hits

Forsidens bakside

Onsdag 3.januar brakte forsiden på Dagens Næringsliv følgende nyhet; «Bolignedturen langt fra over».


BILDE: Dagens Næringsliv 3.januar.

At tid oppleves subjektivt skal jeg ikke bestride, dog synes den nærmest stillestående når utviklingen i boligmarkedet 2018 dramatiseres i Dagens Næringsliv. Så hva ligger bak ordene «langt fra»?

Ingressen på side 10 forteller at «flertallet tror den negative trenden minst vil fortsette frem til sommeren». Smak litt på innholdet i den setningen. Leser man saken oppdager man at flertallet av de spurte økonomene tror på positiv utvikling i andre halvår. Forsiden av avisen sier derimot «Varsler ett år med prisfall». Finn en feil.

Dagens Næringsliv 3.januar bringer nyheten om hva 32 av landets fremste økonomer tror om boligprisen. Den viktigste informasjonen å trekke ut av den saken er nok at det ikke er tilstrekkelig å kun lese avisforsider.

Boligpris i blitzregn

Omtalen av utviklingen i boligmarkedet er (stadig) forbløffende. 14.november i år prydet sjefsstrateg Peter Hermanrud forsiden av Dagens Næringsliv, (også omtalt her) med spådom om prisfall på opp mot 40 prosent over 4-7 år.


BILDE: Dagens Næringsliv 14.november.

I etterkant av slike saker sitter jeg igjen med følgende prinsipielle spørsmål: Burde det påhvile eksperter et snev av ansvar for å presentere kunnskap på en saklig måte?

La meg innledningsvis minne om én ting: I 2008 fortalte Hermanrud til hegnar.no at prisene ville falle 30-40 prosent fra toppen. I realiteten falt boligprisene fra desember 2007 til desember 2008 med 11 prosent. Det påfølgende året steg kvadratmeterprisen i snitt med 14,4 prosent. Kjøpte du bolig i Larvik eller Telemark, steg verdien rundt 26 prosent.

Prisene steg videre med 8,3 prosent i 2010 og 9 prosent i 2011. Etter dette, i 2012, fortalte Hermanrud e24.no at nedturen kunne komme «raskere enn det mange fryktet». I 2012 steg prisene 7,7 prosent.

"Mediene har aldri vært tilhengere av svake nyanser"

Mulig kan du i etterkant av slike enorme mageplask skylde på mediene, men det blir både lettvint og billig. Mediene har aldri vært tilhengere av svake nyanser, det bør personer som regelmessig uttaler seg ha i bakhode. Jeg mistenker også at det nettopp er den kunnskapen ekspertene besitter.

Hadde du i mars 2009 kjøpt en leilighet i Frogner bydel i Oslo for 4,5 millioner kroner hadde du fått en prisvekst på 34,6 prosent i perioden frem til september 2012. Kjøpte du spådommen fremfor leiligheten, kostet det deg 1,6 millioner kroner.

Nå skal ikke jeg moralisere over konsekvenser, men man skulle tro at slikt gjorde noe med troverdigheten til en ekspert? La oss i stedet slå fast at en rekke medier her til lands er raus med å tilgi.

I 2014 fortalte Hermanrud følgende til na24.no: «Etterhvert begynner prisene å falle. Ser vi på hva som har skjedd i andre land etter kraftige boligprisoppganger, ville det ikke være uvanlig om boligprisene faller 40 prosent i løpet av 4-5 år før de snur».

Fasit for 2014 viste at boligprisene steg i 10 av årets 12 måneder. Det påfølgende året ga en gjennomsnittlig prisvekst på 7,2 prosent, mens de i 2016 steg 12,8 prosent.

På dette tidspunktet var det kanskje noe å lære av historien?



"På dette tidspunktet var det kanskje noe å lære av historien?

Spol frem til 14.november 2017. Forsiden på Dagens Næringsliv markerer 10-års jubileum for Hermanruds lenge varslede boligprisfall i Norge. Etter en forside som sier «Risikoen for ragnarok er høy» og en sak over to sider med overskrift «Frykter fallende boligpriser i syv år», er siste linje følgende sitat fra Hermanrud: «Men det er også stor sannsynlighet for at prisene i Oslo allerede har bunnet ut». Herlig.

Hermansruds spådommer siste 10 år er kun et eksempel for å illustrere mitt poeng. Han er langt fra den eneste, jeg kunne valgt mange andre og det bommes begge veier.

