Bolighypokondri

At boligmarkedet er "friskmeldt" betyr på Norsk at boligprisene stiger. Mulig er dette årsaken til at man, straks prisene flater ut eller faller, begynne å snakke om "hva som er galt". Men blir det rett?


BILDE: Er det noe galt med et boligmarked hvor prisene faller?

Om å overraske seg selv
I fjor på denne tiden kokte markedet i hovedstaden, mediene var fulle av utbyggere som ikke fikk bygget raskt nok. Prisene ble spådd opp i 2017, det var et mediebilde i sterk kontrast til dagens.

Den 8.september 2016 skrev jeg i innlegget "En løve i tigerstaden", at himmelferden i hovedstaden ville lede til offentlig medisinering av markedet. Jeg skrev også at tiltaket ville gi ringvirkninger utenfor Oslo. Og slik gikk det.

I skrivende stund betrakter jeg ekspertenes uttalelser knyttet til dagens marked med forundring. Både de som tilsynelatende er forundret over at prisene har falt og de som hevder at fallet er begynnelsen på noe større. Boligprisene i Oslo steg 23,3 prosent i 2016, at denne oppgangen ga rom for korreksjon burde ikke overraske noen. Likevel kan ikke media få nok av eksperter som ønsker å fortelle om hva som er "galt".

"Visste du at det i august 2016 tok 34 dager å selge en bolig i Oslo, mens det i år kun tok 27?


Vi har blitt bortskjemt
Det er ingenting dramatisk ved at det tar to eller tre visninger å få solgt en bolig. Det er heller ikke nytt.

Visste du at det i august 2016 tok 34 dager å selge en bolig i Oslo, mens det i år kun tok 27?

I Bergen hvor jeg holder til, har boligprisene falt marginale 0,7 prosent det siste året. I august tok det kun 28 dager å selge en bolig i byen og så langt er det faktisk solgt flere boliger i 2017 enn i 2016. I media har markedet i Bergen likevel blitt omtalt som "tøft".

Det er noe smått urovekkende ved det hele. At man tilsynelatende er avhengig av ti prosent årlig vekst for å si at man har et godt boligmarked. Kanskje er det på tide å redefinere hva som er et godt?
 

[Ctrl] + C
Psykologien i oslomarkedet var min hovedmistenkte i 2016 med tanke på prisutvikling. Med annet fortegn mener jeg psykologi også denne gangen skal ta en stor del av ansvaret. Effekten er sterkest i hovedstaden, men også andre byer smittes av medienes negative overskrifter om Oslo-markedet.

Jeg tror du kan se til årene 2013 og 2014 om du ønsker å se hvor veien går videre herfra. Høsten blir mulig humpete, men vil også by på muligheter til gode boligkjøp. Finner du en litt «skvetten» megler og selger, skal du ikke se bort fra at du kan kjøpe med hyggelig rabatt. Det tror jeg ikke du klarer i mai 2018.

En halvskjult hemmelighet

Tjenesten Propr har blitt en medieyndling med sine friske uttalelser gjennom reklame og i nyhetssaker. Men gir de et riktig bilde av sin egen tjeneste og det å selge bolig selv?
 


BILDE: Gir budskapene fra Propr.no et riktig bilde av det å selge selv?

Argumenter som «det er like trygt» og «de som selger selv får like mye» går igjen. I bunn ligger en friskt tolket 6 år gammel undersøkelse fra SIFO.

Den 23.juli stilte Propr sjef, Kjetil Eriksson spørsmålet, «trenger du megler?» i E24.


Hvor vanskelig er det å selge selv?
I E24 uttalte Propr sjefen den 20.juni at «Vi har prøvd å avdekke en halvskjult hemmelighet om at det å selge boligen selv, ikke er så vanskelig». Så hvor vanskelig er det å selge selv?

Oversikten som følger viser andelen solgte boliger i forhold til andelen annonserte i perioden 1.januar 2016 til 2.august 2017:

Oslo      
Megler 91 %
Propr    44 %

Bergen
Megler 90 %
Propr    45 %


Stavanger
Megler 81 %
Propr    11 %


Trondheim
Megler 91 %
Propr    0 %


Statistisk sett er sannsynligheten størst for at du ikke vil klare å få solgt gjennom tjenesten. Siden 1.januar 2016 har Propr kun bidratt til å omsette 40 boliger i Norges fire største byer. Dette er mulig også en halvskjult hemmelighet - for forbrukere og jouralister?
 


