Privat boligsalg - en særdeles enveiskjørt gate

Det har alltid vært mulig å selge bolig selv. Fra 2010, også ved å annonsere privat på finn.no. Antall private boligsalg har likevel vært stabilt lavt. Omsetningen i en by som Bergen tilsvarer salget til et par meglere per år.

Jeg nevner dette innledningsvis slik at du ikke misforstår og tror innlegget handler om at du ikke må selge selv. Det må du gjerne gjøre. Det jeg har tenkt å skrive litt om, er hvor endimensjonelt det kan blir når medier omtaler privat boligsalg.
 

Salg av juletrær i juli
Bergensavisen (BA) hadde 14.juli en sak om et privat boligsalg over to sider. I overskriften kunne man lese at "17 prosent kuttet ut eiendomsmegler ved boligsalg".


BILDE: BA 14.juli.

Tallet 17 er hentet fra en seks år gammel undersøkelse TNS Gallup gjorde for SIFO. I Fagrapport nr.7-2011 heter det: Derved var det 17 prosent som på en eller annen måte solgte selv.

17 prosent er langt fra de tre prosentene som ifølge SIFO annonserte privat på finn.no i 2011*. Årsaken er at 14 prosent aldri hadde behov for å annonsere boligen i det åpne markedet. Dette var overdragelser ved samlivsbrudd, arv eller salg mellom venner og familie.

I realiteten kuttet kun tre prosent ut eiendomsmegler. Det hele blir som å si at "Salg av juletrær i 2011 var elendig", basert på omsetningen av trær i juli.

Under overskriften følger saken om selgeren som "Brukte 21.000 på salget" gjennom tjenesten megleselv.no. Det som ikke fremkommer er at kun en håndfull boligselgere i Bergen noen gang har valgt å benytte tjenesten. Det står heller ikke at salget i Haugeveien som endte på 3.650.000 kroner den 11.juli tok 51 dager, mens gjennomsnittlig salgstid i Bergen i juni kun var 20 dager.


Rent hypotetisk
Det vil alltid være vanskelig å si sikkert om en privat boligselger kom godt ut av å selge selv. For tilfellet BA omtaler viser eiendomsregisteret at det på samme adresse i april 2016 ble solgt en tilsvarende leilighet gjennom megler. Leiligheten ble etter 6 dager solgt 100.000 kroner høyere, dette til tross for at den ligger en etasje ned og ikke nyter samme utsikt mot byfjorden.

28.juni hadde BA en artikkel hvor de hevdet at prisen på meglertjenester i Bergen "varierte med 58.000 kroner for samme tjeneste"**. Tar man snittet av de tre rimeligste tilbudene i saken og trekker fra kostnaden til meglerselv.no, er ekstra kostnad ved bruk av megler 44.068 kroner. Hadde megler i 2016 oppnådd tilsvarende resultat i 2017 ville selger sittet igjen med en gevinst på 55.932 kroner - uten å ha utført salget selv.

Regnestykket er selvsagt hypotetisk, men ikke usannsynlig. Jeg kan legge til at man som tommelfingerregel plusser på rundt 100.000 kroner per etasje opp på tilsvarende leiligheter i et bygg. Ettersom den omtalte leiligheten lå i etasjen over den som ble solgt i 2016 burde markedsverdi være 3.850.000 kroner, noe takstmannen som taksterte boligen også mente.


Klarer ikke selge boligen
Jeg har forståelse for at fremstillingen av det å selge selv nødvendigvis må bli skjev i mediene. Hvor mange private boligselgere er villig til å stå frem og fortelle at de var misfornøyd med eget salg? Eller at de etter å ha betalt 21.000 kroner ikke fikk solgt? Den saken får du nok aldri lese i BA, men det ville være nok av kandidater å ta av.

Antall boliger annonsert og solgt i Bergen gjennom selskap som ikke leverer fullverdig megling*** i perioden 1.januar 2016 til 15.juli 2017 viser at kun 48 prosent har klart å selge boligen. Til sammenligning er tilsvarende tall for bolig annonsert gjennom de tre største meglerne**** i Bergen i perioden 90 prosent.

Ettersom daglig leder for selgboligselv.no i saken hevdet at flere selger selv i vanskeligere marked, gjorde jeg samme undersøkelse i et "vanskeligere marked". I Stavanger klarte 12,5 prosent av private selgere å selge selv*****.


BILDE: BA 9.juli.

Privat boligsalg er altså ikke utelukkende et spørsmål om pris eller trygghet. At private boligselgere i varierende grad lykkes med å få solgt kom heller ikke frem da BA søndag 9.juli fortalte om et annet privat boligsalg. Selger serverte en rekke tendensiøse påstander i tillegg til å vise til statistikk som sier at meglere ikke oppnår høyere pris for boliger enn private selgere. Hvilke statistikk det er snakk om sier saken ingenting om*****.

Selv har jeg aldri sett en undersøkelse i Norge som dokumenterer at private boligselgere oppnår samme resultat som meglere. Norge er derimot ikke det eneste landet hvor bolig kan selges gjennom megler, eller selges privat. Hos «søta bror» har Värderingsdata, det svenske motstykket til Eiendomsverdi*******, gjennomført undersøkelsen vi mangler i Norge.

Den viser at en privat boligselger i Sverige i snitt oppnår en pris som er 10 prosent lavere enn en bolig solgt gjennom megler. I enkelte deler av landet var forskjellen 18 prosent. Til sammenligning utgjorde meglerkostnaden selger hadde i BA sin artikkel 28.juni 2,9 prosent av salgssummen.
 

En blindvei
Mulig tar jeg feil, men BA er tilsynelatende langt mer kritisk til meglerbransjen enn den private boligselger. Eksempelvis formidler BA på forsiden 18.juli at "170 KLAGER på eiendomsmeglere", mens Dagens Næringsliv bruker 166 ord på å formidle at «det er relativt få klager på eiendomsmeglerne med 170 registrerte klager på rundt 85.000 gjennomførte salg».

Privat boligsalg er faktisk ingen "nyhet", det har vært omtalt en rekke ganger tidligere- også av forbrukerombud Gry Nergård, "Konsekvensene dersom noe skulle gå galt i salgsprosessen kan være store for begge parter".

Mitt poeng er enkelt. Privat boligsalg er ikke nødvendigvis en dårlig idé, men du bør vite hva du begir deg ut på. Det bør ikke fremstilles som en enveiskjørt gate. Enkelte vil komme godt ut av å selge selv, for mange blir det derimot en blindvei.

