold som i det første budet». Dersom du underveis i budrunden ønsker å stille nye vilkår eller forbehold må dette også komme klart fram i den skriftlige budforhøyelsen.

Hva skjer når jeg har sendt inn et skriftlig bud?
Når du har sendt et skriftlig bud skal megler så snart som mulig bekrefte tilbake til deg skriftlig at budet er mottatt.

Dersom du ikke får en slik bekreftelse er det viktig å ringe til megler for å forsikre deg om at budet er mottatt hos megler. Som ved alle andre tekniske løsninger kan det være forsinkelser, f.eks. ved levering av SMS.

Megler vil også informere andre budgivere, interessenter og selger om budet ditt. Dette gjøres skriftlig av megler. Andre budgivere vil da ha muligheten til å øke sitt bud, hvorpå du vil motta skriftlig informasjon om dette.

Hvordan avsluttes budrunden?
Selger får fortløpende beskjed om bud som kommer inn på eiendommen. Dersom selger ønsker å akseptere et bud må dette gjøres før akseptfristen på budet er utgått. Dette gjøres ved at selger sender skriftlig beskjed til megler om hvilket bud han eller hun ønsker å akseptere. Megler videreformidler aksept skriftlig til budgiver.

Hva skjer dersom megler formidler et muntlig bud til selger?
Dersom megler har mottatt et muntlig bud fra deg som budgiver og dette formidles videre til selger, vil budet være like bindende for budgiver som om dette var skriftlig. Dersom selger aksepterer et slikt muntlig bud vil det være inngått en bindende avtale.

Har jeg angrerett?
Nei, det er viktig å være klar over at det ikke er angrerett ved salg eller kjøp av eiendom. Det er heller ikke muligheter for å tilbakekalle et bud etter at selger har fått kunnskap om budet. Budet er da bindende fram til akseptfristens utløp eller til budet er avslått av selger.

Om budrunden blir bedre i 2014 grunnet skriftlighet er det bred uenighet om. De nye reglene har møtt kritikk både fra de som laget forarbeidende til den nye eiendomsmeglerloven og eiendomsmeglere.

Uansett, lykke til i budrunden!

Førpremiere på boligspådommer 2014

Det beste tidspunkt for å tro noe om boligpris er udiskutabelt ved overgangen til et nytt år. Selv om skivebom er regelen fremfor unntaket fascineres vi av slik synsing.

For å tilfredsstille nysgjerrigheten vil journalister gjennom årets siste uker jakte de mest spektakulære og tabloide spådommene.

Sakene er lettbente. Ingrediensen er snakkesalige økonomer og meglere, villige til å dele sine gjetninger, gjerne uten bakenforliggende årsak knyttet til tallene.

Basert på et relativt kjedelige utvalg «råvarer» har spådommene tidligere vært urovekkende forutsigbare. Nettopp derav ønsker jeg også i år - litt før spådommene serveres - å gi deg førpremiere på hva de vil inneholde.

Først og fremst vil flertallet servere moderate tall for 2014 - rundt 0%. Årsaken er at man i mangel av tyngre analyse baserer fremtidig utvikling på årets utvikling (2013). Rent historisk er ikke tilnærmingen så dum som den mulig høres ut. Basert på de siste 20 års prisvekst forekommer større endringer fra et år til et annet, kun ett av fire år (iflg. SSB. Om den som baserer fremtidig utvikling på historisk vet dette er en annen sak).

Som tidligere vil også mange velge å legge egne spådommer tett opp mot tunge toneangivende aktører som SSB og Norges Bank. Selv om analysen bak deres prognoser mulig er ukjent for den enkelte, vet man at disse aktørene presenterer spådommer som er godt forankret.

Brorparten av årets spådommer vil ligge fra minus 3 prosent til pluss 3 prosent, noe som dessverre ikke vil gi de feteste overskrifter (det kommer jeg tilbake til). Nedgangen på slutten av 2013 (nedgangen på landsbasis - og skriveriene om den - fortsetter ut året) medfører at flere vil spå moderat nedgang i 2014. På motsatt side vil svært få av samme årsak velge å legge sine tall vesentlig over 3 prosent oppgang.

