Selg-selv hype gjenspeiler ikke virkeligheten

Ulike leverandører av selg-selv løsninger lover å gjøre boligselgere i stand til å selv oppnå de samme resultater som ved salg gjennom megler. Sannheten er at det vil ta mange år før vi har løsninger som i det hele tatt er i nærheten.

Skal vi tro leverandører av selg-selv tjenester er fremtidens boligsalg allerede her. Tjenester som Propr og meglerselv mener alle å ha svaret på hvorledes digitalisering bør komme forbrukeren til gode. Propr sjef Merete Nordvik topper det ved å påpeke det åpenbare, at du «ved å bruke denne tjenesten slipper å bruke megler».


Bildetekst: Nytt betyr verken bedre eller nyskapende.
 

For den som er erfaren innen salg av bolig, fremstår løsningene i all hovedsak som en hype. Det er riktignok ikke svindel, men de misbruker ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling», med det resultat at man kan få inntrykk av at du ved å sitte foran din egen PC-skjerm, ender opp med samme resultat som ved salg gjennom megler.

Det er derimot ikke dette den som selger selv vil oppleve. Og det kommer de heller ikke til å gjøre på en god stund, kanskje tiår.

«Noen av de nye konseptene viser at det er mulig å ta hele eller deler av salgsjobben selv. Men husk at sitrusfrukter i en kurv på kjøkkenet, nystrøket skjorte på visning og kjøpekontrakt gratis på nett ikke nødvendigvis er nok for å sikre en trygg og god bolighandel for både kjøper og selger.», uttalte forbrukerombud Gry Nergård i juli.

Nergård er langt fra den eneste som ser svakheter ved løsningene. «Det er ikke digitaliseringen som gjør at jeg er skeptisk til selge selv tjenester, det er at de ikke vil gi kundene sine skikkelig rådgivning. En rådgivning boligkjøpere og boligselgere absolutt trenger», skriver NEFs forbrukerådgiver Carsten Pihl i august.

Med andre ord, det handler om hvordan du forstår ordene «digitalisering» og «eiendomsmegling».

Selg-selv hypen gjenspeiler ikke virkeligheten. De er leverandører av informasjon, den verdiskapende delen av eiendomsmeglingen (kunnskap og erfaring) er analog og (lovpålagt) fraværende.

I realiteten representerer løsningene en markedsposisjon, ikke en revolusjon. De vil aldri kunne ta over hele markedet, kun den nedre delen, basert på tall fra våre naboland (5-10%). Samlet vil de utgjøre en middels stor megler og de skal konkurrere om å være den billigste måten å selge en bolig på, posisjonen med den minste marginen i vår bransje. Leveransen må nødvendigvis stå i forhold til prisen på tjenesten, noe jeg har omtalt tidligere.


Bilde: Men selv om noe er billig, er det det forbruker vil ha?
 

Selv om den som har kjøpt aksjer i Propr må være inderlig uenig, er det svært mange årsaker til at det nærmest er utopisk at en slik løsning kan bli en økonoisk suksess. Markedsandeler i bransjen er enormt kostbare å kjøpe og enda dyrere å opprettholde. Jeg tviler på at investorene bak Propr eller «den neste tjenesten» for den saks skyld, er villig til å putte penger inn uten å få noen igjen over tid.

Og så den virkelig dårlige nyheten. Skulle det vise seg at det finnes noe som helst form for bærekraft, koster det «noen hundre tusen» å lage en tilsvarende løsning for en bank. En bank kan levere denne tjenesten med tap, og likevel tjene penger på kunden. Klarer noen andre det?

Selg-selv hypen har på bakgrunn av nyhetens interesse blant annet fått haik på Finansavisens forside (meglerselv etter tre(!) salg). Den har sin styrke i at det er umulig å gi et balansert bilde av den.

Den som selvforskyldt (selger selv) går på tryne i boligmarkedet ringer ikke Nettavisen for å fortelle sin historie. Ergo kan du utelukkende lese om personer som selger selv med godt resultat. Videre sørger en allmenn oppfatning av at eiendomsmegling er dyrt (for det er det jo relativt sett), for at eiendomsmeglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver, undertegnede er intet unntak.

I tillegg synes selverklærte eksperter både i medier og kommentarfelt å kronisk overse all annen digital innovasjon enn den man mener er «disruptiv». Ny annonseteknologi, i stand til å regne seg frem til hvem som er rett kjøper, er langt mer innovativt enn det å levere en «back office»-løsning til en privat boligselger.

Men for ordens skyld, tenk gjerne på dette innlegget som mitt syn på om du bør investere i selg-selv selskaper, fremfor om du bør bruke selge-selv løsninger. Jeg er nemlig ingen aksjemegler (ref. at meglere som uttaler seg kritisk fremstår som sytepaver).

Samboer eller utleier?

Det er ikke nødvendigvis dumt å kjøpe bolig sammen med andre dersom du har vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet alene.

Har du kjæreste eller samboer kan det mulig være et naturlig neste steg i forholdet - men ha i bakhode at ikke alt varer evig.



BILDE: Gode forholdsregler kan spare dere for for en verden av uenigheter


FORELSKELSENS PRIS
Samboerforhold hvor man sammen eier bolig har en lei tendens til å avsluttes med diskusjon om økonomiske forhold, en diskusjon du helst skulle vært foruten.

Det er svært dyrt å kjøpe felles bolig for så å selge igjen etter kort tid grunnet samlivsbrudd. Er du i stand til å selge boligen til det du kjøpte for har du fortsatt tapt 2,5% dokumentavgift samt kostnad til megler.

Her tenker jeg det er på sin plass å nevne et par i slutten av tyveårene som jeg solgte for i 2010. De kjøpte bolig etter å ha vært sammen i seks måneder. De var lykkelig nyforelsket og sikker på at forholdet ville vare livet ut.

Jeg kom på befaring en kanpp måned etter at de hadde overtatt boligen. Det viste seg at de aldri hadde bodd sammen innen de kjøpte, 30 dager i ny leilighet var mer enn nok til å klargjøre at forholdet absolutt ikke ville vare livet ut. Etter en slitsom måned i ny leilighet hadde paret besluttet å gå hver sin vei?
 
Jeg sier ikke at du aldri skal ta noen sjanser i løpet av et langt liv, det skal du. Det jeg ønsker å gjøre deg oppmerksom på er at du bør være sikker på at du kjenne et menneske (også økonomisk sans), innen dere påtar dere vesentlige økonomiske forpliktelser.


KLOKE FORHOLDSREGLER
Og selv om du tror du kjenner en person, kan det vise svært nyttig om dere på forhånd avklarer problemstillinger som oppløsningsrett, vedlikehold og økonomiske fordelingsnøkler.