 


* Tallet finnes i SIFO sin Fagrapport nr.1-2011: Det finnes ikke noen eksakte tall for hvor mange som i dag velger å selge selv uten megler. Privatsalg utgjør ca. tre prosent av alle boliger på Finn.no.

** I BA 28.juni står det at kunden har fått ulik pris på lik tjeneste. Da det eneste som faktisk kan sammenlignes er provisjon medfører ikke dette riktighet. Det korrekte er at man betaler mindre for å motta mindre.

*** Propr, meglerselv.no, dittboligsalg.no og Marton har annonsert 50 boliger og har solgt 24 boliger.

**** Dnb, Eiendomsmegler Vest og PrivatMeglerenannonserte har annonsert 5.272boliger og solgt 4.752 boliger.

***** I Stavanger er den eneste leverandøren med omsetning Propr. Av 8 annonserte boliger har 1 solgt boligen. Utvalget er så lite at det kun bør sees på som en pekepinn.

****** I saken 14.juli viser man til pris i forhold til prisantydning i SIFO sin rapport fra 2011. Man hevder så at årsak til at 50 prosent oppnår høyere prisantydning gjennom melgler, mens kun 20 prosent gjør det privat, skyldes hvorledes meglere priser boligen. Faktisk trekker man i saken den slutning at meglere og private selgere trolig oppnår like gode priser. Det man da blant annet ikke tar høyde for er at undersøkelsen er bygget på et utvalg hvor flertallet ikke annonserte boligen i det åpne markedet. Således har man ikke er faktisk grunnlag for å sammenligne. Jeg kan også nevne at selger i BA sin sak 14.juli valgte å prise boligen sin 200.000 kroner under takst.

******* Undersøkelsen er fra 2014 og du finner den her: http://www.varderingsdata.se/nyheter/?id=anlita-maklare

Jeg kan ikke kode, du kan ikke selge

Det siste året har jeg har brukt en del tid på å tenke over hvorfor jeg ikke har vært mer aggressiv i forhold til å automatisere selve boligsalget. Jeg tror det finnes én god grunn og jeg har tenkt å la dette innlegget handle om det.

Det dukker stadig opp nye løsninger, oftere enn noen gang. Men en ting kan jeg love deg. Et ordinært boligmarked hvor budgivere ikke går bananas kommer til å knekke en del falske "disruptører". Det flyter bokstavelig talt millioner rundt i selskaper hvor skapere og ledere knapt har solgt eiendom i nevneverdig volum. La meg være tydelig, jeg snakker ikke om Dnb eller finn.no. Dette innlegget handler om start-up økosystemet.

Jeg tror det er viktig å bringe litt balanse inn i samtalen som omhandler bruk av teknologi i eiendomsmeglerbransjen og se på hva som ikke fungerer. Overskriften på innlegget, «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» gir et godt bilde av hva jeg mener foregår akkurat nå. Om du er utvikler eller designer, daglig leder eller ansatt, så finnes det det finnes spesifikke personlighetstrekk man trenger for å lykkes. Det er også tilfelle for en eiendomsmegler.

Det er enkelt å komme opp med en "idé" til et innsalg, samt å samle inn noen penger for å starte et selskap. Det er langt verre å navigere idéen gjennom 5-10 år mens verden fortsetter å endre seg, alt sammen mens du samtidig skal gå med overskudd. Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette.


"Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette."

Svært mange av de som putter penger inn i disse selskapene har aldri solgt noe som helst, aldri vært eiendomsmegler, aldri smakt på hva som kreves for å selge en bolig når ikke en eneste kjøper er å oppdrive. For meg er det latterlig, men tilsynelatende har enkelte investorer likevel ingenting imot å tape penger i bøtter og spann.

20.juni omtalte DN at løsningen Propr hadde firedoblet omsetningen sin til 170 millioner første kvartal. Dette tallet er derimot ikke selskapets omsetning, men verdien av boligene omsatt. Trolig utgjør summen et sted mellom 30 og 50 boliger, og strengt tatt sier dette i langt større grad noe om hvor få som faktisk er i stand til å få solgt gjennom tjenesten.

I følge Propr selv hadde de inntekter knyttet til salget på 830.000 kroner. Resultatet ble 6,8 millioner i minus. Tar man bort de 5,6 millioner kroner som er oppgitt å være benyttet til markedsføring sitter man igjen med et solid tap. Dersom anslaget mitt er riktig er annonsekostnaden knyttet til hver solgte bolig astronomisk og uten mennesker til å bygge relasjoner vil kostnaden sannsynligvis ikke falle betydelig i fremtiden heller.

Realiteten er, og noe man burde tenke litt over før man synker penger inn i disse løsningene, at de fleste løsninger kommer til å ende på andre eller tredje plass. De kommer til å tape. Man overser at eiendomsmegling, når prisene ikke stiger 10-20% i året handler om salg, å møte potensielle kjøpere på visning, om menneskelige relasjoner.

Det å forsøke å slå seg opp på å fjerne den verdiskapende kjernen i en leveranse er ikke et godt veddemål. At enkelte aktører som forsøker å «selge bolig» ikke har grep om hva det innebærer, plukker man raskt opp når man ser eller hører reklame fra selskapene. Jeg tror derfor vi kommer til å se at en rekke selskaper vil forsvinne, fordi det ikke er mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned.



"Det er ikke mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned."


Mitt poeng, du er virkelig er nødt til å vite hva du driver med. Sannheten er at «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» oppsummerer hva jeg tenker akkurat nå, som er, en god del satser på modeller som bare ikke kan vinne.

Det finnes selvsagt mange ting jeg skulle ønske at jeg hadde gjort, som kunne gitt meg enda mer suksess. Men ved dagens slutt er jeg en selger og en leder. Jeg har bygget det som er et av de største meglerforetakene i Norge og jeg tror andre kan gjøre det samme. Vi har alle våre styrker og svakheter når det kommer til å utforske nye markedsmuligheter. Jeg tror bare det er viktig å ha et tydelig bilde av hvordan verden faktisk er. Det å lykkes i vår bransje er tøft. Bare det å starte noe nytt er risikabelt.

Så la oss være ærlige med oss selv. Åpenbart er jeg glad i å utvikle nye løsninger, og jeg kommer til å fortsette med det. Det er derimot slik at en rekke innovatører ser for enkelt på verden - og ikke bare i min bransje. Ekstra trist er det når journalister lar seg blende av utfordrerposisjoner og mister det kritiske blikket. Da blir forbruker taperen.