*Tallene er basert på faktisk annonsering og omsetning registrert i eiendomsverdi hos største megler per by og Propr i angitt periode. Eiendomsverdi har 21.august påpekt at salg gjennom megler registreres umiddelbart, mens salg gjennom Propr som hovedregel registreres ved tinglysning. For ordens skyld gjøres det derfor oppmerksom på at metode for datainnsamling medfører at antall salg gjennom Propr kan være noe høyere.

Privat boligsalg - en særdeles enveiskjørt gate

Det har alltid vært mulig å selge bolig selv. Fra 2010, også ved å annonsere privat på finn.no. Antall private boligsalg har likevel vært stabilt lavt. Omsetningen i en by som Bergen tilsvarer salget til et par meglere per år.

Jeg nevner dette innledningsvis slik at du ikke misforstår og tror innlegget handler om at du ikke må selge selv. Det må du gjerne gjøre. Det jeg har tenkt å skrive litt om, er hvor endimensjonelt det kan blir når medier omtaler privat boligsalg.
 

Salg av juletrær i juli
Bergensavisen (BA) hadde 14.juli en sak om et privat boligsalg over to sider. I overskriften kunne man lese at "17 prosent kuttet ut eiendomsmegler ved boligsalg".


BILDE: BA 14.juli.

Tallet 17 er hentet fra en seks år gammel undersøkelse TNS Gallup gjorde for SIFO. I Fagrapport nr.7-2011 heter det: Derved var det 17 prosent som på en eller annen måte solgte selv.

17 prosent er langt fra de tre prosentene som ifølge SIFO annonserte privat på finn.no i 2011*. Årsaken er at 14 prosent aldri hadde behov for å annonsere boligen i det åpne markedet. Dette var overdragelser ved samlivsbrudd, arv eller salg mellom venner og familie.

I realiteten kuttet kun tre prosent ut eiendomsmegler. Det hele blir som å si at "Salg av juletrær i 2011 var elendig", basert på omsetningen av trær i juli.

Under overskriften følger saken om selgeren som "Brukte 21.000 på salget" gjennom tjenesten megleselv.no. Det som ikke fremkommer er at kun en håndfull boligselgere i Bergen noen gang har valgt å benytte tjenesten. Det står heller ikke at salget i Haugeveien som endte på 3.650.000 kroner den 11.juli tok 51 dager, mens gjennomsnittlig salgstid i Bergen i juni kun var 20 dager.


Rent hypotetisk
Det vil alltid være vanskelig å si sikkert om en privat boligselger kom godt ut av å selge selv. For tilfellet BA omtaler viser eiendomsregisteret at det på samme adresse i april 2016 ble solgt en tilsvarende leilighet gjennom megler. Leiligheten ble etter 6 dager solgt 100.000 kroner høyere, dette til tross for at den ligger en etasje ned og ikke nyter samme utsikt mot byfjorden.

28.juni hadde BA en artikkel hvor de hevdet at prisen på meglertjenester i Bergen "varierte med 58.000 kroner for samme tjeneste"**. Tar man snittet av de tre rimeligste tilbudene i saken og trekker fra kostnaden til meglerselv.no, er ekstra kostnad ved bruk av megler 44.068 kroner. Hadde megler i 2016 oppnådd tilsvarende resultat i 2017 ville selger sittet igjen med en gevinst på 55.932 kroner - uten å ha utført salget selv.

Regnestykket er selvsagt hypotetisk, men ikke usannsynlig. Jeg kan legge til at man som tommelfingerregel plusser på rundt 100.000 kroner per etasje opp på tilsvarende leiligheter i et bygg. Ettersom den omtalte leiligheten lå i etasjen over den som ble solgt i 2016 burde markedsverdi være 3.850.000 kroner, noe takstmannen som taksterte boligen også mente.


Klarer ikke selge boligen
Jeg har forståelse for at fremstillingen av det å selge selv nødvendigvis må bli skjev i mediene. Hvor mange private boligselgere er villig til å stå frem og fortelle at de var misfornøyd med eget salg? Eller at de etter å ha betalt 21.000 kroner ikke fikk solgt? Den saken får du nok aldri lese i BA, men det ville være nok av kandidater å ta av.

Antall boliger annonsert og solgt i Bergen gjennom selskap som ikke leverer fullverdig megling*** i perioden 1.januar 2016 til 15.juli 2017 viser at kun 48 prosent har klart å selge boligen. Til sammenligning er tilsvarende tall for bolig annonsert gjennom de tre største meglerne**** i Bergen i perioden 90 prosent.