Lag en sameieavtale som er detaljert og sier hva dere gjør den dagen en vil flytte. Avtalen bør i tillegg ta for seg spørsmål om forkjøpsrett og hvordan man skal fastsette verdien på boligen dersom en vil ut. Kjøper du sammen med venner kan det også være greit å la avtalen si noe om hvor lenge dere skal eie boligen før den selges.

Unnlater dere å lage en sameieavtale, er det sameieloven fra 1965 som gjelder og ifølge den kan partene kreve oppløsning av sameiet når som helst - noe som medfører at boligen må selges når en av partene krever det. I slike tilfeller har sameierne forkjøpsrett.

For å styre unna mindre konfliktene kan det ut over dette være smart å avtale praktiske ting som innkjøp av innbo og utstyr, samt retningslinjer for vedlikehold og påkostning av boligen på forhånd. Med en skriftlig avtale kan man enkelt avgjøre hvem som eier hva av felles bolig og andre verdier.

Selv om det ikke er nødvendig kan det være verdt pengene å få en advokat til å se igjennom avtalen. Stiller dere godt forberedt, er dette raskt unnagjort. Her ønsker jeg også at du er oppmerksom på det faktum at samboere som er ugift ikke uten videre arver hverandre, dette til tross for at dere har bod sammen i 30 år. Som samboer har du ikke automatisk rett til å overta eiendommen, men du kan om ønskelig gi samboeren arverett.
 

ET LUKRATIVT ALTERNATIV?
La meg også gjøre oppmerksom på et siste alternativ - å kjøpe bolig for å leie ut et rom eller en del av boligen. Med dagens rente kan det vise seg å være særdeles god butikk. Realiteten er jo at din bokostnad ikke nødvendigvis øker. skulle du velge å kjøpe hele boligen selv. Snarere tvert imot! Leier du ut en del av boligen din er dette i de fleste tilfeller å anse som skattefri inntekt.

Før du lander på å kjøpe med en venn, vurder muligheten for å ha vedkommende som leietaker i stedet, Da kan du i tillegg se bort fra (nesten) alt jeg har skrevet i dette innlegget.

En løve i tigerstaden

Se for deg at dine forfedre vandrer på savannen sammen med sine sanker- og jegervenner for titusener av år siden. Plutselig legger vennene på sprang. Hva gjør dine forfedre? Velger de å stå igjen for å vurdere om det de ser faktisk er en løve?

Ettersom du sitter der og leser dette er sannsynligheten høy for at dine forfedre løp. De som handlet annerledes har for lengst forsvunnet ut av vår genbank.

Selv om adferdsmønsteret i 2016 sjelden gir deg noen overlevelsesfordel er det fortsatt dypt forankret i oss.


Bildetekst: Er valgene våre i boligmarkedet rasjonelle?

Hvorfor har boligprisene i Oslo først tatt av nå?
12-månedersveksten i hovedstaden er nå oppe i 16,3 prosent og det har ikke manglet på strukturelle forklaringer på den svært sterke boligprisveksten.

Et raskt søk på Google forteller at «boligmangel i Oslo» med 4.520 treff er mediefavoritt. Men dersom boligmangel var årsaken, burde ikke presset i markedet kommet over en lengre periode og burde man ikke sett den samme prisveksten også i leieprisene?

I følge statistikken skjøt prisene i Oslo først i været i mars 2016, men visste du at leieprisene tilnærmet er uendret.

Så hva endret seg egentlig i mars?

Jeg tror en artikkel fra hegnar.no i mars 2016 gir oss en pekepinn, «Vi fikk en slags massesuggesjon: Vil du ha, vil jeg ha».  Adferdsmønsteret fra savannen - boligmarkedet i Oslo la på sprang:

DN 30.april 2016; Frykter boligprisene i Oslo skal stige 40 % på fire år

Sannsynligvis så man nå risikoen ved å kjøpe bolig «dyrere» i hovedstaden med nye øyne. I august gikk boligene i Oslo i snitt 14,5 prosent over prisantydning.

Svært lavt rentenivå, utsikter til fortsatt lav rente og forventning om betydelig prisvekst, har tilsynelatende gjort det å eie en «dyr» bolig i hovedstaden til en attraktiv investering. 

«Vårt inntrykk er at stadig flere investerer i utleieboliger. Utleiemegleren har større oppdragsinngang enn noensinne» sa administrerende direktør for Utleiemegleren, Vibecke Lyse Augdal i juni.


Antall «boliginvestorer øker»
Jeg forteller jevnlig mine meglere at aktivitet skaper aktivitet. Det har derimot vist seg at så ikke alltid er tilfelle i et marked hvor renten er lav og forventningen til avkastning høy. I dette finnes også én plausibel forklaring på hvorfor prisen på solgte boliger i hovedstaden stiger, mens prisen på utleiebolig ligger i ro.

Se for deg at det å eie en bolig gjennom årevis med prisvekst har gitt deg godt med egenkapital. Du ønsker nå å kjøpe ny og større bolig, og takket være den lave renten og høye egenkapitalen er du faktisk i stand til å beholde boligen du skal flytte fra. Se for deg at du tror at prisene der boligen ligger skal opp 40% de neste fire årene. Hva ville du gjort?

Antall «boliginvestorer øker» med det resultat at boliger som normalt ville avlastet tilbudssiden i markedet, ender opp som en utleiebolig. Jeg tør garantere at husholdninger med sekundærbolig i hovedstaden har hatt en vesentlig vekst siden mars i år. Et høyt antall kjøper trolig også bolig nummer tre og fire.

Jeg sier derimot ikke at det å investere i bolig i Oslo er en dårlig idé - i år tror jeg ekspertene får rett, når de spår en prisoppgang på 25 prosent i år. Jeg kan ikke utelukke at prisveksten skyldes strukturelle forhold, kun påpeke at man må tørre å tenke tanken om at så ikke er tilfelle.

Hva om driveren er lav rente og «vil du ha, vil jeg ha»?

Det jeg kan garantere er at man på ett eller annet vis vil forsøke å medisinere markedet. Er diagnosen feil kan resultatet potensielt bli svært feilslått (ikke bare i Oslo).

Det jeg egentlig forsøker å si er at; om du er på boligjakt i et glohett marked kan det være klokt å vurdere om det du ser faktisk er en løve.

En fristende boligfelle



En katt, det var årsaken til mitt første boligkjøp. Riktignok insisterte ikke katten på bolig, men utleier verdsatte ikke at en leietaker med fire bein hadde flyttet inn. 

Løsningen ble en sentrumsnær leilighet i et området som viste seg å ikke være spesielt kattevennlig. Dette fikk katten erfare kort tid etter innflytting, da den litt for sent oppdaget områdets "svært gode kollektivtilbud".

 

BOLIGKJØPERE FLEST ER AMATØRER

Du tenker mulig overskriften til avsnittet er litt hard? Vel, la meg forklare. 