Hvordan det er mulig å få journalister til å skrive så ukritisk, som i DN om "disruptøren" Propr, sliter jeg med å forstå. Men jeg er sikker på at eventuelle investorer som leter etter en bakdør for å komme seg ut, sikkert vil sende et julekort om de lykkes.

Før eller senere kommer det til å ta slutt.
 


Her er andre innlegg jeg har skrevet om samme tema:
- Slutten på boligmarkedet
Selg selv «hypen» gjenspeiler ikke virkeligheten
Du blir ikke arbeidsledig med det første

 

Krigstypeprognosen

Det er igjen dags for boligpris og mediene henvender seg til eksperter på økonomi og statistikk. Oslo får brorparten av oppmerksomheten ettersom prisveksten her vil avvike mest fra foregående år. Utviklingen vil presenteres som overraskende, selv om varslede tiltak og enorm prisvekst i 2016 nærmest har hugget den ut i sten (se hva jeg skrev i 2016).


Bilde: doctor Doom

Dette vet også de såkalte ekspertene. Når jeg nå leser uttalelsene kjenner jeg på en enorm trang til å  påpeke at dette er personene som stort sett bommer mest.

En prognose vil normalt bestå av både optimistiske og pessimistiske scenarier, med ulike sannsynlighetsverdier. Prognoser vil se ut som en vifte, men vifter er en dårlig strategi for den som jakter overskrifter. Og det vil du vel ha?

En av dem som åpenbart vet dette godt er Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom for Eika-gruppen. I Aftenposten gir han 3.mai et svært godt eksempel på samspill mellom media og eksperter.

Ipsos har kjørt en undersøkelse for DNB, her har de spurt den jevne nordmann om de ville kjøpt eller solgt først. Undersøkelsen er i seg selv uinteressant all den tid den som er spurt ikke rent faktisk er boligselger. Det som er interessant er Andreassens råd når han konfronteres med innholdet.

Andreassen mener nemlig at det er «enorm risiko å sitte med to boliger i dette markedet

Så nå sitter jeg her og lurer på hvilket marked han sikter til?

Det kan neppe være Stavanger, de har jo nettopp våknet fra flere års dvale. Det er sannsynligvis heller ikke Bergen, for der har det knapt vært realprisvekst de siste årene. Så da må jeg neste anta at Andreassen, som alle andre, sikter til hovedstaden.

I så tilfelle er «dette» markedet, et marked hvor det det tok 14 dager å selge bolig i mars. Nå kan det selvsagt tenkes at det i april har tatt 25 dager, men dette er slett ingen grunn til å utsette seg for den påkjenningen det er å selge før du kjøper (med mindre banken din krever det).

Selger du først blir du blant meglernes «beste» interessenter, de hodeløse som i ren desperasjon jakter ny bolig med «forbehold om overtagelse innen 1.august».

Selv ikke i 2008 hadde jeg mange kunder som solgte først. I all hovedsak fordi man stort sett selger og kjøper i samme marked. Du skal være svært uheldig om du, innen 2-4 uker fra kjøp, klarer å treffe et bratt boligprisfall.

Nå påpeker riktignok Andreassen at han kalles «doctor Doom». I lys av uttalelsen er det bare rett og rimelig å nevne at man deler kallenavn med en tegneseriefigur.

I september 2016 sa «doctor Doom»: - Vi går mot årsskiftet med så små boliglagre at jeg ikke vil bli overrasket om boligprisene i Oslo stiger 10-15 prosent også neste år. Sterke tall avler sterke tall. Mange har et så desperat ønske om å bo sentralt at de betaler nesten hva som helst for å bo innenfor bomringen, men dette i seg selv er ikke noe sykdomstegn.

Ekspertene omtaler sjelden faktorene som har ledet fram til "dagens situasjon". Medienes vinkling gir et øyeblikksbilde av markedet. Som uttalelsen i avsnittet over viser gjelder det samme for ekspertenes fremtidstrender. Ettersom det er en symbiose, er risikoen forbundet med feilslåtte spådommer lik null.

Du vil så godt som aldri bli konfrontert med dine egne blundere. Det vet ekspertene, derfor vil de fortsette å servere uttalelser som passer prisutviklingen - også i april. Selv om ingen forvalter den absolutte sannhet om fremtiden kan jeg gjerne bli husket for å ha spådd akkurat det.

 

Strategi for budrunden

Når du er på boligjakt, står du ovenfor to sentrale utfordringer. Du skal finne rett bolig og deretter vinne budrunden. Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen betydelig mer effektfulle enn andre. 

La meg innlede med to enkle prinsipper. Høyt bud, kort frist. Lavt bud, lang frist. Gir du svært kort frist, bør budet helst være så attraktivt at selger ikke våger å avslå innen fristen. Er budet langt under boligens prisantydning, virker et forsøk på å «presse» selger med kort frist mot sin hensikt. Her bør du tenke motsatt, slik at selger ser at ingen andre byr, samt gis tid til å akseptere at de ikke vil oppnå drømmeprisen.

"Er budet langt under boligens prisantydning, har det å «presse» selger til avgjørelse med kort frist liten effekt"

Et annet råd som generelt vil gjelde uavhengig av taktikk, forsøk å ha «litt å gå på» mot slutten av en budrunde. Når budintervallene er kortet ned (kr 5.000 til 10.000), har det gjerne demoraliserende effekt på din motstander om du «plutselig» igjen øker avstanden med 25.000 kroner (se sum i ditt «plutselige» bud i forhold til boligens verdi, det er uansett sjelden klokt å øke med betydelige summer på tampen).


BILDE: Som megler i over 15 år har jeg trolig opplevd de fleste strategier - noen langt mer effektfulle enn andre.

Legg videre merke til at svært mange boliger selges rundt «hele tall». Altså 3 millioner, ikke 2.980.000. Årsaken er at banker og budgivere setter øvre grense på et rundt tall. Ingen tenker, «jeg gir meg på 4.970.000».

Derfor, dersom ditt neste bud naturlig plasserer deg like under et helt tall, vurder å i stedet by på eller like over. Når jeg personlig tror at «like over» er det klokeste, skyldes det at mange gjerne tør gå noen tusenlapper over den opprinnelige grensen (trolig godt hjulpet av en megler som ber om et «siste bud»).

Den vanligste tilnærmingen til budrunden er å legge første bud noe under prisantydning. Da har man litt å gå på, i tillegg får du avsjekket om markedet mener prisantydningen er korrekt (en prisantydning kan være satt for høyt). Vissheten om at andre ga bud på boligen og derfor vurderte boligen som attraktiv kan gi god nattesøvn - det er også verdt noe. Byr du under prisantydning tidlig i en selgers salgsprosess, må du uansett forvente at selger forventer mer.

"Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp»"

Ulempen med denne strategien er at du ofte drar med deg et høyere antall budgivere enn det som ville vært tilfelle, hadde ditt første bud vært høyere. Jo lavere du byr, desto flere vil mene at boligens verdi ligger over dette nivå og vurdere å by.
Før du anvender denne tilnærmingen, kan det derfor være klokt å ha et godt bilde av hvordan markedet vurderte prisantydningen. Et godt termometer er antall som var på den aktuelle visningen. Var det dårlig besøk på visning er sannsynligvis selger og megler for optimistisk ? vær varsom. Hadde megler derimot to fulle interessentlister,  ha i bakhodet at når en annen person først velger å by, henger de gjerne med lenger enn det de i utgangspunktet hadde tenkt. Det ligger i de fleste menneskers natur å ville unngå nederlag - noe som ofte resulterer i «hanekamp».

Den motsatte taktikk er å forsøke å få boligen på første bud. Skal du klare det, må du i et normalmarked gi et rimelig godt bud med kort frist. 

Selv om taktikken ikke er uvanlig i et godt marked vil jeg hevde at den trolig ofte er feilslått. Dersom noen vurderer boligen til å være mer verdt enn det du gjør vil de trolig uavhengig komme til å by over deg (eneste fordel med det er at du slipper å kaste bort dagen på en budrunde). I motsatt fall, skulle taktikken faktisk fungere, sitter du kanskje igjen med følgende spørsmål; «ga jeg for mye for boligen, i så tilfelle hvor mye?». Er det drømmeboligen du byr på tør jeg likevel ikke fraråde deg å forsøke taktikken.

De fleste budrunder starter som sagt ved at en budgiver legger inn et første og prøvende bud. Deretter vil det gjerne komme flere budgivere på banen. Et alternativ til å delta i budrunden er å la den gå sin gang for så å komme inn med ditt bud i det fristen på det høyeste og (trolig) siste bud er i ferd med å utløpe. 

Her skal du ikke hive deg med i budrunden, men lene deg tilbake og vente. Strategien krever dog at du gjør det klinkende klart for megler at du vil komme med bud «etter hvert». Når kun én budgiver gjenstår og fristen er i ferd med å løpe ut, slår du til. Ta her gjerne «litt i» når du først byr. Har de to siste budgiverne overbydd hverandre med tusenlapper, kan du benytte strategien nevnt over å øke litt ekstra med kort frist. Dette er effektivt all den tid den andre budgiveren frem til du bydde satt med følelsen av at han var i mål. En annen fordel med taktikken er at du ikke bidrar til å drive opp prisen på boligen under selve i budrunden. Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund.

"Ditt bidrag skjer forhåpentligvis kun i siste sekund"

Vent! Et meget godt alternativ om interessen tillater det, er å vente i det lengste med å by i håp om at dine konkurrenter mister interesse eller blir sittende fast «på gjerdet». Mulig vil også selger la seg påvirke av det faktum at det ikke kommer inn bud like etter visning - «er ikke boligen min attraktiv?». Vent gjerne så lenge du våger, det er ikke tilstrekkelig å vente til 12.05 dagen etter visning.

Dersom du vet at det er en attraktiv eiendom og at prisen er «rett» bør tilnærmingen din være som beskrevet innledningsvis. Kort frist - fornuftig «høyt» bud. Forutsetningen for å gi et slikt bud bør være at du kjenner markedet godt og derfor vet at summen du tilbyr ikke ligger langt over reell markedsverdi. Du må her finne balansen mellom hva selger forventer og hva boligen vil være verdt i en ordinær budrunde. Ulempen med taktikken, skulle du lykkes, er som nevnt tidligere at du aldri vil vite om du kunne fått boligen rimeligere.

"Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått"

La oss avslutningsvis se nærmere på boliger som ikke selges umiddelbart, boliger som er priset «ut av markedet». Her handler budgivning i hovedsak om ikke å la seg presse til å betale mer enn du må, eller bli revet med. Et godt utgangspunkt er her å inngi et lavt bud med lang frist som selger virkelig får tygge på. Om du ikke umiddelbart får aksept, ikke få panikk - noe forhandling må i de fleste tilfeller til.  Når ditt bud avslås, bør du forlange å få vite hva selger er villig til å akseptere, eller enda bedre, be om et motbud.

Når dette er på plass, vet du hvor selgers forventning ligger - du har skaffet deg grunnlaget for de videre forhandlinger mellom deg og selger. I de fleste tilfeller kan det tenkes at selger er villig til å moderere seg ytterligere i forhold til motbudet eller ønsket sum. Av den grunn bør du helst unnlate å sluke motbudet rått. Om avstanden fra ditt bud til selgers motbud er liten og det ikke er sannsynlig at andre budgivere vil komme på banen, kan du forsøke å legge inn budet ditt på nytt. Alternativt kan du komme selger litt i møte med håp om at vedkommende også er villig til å senke sin salgspris og dermed komme deg i møte. Resultatet vil da bli et kompromiss, forhåpentligvis noe under selgers opprinnelige krav.

La meg her legge til at mange vil hevde at du aldri skal by over deg selv. Dette er et godt råd og bør følges så langt det lar seg gjøre. Det er dog slik at man fra tid til annen ikke kan diktere hva selgere vil akseptere, så om du virkelig vil ha en bolig må du regne med at forhandling også krever noe tilpasning fra din side.

Til slutt ønsker jeg å gjøre deg oppmerksom på at budtaktikk i de fleste tilfeller er fånyttes. Den som har råd til å betale mest, er i de fleste tilfeller den som kjøper eiendommen. Men for all del, det skader det ikke å ha en strategi ? jeg har sett dem lykkes man en gang.

Lykke til i budrunden!

Forstørrelsesglass over ytterpunkter

Den 5.april presenteres boligprisene for mars. Forsiden på Dagens Nærlingsliv dagen i forveien forteller at folk nå har blitt mer forsiktige - og hva er nyheten? Ingressen på side 4 avslører at objekter i Oslo som ville føket ut på første visningsrunde i fjor, nå «i noen tilfeller» trenger én visningsrunde til.

Siste 12 måneder har boligprisene i Oslo steget 24 prosent. Da kan man jo spørre seg om «et lite skifte» i markedet er verdig forsiden i en av landets største økonomiaviser. Videre burde man også spørre seg hvor oppsiktsvekkende en oppbremsing i boligmarkedet er?