Ettersom daglig leder for selgboligselv.no i saken hevdet at flere selger selv i vanskeligere marked, gjorde jeg samme undersøkelse i et "vanskeligere marked". I Stavanger klarte 12,5 prosent av private selgere å selge selv*****.


BILDE: BA 9.juli.

Privat boligsalg er altså ikke utelukkende et spørsmål om pris eller trygghet. At private boligselgere i varierende grad lykkes med å få solgt kom heller ikke frem da BA søndag 9.juli fortalte om et annet privat boligsalg. Selger serverte en rekke tendensiøse påstander i tillegg til å vise til statistikk som sier at meglere ikke oppnår høyere pris for boliger enn private selgere. Hvilke statistikk det er snakk om sier saken ingenting om*****.

Selv har jeg aldri sett en undersøkelse i Norge som dokumenterer at private boligselgere oppnår samme resultat som meglere. Norge er derimot ikke det eneste landet hvor bolig kan selges gjennom megler, eller selges privat. Hos «søta bror» har Värderingsdata, det svenske motstykket til Eiendomsverdi*******, gjennomført undersøkelsen vi mangler i Norge.

Den viser at en privat boligselger i Sverige i snitt oppnår en pris som er 10 prosent lavere enn en bolig solgt gjennom megler. I enkelte deler av landet var forskjellen 18 prosent. Til sammenligning utgjorde meglerkostnaden selger hadde i BA sin artikkel 28.juni 2,9 prosent av salgssummen.
 

En blindvei
Mulig tar jeg feil, men BA er tilsynelatende langt mer kritisk til meglerbransjen enn den private boligselger. Eksempelvis formidler BA på forsiden 18.juli at "170 KLAGER på eiendomsmeglere", mens Dagens Næringsliv bruker 166 ord på å formidle at «det er relativt få klager på eiendomsmeglerne med 170 registrerte klager på rundt 85.000 gjennomførte salg».

Privat boligsalg er faktisk ingen "nyhet", det har vært omtalt en rekke ganger tidligere- også av forbrukerombud Gry Nergård, "Konsekvensene dersom noe skulle gå galt i salgsprosessen kan være store for begge parter".

Mitt poeng er enkelt. Privat boligsalg er ikke nødvendigvis en dårlig idé, men du bør vite hva du begir deg ut på. Det bør ikke fremstilles som en enveiskjørt gate. Enkelte vil komme godt ut av å selge selv, for mange blir det derimot en blindvei.

 


* Tallet finnes i SIFO sin Fagrapport nr.1-2011: Det finnes ikke noen eksakte tall for hvor mange som i dag velger å selge selv uten megler. Privatsalg utgjør ca. tre prosent av alle boliger på Finn.no.

** I BA 28.juni står det at kunden har fått ulik pris på lik tjeneste. Da det eneste som faktisk kan sammenlignes er provisjon medfører ikke dette riktighet. Det korrekte er at man betaler mindre for å motta mindre.

*** Propr, meglerselv.no, dittboligsalg.no og Marton har annonsert 50 boliger og har solgt 24 boliger.

**** Dnb, Eiendomsmegler Vest og PrivatMeglerenannonserte har annonsert 5.272boliger og solgt 4.752 boliger.

***** I Stavanger er den eneste leverandøren med omsetning Propr. Av 8 annonserte boliger har 1 solgt boligen. Utvalget er så lite at det kun bør sees på som en pekepinn.

****** I saken 14.juli viser man til pris i forhold til prisantydning i SIFO sin rapport fra 2011. Man hevder så at årsak til at 50 prosent oppnår høyere prisantydning gjennom melgler, mens kun 20 prosent gjør det privat, skyldes hvorledes meglere priser boligen. Faktisk trekker man i saken den slutning at meglere og private selgere trolig oppnår like gode priser. Det man da blant annet ikke tar høyde for er at undersøkelsen er bygget på et utvalg hvor flertallet ikke annonserte boligen i det åpne markedet. Således har man ikke er faktisk grunnlag for å sammenligne. Jeg kan også nevne at selger i BA sin sak 14.juli valgte å prise boligen sin 200.000 kroner under takst.

******* Undersøkelsen er fra 2014 og du finner den her: http://www.varderingsdata.se/nyheter/?id=anlita-maklare

Jeg kan ikke kode, du kan ikke selge

Det siste året har jeg har brukt en del tid på å tenke over hvorfor jeg ikke har vært mer aggressiv i forhold til å automatisere selve boligsalget. Jeg tror det finnes én god grunn og jeg har tenkt å la dette innlegget handle om det.