Jeg kjøpte altså min første bolig grunnet en katt - i et område som ikke var godt egnet for katter! Hva er din unnskyldning? Oppdaget du for sent at barnevennlighet burde kommet før utsikt?

I dag vet jeg at min første bolig i aller høyeste grad ble kjøpt av en amatør - av en ung og uerfaren meg. Dette var før jeg begynte i min jobb innen eiendom - jeg hadde rett og slett ikke peiling på bolig, boligkjøp eller boliglån. Jeg er helt sikker på at jeg ikke er alene om dette, snarere tvert i mot!

Det var svært mye som ikke ble hensyntatt før budaksepten forelå, i all hovedsak fordi jeg som student i starten av tyveårene trodde jeg kunne mer om bolighandel enn det som var reelt. Jeg fokuserte mer på at banken hadde gjort meg i stand til å kjøpe, enn selve kjøpet.

Boligkjøpe er liksom "bare noe alle gjør", det er "rett frem" og "går alltid bra"...

Jeg har tidligere skrevet om «Det umulige boligkuppet», la meg garantere at det å gjøre en dårlig bolighandel er alt annet enn umulig.

Selv om det stort sett går bra, garanterer jeg at det kan være svært lønnsomt å avklare hva du vet og ikke vet om bolighandel før du kjøper bolig. Boligfellen er nemlig svært attraktiv.


PIZZA, RØMMEDRESSING OG EN ENEBOLIG TAKK

Det finnes svært mange årsaker til at vi velger å kjøpe eller selge bolig, men felles for bolighandelen er at den fyller et behov. Behov for å plassere penger, et ekstra soverom eller behov for å komme seg bort fra ektefellen så raskt som mulig. Noen kjøper bolig etter lang tids vurdering, andre får livet endret over natten og kaster seg inn i markedet på impuls - det er ikke alltid en god idé.

La meg gi et ekstremt eksempel:

Jeg husker godt kjøperen som hadde røket uklar med sin kone gjennom 21 år. På kontraktsmøtet kom det til min kjennskap at de etter en voldsom krangel over natten hadde besluttet å flytte fra hverandre. I harnisk kjøpte han så en splitter ny enebolig til flere millioner.

Da overtagelsen kom en knapp måned senere hadde de skværet opp...


UNNGÅ KATT(ASTROFE)
Skal du gjøre en god bolighandel bør den være gjennomtenkt. Et godt råd er å stoppe opp akkurat når ønsket eller behovet for kjøp eller salg melder seg, du har tid til å tenke deg om - boligmarkedet vil ikke forsvinne over natten.

Dersom det ikke er et konkret behov, tenk over følgende: selv om du i dag i følge banken er i stand til å låne og bruke et beløp av en viss størrelse, er det egentlig det du vil?

Ha i bakhodet at den lave flytende renten du kanskje tilbys i dag, eller inntekten du har ikke trenger å vare evig. Tåler økonomien og ikke minst handlefriheten din et markant oppsving i boligutgiftene - er du villig til å ofre andre goder i bytte med litt bedre utsikt?

Er økonomisk handlefrihet viktig for deg - vurder å gå noe ned på kjøpesum eller bli boende i boligen du har i dag.

For å understreke poenget ønsker jeg å strekke strikken litt lenger - så slipper du å gjøre det. Det er mulig det viktigste du får ut av tiden du bruker på innlegge mitt i denne omgang - at resultatet blir at du ikke kjøper bolig: dersom den økonomiske belastningen du påtar deg ved boliglånet er for stor kan det i verste fall gå ut over langt mer enn din økonomiske handlefrihet. Et lån til over pipen (og røyken) kan fort bli belastende for både deg og ikke minst de rundt deg - jeg har solgt mang en bolig hvorpå jeg kan garantere at presset økonomi har vært en medvirkende årsak til at samboere og ektefeller har skilt veier. På lik linje som et boligkjøp kan danne grunnlag for fremtidig økonomisk trygghet, kan det etterlate deg i økonomisk ruin (og som skrevet over, mulig mer).

Tilsier derimot situasjonen at du bør og kan handle, sett i gang. Jeg vil i den sammenheng påstå at det er mulig å gjøre en tilnærmet perfekte bolighandel, men for å klare dette må du vite hvordan det foregår. Du bør avklare dine behov, retningslinjer du kan følge, valg du bør overveie, antagelser du kan bruke og feil du må unngå.

Last gjerne ned min gratis boligapp her: http://boligkjopet.no/

Helt avslutningsvis, jeg kan ikke anbefale katt i sentrumsnære trafikkerte strøk (så reddet jeg kanskje et liv med dette innlegget også).

Væromslag i Rogaland

Boligprisene har falt med syv prosent i Stavanger siste 12 måneder. Selv om jeg ikke forventer at boligeiere i oljebyen spretter champagnen etter at prisene for juli er presentert, tror jeg de kan sette den på kjøl. La oss ta en titt på markedet mediene har døpt "Norges dårligste boligmarked". Er det egentlig så dårlig?

DE LANGE LINJENE
Når vi snakker boligpris, snakker vi gjerne om endring fra måned til måned, i ytterste fall ett år til ett annet. Dette er derimot langt fra tilstrekkelig til å gi oss forståelse av et boligmarked. For å få et godt bilde må man se på de lange linjene. Få markeder illustrerer dette bedre enn markedet i Stavanger.

Bilde: Utvikling siste 2 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Mens den Stavanger (blå linje) faller til 94 poeng, stiger Oslo (gul linje) til 123,1.

Ser man på boligmarkedet siste 2 år ser det riktignok ille ut for oljebyen. Trekker vi oss lenger tilbake og ser på boligindeksen for de siste 5 årene har tilsynelatende Stavanger også her en langt svakere utvikling enn de andre store byer i Norge. Hvorfor? Svært mange vil tenke at dette har med oljepris å gjøre.


Bilde: Utvikling siste 5 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) 106,2 poeng, Oslo (gul linje) 144,8 poeng. Snitt landet (grønn linje) 132,2 poeng.

Og de tar ikke feil. Men selv om oljeprisen definitivt var hovedingrediensen som førte til at markedet havnet der det er i dag, er ikke oljeprisfallet den direkte årsaken til utviklingen. Mulig er det overraskende å høre at avviket i prisene for Stavanger ikke oppstod med fallet i oljeprisen. Markedet bremset faktisk opp 12 måneder før oljeprisen hadde sin høyeste notering noen sinne.

KLONDIKE EFFEKTEN
Så hva viser de lange linjene?

Bilde: Utvikling siste 10 år, kilde Eiendom Norges Boligindeks. Stavanger (blå linje) ligger vesentlig over resten av landet og hentes først inn av Oslo i 2016. I skrivende stund er Stavanger 3% over landet som helhet i 10 års perioden.