DN 4.april

Sett i perspektiv

I mars 2016 steg boligprisene korrigert for sesong med 1,2%, den sterkeste mars måneden siden målingene startet i 2003. Ser man på februar samme år var også denne måneden historisk, men med motsatt fortegn. Faktisk var februar 2016 den dårligste februar måneden på ti år. Isolert sett to ytterpunkter. Sett i forhold til hverandre kan man forklare mars med utviklingen i februar..

Skulle man nå få en oppbremsing vil bransjekolleger, økonomer og andre synsere snu jakte prisdempende faktorer. Selv om man ikke skal overse at finansminister Siv Jensen har stukket kjepper i lånehjulene, er det sannsynlig at en prisnedgang i mars 2017 hovedsaklig skal sees i forhold til prisveksten man har hatt de siste 12 måneder. Som i eksempelet fra 2016, er en oppbremsing i Oslo-markedet en svært sannsynlig utvikling. Jeg kan likevel levende se for meg at økonomer ser starten på prisfall, til tross for at den økonomiske tyngdelov tilsier at boligprisene vil fortsette å stige.*

Slik har det vært før også. Etter februar 2016 uttalte en av landets mest siterte økonomer følgende til e24.no: «vi har noen rapporter som tyder på at næringslivet også i Oslo og Akershus bremser litt».

Som en ivrig leser av boligstoff slår det meg at såkalte eksperter aldri kommer til å få gnagsår på knærne, selv om de gang etter gang må krype til korset.


Det egentlige spørsmålet

Det bør ikke overraske noen at man får et bedre bilde av prisutvikling i boligmarkedet ved å se det over tid (kvartal, halvår og år). Det bør heller ikke overraske noen at det å gire ned fra den elleville veksten som preget Oslo-markedet i 2016 ikke gjøres over natten.

Prisantydning er i all hovedsak basert på historiske data. I et Oslo-marked med en snittvekst på 2% per måned må det naturlig nok oppstå et «lite skifte» i markedet når prisveksten (som trolig bremser litt) skal overføres til prisantydninger. Det vil vedvare, også en god stund etter at den faktiske endringen har funnet sted.

Kanskje får ikke boligselgeren i Oslo 5% mer enn naboen som solgte i oktober 2016. Mulig får han det samme og kanskje må han ha to visninger ikke én.

Man kan gjerne oversette utviklingen til at «folk har blitt mer forsiktig». Det er derimot temmelig naivt å tro at vi ser starten på et prisfall. Lite tilsier at tomtetilbud vil øke i våre byområder eller at boligproduksjonen kommer til øke så dramatisk at etterspørselen blir sugd opp. Det egentlige spørsmålet er hvor mye lenger man må vente før den som kjøper har fått vesentlig verdistigning.

- Her kan du lese min spådom om Oslo-markedet fra september 2016.


* Historisk kan et reelt boligprisfall noe forenklet tilskrives en av to årsaker: dårlige tider med sterk vekst i arbeidsledighet og overproduksjon av bolig.

Selg-selv hype gjenspeiler ikke virkeligheten

Ulike leverandører av selg-selv løsninger lover å gjøre boligselgere i stand til å selv oppnå de samme resultater som ved salg gjennom megler. Sannheten er at det vil ta mange år før vi har løsninger som i det hele tatt er i nærheten.

Skal vi tro leverandører av selg-selv tjenester er fremtidens boligsalg allerede her. Tjenester som Propr og meglerselv mener alle å ha svaret på hvorledes digitalisering bør komme forbrukeren til gode. Propr sjef Merete Nordvik topper det ved å påpeke det åpenbare, at du «ved å bruke denne tjenesten slipper å bruke megler».


Bildetekst: Nytt betyr verken bedre eller nyskapende.
 

For den som er erfaren innen salg av bolig, fremstår løsningene i all hovedsak som en hype. Det er riktignok ikke svindel, men de misbruker ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling», med det resultat at man kan få inntrykk av at du ved å sitte foran din egen PC-skjerm, ender opp med samme resultat som ved salg gjennom megler.

Det er derimot ikke dette den som selger selv vil oppleve. Og det kommer de heller ikke til å gjøre på en god stund, kanskje tiår.

«Noen av de nye konseptene viser at det er mulig å ta hele eller deler av salgsjobben selv. Men husk at sitrusfrukter i en kurv på kjøkkenet, nystrøket skjorte på visning og kjøpekontrakt gratis på nett ikke nødvendigvis er nok for å sikre en trygg og god bolighandel for både kjøper og selger.», uttalte forbrukerombud Gry Nergård i juli.

Nergård er langt fra den eneste som ser svakheter ved løsningene. «Det er ikke digitaliseringen som gjør at jeg er skeptisk til selge selv tjenester, det er at de ikke vil gi kundene sine skikkelig rådgivning. En rådgivning boligkjøpere og boligselgere absolutt trenger», skriver NEFs forbrukerådgiver Carsten Pihl i august.

Med andre ord, det handler om hvordan du forstår ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling».

Selg-selv hypen gjenspeiler ikke virkeligheten. De er leverandører av informasjon, den verdiskapende delen av eiendomsmeglingen (kunnskap og erfaring) er analog og (lovpålagt) fraværende.

I realiteten representerer løsningene en markedsposisjon, ikke en revolusjon. De vil aldri kunne ta over hele markedet, kun den nedre delen, basert på tall fra våre naboland (5-10%). Samlet vil de utgjøre en middels stor megler og de skal konkurrere om å være den billigste måten å selge en bolig på, posisjonen med den minste marginen i vår bransje. Leveransen må nødvendigvis stå i forhold til prisen på tjenesten, noe jeg har omtalt tidligere.


Bilde: Men selv om noe er billig, er det det forbruker vil ha?
 

Selv om den som har kjøpt aksjer i Propr må være inderlig uenig, er det svært mange årsaker til at det nærmest er utopisk at en slik løsning kan bli en økonoisk suksess. Markedsandeler i bransjen er enormt kostbare å kjøpe og enda dyrere å opprettholde. Jeg tviler på at investorene bak Propr eller «den neste tjenesten» for den saks skyld, er villig til å putte penger inn uten å få noen igjen over tid.

Og så den virkelig dårlige nyheten. Skulle det vise seg at det finnes noe som helst form for bærekraft, koster det «noen hundre tusen» å lage en tilsvarende løsning for en bank. En bank kan levere denne tjenesten med tap, og likevel tjene penger på kunden. Klarer noen andre det?

Selg-selv hypen har på bakgrunn av nyhetens interesse blant annet fått haik på Finansavisens forside (meglerselv etter tre(!) salg). Den har sin styrke i at det er umulig å gi et balansert bilde av den.