Med litt velvilje kan man si at mediene må ta skyld, men det er i de fleste tilfeller ekspertene selv som velger å være tabloid. Det er mulig man blir offer for iver etter blitzlys og mengder av eksponering når mediene jakter eksperter til salgbare forsider. Under andre omstendigheter ville kronisk fokus på ytterpunkter vært en ganske klossete strategi.

Jeg er spent på å se hvem som er villig til å setter egen troverdighet på spill når mediene i desember ber om prognosene for 2018. En tabloid tilnærming synes derimot tilnærmet risikofritt. Så det blir nok pest eller kolera også i år.

Bolighypokondri

At boligmarkedet er "friskmeldt" betyr på Norsk at boligprisene stiger. Mulig er dette årsaken til at man, straks prisene flater ut eller faller, begynne å snakke om "hva som er galt". Men blir det rett?


BILDE: Er det noe galt med et boligmarked hvor prisene faller?

Om å overraske seg selv
I fjor på denne tiden kokte markedet i hovedstaden, mediene var fulle av utbyggere som ikke fikk bygget raskt nok. Prisene ble spådd opp i 2017, det var et mediebilde i sterk kontrast til dagens.

Den 8.september 2016 skrev jeg i innlegget "En løve i tigerstaden", at himmelferden i hovedstaden ville lede til offentlig medisinering av markedet. Jeg skrev også at tiltaket ville gi ringvirkninger utenfor Oslo. Og slik gikk det.

I skrivende stund betrakter jeg ekspertenes uttalelser knyttet til dagens marked med forundring. Både de som tilsynelatende er forundret over at prisene har falt og de som hevder at fallet er begynnelsen på noe større. Boligprisene i Oslo steg 23,3 prosent i 2016, at denne oppgangen ga rom for korreksjon burde ikke overraske noen. Likevel kan ikke media få nok av eksperter som ønsker å fortelle om hva som er "galt".

"Visste du at det i august 2016 tok 34 dager å selge en bolig i Oslo, mens det i år kun tok 27?


Vi har blitt bortskjemt
Det er ingenting dramatisk ved at det tar to eller tre visninger å få solgt en bolig. Det er heller ikke nytt.

Visste du at det i august 2016 tok 34 dager å selge en bolig i Oslo, mens det i år kun tok 27?

I Bergen hvor jeg holder til, har boligprisene falt marginale 0,7 prosent det siste året. I august tok det kun 28 dager å selge en bolig i byen og så langt er det faktisk solgt flere boliger i 2017 enn i 2016. I media har markedet i Bergen likevel blitt omtalt som "tøft".

Det er noe smått urovekkende ved det hele. At man tilsynelatende er avhengig av ti prosent årlig vekst for å si at man har et godt boligmarked. Kanskje er det på tide å redefinere hva som er et godt?
 

[Ctrl] + C
Psykologien i oslomarkedet var min hovedmistenkte i 2016 med tanke på prisutvikling. Med annet fortegn mener jeg psykologi også denne gangen skal ta en stor del av ansvaret. Effekten er sterkest i hovedstaden, men også andre byer smittes av medienes negative overskrifter om Oslo-markedet.

Jeg tror du kan se til årene 2013 og 2014 om du ønsker å se hvor veien går videre herfra. Høsten blir mulig humpete, men vil også by på muligheter til gode boligkjøp. Finner du en litt «skvetten» megler og selger, skal du ikke se bort fra at du kan kjøpe med hyggelig rabatt. Det tror jeg ikke du klarer i mai 2018.

En halvskjult hemmelighet

Tjenesten Propr har blitt en medieyndling med sine friske uttalelser gjennom reklame og i nyhetssaker. Men gir de et riktig bilde av sin egen tjeneste og det å selge bolig selv?
 


BILDE: Gir budskapene fra Propr.no et riktig bilde av det å selge selv?

Argumenter som «det er like trygt» og «de som selger selv får like mye» går igjen. I bunn ligger en friskt tolket 6 år gammel undersøkelse fra SIFO.

Den 23.juli stilte Propr sjef, Kjetil Eriksson spørsmålet, «trenger du megler?» i E24.


Hvor vanskelig er det å selge selv?
I E24 uttalte Propr sjefen den 20.juni at «Vi har prøvd å avdekke en halvskjult hemmelighet om at det å selge boligen selv, ikke er så vanskelig». Så hvor vanskelig er det å selge selv?