I et 10 års perspektiv har Stavanger hatt en vesentlig høyere prisvekst enn resten av landet de første 7 årene. Var lønns- og befolkningsveksten her så mye høyere enn i de andre store byene i samme periode? Svaret er nei.

Det er selvsagt svært enkelt å være etterpåklok. Men for moroskyld, la oss være det. Ser man på Stavanger i perioden 2006 frem til 2012 viser to grafer at det bygger seg opp et «sannsynlig rom for priskorreksjon». Prisendring og en voldsom vekst i tilførselen av nye boliger.

Prisveksten gjør gjør markedet svært attraktivt for utbyggere som "alle" vil ha sin bit av kaken. Man får en slags "Klondike effekt", noe som medfører at nybyggingen skyter vesentlig fart. Og hva er vesentlig?

Ser man på tall fra SSB for årene 2009 til 2015 ser man at antallet nye boliger produsert i Stavanger utgjør opp mot 44%(!) av den totale bruktboligomsetningen per år. Ser du på Oslo i samme periode lå tallet på rundt 10% (som mulig var for lavt).

Strengt tatt er den største overraskelsen i etterkant at prisene ikke har alt mer. Og når jeg skriver falt, ikke faller, så er det fordi de verste "stresstestene" for markedet i Stavanger nå er passert.

VÆROMSLAG
Jeg tror oljebyen prismessig skraper bunnen i disse dager. Det vesentlige avviket som bygget seg opp mellom Stavanger og landet forøvrig i første del av 10-års perioden er så og si borte.

Slik tilførselen av nye boliger i Tromsø bremset opp fra 2009 til 2010 vil det også bremse opp i Stavanger. I Tromsø falt tilførselen av nye boliger fra en årstakt hvor nybygg utgjorde 60% av antall solgte brukboliger til 10% i løpet av 12 måneder. I 2016 og 2017 bør vi forvente å se en tilsvarende utvikling i Stavanger.

I motsetning til i en bil, er det i boligmarkedet umulig å bråbremse, for deretter å akselerere for fullt. Det betyr at boligproduksjonen i Stavanger vil forbli lav i lengre tid, noe som vil bidra til å skape balansen markedet trenger.

Som sagt, de lange linjene gir oss den beste forståelsen av et boligmarked. Jeg skal derimot ikke si at månedlige presentasjoner er unyttig - for de sier noe om "helsen" til det aktuelle markedene akkurat nå. Ser vi på Stavanger forteller prisfallet siste 12 måneder oss at selgere nå godtar "dagens prisnivå". Dette blir også mer synlig ved at tiden det tar å selge en bolig i Stavanger vil gå ned. På sikt (gi det til utpå våre 2017) vil dette gi færre usolgte boliger i markedet, noe som også betyr at balansen mellom tilbud og etterspørsel gjenopprettes.

Jeg tror at de grå skyene er på vei bort fra boligmarkedet i Rogaland. Det betyr ikke at du blir millionær i morgen om du kjøper her, jeg tror derimot du ikke trenger å frykte videre prisfall av betydning.

Den som har en hammer, ser spiker over alt

Tror du eiendomsmeglere krever et sekssifret beløp for enkelt papirarbeid og markedspakker, da skjønner jeg at du kan vurdere å selge boligen din selv. Det du derimot ikke bør gjøre, om det er ditt synspunkt, er å utgi deg for å være ekspert på eiendomsmegling.

«Den som har en hammer, ser spiker over alt» sa Mark Twain. Kort sagt: Ber du noen om å identifisere kjernen i et problem, vil svaret du får, være avhengig av vedkommendes kompetanseområde.

Jeg opplever det slik når Ida Aalen, kommunikasjonssjef i Netlife Research, deler sin ekspertise på området eiendomsmegling med oss i DN 15.juli. I en skildring blottet for nyanser fremstår eiendomsmeglere som fløteskummere og det å selge selv som en dans på roser.


Bilde: skjermdump innlegg DN 15.juli

Fremstillingen krysser en grense hvor det for meg blir tydelig hvor farlig faglige skylapper er, når personer bruker metodene de har spesialisert seg på, på helt andre fagområder enn sitt eget. 

Mitt innlegg handler derfor ikke først og fremst om salg av bolig. Det handler om økonomi, fornuft og forbrukertrygghet.


Økonomi
Det er ikke vanskelig å avklare om meglerforetak sitter igjen med fete bunnlinjer. Årsregnskap viser at de færreste driver med svært god margin. Enkelte er sågar nødt til å gjennomføre vesentlige kutt for å holde skuten flytende.

Om selskapene ikke sitter igjen med fete overskudd, da må det være meglernes bankkontoer som flyter over?

Snittprovisjonen i landet er rundt kr 50.000 (altså langt fra sekssifret). Av dette er 20% mva. til staten, resterende fordeles mellom megler og meglerforetak. Har megleren i mitt eksempel 35% provisjon mottar vedkommende kr 14.000 for salget. Deler du beløpet videre på de 50 timene det i snitt tar å selge en bolig, tjener megleren kr 168 per time etter skatt. Dette inkluderer visninger på kveldstid og i helger.

Om du snur regnestykket ser du at en gjennomsnittlig megler, som selger mellom 30 og 40 hus per år, tjener rundt kr 500.000.


"Er målet å betale så lite som mulig for boligsalget, så velg i det minste den billigste megleren, om ikke annet enn for å ha noen å skylde på skulle noe gå galt."


Når ikke store overskudd er å oppdrive, hvordan klarer tjenester som Propr og "Selg bolig selv" å selge boligen din til et lavere honorar?

Først og fremst, det gjør de ikke, det er du som selv skal selge boligen. Videre er selve regnestykket enkelt, de tar mindre betalt for å levere mindre innhold. Ganske "smart", synes du ikke?

Selv om enkelte spaltister kan gi deg inntrykk av det, er ikke disse løsningene «forbrukerens messias». De er enkelt og greit boligsalg skjært til beinet. Det er ikke billigere, du betaler rett og slett mindre for å motta mindre. Som jeg har skrevet tidligere, det er ingenting disruptivt ved å levere mindre innhold til en lavere pris.

Jeg vil til og med hevde at det er ganske dyrt å selge selv. Summerer man den faktiske prisen du betaler, legger på timene man benytter og korrigerer for usikkerheten som ubestridt vil måtte eksistere, kan jeg ikke se annet enn at det overstiger prisen av å benytte megler.

Er ditt mål å betale så lite som mulig for boligsalget, så velg i det minste den billigste megleren, om ikke annet enn for å ha noen å skylde på skulle noe gå galt.
 

Fornuft
Nå tenker du mulig, «men jeg leste jo i avisen om en som solgte selv og fikk prisrekord»?

Vel, har du noen gang tatt inn over deg hvor skjev den fremstillingen nødvendigvis må bli?