Eiendomsmeglere, interesseorganisasjoner og uavhengige prognosemakere vil som tidligere være mest positive og moderate.

Hva vil disse forklare prisene med for 2014?
 
- Rente; lav lånerente også i 2014, samt tro på videre langvarig lav rente.

- Lønnsvekst; fortsatt lønnsvekst (god reallønnsvekst, lav norsk underliggende inflasjon).
 
- Psykologi; boligmarkedet er spesielt følsomt for hva som blir skrevet og sagt i media. For øyeblikket faller boligprisene som følge av finansieringssituasjonen og stemningen ute blant folk. Slik vil det antageligvis fortsette en stund, men det er neppe et varig fenomen.

- Arbeidsledighet; liten fare for vesentlig økning. Det har aldri tidligere vært flere i arbeid.

-
Tilbud/etterspørsel; press i boligmarkedet (befolkningsvekst, arbeidsinnvandring og urbanisering i forhold til ferdigstillelse nybygg). Antallet øker jevnt og trutt og et sted må de bo. Norge har ikke hatt overproduksjon av bolig, noe som vil være med på å opprettholde etterspørselen og et stabilt marked. Under dette punktet vil trolig flere nevne at en videre prisnedgang senker produksjonen av nybolig, noe som vil merkes i markedet innen 2016.

De mest ekstreme uttalelsene vil også i år komme fra analytikere og seniorøkonomer (meglerhus og banker). Mulig er en viktig del av deres virke å vedlikeholde egen markedsverdi gjennom å tidvis «sjokkere». Som nevnt innledningsvis vil moderasjon være gjengangeren blant årets spåmenn. Moderasjon gir derimot ikke forsider eller bilder på trykk, dette er enkelte bevisst.

Selv om de hardnakket vil hevde at her ligger drøvtygget materiale i bakkant bygger også deres prognoser i stor grad på det vi allerede vet (2013) og den konklusjonen de måtte ønske å trekke. I sin søken etter tosifret prisfall vil de se på «hva som kan skje dersom?» og det vil de finne. For å få forsiden vil de ha behov for et noe lengre tidsperspektiv enn ett år. 2014 vil ikke være nok til å sannsynliggjøre 20% til 30% nedgang, det vil kreve 2-3 års perspektiv. Med et svakt 2013 vil de som normalt spår noe nedgang virkelig tørre å svartmale makrobildet. Avisene vil elske det!

Hva vil de så forklare sine spådommer med? (Eller «prognoser», det ligger jo analyser bak).
 
- Boligprisutviklingen i seg selv; «flere tegn på at en boligboble kan være til stede i det norske boligmarkedet». Selgere og meglere som nedjusterer sine prisestimater vil oppnå noe lavere priser gitt at markedet ikke tar unna.
 
- Arbeidsledighet, lønn og betjeningsevne; dagens boligpris sett i forhold til betjeningsevne og inntekt. Mulighet til å oppta og betjene ytterligere lån. Fare for økende arbeidsledighet. Svakere utvikling i økonomien i 2014 enn de to foregående årene. Svakere fremtidstro. Mange vil kunne oppleve jobbsituasjonen som litt usikker og at lønnsveksten blir litt lavere.
 
- Oljepris; fare for betydelig fall innen denne virksomheten. Gitt det høye kostnadsnivået kan det resultere i et betydelig tilbakeslag for hele økonomien.

- Psykologi; boligmarkedet er spesielt følsomt for hva som blir skrevet og sagt i media. Er du trygg på økonomien, kan du kjøpe først og selge etterpå. Er du utrygg, vil du selge først og så kjøpe. Når alle gjør dette skapes en opphoping av boliger for salg. Dette gir prisnedgang.
 
 - Finansieringsproblemer; økte kapitalkrav til bankene kan gi økte renter (renten kan stige, selv om sentralbankrenten holdes uendret). Allerede økt egenkapitalkrav for boligkjøpere fortsetter å gi effekt. Fallende boligpris gir lavere låneramme (bankene tar høyde for at du får en «lavere» pris for egen bolig). Ettersom bankene er pålagt strengere egenkapitalkrav fører dette til at det blir vanskeligere å få lån, dermed er det færre som kjøper, slik at vi ikke får en normal gjennomstrømning i boligmarkedet

 - Verden; Norge er avhengig av vekstutsiktene internasjonalt. Avhengigheten gjelder først og fremst oljemarkedet, men også finansmarkedene og verdenshandelen for øvrig. Usikkerhet om den økonomiske fremtiden vil påvirke økonomi og boligpris.
 