Det dukker stadig opp nye løsninger, oftere enn noen gang. Men en ting kan jeg love deg. Et ordinært boligmarked hvor budgivere ikke går bananas kommer til å knekke en del falske "disruptører". Det flyter bokstavelig talt millioner rundt i selskaper hvor skapere og ledere knapt har solgt eiendom i nevneverdig volum. La meg være tydelig, jeg snakker ikke om Dnb eller finn.no. Dette innlegget handler om start-up økosystemet.

Jeg tror det er viktig å bringe litt balanse inn i samtalen som omhandler bruk av teknologi i eiendomsmeglerbransjen og se på hva som ikke fungerer. Overskriften på innlegget, «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» gir et godt bilde av hva jeg mener foregår akkurat nå. Om du er utvikler eller designer, daglig leder eller ansatt, så finnes det det finnes spesifikke personlighetstrekk man trenger for å lykkes. Det er også tilfelle for en eiendomsmegler.

Det er enkelt å komme opp med en "idé" til et innsalg, samt å samle inn noen penger for å starte et selskap. Det er langt verre å navigere idéen gjennom 5-10 år mens verden fortsetter å endre seg, alt sammen mens du samtidig skal gå med overskudd. Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette.


"Aksjeutvidelser burde jo være et resultat av suksess, ikke en unnskyldning for å fortsette."

Svært mange av de som putter penger inn i disse selskapene har aldri solgt noe som helst, aldri vært eiendomsmegler, aldri smakt på hva som kreves for å selge en bolig når ikke en eneste kjøper er å oppdrive. For meg er det latterlig, men tilsynelatende har enkelte investorer likevel ingenting imot å tape penger i bøtter og spann.

20.juni omtalte DN at løsningen Propr hadde firedoblet omsetningen sin til 170 millioner første kvartal. Dette tallet er derimot ikke selskapets omsetning, men verdien av boligene omsatt. Trolig utgjør summen et sted mellom 30 og 50 boliger, og strengt tatt sier dette i langt større grad noe om hvor få som faktisk er i stand til å få solgt gjennom tjenesten.

I følge Propr selv hadde de inntekter knyttet til salget på 830.000 kroner. Resultatet ble 6,8 millioner i minus. Tar man bort de 5,6 millioner kroner som er oppgitt å være benyttet til markedsføring sitter man igjen med et solid tap. Dersom anslaget mitt er riktig er annonsekostnaden knyttet til hver solgte bolig astronomisk og uten mennesker til å bygge relasjoner vil kostnaden sannsynligvis ikke falle betydelig i fremtiden heller.

Realiteten er, og noe man burde tenke litt over før man synker penger inn i disse løsningene, at de fleste løsninger kommer til å ende på andre eller tredje plass. De kommer til å tape. Man overser at eiendomsmegling, når prisene ikke stiger 10-20% i året handler om salg, å møte potensielle kjøpere på visning, om menneskelige relasjoner.

Det å forsøke å slå seg opp på å fjerne den verdiskapende kjernen i en leveranse er ikke et godt veddemål. At enkelte aktører som forsøker å «selge bolig» ikke har grep om hva det innebærer, plukker man raskt opp når man ser eller hører reklame fra selskapene. Jeg tror derfor vi kommer til å se at en rekke selskaper vil forsvinne, fordi det ikke er mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned.



"Det er ikke mulig å bygge en butikk ved å tilføre ny kapital hver 6-18 måned."


Mitt poeng, du er virkelig er nødt til å vite hva du driver med. Sannheten er at «jeg kan ikke kode, du kan ikke selge» oppsummerer hva jeg tenker akkurat nå, som er, en god del satser på modeller som bare ikke kan vinne.

Det finnes selvsagt mange ting jeg skulle ønske at jeg hadde gjort, som kunne gitt meg enda mer suksess. Men ved dagens slutt er jeg en selger og en leder. Jeg har bygget det som er et av de største meglerforetakene i Norge og jeg tror andre kan gjøre det samme. Vi har alle våre styrker og svakheter når det kommer til å utforske nye markedsmuligheter. Jeg tror bare det er viktig å ha et tydelig bilde av hvordan verden faktisk er. Det å lykkes i vår bransje er tøft. Bare det å starte noe nytt er risikabelt.

Så la oss være ærlige med oss selv. Åpenbart er jeg glad i å utvikle nye løsninger, og jeg kommer til å fortsette med det. Det er derimot slik at en rekke innovatører ser for enkelt på verden - og ikke bare i min bransje. Ekstra trist er det når journalister lar seg blende av utfordrerposisjoner og mister det kritiske blikket. Da blir forbruker taperen.