Hvor mange private boligselgere reklamerer på sitt eget arbeid eller er villig til å står frem i avisen og forteller om den elendige prisen de fikk? Eller hva med familien som etter å ha betalt 35.000 kroner, ikke fikk solgt i det hele tatt, og gikk til en megler som solgte boligen på første visning? For ikke å nevne alle de ganger eiendomsmeglere setter en prisrekord...

Dersom det er så fornuftig å selge bolig selv, ville det ikke i det minste være logisk at alle som var utdannet eiendomsmegler, solgte sine egne boliger for å spare «det store beløpet»?

Men det gjør de altså ikke, sannsynligvis basert på deres kompetanseområde - salg av bolig.

Nå tenker du sikkert, men det finnes jo meglere som mener at det å selge selv er god butikk - i Semb & Johnsen. Vel, advarer hamburgerkjerder mot å spise usundt?

La meg snike inn at jeg ikke har noen allergiske reaksjoner mot slike tjenester. De kommer til å bli flere og de kommer til å bli bedre - i fremtiden.

Bilde: skjermdump innlegg DN 13.juli. Forbrukerombud Gry Nergård skriver om farene ved å ta for lett på salg av egen bolig.


Forbrukervelferd
Innimellom all prat om digitalisering tror jeg det er viktig å huske på at hjernen vår ikke er en server. Den er mer som en verktøykasse med mange spesifikke verktøy. Dessverre mangler verktøykassen vår det store utvalget av ulike skrutrekkere og skiftenøkler. Vi er fanget av den kunnskapen vi besitter.

Velger du å selge din egen bolig selv eller forsøke deg som din egen advokat, bør du få lov til å gjøre det basert på riktig informasjonsgrunnlag. Den informasjonen bør komme fra mennesker som besitter reell kunnskap på det aktuelle fagområde, som forbrukerombud Gry Nergård.
 


* Andre kommentarer til innlegget «Salgets kvaler»:

For å unngå å kjede den gemene hop med fakta plasserte jeg dem her i stedet. I innlegget hevdes det at «Over 90 prosent av dem som vil kjøpe bolig bruker Finn i jakten». Realiteten er derimot at denne andelen, ifølge finn eier Schibsted, kun utgjør rundt 19% av befolkningen. Mens 31% sier at de ikke vil flytte på seg sier 50% at de kan vurdere å flytte om «den rette boligen» dukker opp. Dette er mennesker om ikke nødvendigvis er aktiv på Finn.

«Papiravisen er på vei ut» - basert på at passive boligkjøpere utgjør rundt 50% er avisannonsering neppe en dårlig investering om du har en gjennomsnittlig bolig. En undersøkelse gjennomført av Bergens Tidende i mai 2016 viste at hele 18% av avisens lesere skaffet seg mer informasjon om en bolig, etter å ha sett annonsen i avisen.

«Men er du litt kyndig på nett, er det ikke vanskelig å sette opp Facebook- og Google-annonser selv.». Det er enorm forskjell på det å lage en annonse med et visakort selv og de løsningene flere av meglerforetakene i dag benytter. Løsningene kan på ingen måte sammenlignes.

«... Den delen av meglerjobben som virker vanskeligst for en privatperson, er blitt noe meglerne selv bruker stadig mindre tid på.». Kravet til dokumentasjon har økt enormt de siste årene. At noe digitaliseres gjør mottaket av dokumentet mer effektivt, du må derimot fortsatt lese innholdet og velge ut hva som er vesentlig å videreformidle. Det klarer per i dag ingen datamaskin.

«Tjenester som Livvin.com og seminbolig.no lar folk samle interessenter til sin bolig i god tid før man skal selge». Hadde det vært slik at vi handlet bolig slik vi handler kunst, ville dette vært en ideell måte å samle interessenter på. I virkeligheten handler vi bolig utfra behov. Du venter ikke på én bolig i åresvis i håp om å  få kjøpe denne. Du kjøper en bolig som er i markedet når behovet er der.

«Du trenger bare to budgivere for å få budkrig». Ja, men du trenger faktisk to. Videre skader det heller ikke om du har tre eller fire. Og skal du ha tak i flest mulig av dem er du prisgitt den beste annonseringen. Det er også slik at det noen ganger kun finnes én kjøper, da er det godt å ha erfaring med slike situasjoner, slik at man likevel oppnår et godt resultat. Jeg har tidligere omtalt at undersøkelser gjennomført i vårt naboland viser at man i snitt oppnår vesentlig bedre pris ved salg gjennom megler.

Det umulige boligkuppet

Om du går forbi et butikkvindu og ser at den flotte jakken du ønsker deg er satt ned 20%, kjøper du den, eller ligger det i din natur å vente i håp om at den prises opp igjen til fullpris før du handler? Mange har synspunkter på når det er smart å gjøre en handel, kjøpe eller selge, særlig når det kommer til bolig.

Har du kjøpt eller solgt tidligere har du nok mottatt velmenende råd i denne sammenheng - men er vi i stand til å gjøre gode boligkjøp basert på timing?


Bilde: Boligprisene i Bergen falt 0,3 prosent i juni. Det var tilstrekkelig til å få hele forsiden i en av byens aviser, men betyr det egentlig noe for den som skal selge eller kjøpe bolig?

Boligkuppet...
Historikken i boligmarkedet viser at prisene de fleste år skyter ekstra fart om vinteren. De to første kvartalene har høyere prisstigning enn årets to siste kvartal, hvorpå første kvartal historisk er best. Du kan forsøke å bruke historikk til din fordel, men i utgangspunktet er det kun bevis på dette: desto lenger du sitter med en bolig, jo mer blir den sannsynligvis verdt!

Dersom du ønsker å kjøpe eller selge boligen mener jeg tatt dette i betraktning at du ikke skal frykte spesielle tidspunkt - når alt kommer til alt bør nok kjøp og salg i hovedsak styres av dine behov.


"...når alt kommer til alt bør nok kjøp og salg i hovedsak styres av dine behov."

Men ja, det finnes tidspunkter som er gunstigere for kjøp enn andre, men disse er svært åpenbare. Den som ikke sitter med bolig og skal kjøpe kan faktisk tjene grovt på rett timing. Kjøper du bolig når markedet er nede i en bølgedal vil inngangsbilletten bli rimelig og muligheten er god for at du få bedre og raskere avkastning på investeringen. Uheldigvis er det vanskelig å treffe en slik bunn!

Jeg har hatt mange par på visning, men husker spesielt godt et par som på begynnelsen av 2000-tallet dukket opp på en rekke av disse visningene. De kom, så, men kjøpte aldri! Deres innstilling var klar, de skulle vente med å kjøpe til prisene - igjen - hadde falt. Jeg møtte paret igjen høsten 2008. De hadde etter flere år med tosifret vekst i boligprisene endelig besluttet å kjøpe leilighet i 2007, denne ønsket de nå å få solgt. Ulempen var at boligprisene fra det tidspunkt de til slutt hadde valgt å kjøpe på faktisk hadde falt!