- Uforutsett nedtur i norsk økonomi; dette vil være esset i kortstokken for dommedagsprofeten. Et «worst-case scenario» hvor økonomisk vekst stagnerer (markert svakere utvikling for bedriftene, veksten i oljeindustrien - selve bærebjelken avtar), arbeidsledighet øker og psykologien i markedet endres vesentlig (som i 2008 - «nå vil alle selge først», bankene gir ikke mellomfinansiering).

Hvor boligprisen ender i 2014 skal jeg ikke mene noe om i denne omgang. Jeg vil i stedet etterlate deg med følgende tall (kilde SSB).

SSB: Prisutvikling siste 20 år (første halvår for 2013).


De siste 20 årene har nærmest vært uten «brå» endringer. Når brå endring har inntruffet har man hver gang vært i stand til å peke på konkrete årsaker. Med unntak av fem år med vesentlig skift, er endring i prisvekst i snitt 2,16% fra ett år til et annet. Sånn sett bør ikke spådommene holde boligeiere våkne om nettene. Historisk er det - selv om det aldri kan utelukkes - lite sannsynlig at vi står ovenfor et varig og spesielt dramatisk fall i prisene.

Oppsummert vil snittet av spådommer for 2014 være de mest nøkterne siden finanskrisen. Ordet utflating vil gå igjen til det kjedsommelige. Flertallet vil neppe tro på en brå endringer, gitt at intet uforutsett inntreffer. Om det blir dette mediene formidler er jeg usikker på, ettersom en nullvekst i seg selv er en relativt kjedelig nyhet. Antageligvis vil man også i år klare å grave frem ytterpunktene og sørge for å gi disse den beste plasseringen og brorparten av omtalen.

Da gjenstår det å se hvor godt jeg treffer med mine spådommer om - nettopp - spådommer.

* Boligprisspådom tar utgangspunkt i prosentvis endring i selve boligprisen fra et år til et annet. Verdt å merke seg er at boligprisoppgangen mulig ikke er så brå som den kan virke, i alle tilfeller om man blander inn realpris. Boligpris omtales gjerne ene og alene - da kan det være lett å glemme at også lønnsvekst og priser på andre varer og tjenester er av avgjørende betydning.

Er pennen mektigere enn markedskreftene?

Som en ivrig leser av boligstoff slår det meg at såkalte eksperter aldri kommer til å få gnagsår på knærne, selv om de - gang etter gang - må krype til korset. Synsende økonomer med bortgjemte kontorer langt unna boligmarkedet tegner gladelig fanden på veggen i jakten på uttalelser pressen vil elske. Fåtallet av dem kan derimot vise til prognoser som noen gang har truffet.

Det er sagt og skrevet mye om ubalanse i det norske boligmarked. Det bygges for få boliger og flere såkalte eksperter har påstått at bolig i Norge har blitt for dyrt. Nå synes det tydelig at våre - eller ekspertenes - forventning til boligpris bygger på et behov for nettopp ubalanse. På jakt etter spalteplass har eksperter i stort tempo trukket kølapp for å så tvil i boligmarkedet. Årlig prisvekst over 5 prosent skal erstattes med vesentlig prisfall...

Ekspertene har et problem. På veien har de glemt at bolig i Norge først og fremst dekker et primærbehov. Dette er huset hvor barna skal vokse opp eller leiligheten hvor man skal nyte alderdom når barna har forlatt redet. Ekspertene overser at et hjem verken er en aksje eller råvare. Et hjem selges ikke for å avkorte et potensielt tap.
Ta et steg tilbake, se på historisk prisutvikling. Denne er hovedsakelig avdempet. I det lange løp er det smart å være boligeier. Flere eksperter aksepterer derimot ikke tanken på at boligmarkedet kan ha en flat utvikling. Dette til tross for at SSB og Den Norske bank - begge toneangivende - tror at nedgangen blir marginal, om den kommer (kanskje 1-2 prosent årlig i 2015 og 2016).