Oversikten som følger viser andelen solgte boliger i forhold til andelen annonserte i perioden 1.januar 2016 til 2.august 2017:

Oslo      
Megler 91 %
Propr    44 %

Bergen
Megler 90 %
Propr    45 %


Stavanger
Megler 81 %
Propr    11 %


Trondheim
Megler 91 %
Propr    0 %


Statistisk sett er sannsynligheten størst for at du ikke vil klare å få solgt gjennom tjenesten. Siden 1.januar 2016 har Propr kun bidratt til å omsette 40 boliger i Norges fire største byer. Dette er mulig også en halvskjult hemmelighet - for forbrukere og jouralister?
 


*Tallene er basert på faktisk annonsering og omsetning registrert i eiendomsverdi hos største megler per by og Propr i angitt periode. Eiendomsverdi har 21.august påpekt at salg gjennom megler registreres umiddelbart, mens salg gjennom Propr som hovedregel registreres ved tinglysning. For ordens skyld gjøres det derfor oppmerksom på at metode for datainnsamling medfører at antall salg gjennom Propr kan være noe høyere.

Privat boligsalg - en særdeles enveiskjørt gate

Det har alltid vært mulig å selge bolig selv. Fra 2010, også ved å annonsere privat på finn.no. Antall private boligsalg har likevel vært stabilt lavt. Omsetningen i en by som Bergen tilsvarer salget til et par meglere per år.

Jeg nevner dette innledningsvis slik at du ikke misforstår og tror innlegget handler om at du ikke må selge selv. Det må du gjerne gjøre. Det jeg har tenkt å skrive litt om, er hvor endimensjonelt det kan blir når medier omtaler privat boligsalg.
 

Salg av juletrær i juli
Bergensavisen (BA) hadde 14.juli en sak om et privat boligsalg over to sider. I overskriften kunne man lese at "17 prosent kuttet ut eiendomsmegler ved boligsalg".


BILDE: BA 14.juli.

Tallet 17 er hentet fra en seks år gammel undersøkelse TNS Gallup gjorde for SIFO. I Fagrapport nr.7-2011 heter det: Derved var det 17 prosent som på en eller annen måte solgte selv.

17 prosent er langt fra de tre prosentene som ifølge SIFO annonserte privat på finn.no i 2011*. Årsaken er at 14 prosent aldri hadde behov for å annonsere boligen i det åpne markedet. Dette var overdragelser ved samlivsbrudd, arv eller salg mellom venner og familie.

I realiteten kuttet kun tre prosent ut eiendomsmegler. Det hele blir som å si at "Salg av juletrær i 2011 var elendig", basert på omsetningen av trær i juli.

Under overskriften følger saken om selgeren som "Brukte 21.000 på salget" gjennom tjenesten megleselv.no. Det som ikke fremkommer er at kun en håndfull boligselgere i Bergen noen gang har valgt å benytte tjenesten. Det står heller ikke at salget i Haugeveien som endte på 3.650.000 kroner den 11.juli tok 51 dager, mens gjennomsnittlig salgstid i Bergen i juni kun var 20 dager.


Rent hypotetisk
Det vil alltid være vanskelig å si sikkert om en privat boligselger kom godt ut av å selge selv. For tilfellet BA omtaler viser eiendomsregisteret at det på samme adresse i april 2016 ble solgt en tilsvarende leilighet gjennom megler. Leiligheten ble etter 6 dager solgt 100.000 kroner høyere, dette til tross for at den ligger en etasje ned og ikke nyter samme utsikt mot byfjorden.

28.juni hadde BA en artikkel hvor de hevdet at prisen på meglertjenester i Bergen "varierte med 58.000 kroner for samme tjeneste"**. Tar man snittet av de tre rimeligste tilbudene i saken og trekker fra kostnaden til meglerselv.no, er ekstra kostnad ved bruk av megler 44.068 kroner. Hadde megler i 2016 oppnådd tilsvarende resultat i 2017 ville selger sittet igjen med en gevinst på 55.932 kroner - uten å ha utført salget selv.

Regnestykket er selvsagt hypotetisk, men ikke usannsynlig. Jeg kan legge til at man som tommelfingerregel plusser på rundt 100.000 kroner per etasje opp på tilsvarende leiligheter i et bygg. Ettersom den omtalte leiligheten lå i etasjen over den som ble solgt i 2016 burde markedsverdi være 3.850.000 kroner, noe takstmannen som taksterte boligen også mente.


Klarer ikke selge boligen
Jeg har forståelse for at fremstillingen av det å selge selv nødvendigvis må bli skjev i mediene. Hvor mange private boligselgere er villig til å stå frem og fortelle at de var misfornøyd med eget salg? Eller at de etter å ha betalt 21.000 kroner ikke fikk solgt? Den saken får du nok aldri lese i BA, men det ville være nok av kandidater å ta av.