Jeg har mange eksempler på hvordan forsøk på å time boligkjøp har blitt svært feilslått. Det å jakte på en bunn kan fort bli langt dyrere enn å handle akkurat når behovet er der!

Når vi først er inne på timing av boligkjøp la meg gjøre deg oppmerksom på et interessant paradoks: Når boligprisene har falt vil boligkjøpere flest holde seg unna boligmarkedet, av den åpenbare årsak at de er redd for å tape penger. Har derimot prisene på bolig steget godt den siste tiden strømmer kjøpere til visninger, mulig i frykt for å gå glipp av prisoppgang? La meg nå snu litt på det. Om du går forbi et butikkvindu og ser at den flotte jakken du ønsker deg er satt ned 20%, kjøper du den da, eller venter du i håp om at den prises opp igjen til fullpris før du handler?


Boligsalgsrulett
Skal du derimot selge kan det hevdes at rett timing faktisk vil gi deg kjempegevinst, men spør du meg snakker vi da bortimot utelukkende om flaks! (Ikke årstid eller blomster i hagen.) Dersom du er heldig og legger boligen for salg akkurat når to eller tre interessenter med svært god økonomi er på boligjakt i ditt område vil du kunne knuse alle tidligere prisrekorder, fordi du er heldig med timingen, og "den rette kjøperen" er i markedet akkurat når du bestemmer deg for å selge. Altså god gammeldags flaks!

Jeg vil også legge til at beliggenhet kan ha innvirkning på når sannsynligheten er størst for at akkurat dette skjer. Her snakker vi gjerne om hytter ved skitrekket eller fritidsboligen ved sjøen. Har du derimot en vanlig bolig bør derimot ikke årstid ha mye å si.
Mange vil nok også hevde at man skal styre unna spesielle tider av året, som de største utfartshelgene, eller fellesferien. Til tross for at jeg nettopp på slike tidspunkt har gjort svært gode salg (antallet boliger i markedet i storbyene er vanligvis på sitt laveste i juli) er det ingen skam å styre unna disse tidspunktene om det gir deg en bedre magefølelse. Videre stiger som nevnt prisene de fleste år mest i januar, og en rekke meglere vil nok hevde at dette er en gunstig måned å selge i. Ser man dog på historien vil prisene ofte være enda høyere noen måneder senere, eller januar året etter?
Poenget er dette: Det er praktisk talt umulig å vite når den eller de personene er i markedet, sånn er det bare!


"Min kjedelige konklusjon er..."

Min kjedelige konklusjon er at du som selger eller kjøper sjelden vil klare å gjøre rett timing til vitenskap, her er det for mange variabler. Det du her forsøker å avklare er egentlig menneskets natur, vi går i flokk og for vanlige mennesker handler bolighandel først og fremst om et sted å bo.

Bilde: Kan tidspunkt hjelpe deg til å gjøre et kupp eller la deg selge med kjempegevinst?
 

Det kan riktignok være ubehagelig å lese at boligen du nettopp har kjøpt faller i verdi, men i den sammenheng kan det være godt å være klar over (også de som ender opp med å kjøpe "på topp") at bolig på lang sikt har vist seg å være en trygg investering. Det er derfor få som har grunn til å fortvile. Tilhører du den største gruppen av boligkjøpere og selgere, de som både skal kjøpe og selge - skal ikke svingninger i markedet ha større betydning for deg. Du kjøper og selger som regel i det samme markedet. Ender du opp med å selge boligen din til en "dårlig pris" på grunn av et labert marked, er sannsynligheten god for at du gjør et "kupp" når du kjøper ny bolig. De fleste boligkjøpere beveger seg også opp i størrelse og prisklasse når det handles, og sånn sett går rabatten i din favør ettersom nedgangen i prisene ofte gir mindre utslag for boligen du selger, enn den du kjøper.

 

Du blir ikke arbeidsledig med det første

Som sagt (i forrige innlegg), jeg tror ikke supersmarte «gjør alt selv turbo»-apper tar over verden med det første. Du tenker mulig jeg er naiv eller har litt tungt for å ta fremtiden inn over meg?

La meg forsøke å gi deg en enkel (så enkel som det lar seg gjøre riktignok) forklaring på hvorfor jeg  - i motsetning til Google Norge sjefen - mener behovet for å lære seg koding ikke nødvendigvis er prekært.

Bilde: Jeg tror flertallet har en jobb å gå til, også i år 2020.

DET TEKNOSPÅMENN OVERSER

Når du som kunde kjøper noe, er ditt mål å motta VERDI i en eller annen form. Slik er det om du kjøper gulrøtter på Rema 1000, en natt på Stordalens "The Thief", en ny Mercedes hos Beretel O Steen eller en millionvilla på Oslos «beste vestkant».

VERDI består av fire deler. Den første er den faktiske YTELSE (gulrot, bistand etc.). Den andre er OPPLEVELSE, dette er hvorledes du opplever å motta YTELSEN (gjerne omtalt som service).

Som kunde vurderer du VERDI som summen av YTELSE og OPPLEVELSE i forhold til kostnad. Folk flest tenker kroner og øre når de hører ordet kostnad, men PRIS er bare den ene halvparten. Realiteten er at du, når du velger å kjøpe noe, gjerne gir fra deg mer enn et pengebeløp og gjerne mottar mer enn én konkret motytelse. Kjøper du husvask mottar du ikke bare rent gulv, du kjøper også "ledig tid". Betaler du en advokat for å løse en oppgave, kjøper du ikke bare en løsning. Trolig betaler du deg i tillegg fri fra både risiko og usikkerhet. I regnestykket er denne delen av kostnaden satt inn som ENERGI.

Når du som kunde kjøper noe er det likevel kjøpesummen du har et bevisst forhold til. Opplever du summen som lav, skyldes det at du har en følelse av å motta høy VERDI. Mener du summen er for høy, vurderer du tilsvarende VERDI som lav.


Bilde: Likningen som må gå opp.

Selv om du ikke er professor i matematikk kan du mulig likevel regne ut hvor jeg vil? Så lenge kunden opplever at din YTELSE + OPPLEVELSE har en høyere verdi enn din PRIS + ENERGI målt mot konkurrentene, blir du kundens valg.


POENGET ER:

Alle bransjer vil i en eller annen form bli «disrupted» - det kommer til å dukke opp giganter med teknologi vi enda ikke har hørt om og de kommer til å lykkes!

Foreløpig er derimot «disrupsjon» gjerne redusert PRIS, YTELSE og OPPLEVELSE, samt behov for vesentlig mer ENERGI. Graden av endring avgjør om kunder godtar bytterforholdet, altså ser en VERDI som forsvare (reduksjon i) PRIS.