Den som selvforskyldt (selger selv) går på tryne i boligmarkedet ringer ikke Nettavisen for å fortelle sin historie. Ergo kan du utelukkende lese om personer som selger selv med godt resultat. Videre sørger en allmenn oppfatning av at eiendomsmegling er dyrt (for det er det jo relativt sett), for at eiendomsmeglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver, undertegnede er intet unntak.

I tillegg synes selverklærte eksperter både i medier og kommentarfelt å kronisk overse all annen digital innovasjon enn den man mener er «disruptiv». Ny annonseteknologi, i stand til å regne seg frem til hvem som er rett kjøper, er langt mer innovativt enn det å levere en «back office»-løsning til en privat boligselger.

Men for ordens skyld, tenk gjerne på dette innlegget som mitt syn på om du bør investere i selg-selv selskaper, fremfor om du bør bruke selge-selv løsninger. Jeg er nemlig ingen aksjemegler (ref. at meglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver).

Samboer eller utleier?

Det er ikke nødvendigvis dumt å kjøpe bolig sammen med andre dersom du har vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet alene.

Har du kjæreste eller samboer kan det mulig være et naturlig neste steg i forholdet - men ha i bakhode at ikke alt varer evig.



BILDE: Gode forholdsregler kan spare dere for for en verden av uenigheter


FORELSKELSENS PRIS
Samboerforhold hvor man sammen eier bolig har en lei tendens til å avsluttes med diskusjon om økonomiske forhold, en diskusjon du helst skulle vært foruten.

Det er svært dyrt å kjøpe felles bolig for så å selge igjen etter kort tid grunnet samlivsbrudd. Er du i stand til å selge boligen til det du kjøpte for har du fortsatt tapt 2,5% dokumentavgift samt kostnad til megler.

Her tenker jeg det er på sin plass å nevne et par i slutten av tyveårene som jeg solgte for i 2010. De kjøpte bolig etter å ha vært sammen i seks måneder. De var lykkelig nyforelsket og sikker på at forholdet ville vare livet ut.

Jeg kom på befaring en kanpp måned etter at de hadde overtatt boligen. Det viste seg at de aldri hadde bodd sammen innen de kjøpte, 30 dager i ny leilighet var mer enn nok til å klargjøre at forholdet absolutt ikke ville vare livet ut. Etter en slitsom måned i ny leilighet hadde paret besluttet å gå hver sin vei?
 
Jeg sier ikke at du aldri skal ta noen sjanser i løpet av et langt liv, det skal du. Det jeg ønsker å gjøre deg oppmerksom på er at du bør være sikker på at du kjenne et menneske (også økonomisk sans), innen dere påtar dere vesentlige økonomiske forpliktelser.


KLOKE FORHOLDSREGLER
Og selv om du tror du kjenner en person, kan det vise svært nyttig om dere på forhånd avklarer problemstillinger som oppløsningsrett, vedlikehold og økonomiske fordelingsnøkler.

Lag en sameieavtale som er detaljert og sier hva dere gjør den dagen en vil flytte. Avtalen bør i tillegg ta for seg spørsmål om forkjøpsrett og hvordan man skal fastsette verdien på boligen dersom en vil ut. Kjøper du sammen med venner kan det også være greit å la avtalen si noe om hvor lenge dere skal eie boligen før den selges.

Unnlater dere å lage en sameieavtale, er det sameieloven fra 1965 som gjelder og ifølge den kan partene kreve oppløsning av sameiet når som helst - noe som medfører at boligen må selges når en av partene krever det. I slike tilfeller har sameierne forkjøpsrett.

For å styre unna mindre konfliktene kan det ut over dette være smart å avtale praktiske ting som innkjøp av innbo og utstyr, samt retningslinjer for vedlikehold og påkostning av boligen på forhånd. Med en skriftlig avtale kan man enkelt avgjøre hvem som eier hva av felles bolig og andre verdier.

Selv om det ikke er nødvendig kan det være verdt pengene å få en advokat til å se igjennom avtalen. Stiller dere godt forberedt, er dette raskt unnagjort. Her ønsker jeg også at du er oppmerksom på det faktum at samboere som er ugift ikke uten videre arver hverandre, dette til tross for at dere har bod sammen i 30 år. Som samboer har du ikke automatisk rett til å overta eiendommen, men du kan om ønskelig gi samboeren arverett.
 

ET LUKRATIVT ALTERNATIV?
La meg også gjøre oppmerksom på et siste alternativ - å kjøpe bolig for å leie ut et rom eller en del av boligen. Med dagens rente kan det vise seg å være særdeles god butikk. Realiteten er jo at din bokostnad ikke nødvendigvis øker. skulle du velge å kjøpe hele boligen selv. Snarere tvert imot! Leier du ut en del av boligen din er dette i de fleste tilfeller å anse som skattefri inntekt.

Før du lander på å kjøpe med en venn, vurder muligheten for å ha vedkommende som leietaker i stedet, Da kan du i tillegg se bort fra (nesten) alt jeg har skrevet i dette innlegget.

En løve i tigerstaden

Se for deg at dine forfedre vandrer på savannen sammen med sine sanker- og jegervenner for titusener av år siden. Plutselig legger vennene på sprang. Hva gjør dine forfedre? Velger de å stå igjen for å vurdere om det de ser faktisk er en løve?

Ettersom du sitter der og leser dette er sannsynligheten høy for at dine forfedre løp. De som handlet annerledes har for lengst forsvunnet ut av vår genbank.

Selv om adferdsmønsteret i 2016 sjelden gir deg noen overlevelsesfordel er det fortsatt dypt forankret i oss.


Bildetekst: Er valgene våre i boligmarkedet rasjonelle?

Hvorfor har boligprisene i Oslo først tatt av nå?
12-månedersveksten i hovedstaden er nå oppe i 16,3 prosent og det har ikke manglet på strukturelle forklaringer på den svært sterke boligprisveksten.

Et raskt søk på Google forteller at «boligmangel i Oslo» med 4.520 treff er mediefavoritt. Men dersom boligmangel var årsaken, burde ikke presset i markedet kommet over en lengre periode og burde man ikke sett den samme prisveksten også i leieprisene?

I følge statistikken skjøt prisene i Oslo først i været i mars 2016, men visste du at leieprisene tilnærmet er uendret.

Så hva endret seg egentlig i mars?