Hvordan det er mulig å få journalister til å skrive så ukritisk, som i DN om "disruptøren" Propr, sliter jeg med å forstå. Men jeg er sikker på at eventuelle investorer som leter etter en bakdør for å komme seg ut, sikkert vil sende et julekort om de lykkes.

Før eller senere kommer det til å ta slutt.
 


Her er andre innlegg jeg har skrevet om samme tema:
- Slutten på boligmarkedet
Selg selv «hypen» gjenspeiler ikke virkeligheten
Du blir ikke arbeidsledig med det første

 

Krigstypeprognosen

Det er igjen dags for boligpris og mediene henvender seg til eksperter på økonomi og statistikk. Oslo får brorparten av oppmerksomheten ettersom prisveksten her vil avvike mest fra foregående år. Utviklingen vil presenteres som overraskende, selv om varslede tiltak og enorm prisvekst i 2016 nærmest har hugget den ut i sten (se hva jeg skrev i 2016).


Bilde: doctor Doom

Dette vet også de såkalte ekspertene. Når jeg nå leser uttalelsene kjenner jeg på en enorm trang til å  påpeke at dette er personene som stort sett bommer mest.

En prognose vil normalt bestå av både optimistiske og pessimistiske scenarier, med ulike sannsynlighetsverdier. Prognoser vil se ut som en vifte, men vifter er en dårlig strategi for den som jakter overskrifter. Og det vil du vel ha?

En av dem som åpenbart vet dette godt er Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom for Eika-gruppen. I Aftenposten gir han 3.mai et svært godt eksempel på samspill mellom media og eksperter.

Ipsos har kjørt en undersøkelse for DNB, her har de spurt den jevne nordmann om de ville kjøpt eller solgt først. Undersøkelsen er i seg selv uinteressant all den tid den som er spurt ikke rent faktisk er boligselger. Det som er interessant er Andreassens råd når han konfronteres med innholdet.

Andreassen mener nemlig at det er «enorm risiko å sitte med to boliger i dette markedet

Så nå sitter jeg her og lurer på hvilket marked han sikter til?

Det kan neppe være Stavanger, de har jo nettopp våknet fra flere års dvale. Det er sannsynligvis heller ikke Bergen, for der har det knapt vært realprisvekst de siste årene. Så da må jeg neste anta at Andreassen, som alle andre, sikter til hovedstaden.

I så tilfelle er «dette» markedet, et marked hvor det det tok 14 dager å selge bolig i mars. Nå kan det selvsagt tenkes at det i april har tatt 25 dager, men dette er slett ingen grunn til å utsette seg for den påkjenningen det er å selge før du kjøper (med mindre banken din krever det).

Selger du først blir du blant meglernes «beste» interessenter, de hodeløse som i ren desperasjon jakter ny bolig med «forbehold om overtagelse innen 1.august».

Selv ikke i 2008 hadde jeg mange kunder som solgte først. I all hovedsak fordi man stort sett selger og kjøper i samme marked. Du skal være svært uheldig om du, innen 2-4 uker fra kjøp, klarer å treffe et bratt boligprisfall.

Nå påpeker riktignok Andreassen at han kalles «doctor Doom». I lys av uttalelsen er det bare rett og rimelig å nevne at man deler kallenavn med en tegneseriefigur.

I september 2016 sa «doctor Doom»: - Vi går mot årsskiftet med så små boliglagre at jeg ikke vil bli overrasket om boligprisene i Oslo stiger 10-15 prosent også neste år. Sterke tall avler sterke tall. Mange har et så desperat ønske om å bo sentralt at de betaler nesten hva som helst for å bo innenfor bomringen, men dette i seg selv er ikke noe sykdomstegn.

Ekspertene omtaler sjelden faktorene som har ledet fram til "dagens situasjon". Medienes vinkling gir et øyeblikksbilde av markedet. Som uttalelsen i avsnittet over viser gjelder det samme for ekspertenes fremtidstrender. Ettersom det er en symbiose, er risikoen forbundet med feilslåtte spådommer lik null.

Du vil så godt som aldri bli konfrontert med dine egne blundere. Det vet ekspertene, derfor vil de fortsette å servere uttalelser som passer prisutviklingen - også i april. Selv om ingen forvalter den absolutte sannhet om fremtiden kan jeg gjerne bli husket for å ha spådd akkurat det.

 

hits