Ta min bransje som et eksempel. Jeg argumenterer jevnlig for meglerens faglige bidrag, men mener faktisk at meglerens produkt og totalkunnskap - som inkluderer service og faktisk salgserfaring - er vel så viktig. Du kjøper ikke bare en "solgt bolig" av meg.

Nettop derfor tror jeg heller ikke regnestykket hvor leveranse og pris kuttes, blir "det neste store" i min bransje. Årsakene er flere, men i all hovedsak fordi de beste resultater krever de beste menneskene. Disse vil aldri godta å levere noe halvveis og samtidig få betalt i peanøtter. Jeg mener også at det å digitalisere og forvente at meglere leverer 50% flere salg, er å overse at det å få tak i boligselgere er en vesentlig del av meglerjobben. Man overser også likningen. 

Det blir likevel interessant å selskaper eksperimntere, med egne ansatte og kunders boligsalg. Mulig tar jeg feil.

Selv om det er svært viktig å tilpasse- og utvikle seg tror jeg på ligningen. Den vil alltid være lønnsom, selv når nye løsninger dukker opp. Årsaken et at det alltid vil finnes mennesker som ønsker personlig og fullstendig service, som gir dem friheten og tryggheten de ønsker.


* Likningen er lånt fra en svært hyggelig og dyktig danske ved navn Leon Birdi.

Boligmarkedet 2016 - starten på slutten del 2.

Ren flaks eller teft - jeg er tilsynelatende bedre til å treffe med spådom om teknologiske trender enn boligpris. Seks måneder etter innlegget, «Boligmarkedet 2016 - starten på slutten», tyder et historisk utbrudd av "teknologi" på at jeg får rett - og det lenge før jeg selv forutså. 
 
Vilje til å innovere betyr derimot ikke at man evner. Så langt minner dette om et strømbrudd, og flertallet er på jakt etter en lommelykt. Dette litt pussige scenariet er begynnelsen på "det nye" boligmarkedet.


ADJØ ETABLERTE BOLIGMARKED
La oss innrømme det først som sist, i første runde har funksjon vært underordnet det å faktisk bli en del av et teknologisk skift. Det viktigste har vært å (også) bli i stand til å tilby boligselgere en digital annonseløsning. I et umodent marked har dette tilsynelatende fungert god (for aktørene):

- Krogsveen tilbyr bransjens mest målrettede digitale verktøy for optimal boligannonsering
- PrivatMegleren har verdensledende teknologi
- Eiendomsmegler1 har lansert en løsning de ikke redd for å påstå er markedets beste
- DnB kan fortelle at deres løsning Smart Solgt er overlegen det konkurrentene tilbyr

Fremtiden er deilig! Alt er optimalt, overlegent, verdensledende og best. Har bransjen et snev av selvironi håper jeg vi trekker på smilebåndet når vi ser presentasjonene sammenstilt. Senest denne uken presenterte et meglerforetak målrettet annonsering som det siste nye, samtidig som de deklarerte at de var bransjens mest innovative.

Det sagt tror jeg faktisk ikke kunnskapsmangel eller «selvtillit» er et overlagt forsøk på å villede forbruker, selv om det selvsagt ikke er umulig. Jeg tror den skyldige er vår overdrevne tro på den digitale utviklingen - kall det gjerne disrupsjon, jeg kaller det digital placebo.

La meg illustrere hva jeg mener. Carsten Pihl i NEF, som for øvrig gjør en utmerket jobb, hadde 24.april et innlegg som gir et godt bilde på hvordan mange opplever det digitale skiftet. Vi har en nærmest barnslig fasinasjon, full av forventning knyttet til den «digitale fremtiden». Trolig i så stor grad at vi blir uinteressert i å avklare om digitale løsninger i realiteten fungerer - og ikke minst, om de vil fungere i morgen. Tilsynelatende tilpasser flertallet egen mening til det som oppfattes som konsensus - er dette mer enn et godt eksempel på gruppetenkning?


SNU PÅ HODE ELLER KNUSE?
Skal vi være helt ærlig, og det bør vi, er realiteten at et flertall av dagens løsninger trekker streker mellom eksisterende punkter. Jeg tipper flere satt morgenkaffen i halsen når Schibsted tilsynelatende gikk «all in» på idéen livvin.com.

Den 31.desember 2015 skrev jeg: Endringen er likevel starten på slutten av annonsering slik vi kjenner den, en vesentlige utfordring for aktører som definerer seg som markedsplass. Spilles kortene feil er de snart historie, personlig er jeg redd det gjøres akkurat nå.

Det lå neppe finkvernet mediestrategi bak artikkelen, 13.januar 2016, hvor «Schibsted» deklarerte at de skulle "snu hele boligmarkedet på hodet". Det er likevel en viktig brikke i puslespillet som utgjør slutten på det «gamle» boligmarkedet. Det «å snu på hode» er derimot ikke en riktig beskrivelse, det som skjedde var at markedet ble knust i biter.

Man kan ikke være annet enn fasinert over hvor hurtig strukturen i boligmarkedet har endret karakter. Det gjør meg sikker på at andre markeder vil følge. Et innlegg på bloggen til Pål Nisja-Wilhelmsen er et ypperlig eksempel, han spør seg «hva vi skal med finn.no?». Det hadde han neppe gjort i 2015.

Velkommen til «det nye» boligmarkedet! Et marked hvor boligkjøpere forventer at annonsene finner dem og hvor meglerselskapene selv mener å være best til nettopp det.


Bilde: København, jeg snakker om fremtiden til danske meglere.


INNPAKNING BLIR UVESENTLIG
I 2015 skrev jeg: En eksplosiv annonsevekst vil komme med en pris. Kvaliteten på annonsørenes algoritmer vil variere, mange som ikke ønsker å se «den annonsen» vil gjøre det. Resultatet er en cocktail hvor kraftig vekst i antall annonsører øker prisen på annonseringen, mens mengde gjør at effekten av annonsering faller.

Vi er der allerede!

En egenskap digital annonsering og boligmarked deler, blir tydeligere for hver dag. Effekten av tilbud og etterspørsel. Når antallet annonsører og annonser øker, stiger prisen for de viktige annonseklikkene betydelig. Med dette forsvinner effekten av den digital placeboen. Nå blir det ubetydelig at du var en del av det digitale skiftet. Det vil i økende grad bli nytteløst å hevde at man er overlegen eller best, heretter må du være blant klassens beste.

Når en boligselger velger megler i «det nye» boligmarkedet, er det ikke ubetydelig hvilke digital annonseløsning megler tilbyr. Når forbruker skjønner dette, at digital annonsering ikke er «same shit different rapping», oppstår et skille i boligmarkedet. Faren er stor for at små og uavhengige meglerbutikker som ikke har økonomiske muskler til å følge med dør ut. Andre vil forsvinne fordi de glemmer å være tilstede i dag.