Jeg tror en artikkel fra hegnar.no i mars 2016 gir oss en pekepinn, «Vi fikk en slags massesuggesjon: Vil du ha, vil jeg ha».  Adferdsmønsteret fra savannen - boligmarkedet i Oslo la på sprang:

DN 30.april 2016; Frykter boligprisene i Oslo skal stige 40 % på fire år

Sannsynligvis så man nå risikoen ved å kjøpe bolig «dyrere» i hovedstaden med nye øyne. I august gikk boligene i Oslo i snitt 14,5 prosent over prisantydning.

Svært lavt rentenivå, utsikter til fortsatt lav rente og forventning om betydelig prisvekst, har tilsynelatende gjort det å eie en «dyr» bolig i hovedstaden til en attraktiv investering. 

«Vårt inntrykk er at stadig flere investerer i utleieboliger. Utleiemegleren har større oppdragsinngang enn noensinne» sa administrerende direktør for Utleiemegleren, Vibecke Lyse Augdal i juni.


Antall «boliginvestorer øker»
Jeg forteller jevnlig mine meglere at aktivitet skaper aktivitet. Det har derimot vist seg at så ikke alltid er tilfelle i et marked hvor renten er lav og forventningen til avkastning høy. I dette finnes også én plausibel forklaring på hvorfor prisen på solgte boliger i hovedstaden stiger, mens prisen på utleiebolig ligger i ro.

Se for deg at det å eie en bolig gjennom årevis med prisvekst har gitt deg godt med egenkapital. Du ønsker nå å kjøpe ny og større bolig, og takket være den lave renten og høye egenkapitalen er du faktisk i stand til å beholde boligen du skal flytte fra. Se for deg at du tror at prisene der boligen ligger skal opp 40% de neste fire årene. Hva ville du gjort?

Antall «boliginvestorer øker» med det resultat at boliger som normalt ville avlastet tilbudssiden i markedet, ender opp som en utleiebolig. Jeg tør garantere at husholdninger med sekundærbolig i hovedstaden har hatt en vesentlig vekst siden mars i år. Et høyt antall kjøper trolig også bolig nummer tre og fire.

Jeg sier derimot ikke at det å investere i bolig i Oslo er en dårlig idé - i år tror jeg ekspertene får rett, når de spår en prisoppgang på 25 prosent i år. Jeg kan ikke utelukke at prisveksten skyldes strukturelle forhold, kun påpeke at man må tørre å tenke tanken om at så ikke er tilfelle.

Hva om driveren er lav rente og «vil du ha, vil jeg ha»?

Det jeg kan garantere er at man på ett eller annet vis vil forsøke å medisinere markedet. Er diagnosen feil kan resultatet potensielt bli svært feilslått (ikke bare i Oslo).

Det jeg egentlig forsøker å si er at; om du er på boligjakt i et glohett marked kan det være klokt å vurdere om det du ser faktisk er en løve.

En fristende boligfelle



En katt, det var årsaken til mitt første boligkjøp. Riktignok insisterte ikke katten på bolig, men utleier verdsatte ikke at en leietaker med fire bein hadde flyttet inn. 

Løsningen ble en sentrumsnær leilighet i et området som viste seg å ikke være spesielt kattevennlig. Dette fikk katten erfare kort tid etter innflytting, da den litt for sent oppdaget områdets "svært gode kollektivtilbud".

 

BOLIGKJØPERE FLEST ER AMATØRER

Du tenker mulig overskriften til avsnittet er litt hard? Vel, la meg forklare. 

Jeg kjøpte altså min første bolig grunnet en katt - i et område som ikke var godt egnet for katter! Hva er din unnskyldning? Oppdaget du for sent at barnevennlighet burde kommet før utsikt?

I dag vet jeg at min første bolig i aller høyeste grad ble kjøpt av en amatør - av en ung og uerfaren meg. Dette var før jeg begynte i min jobb innen eiendom - jeg hadde rett og slett ikke peiling på bolig, boligkjøp eller boliglån. Jeg er helt sikker på at jeg ikke er alene om dette, snarere tvert i mot!

Det var svært mye som ikke ble hensyntatt før budaksepten forelå, i all hovedsak fordi jeg som student i starten av tyveårene trodde jeg kunne mer om bolighandel enn det som var reelt. Jeg fokuserte mer på at banken hadde gjort meg i stand til å kjøpe, enn selve kjøpet.

Boligkjøpe er liksom "bare noe alle gjør", det er "rett frem" og "går alltid bra"...

Jeg har tidligere skrevet om «Det umulige boligkuppet», la meg garantere at det å gjøre en dårlig bolighandel er alt annet enn umulig.

Selv om det stort sett går bra, garanterer jeg at det kan være svært lønnsomt å avklare hva du vet og ikke vet om bolighandel før du kjøper bolig. Boligfellen er nemlig svært attraktiv.


PIZZA, RØMMEDRESSING OG EN ENEBOLIG TAKK

Det finnes svært mange årsaker til at vi velger å kjøpe eller selge bolig, men felles for bolighandelen er at den fyller et behov. Behov for å plassere penger, et ekstra soverom eller behov for å komme seg bort fra ektefellen så raskt som mulig. Noen kjøper bolig etter lang tids vurdering, andre får livet endret over natten og kaster seg inn i markedet på impuls - det er ikke alltid en god idé.

La meg gi et ekstremt eksempel:

Jeg husker godt kjøperen som hadde røket uklar med sin kone gjennom 21 år. På kontraktsmøtet kom det til min kjennskap at de etter en voldsom krangel over natten hadde besluttet å flytte fra hverandre. I harnisk kjøpte han så en splitter ny enebolig til flere millioner.

Da overtagelsen kom en knapp måned senere hadde de skværet opp...


UNNGÅ KATT(ASTROFE)
Skal du gjøre en god bolighandel bør den være gjennomtenkt. Et godt råd er å stoppe opp akkurat når ønsket eller behovet for kjøp eller salg melder seg, du har tid til å tenke deg om - boligmarkedet vil ikke forsvinne over natten.

Dersom det ikke er et konkret behov, tenk over følgende: selv om du i dag i følge banken er i stand til å låne og bruke et beløp av en viss størrelse, er det egentlig det du vil?

Ha i bakhodet at den lave flytende renten du kanskje tilbys i dag, eller inntekten du har ikke trenger å vare evig. Tåler økonomien og ikke minst handlefriheten din et markant oppsving i boligutgiftene - er du villig til å ofre andre goder i bytte med litt bedre utsikt?

Er økonomisk handlefrihet viktig for deg - vurder å gå noe ned på kjøpesum eller bli boende i boligen du har i dag.