Antall boliger annonsert og solgt i Bergen gjennom selskap som ikke leverer fullverdig megling*** i perioden 1.januar 2016 til 15.juli 2017 viser at kun 48 prosent har klart å selge boligen. Til sammenligning er tilsvarende tall for bolig annonsert gjennom de tre største meglerne**** i Bergen i perioden 90 prosent.

Ettersom daglig leder for selgboligselv.no i saken hevdet at flere selger selv i vanskeligere marked, gjorde jeg samme undersøkelse i et "vanskeligere marked". I Stavanger klarte 12,5 prosent av private selgere å selge selv*****.


BILDE: BA 9.juli.

Privat boligsalg er altså ikke utelukkende et spørsmål om pris eller trygghet. At private boligselgere i varierende grad lykkes med å få solgt kom heller ikke frem da BA søndag 9.juli fortalte om et annet privat boligsalg. Selger serverte en rekke tendensiøse påstander i tillegg til å vise til statistikk som sier at meglere ikke oppnår høyere pris for boliger enn private selgere. Hvilke statistikk det er snakk om sier saken ingenting om*****.

Selv har jeg aldri sett en undersøkelse i Norge som dokumenterer at private boligselgere oppnår samme resultat som meglere. Norge er derimot ikke det eneste landet hvor bolig kan selges gjennom megler, eller selges privat. Hos «søta bror» har Värderingsdata, det svenske motstykket til Eiendomsverdi*******, gjennomført undersøkelsen vi mangler i Norge.

Den viser at en privat boligselger i Sverige i snitt oppnår en pris som er 10 prosent lavere enn en bolig solgt gjennom megler. I enkelte deler av landet var forskjellen 18 prosent. Til sammenligning utgjorde meglerkostnaden selger hadde i BA sin artikkel 28.juni 2,9 prosent av salgssummen.
 

En blindvei
Mulig tar jeg feil, men BA er tilsynelatende langt mer kritisk til meglerbransjen enn den private boligselger. Eksempelvis formidler BA på forsiden 18.juli at "170 KLAGER på eiendomsmeglere", mens Dagens Næringsliv bruker 166 ord på å formidle at «det er relativt få klager på eiendomsmeglerne med 170 registrerte klager på rundt 85.000 gjennomførte salg».

Privat boligsalg er faktisk ingen "nyhet", det har vært omtalt en rekke ganger tidligere- også av forbrukerombud Gry Nergård, "Konsekvensene dersom noe skulle gå galt i salgsprosessen kan være store for begge parter".

Mitt poeng er enkelt. Privat boligsalg er ikke nødvendigvis en dårlig idé, men du bør vite hva du begir deg ut på. Det bør ikke fremstilles som en enveiskjørt gate. Enkelte vil komme godt ut av å selge selv, for mange blir det derimot en blindvei.

 


* Tallet finnes i SIFO sin Fagrapport nr.1-2011: Det finnes ikke noen eksakte tall for hvor mange som i dag velger å selge selv uten megler. Privatsalg utgjør ca. tre prosent av alle boliger på Finn.no.

** I BA 28.juni står det at kunden har fått ulik pris på lik tjeneste. Da det eneste som faktisk kan sammenlignes er provisjon medfører ikke dette riktighet. Det korrekte er at man betaler mindre for å motta mindre.

*** Propr, meglerselv.no, dittboligsalg.no og Marton har annonsert 50 boliger og har solgt 24 boliger.

**** Dnb, Eiendomsmegler Vest og PrivatMeglerenannonserte har annonsert 5.272boliger og solgt 4.752 boliger.

***** I Stavanger er den eneste leverandøren med omsetning Propr. Av 8 annonserte boliger har 1 solgt boligen. Utvalget er så lite at det kun bør sees på som en pekepinn.

****** I saken 14.juli viser man til pris i forhold til prisantydning i SIFO sin rapport fra 2011. Man hevder så at årsak til at 50 prosent oppnår høyere prisantydning gjennom melgler, mens kun 20 prosent gjør det privat, skyldes hvorledes meglere priser boligen. Faktisk trekker man i saken den slutning at meglere og private selgere trolig oppnår like gode priser. Det man da blant annet ikke tar høyde for er at undersøkelsen er bygget på et utvalg hvor flertallet ikke annonserte boligen i det åpne markedet. Således har man ikke er faktisk grunnlag for å sammenligne. Jeg kan også nevne at selger i BA sin sak 14.juli valgte å prise boligen sin 200.000 kroner under takst.

******* Undersøkelsen er fra 2014 og du finner den her: http://www.varderingsdata.se/nyheter/?id=anlita-maklare