Til tross for at svært mangt aktører (også i andre bransjer) trolig burde ha fokus på nære utfordringer, er det inn i tiden å ha øynene festet langt inn i fremtiden. Trangen til å tenke fremtid er konsekvensen av en bransje som selv (hjulpet av ulike spådommer og analyser) mener å ha «en pistol mot hode».
Jeg har alltid tenkt at gode løsninger primært er svar på utfordringene man står ovenfor. Akkurat nå jakter derimot mange løsninger det ikke knyttes utfordringer til. Hovedsakelig snakker vi om å digitalisere prosesser, tjenester og produkter fordi noen er villig til å betale for at det, fordi det er mulig eller ettersom det gir noen en form for trygghet. La meg forklare...


Bilde: I Manhattan hadde man en utfordring, fotgjengere løp ut i trafikken og ble påkjørt.


FOTGJENGER I NEW YORK
Visste du at fotgjengere på Manthattan som ønsker å krysse gaten trykker på en trafikklysknapp uten funksjon? Knappen er der kun for at fotgjengere skal tro at de kan påvirke signalstyringen. Dette gjør at de beviselig takler å vente på grønn mann bedre.

Parallellen til bransjeaktørene i boligmarkedet er påfallende. Svært mange ønsker å (tro at de kan) ta full kontroll over egen fremtid. Utfall, vi vil lage «trafikklysknapper».

Om jeg ikke bastant tør si at det er slik, mener jeg Semb og Johnsen gir oss et eksempel når de «omfavner fremtiden» med Propr.  I E24 forteller de at halvparten av eiendomsmeglerne i Norge vil være uten jobb om fem år, samtidig som de lanserer en «gjør det selv»-tjeneste.

De er på ingen måte den eneste eller den siste som kommer til å «trykke på knappen». Selv har jeg langt større tro på et trangere arbeidsmarked innen konsulent- og utviklingstjenester knyttet til digitale løsninger. Hvem kjøper egentlig at noen har skapt kunstig intelligens i javascript?


FREMTIDENS NYANSER
Jeg er ikke usikker på om boligmarkedet vil fortsette å endre seg, noe jeg beskrev i desember 2015, det er jeg sikker på. Personlig er jeg derimot ikke redd for at «supersmarte gjør alt selv turbo»-apper tar over det norske boligmarkedet i nær fremtid. Hovedsakelig skyldes det at digitale løsninger som virkelig lykkes i dag, lykkes fordi de er «disruptive» i markeder som tillater det. Altså, skal du lykkes må du ha en "ligning som går opp".

La meg gi noen korte eksempler:

- en svært god kollega fortalte meg at han hadde oppdaget at Uber Black i Oslo, som også er lovlig, var rimeligere enn ordinær taxi. Han opplever en høyere verdi til en tilsvarende eller lavere pris. I dag benytter han nærmest bare Uber Black.

- under en kjøretur i Danmark fortalte vedkommende jeg satt på med at han flere ganger hadde benyttet Airbnb. Han fortalte derimot at opplevelsene varierte enormt, noen gode andre svært dårlig. Han opplevde at verdien ofte kunne være så dårlig at den totale opplevelsen ikke kunne forsvare prisen. I dag betaler han ett par hundre kroner mer for å være sikker på produktet han får.

Bilde: Dersom du ikke helt får ligningen til å gå opp, fortvil ikke, jeg lover å komme tilbake til den.

Jeg er ikke usikker på om boligmarkedet vil endre seg, jeg klarer derimot ikke regne hjem en digital fremtid som svarer til flertallets forventning.

Boligkrise (igjen)

«Nå har oljekrisen nådd boligmarkedet i Bergen». Det var overskriften Bergens Tidende valgte på gårsdagens ferske boligprisstatistikk*. Ordet krise er på sin plass, men ikke knyttet til bolig.

Jeg har tidligere vist hvordan tolkning av tall har medført at prisoppgang har blitt omtalt som prisfall i mediene. Tall er ikke alltid enkelt, iblant går man seg bort. I februar har derimot ingen gått seg bort, her har noen bevisst ledet oss i feil retning.

"Det er ikke prisfallet på 0,2 prosent som ligger bak Bergens Tidendes konklusjon.

Det er ikke prisfallet på 0,2 prosent som ligger bak Bergens Tidendes overskrift. Årsaken er derimot at Bergen i februar, tilsynelatende, «flommer over» av boliger til salgs. Den nyheten stammer fra det som best kan beskrives som klønete tallmateriale fra formidler av boligprisen, Eiendom Norge.

Eiendom Norge forteller at Bergen i februar 2016 har 72 prosent flere boliger for salg enn for ett år siden. Det de (og dermed journalistene) utelater, er at det i februar 2015 var et rekordlavt utbud boliger for salg i Bergen. Rekordlavt. Likevel fant noen ut at dette var en god målestokk?

I 2015 ble det i februar lagt ut 204 nye boliger for salg på finn.no i Bergen. I 2016 er tallet 221. Økningen i antall boliger lagt ut for salg er 7,7%. Ta nå med i betraktning at vinterferien i Bergen i år er flyttet fra februar til mars. Sannheten er at månedene er lik.

La oss fortsette resonnementet. Basert på linjene over vet vi at den beskrevne «oljekrisen» ikke nådde Bergen i februar. De 72 prosent prosentene ble altså akkumulert på et tidligere tidspunkt enn det Eiendom Norge gir inntrykk av. De dukket ikke opp i februar, kun «nyheten» gjorde det.


"De 72 prosent prosentene ble altså akkumulert på et tidligere tidspunkt enn det Eiendom Norge gir inntrykk av.

Av dette følger at en rekke boliger må ha ligget mer enn 29 dager i markedet. Hvordan kan da omsetningshastigheten i Bergen være 25 daget? Den eneste plausible forklaringen er at markedet i Bergen i februar i realiteten var langt fra noen «oljekrise». Heldigvis kan tallene avklare den saken for oss.

Totalt ble det i Bergen i februar tilført 319 boliger i markedet mens det ble solgt 554 (i snitt 2,5 prosent over prisantydning). Antallet boliger for salg i Bergen ble denne måneden altså redusert med 235. Men var ikke nyheten at markedet i februar flommet over?

Slik jeg ser det er det eneste som minner svakt om krise, tallmateriale og dekningen av boligmarkedet i februar.

La meg avslutte med å påpeke at februar prosentmessig hadde en svakere utvikling enn normalt. Dog skal man trolig være svært forsiktig med å lese kriser ut av 29 dager og 0,2 prosent.

 

*Bergens Tidende har i etterkant moderert sine overskrifter. Det er likevel ikke Bergens Tidendes overskrift, men hvorledes et relativt godt marked fremstilles som svært dårlig, som er poenget. Mulig også at Eiendom Norge burde velge sine tall med omhu.

 

hits