Enkelte uttalelser den senere tid er så tabloide at det å sette sitatene på trykk best kan omtales som naivt. Driverne bak påstandene som fremsettes kan i beste fall beskrives som vage. Trolig er uttalelsene basert på allerede kjent prisutvikling for 2013. Imponerende er det ikke, å melde regn når de første dråpene allerede har falt.

Historisk kan et reelt boligprisfall noe forenklet tilskrives en av to årsaker (SSB):
- Dårlige tider med sterk vekst i arbeidsledighet.
- Overproduksjon av bolig.

Jeg skal ikke avskrive at boligprisene kan få en merkbar nedgang. Skal det skje er vi derimot avhengig av at svært mye endrer seg på kort tid. Kommer arbeidsledigheten opp mot 5 prosent kan vi i en perioden få rimeligere boliger. Når ingen av overnevnte årsaker nå kan legges til grunn, hvordan kan da prisene få et høyere fall enn normalt denne høsten?

Svaret er hovedsaklig psykologi. Når folk tror at boligprisene skal falle vil dette i seg selv dempe etterspørselen etter bolig. Hva mediene formidler, de såkalte ekspertene sier og hva folk tror kan i seg selv bidra til at boligprisene faller mer enn i et gjennomsnittsår. Det er ingen tvil om at medier og eksperter har bestemt seg, i alle tilfeller hva gjelder 2013.

Et sannsynlig scenario er at vi ut året opplever utflating eller mild (!) nedgang, dog med store regionale forskjeller (som i september). Dette er imidlertid ikke uvanlig for denne tiden av året. Slik jeg ser det kan uventet høy oppgang i august ha skapt rom for prisfall i september.
Verdt å merke seg for september er omsetningen. Antallet boliger solgt i september økte med 15 prosent fra august og er fullt på høyde med de to foregående år. Videre er omsetningshastigheten for bolig fortsatt lav, landet sett under ett.

Så lenge markedet tar unna og uten ytterligere oppbygging av varelager, skal det neppe mer til enn at boligmarkedet gjenvinner moment i januar for å snu psykologien. På samme måte som oppgang i august skapte grunnlag for fall i september, kan moderat nedgang ut året bli drivstoff for boligpriser i januar.

Den som vil handle bolig på tilbud bør sannsynligvis handle raskt. Mulig oppfatter boligselgere som har kjøpt før eget salg at risiko for fall i boligmarkedet har økt. Selv om de ikke tror på et større boligprisfall ønsker de et raskt salg for å være på den trygge siden. For kjøpere kan det bety aksept på lavere nivå, for markedet videre moderat prisfall.
Den som ser frem til å handle bolig med større rabatt vil bli skuffet. Sannsynligvis får vi i 2014 en grei inntektsvekst, lave renter og lav arbeidsledighet. I tillegg vil fare for pressede marginer dempe igangsetting av nye boliger. Dette er en motreaksjon som - gitt dagens økonomiske situasjon - er vår beste buffer mot større boligprisfall (som i 2008 og 2009). 

Vi har en underliggende utfordringen i Norge, vi blir stadig flere og boligproduksjonen halter etter. Skal det bygges nytt må marginene være på utbyggers side, i det ligger det at også det offentlige må trå til dersom skydekket blir for mørkt. Eksempelvis ved å gjøre endringer i rammebetingelser (eks. egenkapitalkrav og BSU).

Når sant skal sies er ordet "svingning" mer beskrivende enn ordet "fall" hva gjelder boligpris. Av den grunn tviler jeg på at de som serverer de dystreste spådommer kommer til å legge egen bolig for salg. At boligprisene har nådd toppen er en grov usannhet. Er vi heldig vil derimot prisveksten avta (et politisk uttalt mål).

Det egentlige spørsmålet er hvor lang tid det tar før dagens boligkjøpere får vesentlig avkastning. Den fasiten besitter ingen. Vordende boligkjøpere kan ta det faktum med i vurderingen.