For å understreke poenget ønsker jeg å strekke strikken litt lenger - så slipper du å gjøre det. Det er mulig det viktigste du får ut av tiden du bruker på innlegge mitt i denne omgang - at resultatet blir at du ikke kjøper bolig: dersom den økonomiske belastningen du påtar deg ved boliglånet er for stor kan det i verste fall gå ut over langt mer enn din økonomiske handlefrihet. Et lån til over pipen (og røyken) kan fort bli belastende for både deg og ikke minst de rundt deg - jeg har solgt mang en bolig hvorpå jeg kan garantere at presset økonomi har vært en medvirkende årsak til at samboere og ektefeller har skilt veier. På lik linje som et boligkjøp kan danne grunnlag for fremtidig økonomisk trygghet, kan det etterlate deg i økonomisk ruin (og som skrevet over, mulig mer).

Tilsier derimot situasjonen at du bør og kan handle, sett i gang. Jeg vil i den sammenheng påstå at det er mulig å gjøre en tilnærmet perfekte bolighandel, men for å klare dette må du vite hvordan det foregår. Du bør avklare dine behov, retningslinjer du kan følge, valg du bør overveie, antagelser du kan bruke og feil du må unngå.

Last gjerne ned min gratis boligapp her: http://boligkjopet.no/

Helt avslutningsvis, jeg kan ikke anbefale katt i sentrumsnære trafikkerte strøk (så reddet jeg kanskje et liv med dette innlegget også).

Væromslag i Rogaland

Boligprisene har falt med syv prosent i Stavanger siste 12 måneder. Selv om jeg ikke forventer at boligeiere i oljebyen spretter champagnen etter at prisene for juli er presentert, tror jeg de kan sette den på kjøl. La oss ta en titt på markedet mediene har døpt "Norges dårligste boligmarked". Er det egentlig så dårlig?

DE LANGE LINJENE
Når vi snakker boligpris, snakker vi gjerne om endring fra måned til måned, i ytterste fall ett år til ett annet. Dette er derimot langt fra tilstrekkelig til å gi oss forståelse av et boligmarked. For å få et godt bilde må man se på de lange linjene. Få markeder illustrerer dette bedre enn markedet i Stavanger.

Bilde: Utvikling siste 2 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Mens den Stavanger (blå linje) faller til 94 poeng, stiger Oslo (gul linje) til 123,1.

Ser man på boligmarkedet siste 2 år ser det riktignok ille ut for oljebyen. Trekker vi oss lenger tilbake og ser på boligindeksen for de siste 5 årene har tilsynelatende Stavanger også her en langt svakere utvikling enn de andre store byer i Norge. Hvorfor? Svært mange vil tenke at dette har med oljepris å gjøre.


Bilde: Utvikling siste 5 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) 106,2 poeng, Oslo (gul linje) 144,8 poeng. Snitt landet (grønn linje) 132,2 poeng.

Og de tar ikke feil. Men selv om oljeprisen definitivt var hovedingrediensen som førte til at markedet havnet der det er i dag, er ikke oljeprisfallet den direkte årsaken til utviklingen. Mulig er det overraskende å høre at avviket i prisene for Stavanger ikke oppstod med fallet i oljeprisen. Markedet bremset faktisk opp 12 måneder før oljeprisen hadde sin høyeste notering noen sinne.

KLONDIKE EFFEKTEN
Så hva viser de lange linjene?

Bilde: Utvikling siste 10 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) ligger vesentlig over resten av landet og hentes først inn av Oslo i 2016. I skrivende stund er Stavanger 3% over landet som helhet i 10 års perioden.

I et 10 års perspektiv har Stavanger hatt en vesentlig høyere prisvekst enn resten av landet de første 7 årene. Var lønns- og befolkningsveksten her så mye høyere enn i de andre store byene i samme periode? Svaret er nei.

Det er selvsagt svært enkelt å være etterpåklok. Men for moroskyld, la oss være det. Ser man på Stavanger i perioden 2006 frem til 2012 viser to grafer at det bygger seg opp et «sannsynlig rom for priskorreksjon». Prisendring og en voldsom vekst i tilførselen av nye boliger.

Prisveksten gjør gjør markedet svært attraktivt for utbyggere som "alle" vil ha sin bit av kaken. Man får en slags "Klondike effekt", noe som medfører at nybyggingen skyter vesentlig fart. Og hva er vesentlig?

Ser man på tall fra SSB for årene 2009 til 2015 ser man at antallet nye boliger produsert i Stavanger utgjør opp mot 44%(!) av den totale bruktboligomsetningen per år. Ser du på Oslo i samme periode lå tallet på rundt 10% (som mulig var for lavt).

Strengt tatt er den største overraskelsen i etterkant at prisene ikke har alt mer. Og når jeg skriver falt, ikke faller, så er det fordi de verste "stresstestene" for markedet i Stavanger nå er passert.

VÆROMSLAG
Jeg tror oljebyen prismessig skraper bunnen i disse dager. Det vesentlige avviket som bygget seg opp mellom Stavanger og landet forøvrig i første del av 10-års perioden er så og si borte.

Slik tilførselen av nye boliger i Tromsø bremset opp fra 2009 til 2010 vil det også bremse opp i Stavanger. I Tromsø falt tilførselen av nye boliger fra en årstakt hvor nybygg utgjorde 60% av antall solgte brukboliger til 10% i løpet av 12 måneder. I 2016 og 2017 bør vi forvente å se en tilsvarende utvikling i Stavanger.

I motsetning til i en bil, er det i boligmarkedet umulig å bråbremse, for deretter å akselerere for fullt. Det betyr at boligproduksjonen i Stavanger vil forbli lav i lengre tid, noe som vil bidra til å skape balansen markedet trenger.

Som sagt, de lange linjene gir oss den beste forståelsen av et boligmarked. Jeg skal derimot ikke si at månedlige presentasjoner er unyttig - for de sier noe om "helsen" til det aktuelle markedene akkurat nå. Ser vi på Stavanger forteller prisfallet siste 12 måneder oss at selgere nå godtar "dagens prisnivå". Dette blir også mer synlig ved at tiden det tar å selge en bolig i Stavanger vil gå ned. På sikt (gi det til utpå våre 2017) vil dette gi færre usolgte boliger i markedet, noe som også betyr at balansen mellom tilbud og etterspørsel gjenopprettes.

Jeg tror at de grå skyene er på vei bort fra boligmarkedet i Rogaland. Det betyr ikke at du blir millionær i morgen om du kjøper her, jeg tror derimot du ikke trenger å frykte videre prisfall av betydning.

hits